Tema 4.1 - La comunidad (ordinaria indivisa) de bienes

Question 1

Régimen jurídico

Answer 1

Sistema de comunidad por defecto→ es el régimen común, se aplicará éste régimen cuando no se diga lo contrario, CCivil.

Se aplicará la ley del lugar donde se encuentran los bienes ( Cat o España)

Question 2

Concepto

Answer 2

Es la relación jurídica que hace posible la existencia de varias titularidades exclusivas sobre una misma cosa o bien (un libro) o patrimonio.

Art. 392 CC → “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.

Art. 551-1.1 CCCat → “hay comunidad cuando 2 o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro derecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio”

El objeto de la comunidad puede ser el derecho de propiedad o cualquier DDRR limitado.

Comunidad = cotitularidad = copropiedad

Cuando la situación de comunidad no se ha constituido para alcanzar un fin común, la forma ordinaria de organizar la concurrencia de varias personas como cotitulares sobre un bien o patrimonio es la comunidad indivisa.
En la comunidad ordinaria indivisa, llamada también comunidad romana (por su origen en el derecho romano), el derecho de cada cotitular en la comunidad se materializa en una cuota ideal, que determina la participación del cotitular en los beneficios y las cargas de la comunidad y su poder de decisión en esta.

Question 3

Requisitos

Answer 3

a) Hay un único objeto
b) Hay una pluralidad de sujetos, titulares
c) Hay varias titularidades que tienen el mismo contenido cualitativo. Son titulares en el mismo título cualitativo. De manera cuantitativa puede ser que participen de manera diferente ( 25%, 50%) así que las decisiones se tomaran según el grado de participación.
d) Hay una sola situación o relación jurídica . No hay relaciones jurídicas individuales

Question 4

Tipos de comunidad

Answer 4

a) Comunidad romana : comunidad por cuotas→ cada propietario lo es a su vez de una cuota y el propietario de dicha cuota pueda enajenarla a un tercero.

b) Comunidad germánica : copropiedad en mano comuna→ no se divide la propiedad en cuotas y en la que cada comunero NO puede transmitir la cuota a quien quiera y de manera libre. Ej: parque privado de NY (Gramercy Park), cada propietario de las viviendas de alrededor solo tiene una llave y no la puede dejar a nadie.
Ej2. Cataluña – Monts de l’Àrea del Cadí (Bergeudà). Superficies que pertenecen a una serie de propietarios que tienen viviendas en esta área.
Ej3. Caso de Tor.

Question 5

El modelo adoptado por el CC

Answer 5

El CC ha adoptado el modelo de la comunidad romana, que supone:

a) una copropiedad por cuotas.
b) Hay una propiedad plena de cada copropietario sobre la cuota y la puede transmitir libremente.
c) Tiene la facultad de ejercitar la acción divisoria de la cosa común, es decir, la acción de dividir la cosa común.

La comunidad romana entiende que la mejor forma de obtener beneficios de la propiedad privada es de la óptica individual y por eso les faculta a que de forma libre y unilateral pueden ejercer la partición/división de la cosa común. La comunidad romana está pensada para dividirla cuando ya no se quiera mantener por parte de uno de los propietarios.

Question 6

Dos tipos de comunidad por razón de su constitución

Answer 6

El CC prevé 2 tipos de comunidad por razón de su constitución:

a) Comunidad de origen legal→ nace como consecuencia de que hay una confusión entre dos productos, que se han mezclado.
b) Comunidad de origen convencional → pactada por un acuerdo entre los comuneros.

Question 7

Artículo sobre concepto de comunidad ordinaria

Answer 7

Artículo 552-1.
1. La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás cotitulares.
2. Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad.
La cuota determina el grado de participación del propietario.
3. Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.

