Tema 6.4 - El derecho de vuelo y de subedificacion Flashcards
Concepto
Es un derecho perpetuo y no temporal.
El vuelo es el derecho real sobre un edificio O UN SOLAR EDIFICABLE. El derecho a poder edificar.
○ Este derecho permite construir una o más plantas sobre (o bajo) el inmueble gravado.
○ El titular del derecho de vuelo se convierte en propietario de lo edificado.
Los derechos de vuelo y de subedificación son derechos reales limitados sobre un solar edificable o un edificio ya construido que atribuyen a su titular la facultad de edificar (en caso de recaer sobre un solar) o de construir una o más plantas (en caso de recaer sobre un edificio ya construido) y de hacer suyas las nuevas construcciones. Si el derecho permite edificar sobre el nivel del suelo o sobreedificar una construcción ya existente, se denomina derecho de vuelo, de elevación o de sobreedificación. Si permite construir en el subsuelo, se denomina derecho de subedificación. Dado que la ley en una regulación unitaria, en la exposición que sigue hablaremos sólo, por simplicidad, derecho de vuelo.
Regulación
No lo regula el CC. Se regula en el CCCatalan , y en la Ley Hipotecaria.
Distinción entre superficie y vuelo
Superficie
Es un derecho real que otorga [awards] al superficiario unas facultades de uso sobre una cosa ajena que se hallan limitadas temporalmente.
Vuelo
Es un derecho real limitado en cosa ajena que una vez ejercitado otorga al titular del mismo un derecho de propiedad de carácter perpetuo sobre lo construido
Modalidades de constitución del derecho de vuelo
○ Reserva del promotor → a poder edificar más plantas arriba. En la promoción inmobiliaria, es frecuente que el promotor, antes de transmitir a los compradores la propiedad de los pisos o locales ya construidos del edificio, se reserve el derecho de vuelo para construir nuevas plantas en el futuro, si lo permite la legalidad urbanística . Debe constar en el titulo de constitución
○ Reserva del cedente del solar
○ Reserva del donante del edificio
○ Enajenación del derecho de vuelo a cambio de pisos futuros
○ Constitución del derecho de vuelo por la comunidad de propietarios a favor de 3º
○ Donación del derecho de vuelo
Legitimados
Están legitimados para constituir el derecho de vuelo el propietario o los copropietarios del inmueble en que se haya de efectuar la construcción, y el usufructuario con facultad de enajenar
Elementos formales
❖ Escritura Pública Debe reunir una serie de requisitos: - número de plantas - cuotas de participación - plazo de ejercicio (para construir como máximo plazo de 30 años) - precio o valor ❖ Inscripción → Es voluntaria, será oponible a terceras personas de buena fe. ❖ Inscripción es admisible ● Si existe un edificio ● Sin edificación previa
Contenido facultativo [optional] del titulo de constitución
○ Las normas de comunidad o de PH
○ Los posibles límites a la facultad de disponer del derecho
○ La facultad de modificar el régimen de PH y de fijar o redistribuir unilateralmente las cuotas de participación
○ Otros pactos (p.ej. sobre usos permitidos)
○ Es posible el derecho de vuelo a favor de varias personas. El segundo titular solo podrá ejercer cuando lo haya ejercitado ya el primero
Personas legitimadas para ejercer el derecho de vuelo
○ Propietario
● Propietario individual→ Es el propietario único del inmueble o el promotor
● Comunidad de propietarios→ se aprueba por unanimidad en caso de que se quiere vender.
○ Comunidad ordinaria
○ Comunidad especial: PH
○ Usufructuario→ Requiere la facultad de enajenar. Ha de constar en el título constitutivo del usufructo, que éste pueda disponer del derecho de propiedad ¡!
Transmisión
El derecho de vuelo es transmisible.
○ Se puede constituir por actos inter vivos o mortis causa:
● Compraventa
● Cesión de finca a cambio de construcción futura.
● Testamento (legado, heredero)
○ Por negocio gratuito u oneroso
● Donación
● Permuta
● Renta vitalicia [lifelong]→a cambio del pago de un dinero periódico.
Ejercicio de derecho de vuelo
○ Se ha de ejercitar dentro del plazo pactado o el legal (30 años), pero si tengo la licencia de obra puedo proseguir [continue] con su construcción. Antes de que transcurra los 30 años he de hacer constar en el RP que tengo dicha licencia y que puedo seguir construyendo.
○ Requiere que se cumpla la normativa
1) urbanística→ Solicitud de licencias administrativas 2) técnica→ Elaboración del proyecto técnico s/ CTE 3) de vivienda→ Habitabilidad, ocupación (Ll Hab / Ll DH) ○ Obligaciones del titular del derecho: ○ Evitar la causación de molestias a los propietarios o vecinos del inmueble al proceder a la sobreedificación. ○ Indemnizar los daños y perjuicios causados con ocasión de la construcción ○ Asumir los gastos derivados de la DON o la ampliación de obra.
Causas especificas de extincion
○ Por falta de finalización de las obras dentro de plazo.
● Viene determinado por la duración de la licencia de obras.
○ Por un cambio del planeamiento urbanístico que impide o limita la edificación
● Limitación sobrevenida total o parcial.
○ Excepción: la destrucción del edificio no extingue el derecho de vuelo sobre el que éste recae.
La problemática de la sobreedificación en cubiertas [rooves] y terrados [terraces] de los edificios
La comunidad puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Sin embargo, se entiende que la comunidad ha dado su consentimiento si la ejecución de las obras es notoria [really obvious], no disminuye la solidez del edificio ni supone la ocupación de elementos comunes ni la constitución de nuevas servidumbres y la comunidad no se ha opuesto en el plazo de caducidad de cuatro años a contar desde la finalización de las obras.
○ Obras que afectan (o no afectan) a la estructura y solidez del edificio (aluminio) si han pasado más de 6 años y no se han quejado, ya no se puede hacer nada.
○ Obras no autorizadas mediante la correspondiente licencia municipal de obras
○ Obras contrarias al planeamiento urbanístico
○ La prescripción administrativa y civil
