Week 11 - Onroerend goed: verhuur

Question 1

Wat is de plaats van de dienst wanneer een ondernemer een onroerende zaak verhuurt?

Answer 1

Art. 6b Wet OB 1968
De plaats van de dienst is de plaats waar de onroerende zaak is gelegen.

Question 2

Waarom is de verhuur van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld?

Answer 2

In de regel is het een betrekkelijk passieve transactie die enkel verband houdt met het tijdsverloop en geen toegevoegde waarde van betekenis oplevert.

Question 3

Hoe dient het begrip ‘verhuur’ gedefinieerd te worden?

Answer 3

Dit is een uniebegrip. Hierom kijken we naar het EU-recht.

HvJ Goed Wonen I
‘Verhuur’ is het (1) voor een overeengekomen tijdsduur (2) tegen vergoeding (3) het recht verlenen een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan.

Question 4

Wat volgt uit HvJ Sinclair Collis?

Answer 4

De onroerende zaak welke verhuurt wordt moet bepaalbaar zijn. In deze zaak mocht een ondernemer een sigarettenautomaat in een café plaatsen. Er was volgens het Hof geen sprake van verhuur omdat de eigenaar van de automaat geen gebruiksrecht had op een aanwijsbaar deel van het café.

Question 5

Wat is de essentie van het arrest HvJ Temco Europe?

Answer 5

Belastingplichtige deed pogingen om onder het verhuur-begrip uit te komen. Zij gingen beperkingen opleggen, zoals dat de verhuurder eens per maand binnen zou komen om te controleren.

Het Hof heeft hier geoordeeld dat ‘normale’ beperkingen van de exclusiviteit om over de onroerende zaak te beschikken niet in de weg staan aan de kwalificatie als ‘verhuur’.

Question 6

Een DGA kan in het woongedeelte van het pand van de BV wonen. Er is dan sprake van een fictieve dienst. Kwalificeert dit als ‘verhuur’ in de zin van art. 11 lid 1 sub b Wet OB 1968?

Answer 6

Nee. Vereist is namelijk dat een vergoeding in rekening wordt gebracht. Als er een fictieve dienst plaatsvindt, dan kan de er dus geen sprake zijn van ‘verhuur’.

Question 7

In welke gevallen is de verhuur van een onroerende zaak wel belast met omzetbelasting?

Answer 7

1. Wanneer blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines worden verhuurd.
2. Wanneer verhuurd wordt binnen het kader van een hotel-, pension, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden.
3. Bij de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en de lig- en bergplaatsen voor voertuigen.
4. Bij de verhuur van safeloketten.
5. Wanneer partijen opteren voor een belaste verhuur, en voldaan wordt aan de eisen van art. 11 lid 1 sub b onderdeel 5 Wet OB 1968.

Question 8

De verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines is belast. Wanneer zijn er sprake van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines?

Answer 8

Art. 135 lid 2 onderdeel c Btw-richtlijn
Blijvend geïnstalleerde apparatuur en machines.

Question 9

De verhuur binnen het kader van een hotel-, pension, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die voor een korte periode verblijven is belast met omzetbelasting. Wanneer is er sprake van zo’n ‘short stay’?

Answer 9

Van ‘short stay’ is sprake als de gasten (1) maximaal zes maanden feitelijk verblijven en (2) ook de gesloten overeenkomst niet langer dan zes maanden loopt, (3) en die gasten niet het middelpunt van hun maatschappelijk leven naar het verblijf verplaatsen.

Question 10

A verhuurt een vakantiehuis voor onbepaalde tijd aan zijn BV. De BV verhuurt dit huis vervolgens voor een korte periode aan personen. Hoe wordt dit behandeld voor de omzetbelasting?

Answer 10

De staatssecretaris heeft besloten dat de verhuur van A aan zijn BV ook verplicht onder de uitzondering van sub b valt, waardoor hierover omzetbelasting in rekening gebracht moet worden.

Question 11

De verhuur van parkeer- of opslagruimte voor vervoersmiddelen is belast met omzetbelasting. Wat betekent hier ‘vervoersmiddelen’?

Answer 11

HvJ FML
Het gaat om alle voertuigen, met inbegrip van vaar- en luchtvaartuigen.

HvJ Leichenich
Het geparkeerde voertuig moet wel mobiel zijn en niet bestemd voor stationair gebruik.

Question 12

A verhuurt een garagebox aan B. B wil de garagebox gaan gebruiken om spullen in op te slaan. Hoe wordt de verhuur behandeld voor de btw?

Answer 12

HR 10 februari 2017 (verhuur van parkeerruimte)
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de verhuur van garageboxen die naar aard en inrichting bestemd zijn voor het parkeren van voertuigen en waarvan contactueel niet is uitgesloten dat zij als parkeerruimte wordt gebruikt, is de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen.