Question 8

Modalidades de constitución de la comunidad

Answer 8

La comunidad puede constituirse mediante:

a) Negocio jurídico, ya sea por adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho real sobre el que recae, o por enajenación de una parte indivisa con reserva de otra parte. (Un contrato o una donacion)
b) Usucapión.
c) Disposiciones por causa de muerte. (Testamento)
d) Ley. (Si hay un inmueble donde hay 3 propietarios y otra persona que tiene un derecho de vuelo, ésta también tendrá derecho)

Question 9

Derechos y facultades de los comuneros

Answer 9

Disponer, adquirir con preferencia a terceros, renunciar

Question 10

Disponer

Answer 10

Puede disponer de su propia cuota pero no del bien común. Tendría que haber un acuerdo entre los comuneros para poder disponer del bien común
(Distinción entre derecho del comunero/ derecho de la comunidad) (552-3)

Question 11

Adquirir con preferencia a terceros

Answer 11

✓ El comunero tiene el derecho de adquisición preferente frente a terceros. (552-4)
a) El comunero puede transmitir su cuota a otro comunero o a terceros, siempre que no se haya pactado que sea indivisa. No se puede mantener indivisa permanentemente la cosa en común, solo de manera temporal.
En los actos de enajenación de la cuota a título oneroso a favor de terceras personas ajenas a la comunidad, la ley reconoce un derecho de adquisición preferente a favor del resto de comuneros, a menos que esto se hubiera excluido en el título de constitución de la comunidad.

b) Derecho de tanteo por parte de los comuneros: el comunero ha de comunicar a la comunidad que quiere vender su cuota. Los otros comuneros tienen 1 mes para comunicar si quieren o no comprar su cuota. Si dos comuneros quieren comprarla, compraran según su participación (si uno tienen el 50% del bien y el otro el 25%, estos podrán comprar la otra cuota según lo que participan en el bien común).
c) Derecho de retracto: cuando el comunero no ha comunicado a los demás su intención de vender, o le quiere vender a su prima por un precio distinto al que le vendería a los comuneros. Tienen un plazo de 3 meses, desde que se registra en el registro de propiedad.
d) Se puede producir una exclusión del derecho de adquisición preferente si así aparece en el título de constitución (renuncia al derecho de adquisición preferente)

Question 12

Renunciar

Answer 12

Es posible que un comunero renuncie a su cuota. Son 4 hermanos y dos tienen interés en conservar la casa de su madre y en invertir en ésta. El tercer hermano puede renunciar ya que beneficia a los 3 otros hermanos→ se produciría un efecto de acrecimiento del derecho de los demás titulares. Los 3 hermanos se repartirían la cuota del 3r hermano.

La renuncia no exime las obligaciones anteriores y pendientes que tenga el comunero. (552-5)

Question 13

Derechos y deberes sobre la cosa comuna

Answer 13

En estas materias, como hemos indicado más arriba, las partes tienen libertad para configurar el estatuto jurídico de la comunidad.

Si falta el pacto, el régimen legal supletorio es presidido por dos principios:

❖ Proporcionalidad: el concurso de los comuneros en los beneficios y en las cargas es proporcional a las cuotas respectivas.
❖ Democracia o decisión mayoritaria: las decisiones relativas a la administración ordinaria del bien adoptan por mayoría de cuotas o de interés en la comunidad.

Uso y disfrute; administración y toma de decisiones; contribución a los gastos

Question 14

Uso y disfrute

Answer 14

(552-6)
✓ El uso del objeto está permitido a cualquier de los comuneros. Todos los comuneros pueden usar el objeto.
Limites→ se ha de respetar la finalidad social y económica
El uso no debe perjudicar los intereses de la comunidad ni los de los demás cotitulares, que también tienen su derecho de uso y que no puede ser impedido.
✓ Derecho a percibir los frutos que se produzcan en proporción a su cuota
✓ Es posible modificar el uso o disfrute con consentimiento de los otros ( 4 hermanos han comprado un local comercial y lo tienen alquilado por 500 euros al mes, uno de los hermanos propone reformarlo y convertirlo en una vivienda→ para ello han de estar de acuerdo todos los hermanos)

Question 15

Administración y toma de decisiones

Answer 15

(552-7)
✓Los acuerdos se adoptan por mayoría, según la cuota de participación
o Administración ordinaria: mayoría de cuotas ( arreglar la hierba, una verja, el tejado..) 50% +1
o Administración extraordinaria: ¾ partes de la cuota, son cometidos más allá del cuidado ordinario ( hacer una piscina)
✓ Responsabilidad de los comuneros: responden de forma mancomunada según la proporción de cuota, y no de forma solidaria
✓ Actos de disposición y de modificación d la cosa común: si se quiere vender la cosa, ha de estar todos de acuerdo ( unanimidad)

Question 16

Contribución a los gastos

Answer 16

(552-8)
✓ Participación proporcional a la cuota
✓ El comunero que ha avanzado los gastos tiene el derecho de reembolso: si yo pago la parte de mi hermano, tengo derecho a que me la devuelva con los intereses legales.

