PREGUNTAS DE PARCIAL Flashcards
¿Boleto de compra-venta es justo título? ¿Qué es justo título?
El justo título para la prescripción adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto. Si no hay capacidad o legitimación, hay un derecho real putativo. “Soy propietario frente a todos, menos frente al verdadero propietario”. En materia de inmuebles, la forma no puede obviarse, tiene que ser por escritura pública. Si yo hago un boleto de compra-venta por instrumento privado firmado entre las partes, y me entrega la posesión. ¿Es título suficiente? No. ¿Es justo título? No. No está hecha por escritura pública.
Desarrolle el concepto de numerus clausus
Numerus clausus significa número cerrado. Son derechos reales únicamente aquellos estipulados taxativamente por la ley. Son 15 en total. 14 establecidos por el CCCN (dominio; condominio; propiedad horizontal; conjuntos inmobiliarios; tiempo compartido; cementerio privado; superficie; usufructo; uso; habitación; servidumbre; hipoteca; anticresis; prenda) y 1 establecido por la CN (propiedad comunitaria indígena). Hay derechos reales nuevos que no existían en el Código anterior, y existen a partir del CCCN: superficie, conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado.
¿Cuáles son los órganos de consorcio? ¿Qué función cumple cada órgano?
El consorcio es una persona jurídica: tiene patrimonio, domicilio, nombre, representante. Sus órganos son: la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. El consejo de propietarios es opcional. La asamblea y el administrador son obligatorios por ley.
Las asambleas son el órgano máximo de representación de la voluntad del consorcio. Hay asambleas ordinarias (suelen ser anuales) y extraordinarias (para discutir situaciones de emergencia o cómo abordar gastos abultados). Tienen 3 fases que se deben cumplir para que las asambleas no sean nulas: constitutiva (notificación), deliberativa (quórum para sesionar), resolutiva (mayorías para decidir).
El administrador es el representante legal del consorcio. El primer administrador se establece en el reglamento. Es por un año. Luego se tiene que renovar o elegir uno nuevo en la asamblea. Puede designar a un apoderado.
El consejo de propietarios es designado por la asamblea. Puede convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo. Excepto los casos indicados en el CCCN, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.
Compare derechos reales con derechos personales
DP: Facultad // DR: Poder jurídico s/ cosa, o excepcionalmente bien
DP: Autonomía voluntad // DR: Régimen legal de orden público
DP: Número abierto o infinito // DR: Numerus clausus
DP: Objeto inmediato: persona del deudor // DR: Objeto inmediato: Cosas (totalidad o parte material; todo o parte indivisa; excepcionalmente, bienes)
DP: Sujeto: personas, humanas o jurídicas; sujeto pasivo determinado // DR: Sujeto: personas, humanas o jurídicas; sujeto pasivo universal
DP: Causa: nacen de una ley // DR: a veces nacen de una ley, pero otras de hechos o actos jurídicos (título), además es necesario otro hecho o acto para que se produzca la adquisición del derecho (tradición).
DP: Continúan vinculados al contrato que es causa generadora // DR: Se independizan del contrato que es causa generadora
DP: Oponibilidad: relativos, oponibles e/ partes // DR: Oponibilidad: absolutos, oponibles erga omnes; publicidad posesoria cosas muebles, publicidad registral inmuebles y muebles registrables
DP: Ajenos al hecho de la posesión // DR: Vinculados con la posesión o actos posesorios
DP: Susceptibles de adquisición título originario o derivado // DR: Susceptibles adquisición título originario o derivado, se puede ejercer por representante
DP: Siempre temporarios // DR: Perpetuos o temporarios
DP: Aplica prescripción liberatoria o extintiva, no usucapión // DR: Es posible la prescripción adquisitiva (no en todos los DR)
DP: Relativos, ajenos a la publicidad // DR: Absolutos, para ser respetados deben ser conocidos por todos, y por los terceros interesados, de allí la publicidad
DP: No se extinguen aún cuando desaparecen todos los bienes del deudor // DR: Pérdida de la cosa opera extinción del derecho
¿Qué pasa con la adecuación de los conjuntos inmobiliarios?
Según el CCCN, “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”
Cuando se organizó bajo el sistema de la propiedad horizontal, no se advierte inconveniente alguno de su permanencia en ese estado jurídico; nadie dudaría de aplicar el instituto del nuevo derecho real en caso de plantearse judicialmente algún conflicto en esta clase de emprendimientos. Según la jurisprudencia, aún cuando el emprendimiento urbanístico no sea un conjunto inmobiliario conforme las previsiones del nuevo ordenamiento legal, puede aplicársele la normativa de la propiedad horizontal si se constituyó bajo esta figura legal, tomándola como una propiedad horizontal diferente.
Distinto es cuando se organizó como sociedad anónima o asociación. En esos casos, están dentro de la órbita contractual como derechos personales y alejados de la protección de los derechos reales. En estos supuestos, se avizora más que una imposibilidad jurídica de adecuación al nuevo régimen, un escollo económico derivado de los altos costos que ello implica, por lo que se debería contar con alguna normativa legal que prevea la exención impositiva para la adjudicación de bienes a los socios que ya eran “dueños” de unidades funcionales del emprendimiento urbanístico.
Traditio brevi manu
La tradición posesoria no es necesaria cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla en nombre de otro
Hay veces que la tradición posesoria no es necesaria. “El tenedor se transforma en poseedor”. “Estoy alquilando y compro el departamento que estoy alquilando”. Entrega de un bien, por el solo acuerdo de los contratantes, en los supuestos en que el adquirente ya tuviera la posesión de aquel por otro concepto.
¿Qué es un dominio perfecto y qué es un dominio imperfecto? ¿Cuáles son los límites al dominio perfecto?
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
Cuando tengo contenido anormal, tengo dominio imperfecto (desmembrado, o revocable, o fiduciario).
El dominio tiene límites que hacen a su contenido normal, usualmente en función del interés general. Está asociado a la imposibilidad del ejercicio abusivo del derecho, teniendo en cuenta la necesidad de que no afecte los derechos de incidencia colectiva.
Condominio. ¿Cuándo es un muro encaballado, cuándo es un privativo, cuándo es contiguo, hasta qué altura?
Encaballado: muro lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes
Privativo: muro lindero que pertenece a uno solo de los colindantes
Contiguo: muro lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo
En relación a la altura, el muro de cerramiento forzoso es medianero hasta la altura de 3 metros contando desde la intersección de la superficie de los inmuebles
Desarrolle el concepto de condominio con indivisión forzosa
La indivisión forzosa puede ser temporaria o perdurable
Las temporarias son: convencional; por voluntad del testador; por decisión judicial; por voluntad del cónyuge supérstite; por oposición de un heredero
En la indivisión forzosa temporaria, lo esencial es que el condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por tiempo indeterminado, sin que la indivisión debe estar acotada en el tiempo
Cuando la indivisión es legal, ella nos conduce a una indivisión perdurable
Las cláusulas de indivisión, como su cese, deben tener adecuada publicidad para que produzcan efectos frente a terceros, por lo que deberán inscribirse en el registro respectivo
¿Un condómino puede hipotecar su parte; puede ser embargada? ¿Necesita acuerdo de otros condóminos para otras acciones?
Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales
