BIENES COMUNES Flashcards
¿Qué son bienes comunes del dominio inalienable e indivisible de todos los
propietarios de un bien inmueble?
- El área de terreno en que se encuentre construido el edificio o los edificios.
- Los bienes necesarios para la existencia, seguridad, conservación, apariencia y funcionamiento del edificio
- Los bienes comunes que permita a todos y cada uno de los propietarios el uso y goce de las unidades departamentales
Servicios comunes
- Áreas e instalaciones de servicios centrales:
Servicios centrales:
- Electricidad
- gas
- agua
- refrigeración,
- tanques
- bombas de agua
Función: Servicios que benefician a todos los propietarios en conjunto.
Servicios comunes
Elementos estructurales del inmueble:
- Cimientos, columnas, vigas, losas: Elementos clave para la estabilidad del inmueble.
- Zotea, techos, galerías, vestíbulos, escaleras: Partes comunes que permiten la circulación y uso del edificio.
- Paredes exteriores y fachadas: Elementos que definen la estructura externa del edificio.
SON BIENES COMUNES
- Áreas comunes como:
- Sótanos: Espacios bajo el nivel del suelo que no pertenecen a una unidad específica, sino a todos.
- Ascensores: El elevador que utilizan todos los propietarios.
- Incineradores de residuos: Sistema compartido para la eliminación de basura.
- Buzones: Para recibir correspondencia, compartido por todos los propietarios.
- Estacionamientos de visitas: Áreas de parqueo para visitantes.
- Estacionamientos para personas con discapacidad: Espacios específicos según la normativa.
- Patios y jardines (si existen): Espacios al aire libre que son para uso de todos.
- Áreas para empleados:
Espacios destinados para empleados que trabajan en el edificio, como personal de limpieza o mantenimiento. - Artefactos, áreas e instalaciones para beneficio común:
Cualquier equipo o instalación que beneficie a todos los propietarios (por ejemplo, sistemas de agua, calefacción, o seguridad). - Amenidades para beneficio común:
- gimnasios
- salas de eventos
- áreas recreativas
- piscinas
Bienes exclusivos de un piso:
Son aquellos bienes que solo pueden usar los propietarios y ocupantes del mismo piso.
Ejemplo: Un balcón o terraza privada de un piso.
Excepción:
Los bienes comunes esenciales (como pasillos, ascensores, etc.) siguen siendo para todos los propietarios, no solo para los de un piso.
¿puede decidir que algunos bienes comunes sean de uso exclusivo para ciertos propietarios bajo ciertas condiciones?
ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
Requisitos para aprobar el uso exclusivo
- Aprobación por mayoría: Se necesita el 51% o más de los propietarios para aprobarlo.
- Bienes comunes no indispensables: Solo se pueden hacer exclusivos si no son esenciales para la existencia, seguridad o conservación del inmueble.
Responsabilidad de los propietarios con uso exclusivo
Gastos de mantenimiento: Los propietarios con uso exclusivo de ciertos bienes deben asumir los gastos de mantenimiento, reparación y conservación de esos bienes.
Forma de aprobación del uso exclusivo:
La decisión se toma en asamblea o en el título constitutivo.
Aprobación de la adquisición de un bien:
1. ¿Qué porcentaje de propietarios debe aprobar la adquisición de un bien?
- ¿Quién debe ofrecer el bien para que pueda ser adquirido por la comunidad?
- Destino
- Mayoría necesaria: Se requiere la aprobación del 51% o más de los propietarios.
- Bien ofrecido: El bien debe ser ofrecido por un dueño externo.
- Destinado a bien común: El bien comprado se destina para ser utilizado como bien común de la propiedad horizontal.
El bien adquirido puede ser vendido o arrendado para generar beneficios para la propiedad horizontal.
Cuotas de gastos comunes
¿Sobre qué recae la obligación de pagar las cuotas de gastos comunes?
Las cuotas son obligaciones que recaen sobre la unidad inmobiliaria, no sobre el propietario.
Independiente del propietario: Aunque el propietario cambie, la obligación de pagar las cuotas sigue vinculada a la unidad.
¿Qué sucede con los derechos y obligaciones sobre los BIENES COMUNES si alguien vende o embarga su propiedad?
- Los derechos y obligaciones sobre los bienes comunes (cosas que usan todos, como ascensores, pasillos) siempre están relacionados con el inmueble.