Question 13

Valt de verhuur van een parkeerruimte altijd onder de uitzondering van art. 11 lid 1 sub c Wet OB 1968?

Answer 13

1. Wanneer een overheidsorgaan tegen betaling gelegenheid geeft tot parkeren op de openbare weg, handelt zij als overheid en handelt zij niet als ondernemer (HvJ Porto).
2. Wanneer de parkeerruimte en de hoofdruimte onderdeel uitmaken van hetzelfde complex (HvJ Levob).
3. Wanneer de parkeerruimte en de hoofdruimte door dezelfde persoon aan dezelfde persoon worden verhuurd (HvJ Morten Henriksen).

Question 14

De verhuur van safeloketten is uitgezonderd van de vrijstelling in art. 11 lid 1 sub b onderdeel 4 Wet OB 1968. Wat zijn safeloketten?

Answer 14

Een safeloket is een soort kluis die je langdurig kan huren. Mensen huren deze om spullen in op te slaan die zij niet thuis willen bewaren. Dit is iets heel ouds en komt tegenwoordig nooit meer voor.

Question 15

Partijen kunnen opteren voor een belaste verhuur. Aan welke eisen dient voldaan te worden?

Answer 15

Art. 11 lid 1 sub b onderdeel 5 Wet OB 1968 jo. art. 6a Uitv.Besch. OB 1968
Materiële voorwaarden
1. De onroerende zaak mag niet als woning worden gebruikt.
2. 90%-eis: huurder moet de zaak gebruiken voor activiteiten waarvoor geheel of nagenoeg geheel recht op aftrek voor bestaat.
3. Of voldaan is aan de 90%-eis moet op het moment van verhuur en aan het einde van ieder boekjaar van de huurder worden beoordeeld.
4. Indien huurder aan het einde van een boekjaar niet voldoet aan de 90%-eis en dit niet redelijkerwijs voorzienbaar was, dan heeft dat geen gevolgen. Wanneer in het hierop volgende boekjaar weer niet wordt voldaan, dan is de vrijstelling niet van toepassing.

Formele voorwaarden
1. Gezamenlijke keuze.
2. In schriftelijke huurovereenkomst of verzoek aan inspecteur.
3. De huurovereenkomst of het verzoek aan de inspecteur bevat de in art. 6a lid 2 Uitv.Besch. OB 1968 genoemde eisen.
4. Kennisgeving huurder aan verhuurder en inspecteur indien niet meer wordt voldaan aan 90%-eis.

Question 16

Vanaf wanneer vangt de optie voor belaste verhuur aan?

Answer 16

Vanaf het moment waarop partijen hiervoor hebben gekozen of verzoek hebben gedaan.

Question 17

Het feit dat de optie voor belaste verhuur aanvangt vanaf het moment waarop partijen hiervoor hebben gekozen impliceert dat het niet mogelijk is om met terugwerkende kracht te opteren. Dit kan grote gevolgen hebben voor de herzieningsperiode. Hierom is de Staatssecretaris met enkele tegemoetkomingen gekomen. Welke zijn dit?

Answer 17

1. Als partijen vergeten te opteren, maar wel hebben gehandeld alsof zij hebben geopteerd en steeds aan de materiële voorwaarden voldeden: goedkeuring om aan te sluiten bij ingangsdatum genoemd in optieverzoek of aangepaste overeenkomst.
2. In andere gevallen waarin de optie is ‘vergeten’ ligt de ingangsdatum van de optie maximaal drie maanden voor de datum van het optieverzoek of de aangepaste huurovereenkomst.

Question 18

Wanneer eindigt de belaste verhuur van rechtswege?

Answer 18

1. De verhuur van de onroerende zaak eindigt;
2. De gehuurde onroerende zaak wordt gebruikt als woning;
3. De huurder voldoet niet meer aan de 90%-eis;
4. De persoon van de huurder wijzigt.

Question 19

Wat is de essentie van het arrest HR Verhuur en verhuur-plus?

Answer 19

De Hoge Raad heeft zich uitgelaten over het leerstuk samenvoeging van prestaties bij verhuur.
Indien de verhuurder zaakgerelateerde handelingen verricht, zoals groot onderhoud, welke de verhuurder normaal gesproken verricht, dan zijn deze handelingen bijkomstig aan de verhuur van de onroerende zaak.
Wanneer handelingen verricht worden om een specifiek gebruik door de huurder te faciliteren is dit in beginsel niet bijkomstig aan de verhuur van de onroerende zaak. Dit is een dienst sui generis. Denk hierbij aan het recht om een golfterrein te gebruiken of het recht om een voetbalstadion te gebruiken voor voetbalwedstrijden. De vergoeding is in dat geval niet voor de terbeschikkingstelling, maar voor de andere prestaties.