Locações. Flashcards
inércia do locador em exigir o reajuste
Segundo já decidiu o STJ, a inércia do locador em exigir o reajuste dos aluguéis por longo período de tempo suprime o direito à cobrança de valores pretéritos, mas não impede a atualização dos aluguéis a partir da notificação extrajudicial encaminhada ao locatário
incêndio que destruiu imóvel
STJ: não são exigíveis aluguéis no período compreendido entre o incêndio que destruiu imóvel objeto de locação comercial e a efetiva entrega das chaves pelo locatário
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção
Súmula 335, STJ. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção
mais de uma das modalidades
É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
120 (cento e vinte) dias
Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador
conhecimento da sub-locação
A respeito da fiança, já decidiu o STJ que o prazo para o fiador exonerar-se da fiança inicia-se do efetivo conhecimento da sub-locação, ainda que a ciência não ocorra pela comunicação do locatário sub-rogado
notificação premonitória
O STJ decidiu que a notificação premonitória é pressuposto processual para a ação de despejo por denúncia vazia de contrato de locação por prazo indeterminado
mais de um locador
Decidiu o STJ recentemente que, mesmo que exista mais de um locador, qualquer deles poderá ajuizar a ação de despejo, não sendo necessário que todos figurem no polo ativo
imóvel onde está instalada a sua antena
STJ: é possível que empresa de telefonia celular proponha ação renovatória para renovar a locação de imóvel onde está instalada a sua antena, considerando que isso também compõe seu fundo de comércio
a Lei de Locações NÃO é aplicável aos contratos de locação de imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios, autarquias e fundações.
No caso concreto, não consta nenhuma informação no sentido de que o imóvel objeto do contrato de locação seria de titularidade da União, e a Conab mera possuidora deste. Muito pelo contrário, infere-se do acórdão que o imóvel é de propriedade da empresa pública, sujeita às normas aplicáveis às empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venha a manter.
Registro de Títulos e Documentos
Os contratos de locação de bens imóveis, segundo dispõe a Lei nº 6.015/1973, estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros.
Mesmo não havendo expressa previsão contratual da manutenção da fiança, em caso de prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação de imóvel urbano, o pacto acessório também seria prorrogado automaticamente, seguindo a sorte do principal? Contratos anteriores à lei 12.112/09 a regra era que a fiança não se prorrogava automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.
Contratos POSTERIORES à lei 12.112/09 a regra é a de que a fiança prorroga-se automaticamente com a prorrogação do contrato de locação, salvo disposição em sentido contrário.
CONSTITUTO POSSESSÓRIO
também conhecido cláusula constituti, trata-se de uma operação jurídica que altera a titularidade na posse, de maneira que aquele que possuía em nome próprio, passa a possuir em nome alheio. Ex: vendo uma casa que possuía em nome próprio, e coloco no contrato de compra e venda uma cláusula que prevê minha permanência na casa na condição de locatário, ou seja, passo a possuir a casa em nome alheio. Essa cláusula é a constituti. Deve ser expressa.
PROMOVER, CONCOMITANTEMENTE
É vedado ao credor promover, concomitantemente, ação de busca e apreensão e o processo de execução da nota promissória dada em garantia
IMPLICA A INEFICÁCIA
Súmula 332, STJ. A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
NÃO BASTA A SIMPLES RETIRADA DO SÓCIO-FIADOR
Não basta a simples retirada do sócio-fiador da sociedade, para que o garante se desonere da fiança prestada, sendo necessária, para garantir a segurança jurídica e o exato cumprimento dos contratos, a comunicação expressa ao credor sobre sua intenção de se exonerar da fiança, por meio da competente notificação extrajudicial; ou, se necessário, manejar a apropriada ação judicial
NÃO SER ABUSIVA, POR SI SÓ, A CLÁUSULA DOS CONTRATOS DE SEGURO
A Turma, por maioria, consignou não ser abusiva, por si só, a cláusula dos contratos de seguro que autoriza as seguradoras de veículos, nos casos de perda total ou furto do bem, a indenizar pelo valor de mercado referenciado na data do sinistro.
Embora a proteção aos direitos autorais INDEPENDA DE REGISTRO, faculta-se ao autor registrar suas obras intelectuais no órgão competente.
Como a proteção dos direitos autorais surge a partir da criação da obra, seu registro é estritamente opcional, porém altamente recomendado
PRAZO DE NOVENTA DIAS PARA A DESOCUPAÇÃO
Estabelece o art. 8º, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91): Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. §2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, PRESUMINDO-SE, APÓS ESSE PRAZO, A CONCORDÂNCIA NA MANUTENÇÃO DA LOCAÇÃO.
Na hipótese de haver condomínio, o condômino terá prioridade no seu direito de preferência em detrimento do locatário.
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
ALUGUEL DA SUBLOCAÇÃO NÃO PODERÁ EXCEDER O DA LOCAÇÃO
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de DEZ DIAS, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de TRINTA DIAS, poderá resilir o contrato.
NO PRAZO DETERMINADO NÃO PODE REAVER O IMÓVEL
Durante o prazo estipulado para duração do contrato, não pode o locador reaver o imóvel alugado.
PERMITE A COBRANÇA ANTECIPADA DO ALUGUEL E A EXIGÊNCIA DE GARANTIA.
Com relação ao contrato de locação por temporada, destinado a atender necessidades transitórias, a lei permite o recebimento de aluguel antecipado, o estabelecimento de garantias locatícias, além da responsabilização do locatário sobre o imóvel alugado.
DIREITO DE INERÊNCIA
O direito de inerência consiste no interesse, juridicamente protegido, do empresário, relativo à permanência de sua atividade no local onde se encontra estabelecido”. Assim, se o locatário, na locação não-residencial, é titular de direito de inerência ao ponto e pode pleitear judicialmente a renovação compulsória do contrato de locação, esse contrato é de locação empresarial.
Súmula 492: A empresa locadora de veículos responde, civil e solidariamente com o locatário, pelos danos por este causados a terceiros, no uso do carro locado.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. Lei 8.245/91
AINDA QUE NÃO SEJA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
Informativo 515 do STJ: “O locador, ainda que não seja o proprietário do imóvel alugado, é parte legítima para a propositura de ação de despejo fundada na prática de infração legal/contratual ou na falta de pagamento de aluguéis”.
