Week 10 - Onroerend goed: leveringen

Question 1

Hoe dient het begrip ‘onroerende zaak’ uitgelegd te worden?

Answer 1

Dit is een uniebegrip. De betekenis hiervan dient hierom gevonden te worden in de Btw-richtlijn en niet in het Nederlandse civiele recht. De betekenis vinden we in art. 13ter Btw-uitvoeringsverordening.

Question 2

Hoe worden onroerende zaken welke gesplitst zijn in aanmerking genomen voor de btw?

Answer 2

HR 16 juni 2017 (Kozuba Premium Selection)
Onroerende zaken welke fysiek gescheiden zijn, dan wel, indien verbonden, juridisch of fysiek te onderscheiden zijn moeten afzonderlijk in aanmerking genomen worden wanneer zij afzonderlijk kunnen worden gebruikt.

Question 3

Wat is de hoofdregel met betrekking tot de levering van een onroerende zaak?

Answer 3

Art. 11 lid 1 sub a Wet OB 1968
De levering van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen zijn vrijgesteld voor de omzetbelasting.

Question 4

In welke situatie is de levering van een onroerende zaak niet vrijgesteld voor de omzetbelasting?

Answer 4

1. Wanneer een gebouw en het erbij behorende terrein geleverd wordt vóór, op, of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van de eerste ingebruikneming (art. 11 lid 1 sub a onderdeel 1 Wet OB 1968)
2. Bij de levering van een bouwterrein (art. 11 lid 1 sub a onderdeel 1 Wet OB 1968)
3. Wanneer partijen opteren voor belaste levering van een onbebouwd niet-bouwterrein of een ‘oud’ gebouw, mits aan de voorwaarden van art. 11 lid 1 sub a onderdeel 2 Wet OB 1968 voldaan wordt.

Question 5

Uit art. 11 lid 1 sub a onderdeel 1 Wet OB 1968 volgt dat de levering van een (gedeelte van een) gebouw vóór, op, of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikname vrijgesteld is. Wanneer is er sprake van een gebouw?

Answer 5

Art. 11 lid 5 Wet OB 1968
Er is sprake van een gebouw in de zin van art. 11 lid 1 sub a onderdeel 1 Wet OB 1968 wanneer er een bouwwerk is welke vast met de grond is verbonden.

Question 6

Wanneer is een bouwwerk vast met de grond verbonden?

Answer 6

HvJ Maierhofer
Een bouwwerk is vast met de grond verbonden wanneer het niet gemakkelijk te demonteren of te verplaatsen is.

Question 7

Uit art. 11 lid 1 sub a onderdeel 1 Wet OB 1968 volgt dat ook de levering van het bij het gebouw behorende terrein belast is met de btw. Wanneer is er sprake van een bij het gebouw behorend terrein?

Answer 7

Art. 11 lid 5 sub c Wet OB 1968
Ieder terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw is een bij het gebouw behorend terrein.

Question 8

Hoe wordt beoordeeld wanneer het moment van eerste ingebruikname van een gebouw is?

Answer 8

Dit is een zeer feitelijke toets. Het moment van eerste ingebruikname is wanneer er voor het eerst iets of iemand ‘in’ het gebouw zit.
Het moment dat iets of iemand ‘in’ het gebouw zit leidt enkel tot een eerste ingebruikname wanneer dit conform de bestemming van de onroerende zaak is.

Question 9

Stel dat iemand een gebouw neemt en deze dusdanig verbouwt dat er sprake is van een nieuw gebouw. Welke gevolgen heeft dit voor de btw?

Answer 9

Art. 11 lid 5 sub b Wet OB 1968
Ná de verbouwing van een gebouw wordt de ingebruikneming als eerste ingebruikneming aangemerkt, indien door de verbouwing een vervaardigd goed is voortgebracht. Dit kan er toe leiden dat de levering belast is.

Question 10

Wanneer is er sprake van een vervaardiging in de zin van art. 11 lid 5 sub c Wet OB 1968?

Answer 10

HvJ Van Dijk’s Boekhuis
Vervaardiging is de voortbrenging van een goed dat van te voren niet bestond. Hier is sprake van indien de functie van het ontstane goed naar maatschappelijke opvattingen verschilt met de functie die de verstrekte materialen hadden. Het herstellen van de oude functie is dus geen vervaardiging.

HR 19 november 2010
Aan het criterium van HvJ Van Dijk’s Boekhuis is voldaan wanneer sprake is van in wezen nieuwbouw.

Rb Zeeland-West-Brabant 7 februari 2022
Bij de beoordeling of er sprake is van in wezen nieuwbouw, dient in ieder geval gekeken te worden naar of er een wijziging heeft plaatsgevonden in de bouwkundige constructie.

