Locações.

Question 1

inércia do locador em exigir o reajuste

Answer 1

Segundo já decidiu o STJ, a inércia do locador em exigir o reajuste dos aluguéis por longo período de tempo suprime o direito à cobrança de valores pretéritos, mas não impede a atualização dos aluguéis a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário

Question 2

incêndio que destruiu imóvel

Answer 2

STJ: não são exigíveis aluguéis no período compreendido entre o incêndio que destruiu imóvel objeto de locação comercial e a efetiva entrega das chaves pelo locatário

Question 3

Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção

Answer 3

Súmula 335, STJ. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção

Question 4

mais de uma das modalidades

Answer 4

É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Question 5

120 (cento e vinte) dias

Answer 5

Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador

Question 6

conhecimento da sub-locação

Answer 6

A respeito da fiança, já decidiu o STJ que o prazo para o fiador exonerar-se da fiança inicia-se do efetivo conhecimento da sub-locação, ainda que a ciência não ocorra pela comunicação do locatário sub-rogado

Question 7

notificação premonitória

Answer 7

O STJ decidiu que a notificação premonitória é pressuposto processual para a ação de despejo por denúncia vazia de contrato de locação por prazo indeterminado

Question 8

mais de um locador

Answer 8

Decidiu o STJ recentemente que, mesmo que exista mais de um locador, qualquer deles poderá ajuizar a ação de despejo, não sendo necessário que todos figurem no polo ativo

Question 9

imóvel onde está instalada a sua antena

Answer 9

STJ: é possível que empresa de telefonia celular proponha ação renovatória para renovar a locação de imóvel onde está instalada a sua antena, considerando que isso também compõe seu fundo de comércio

Question 10

a Lei de Locações NÃO é aplicável aos contratos de locação de imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios, autarquias e fundações.

Answer 10

No caso concreto, não consta nenhuma informação no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação seria de titularidade da União, e a Conab mera possuidora deste. Muito pelo contrário, infere-se do acórdão que o imóvel é de propriedade da empresa pública, sujeita às normas aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venha a manter.

Question 11

Registro de Títulos e Documentos

Answer 11

Os contratos de locação de bens imóveis, segundo dispõe a Lei nº 6.015/1973, estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros.

Question 12

Mesmo não havendo expressa previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal? Contratos anteriores à lei 12.112/09 a regra era que a fiança não se prorrogava automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.

Answer 12

Contratos POSTERIORES à lei 12.112/09 a regra é a de que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.

Question 13

CONSTITUTO POSSESSÓRIO

Answer 13

também conhecido cláusula constituti, trata-se de uma operação jurídica que altera a titularidade na posse, de maneira que aquele que possuía em nome próprio, passa a possuir em nome alheio. Ex: vendo uma casa que possuía em nome próprio, e coloco no contrato de compra e venda uma cláusula que prevê minha permanência na casa na condição de locatário, ou seja, passo a possuir a casa em nome alheio. Essa cláusula é a constituti. Deve ser expressa.

Question 14

PROMOVER, CONCOMITANTEMENTE

Answer 14

É vedado ao credor promover, concomitantemente, ação de busca e apreensão e o processo de execução da nota promissória dada em garantia

Question 15

IMPLICA A INEFICÁCIA

Answer 15

Súmula 332, STJ. A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.

Question 16

NÃO BASTA A SIMPLES RETIRADA DO SÓCIO-FIADOR

Answer 16

Não basta a simples retirada do sócio-fiador da sociedade, para que o garante se desonere da fiança prestada, sendo necessária, para garantir a segurança jurídica e o exato cumprimento dos contratos, a comunicação expressa ao credor sobre sua intenção de se exonerar da fiança, por meio da competente notificação extrajudicial; ou, se necessário, manejar a apropriada ação judicial

Question 17

NÃO SER ABUSIVA, POR SI SÓ, A CLÁUSULA DOS CONTRATOS DE SEGURO

Answer 17

A Turma, por maioria, consignou não ser abusiva, por si só, a cláusula dos contratos de seguro que autoriza as seguradoras de veículos, nos casos de perda total ou furto do bem, a indenizar pelo valor de mercado referenciado na data do sinistro.

Question 18

Embora a proteção aos direitos autorais INDEPENDA DE REGISTRO, faculta-se ao autor registrar suas obras intelectuais no órgão competente.

Answer 18

Como a proteção dos direitos autorais surge a partir da criação da obra, seu registro é estritamente opcional, porém altamente recomendado

Question 19

PRAZO DE NOVENTA DIAS PARA A DESOCUPAÇÃO

Answer 19

Estabelece o art. 8º, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. §2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, PRESUMINDO-SE, APÓS ESSE PRAZO, A CONCORDÂNCIA NA MANUTENÇÃO DA LOCAÇÃO.

Question 20

Na hipótese de haver condomínio, o condômino terá prioridade no seu direito de preferência em detrimento do locatário.

Answer 20

Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

Question 21

ALUGUEL DA SUBLOCAÇÃO NÃO PODERÁ EXCEDER O DA LOCAÇÃO

Answer 21

Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.

Question 22

Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.

Answer 22

Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de DEZ DIAS, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de TRINTA DIAS, poderá resilir o contrato.

Question 23

NO PRAZO DETERMINADO NÃO PODE REAVER O IMÓVEL

Answer 23

Durante o prazo estipulado para duração do contrato, não pode o locador reaver o imóvel alugado.

Question 24

PERMITE A COBRANÇA ANTECIPADA DO ALUGUEL E A EXIGÊNCIA DE GARANTIA.

Answer 24

Com relação ao contrato de locação por temporada, destinado a atender necessidades transitórias, a lei permite o recebimento de aluguel antecipado, o estabelecimento de garantias locatícias, além da responsabilização do locatário sobre o imóvel alugado.

Question 25

DIREITO DE INERÊNCIA

Answer 25

O direito de inerência consiste no interesse, juridicamente protegido, do empresário, relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido”. Assim, se o locatário, na locação não-residencial, é titular de direito de inerência ao ponto e pode pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação, esse contrato é de locação empresarial.

Question 26

Súmula 492: A empresa locadora de veículos responde, civil e solidariamente com o locatário, pelos danos por este causados a terceiros, no uso do carro locado.

Answer 26

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

Question 27

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Answer 27

Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Lei 8.245/91

Question 28

AINDA QUE NÃO SEJA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL

Answer 28

Informativo 515 do STJ: “O locador, ainda que não seja o proprietário do imóvel alugado, é parte legítima para a propositura de ação de despejo fundada na prática de infração legal/contratual ou na falta de pagamento de aluguéis”.