chapter12 用益物权

Question 1

用益物权的概念和特征

Answer 1

1.用益物权，指权利人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利，包括土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权和地役权等。
2.特征：
（1）客体 为他人所有的财产，属于物权，限制物权
（2）权利内容 包括占有使用与收益（占有为前提，使用为手段，收益为目的）
（3）支配的对象为他人所有物的使用价值。
（4）客体既包括不动产也包括动产

Question 2

用益物权的种类

Answer 2

1. 土地承包经营权
2. 建设用地使用权
3. 宅基地使用权
4. 居住权
5. 地役权
   * 特别法规定的准物权，又称特许物权，指特别法上规定须经过行政许可取得对国家自然资源享有的用益物权类型。

Question 3

土地承包经营权的概念和特征

Answer 3

1.土地承包经营权是指权利人依法对其承包经营的耕地，林地，草地等享有占有，使用和收益的权利，并从事种植业，林业，畜牧业等农业生产的用益物权。
2.特征：
（1）属于他物权中用益物权的范畴，由国家或集体的土地所有权而派生。
（2）主体包括但不限于农村承包经营户。自然人和单位可以取得四荒用地的土地承包经营权
（3）客体包括农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地，林地，草地以及其他用于农业的土地。权利人有权将以上用地用于从事种植业，林业，畜牧业等农业生产。
（4）由发包人和承包人通过承包合同方式设定
（5）土地承包经营权是一种有期限的物权。耕地的承包期为30年，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年。

Question 4

土地承包经营权的设定

Answer 4

1. 农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的四荒等农村土地可以采取招标拍卖，公开协商等方式承包
2. 土地承包经营权的设立采取债权意思主义，即土地承包经营合同生效时设立。登记既非土地承包经营权生效要件，也非对抗要件，仅具有确认物权的效力。

Question 5

土地承包经营权人的权利

Answer 5

1.对承包地进行使用并获取相应的收益，自主组织生产经营和处置产品
2.土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换，转让。
未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
经营权互换，转让的，自合同生效时发生效力，未经登记不得对抗善意第三人。
3.三权分置：土地经营权的单独流转
（1）土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租，入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
-流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。
当事人可以向登记机构申请土地经营权登记，未经登记不得对抗善意第三人。
-土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益
（2）通过招标，拍卖，公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租，入股，抵押或者其他方式流转土地经营权。

Question 6

土地承包经营权人的义务

Answer 6

1. 承包人必须按照法律规定和合同约定履行义务，维持土地的农业用途，未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
2. 依法保护和合理利用土地，不得进行掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害。
3. 在生产过程中要保护环境，接受发包人的必要指导和管理。

Question 7

土地承包经营权的消灭

Answer 7

1. 期限届满
2. 土地严重损毁或灭失时依法调整
3. 承包人自愿交回
4. 发包人依法收回
5. 因婚姻关系而引起土地收回
6. 其他情形

Question 8

建设用地使用权的概念和特征

Answer 8

1.指权利人依法对国家或集体所有的土地享有占有，使用和收益，并利用该土地建造建筑物，构筑物及其附属设施的用益物权。
2.特征
（1）建设用地使用权属于 他物权的用益物权。
（2）主体为一般主体，符合法定条件的自然人，法人与非法人组织均无不可。
（3）客体原则上为国有土地，例外情形下集体土地也可以设立建设用地使用权。
（4）内容为土地上建造并保有建筑物，构筑物及附属设施deng
（5）建设用地使用权具有排他性，在同一块土地上不允许有两个以上内容相同的建设用地使用权存在，但该权利可以在地表，地上或者地下分别设立。

Question 9

国有土地建设用地使用权的设定

Answer 9

1.划拨，通过行政手段无偿取得建设用地使用权。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
采取划拨方式的，应当遵守法律关于土地用途的规定。
2.出让，指通过招标，拍卖，协议等方式从国家有偿取得土地使用权。建设用地使用权人应当依照法规定以及合同约定支付出让金等费用。

Question 10

只能采取招标，拍卖等公开竞价的方式出让的情形：

Answer 10

1. 工业，商业，旅游，娱乐和商品住宅等经营性用地

2. 同一土地有两个以上意向用地者

Question 11

划拨与出让的区别

Answer 11

1.性质 
出让民事方式，划拨行政方式
2.是否支付对价
出让支付土地出让集等对价有偿取得
划拨无须支付对价，无偿取得
3.权利内容
出让可以通过转让，出租，抵押和继承等进行流通。
划拨只能在规定范围内使用
4.存续期间
出让存在一定期间
划拨长期或无期限
5.适用范围
出让原则上通过出让方式取得
划拨法律特别规定的公共利益情形

Question 12

物权变动模式

Answer 12

1. 建设用地使用权自登记时设立

2. 建设用地使用权转让，互换，出资或者赠予的，应当向登记机构申请变更登记。

Question 13

建设用地使用权人的权利

Answer 13

1. 占有权。权利人对依法取得的使用权的土地享有直接支配和控制的权利
2. 使用权。权利人可以对土地加以开发，经营和利用
3. 收益权。权利人可以直接利用土地以获得收益。建设用地使用权人建造的建筑物，构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人
4. 处分权。不是指对土地本身的处分，而是对建设用地使用权的处分，如转让，互换，出资，赠与或抵押建设用地使用权

Question 14

建设用地使用权人的义务

Answer 14

1. 对土地的开发，利用经营应当遵守法律法规，合理有效地利用土地，不得随意改变土地的用途
2. 缴纳土地使用税。无论是无偿还是有偿取得土地使用权的主体，都应当按期缴纳土地使用税。
3. 变动国有土地使用权必须履行法定的登记手续
4. 权利消灭时，应当将土地返还给所有人，并原则上应当恢复土地的原状.