Question 11

Op grond van art. 11 lid 1 sub a onderdeel 1 Wet OB 1968 is de levering van een bouwterrein niet vrijgesteld voor de omzetbelasting. Wanneer is er sprake van een bouwterrein?

Answer 11

Art. 11 lid 6 Wet OB 1968
Er is sprake van een bouwterrein wanneer het gaat om onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd.

Question 12

In enkele gevallen is er ondanks bebouwing toch sprake van een onbebouwde grond. Welke gevallen zijn dit?

Answer 12

1. Een vast verbonden bouwwerk dat naar zijn aard dienstbaar is aan de onbebouwde grond.
2. Verwaarloosbare verbouwing.
3. Bebouwing die geen functie meer vervult voor een eventueel nieuw te realiseren opstal.

Question 13

Wanneer is een onbebouwde grond kennelijk bestemd om te worden bebouwd?

Answer 13

Wanneer hier objectieve gegevens aan ten grondslag liggen. Denk hierbij aan concrete plannen, een afgegeven omgevingsvergunning of voorzieningen die zijn getroffen met het oog op bebouwing van de grond.

Question 14

Een koop-/aannemingsovereenkomst bestaat uit meerdere delen. Welke delen zijn dit?

Answer 14

1. Een koopdeel. Er wordt een onroerende zaak geleverd.
2. Een aannemingsdeel. De aannemer verricht werkzaamheden naast de levering, zoals een sloop van een oud gebouw, het bouwrijp maken van grond, de verbouwing van een gebouw of de bouw van een nieuw gebouw.

Question 15

Een afnemer koopt een oud gebouw en laat dit gebouw door de verkoper ook volledig slopen. Hoe wordt dit behandeld voor de btw?

Answer 15

HvJ Don Bosco en HvJ Woningstichting Maasdriel
Het Hof oordeelt hier dat er sprake is van één economisch ondeelbare prestatie. Deze prestatie is de oplevering van wat uiteindelijk gecreëerd wordt (de onbebouwde grond). Hierdoor is de vrijstelling niet van toepassing.

Question 16

Een verkoper verbindt zich tot de afnemer tot het leveren van een perceel onbebouwde grond en tot het bouwen van een nieuw gebouw op dat perceel. Hoe wordt dit behandeld voor de btw?

Answer 16

HR 22 maart 2013 (Koop-aanneming)
De Hoge Raad oordeelt dat hier ook sprake is van een economisch ondeelbare prestatie. Het betreft de levering van een nieuw gebouw, waardoor de vrijstelling niet van toepassing is.

Question 17

Een verkoper verbindt zich tot een tot de levering van een oud gebouw. Vervolgens wordt het gebouw ook door de verkoper volledig gesloopt en gaat hij een nieuw gebouw bouwen op het perceel. Hoe worden deze handelingen behandeld voor de btw?

Answer 17

Vastgoedbesluit
Ook hier is sprake van een economisch ondeelbare prestatie. Uiteindelijk wordt een nieuw gebouw opgeleverd, waardoor de vrijstelling niet van toepassing is.

Question 18

Een verkoper levert een oud gebouw aan de afnemer. Ook sloopt hij het gebouw gedeeltelijk. Na de levering laat de koper het oude gebouw door een andere partij ingrijpend verbouwen. Hoe worden deze handelingen behandeld voor de btw?

Answer 18

HvJ Komen Beheer
Het Hof zegt dat de prestaties wel samengevoegd kunnen worden, maar dat dit er niet toe leidt dat er een nieuw gebouw is. Het is hierom nog steeds een oud gebouw en niet een bouwterrein. Hierom valt de levering onder de hoofdregel en is de levering onbelast.

Question 19

Uit art. 11 lid 1 sub a onderdeel 2 Wet OB 1968 volgt dat partijen bij een levering van een onroerende zaak er voor kunnen opteren om belast te leveren. Waarom zou het voordeling kunnen zijn om te opteren voor een belaste levering?

Answer 19

1. In het geval binnen de herzieningsperiode geleverd wordt, kan door middel van opteren voor belaste levering voorkomen worden dat er een herziening plaats dient te vinden voor de toegepaste btw-aftrek bij de leverancier.
2. Indien de leverancier aanzienlijke kosten heeft gemaakt voor een verbouwing zonder dat er een nieuw gebouw is ontstaan, dan kan er door middel van de belaste levering voor gezorgd worden dat de btw in aftrek gebracht kan worden door de leverancier.
3. Indien de leverancier verkoopkosten maakt, dan kan hij de btw hierop in aftrek brengen.