- Si alguien vende o embarga la propiedad, esos derechos y obligaciones sobre los bienes comunes también se transfieren junto con la propiedad. No se pueden separar.
¿Qué es Coeficiente de participación?
- Es un porcentaje que indica cuánto le corresponde a cada propietario de los bienes comunes del edificio, según el valor de su unidad en relación con el valor total del inmueble.
- Si haces mejoras o tu unidad sufre daños, esto no cambia el coeficiente que te corresponde.
PAGO DE CUATAS DE GASTOS COMUNES
-Las cuotas de gastos comunes deben pagarse cada mes. Si no se paga a tiempo, se genera un recargo.
- El pago de las cuotas está ligado a la unidad inmobiliaria, no al propietario, por lo que siempre debe pagarse, aunque cambie el dueño.
- La asamblea de propietarios puede decidir arreglos de pago, ofrecer incentivos por pagos adelantados y tomar acciones para ayudar a recaudar las cuotas, pero siempre debe ser aprobado por el 51% de los propietarios.
¿Cuántos propietarios deben estar de acuerdo para modificar el coeficiente de participación?
Para cambiar ese porcentaje, más del 51% de los propietarios deben estar de acuerdo.
¿Cómo se dividen los gastos de mantenimiento y reparación de los elementos compartidos (como entrepisos y paredes comunes ) entre los propietarios de unidades inmobiliarias?
- Los propietarios de unidades inmobiliarias con elementos compartidos (como entrepisos y paredes comunes) deben pagar por partes iguales los gastos de mantenimiento y reparación de esos elementos.
- Si uno de los propietarios causa el daño, deberá pagar los gastos de reparación en un plazo de 30 días.
pueden decidir cambiar la cuota de gastos comunes?
La asamblea de propietarios
¿Qué porcentaje de propietarios debe estar de acuerdo para cambiar la cuota de gastos comunes?
La asamblea de propietarios puede decidir cambiar la cuota de gastos comunes si:
El 66% de los propietarios que ESTÉN AL DÍA CON SUS PAGOS están de acuerdo.
Quién debe pagara la cuota de gastos comunes
Antes de la venta:
Antes de la venta: El promotor o propietario inicial paga todas las cuotas de gastos comunes de la unidad inmobiliaria hasta que se registre la venta o se entregue la propiedad al comprador.
Quién debe pagara la cuota de gastos comunes
En proyectos por etapas:
El promotor paga las cuotas de las unidades que no han sido vendidas o entregadas, pero debe incluir todas las áreas comunes en su presupuesto.
Quién debe pagara la cuota de gastos comunes
Áreas comunes no vendidas:
Áreas comunes no vendidas: El promotor paga las cuotas de áreas comunes (como calles, jardines, etc.) que aún no se han entregado, y estas áreas tendrán un presupuesto propio.
Quién debe pagara la cuota de gastos comunes
Si el promotor no entrega a tiempo:
Si el promotor no entrega a tiempo: Si el promotor no entrega la unidad a tiempo, sigue pagando las cuotas de gastos comunes hasta que haga la entrega.
Si un propietario no paga las cuotas de gastos comunes a tiempo, se tomarán estas medidas:
- Se puede cobrar un recargo del 20% sobre la cuota no pagada.
- Se puede poner un aviso en el edificio con el número de la unidad morosa y la deuda (sin decir el nombre del propietario).
- Se pueden suspender los servicios comunes como gas, internet, ascensores, limpieza, etc., después de 2 meses de no pagar (excepto el agua).
- Se puede negar el servicio de vigilancia, recepción de correspondencia o permisos para remodelar.
- Se puede limitar el acceso remoto al propietario moroso, pero podrá entrar por la puerta de visitantes.
- Se puede restringir el acceso vehicular de visitas y proveedores no esenciales, pero se permitirá el acceso de emergencias.
- Se puede iniciar un proceso judicial para recuperar el dinero después de 2 meses de impago.
- Se debe informar a las instituciones financieras sobre las deudas del propietario moroso.
Responsabilidad por daños a bienes comunes y privados
Quien ocupe la unidad inmobiliaria es responsable por daños causados por:
- Dolo (acción intencional).
- Culpa (negligencia o imprudencia).
- Negligencia (falta de cuidado).