Question 15

建设用地使用权的续期

Answer 15

1. 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

2. 非住宅建设用地使用权前届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产饿归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律法规，刑侦法规的规定办理。

Question 16

宅基地使用权的概念和特征

Answer 16

1.宅基地使用权，指权利人依法对集体所有的土地享有占有和使用，并依法利用该土地建造住宅及其附属设施的用益物权。宅基地使用权是我国农村地区特有的一种用益物权。
2.特征：
（1）主体限于农村集体经济组织成员。
（2）内容限于建造，保有住宅及其附属设施。
（3）客体限于集体所有的土地
（4）取得是无偿的且没有期限限制，故该权利具有福利性和社会保障性。

Question 17

宅基地使用权的设立

Answer 17

1. 原始取得，主要包括根据法律直接规定或者权利人的申请和集体经济组织的授予而取得。

2. 继受取得，通过赠予，买卖，继承宅基地上的住宅而取得宅基地使用权

Question 18

宅基地使用权的内容

Answer 18

1. 占有宅基地
2. 使用宅基地建造房屋和附属设施并因此取得房屋及其附属设施的所有权
3. 取得因行使宅基地使用权而获得的收益
   * 宅基地使用权不得抵押，不等单独转让。只能在本集体经济组织成员内部随合法建造的住房一并转让。

Question 19

居住权的含义与特征

Answer 19

1.指权利人按照合同约定或有效遗嘱，对他人的住宅进行占有，使用，以满足生活居住需要的用益物权
2.。特征
（1）民法新规定的一种用益物权
（2）主体主要是自然人
（3）客体是他人的住宅
（4）内容是对他人住宅进行占有，使用，以满足生活居住需要
（5）通过合同或遗嘱方式设立，原则上应当为无偿设立
（6）是一种人役权，从属于特定的居住权人。居住权人死亡的，居住权消灭

Question 20

居住权的设立

Answer 20

1.方式：当事人因采用书面形式订立居住权合同。
权利人也可以以遗嘱方式设立居住权
2.居住权合同的内容：
（1）当事人姓名或者名称和住所
（2）住宅的位置
（3）居住的条件和要求
（4）居住权期间
（5）解决争议的方法
3.居住权无偿设立。但是当事人另有约定的除外
4.设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立

Question 21

居住权的效力

Answer 21

1. 居住权不得转让，继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

2. 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

Question 22

地役权的概念和特征

Answer 22

1.是指为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益，不动产的权利人按照合同的约定而利用他人不动产的用益物权。
例如通行权，眺望权，取水权等。
他人的 不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
2.特征：
（1）主体包括不动产的所有权人和使用权人
（2）内容是利用他人不动产，并对他人的权利加以限制
（3）客体是他人不动产
（4）设立目的是为供自己使用不动产之便利或效益之提高
（5）地役权具有一定的任意性，内容由当事人约定，缓和了物权法定原则
（6）有从属性，不得脱离需役地而存在或单独处分。

Question 23

与相邻关系的区别

Answer 23

1.性质
地役权是独立的用益物权
相邻关系是所有权的延伸与限制
2.目的
地役权是为了满足权利人的特殊需求
相邻关系是调和权利行使冲突
3.产生依据
地役权当事人自主约定
相邻关系法律规定
4.内容
地役权当事人自主约定
相邻关系无偿为原则
5.前提
地役权不动产不以毗邻为条件
相邻关系不动产毗邻

Question 24

地役权额设立

Answer 24

1.设立模式为债权意思主义，及地役权合同生效时设立
2.登记具有对抗效力，地役权未登记，不得对抗善意第三人。
这里的善意第三人主要指供役地的善意受让人
3.已经登记的地役权变更，转让或消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。未经登记不得对抗善意第三人。

Question 25

地役权人的权利

Answer 25

1. 按照合同约定的利用目的和方法利用供役地
2. 在供役地内为必要的附属行为，如取水地役权可以在供役地通行
3. 在权利受到侵害时要求侵害人承担亲群的民事责任，如排除妨害或消除危险，赔偿损失等。

Question 26

地役权人承担的义务

Answer 26

1. 地役权不得单独转让。需役地转让的，地役权一并转让，但另有约定的除外

2. 地役权不得单独抵押。需役地抵押的在实现抵押权时，地役权一并转让。

Question 27

地役权的消灭

Answer 27

1. 违反法律规定或者和同学定，滥用地役权

2. 有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。