Question 20

Aan welke eisen dient voldaan te zijn voordat partijen kunnen opteren voor een belaste levering van een onroerende zaak?

Answer 20

Art. 11 lid 1 sub a onderdeel 2 Wet OB 1968 jo. art. 6 Uitv.Besch. OB 1968
1. De afnemer moet de onroerende zaak gebruiken voor activiteiten waar geheel of nagenoeg geheel (90%) recht op aftrek voor bestaat op het moment (1) van levering, (2) het boekjaar waarin de levering heeft plaatsgevonden en (3) het daaropvolgende boekjaar.
2. Gezamenlijke keuze.
3. Keuze in notariële akte van levering of verzoek aan inspecteur.
4. Notariële akte of verzoek aan inspecteur bevat in art. 6 lid 2 Uitv.Besch OB 1968 genoemde informatie.
5. Kennisgeving afnemer na afloop van de referentieperiode aan de leverancier en de inspecteur dat gedurende referentieperiode voldaan is aan de 90% eis.

Question 21

Welke gevolgen heeft de toepassing van de optie voor de belaste levering voor de verschuldigdheid en de herzieningstermijn?

Answer 21

1. De levering is belast. De btw wordt op grond van art. 12 lid 5 Wet OB 1968 jo. art. 24ba lid 1 onderdeel a Uitv.Besl. OB 1968 verlegd naar de afnemer van de onroerende zaak.
2. Bij de afnemer begint een nieuwe herzieningsperiode van 10 jaar te lopen.

Question 22

Waarom is de overdrachtsbelasting relevant bij het vak omzetbelasting?

Answer 22

Bij een belastbare levering van een onroerende zaak voor de btw is de verkrijging door de afnemer normaliter een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting.

Question 23

Wanneer is er voor de overdrachtsbelasting sprake van een belastbaar feit?

Answer 23

Art. 2 lid 1 en 2 WBR
Overdrachtsbelasting is verschuldigd over de verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak. Ook verkrijging van economisch eigendom valt onder de verkrijging van een onroerende zaak.

Art. 3 lid 1 onderdeel c WBR
Als verkrijging gevolg is van natrekking, dan vindt in beginsel géén belastbaar feit plaats voor de overdrachtsbelasting, tenzij is voldaan aan de vereisten van de strafheffing.

Question 24

Wat is voor de overdrachtsbelasting de maatstaf van heffing?

Answer 24

Art. 9 lid 1 WBR
De waarde in het economisch verkeer van de verkregen onroerende zaak, of, indien hoger, de voor de verkrijging betaalde tegenprestatie.

Question 25

Wat is het tarief voor de overdrachtsbelasting?

Answer 25

Art. 14 lid 2 WBR
2% voor de verkrijging van woningen door een natuurlijk persoon die deze woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken.

Art. 14 lid 1 WBR
10,4% voor alle andere onroerende zaken.

Question 26

Wanneer is de samenloopvrijstelling van art. 15 lid 1 onderdeel a WBR van toepassing?

Answer 26

1. Indien de verkrijger geen of slechts miniem (maximaal 1%) recht op aftrek heeft dan is de samenloopvrijstelling van toepassing bij de verkrijger als de verkrijging het gevolg is van een levering die van rechtswege is belast met btw (dus niet opteren).
2. Indien de verkrijger meer dan 1% recht op aftrek heeft, dan is de samenloopvrijstelling van toepassing wanneer de verkrijging het gevolg is van een levering die van rechtswege is belast met btw (niet opteren dus) én de betreffende onroerende zaak nog niet als bedrijfsmiddel is gebruikt.

Question 27

Wanneer is een goed als bedrijfsmiddel gebruikt in de zin van art. 15 lid 1 onderdeel a WBR?

Answer 27

Dit doelt op het moment van eerste ingebruikname (art. 11 lid 1 sub a onderdeel 1 Wet OB 1968).

Question 28

Is de verkrijging van een onroerende zaak altijd vrijgesteld van overdrachtsbelasting wanneer de samenloopvrijstelling van toepassing is?

Answer 28

Art. 15 lid 4 WBR
Je moet altijd nog toetsen op de strafheffing van toepassing is. Deze is van toepassing indien aan de volgende eisen is voldaan:
- De levering die leidt tot de verkrijging is van rechtswege belast (nieuw gebouw of bouwterrein);
- De vergoeding voor de levering inclusief btw is lager dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak. Deze waarde is voor deze bepaling ten minste de kostprijs inclusief btw indien de zaak door een onafhankelijke derde zou zijn vervaardigd;
- De verkrijger kan de in rekening gebrachte btw niet geheel of nagenoeg geheel (minder dan 90%) in aftrek brengen.