Question 17

Contenido de la comunidad de bienes

Answer 17

○ El derecho de uso y de disfrute de la cosa común
○ La facultad de administrar la cosa
○ La obligación de contribuir a la conservación de la cosa (gastos / defensa jurídica)
○ El derecho a poseer la cosa: en toda super extensión.
○ La facultad de modificar o alterar la cosa → existe la libertad para modificar la cosa pero si supone un cambio radical en super categoría jurídica, requerirá el Consentimiento de todos
○ La facultad (conjunta) de disponer de la cosa
○ El derecho (de cada comunero) sobre su cuota

Si vendo mi cuota a otras personas ( a un comunero) que ya tienen una cuota , cada uno de ellos podrá ampliar su cuota de participación ( derecho de acrecer ). Se hará teniendo en cuenta el % que ya tenían antes→ a prorrata. Si solo hay un comunero interesado, podrá adquirir la cuota total que se vende. Pero todos los comuneros tienen el derecho de acrecer su cuota cuando se vende una.

Si se quiere vender a una persona que no es comunero, los comuneros tienen el derecho de adquisición antes de que se ve. Derecho de cada comunero de tasitir su cuota a un tercero, pero también la facultad que tienen los demás comuneros de poder ejercitar el derecho de adquisición preferente, cuando la persona que quiere comprarla es ajena a la comunidad.

No hay adquisición preferente dentro de la comunidad, es decir entre los comuneros, pero si delante de un tercero.

Question 18

Causas de extinción de la comunidad

Answer 18

(Código Civil)

○ Consolidación → Cuando una persona adquiere todas las cuotas, deja de existir comunidad. En este caso, la comunidad se extingue por la desaparición de su presupuesto , que es la concurrencia de diversos cotitulares sobre un mismo bien.
○ Destrucción→ cuando la cosa de destruye y desparece la comunidad si no hay seguro.
○ Renúncia → de manera voluntaria, las personas están dispuestas a extinguir su derecho a favor de la comunidad.
○ Prescripción → uno de los comuneros ocupa el bien excluyendo a los demás del uso de la cosa por el suficiente tiempo para devenir propietario del mismo.
○ Expropiación forzosa → indemnización
○ División de la cosa comuna (actio communi dividundo)→ de manera voluntaria , libre e individual una de las partes puede solicitar al juez la partición/ división de la cosa, sin tener que dar explicaciones. Adjudicar a cada propietario una parte de la finca proporcional a la cuota de participación. Resultado→ varias fincas propiedad de cada uno.

Question 19

Causas de disolución de la comunidad

Answer 19

(CCCat)

a) División de la cosa o patrimonio común.
b) Reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos.
c) Destrucción de la cosa común o pérdida del derecho.
d) Conversión en una comunidad especial.
e) Acuerdo unánime o renuncia de todos los cotitulares.
f) Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactados.

Question 20

Acción de división de la cosa común - legitimación

Answer 20

Individual de cualquier de los comuneros. Cualquier comunero sea cual sea su cuota de participación

Árbitros→ procedimiento de arbitraje. Los comuneros se comprometen a someterse al laude del árbitro escogido por las partes.

Jueces / notario

Question 21

Quien puede concurrir al acto de división? ( estar presente en la división)

Answer 21

Los acreedores y los cesionarios. Su participación es pasiva, no tienen voz ni voto.

Question 22

Adjudicación de la totalidad (si tiene 80% de las cuotas)

Answer 22

Art. 552-11.4 CCCatalà→ si hay una comunidad de 2 comuneros y uno tiene el 80% y el otro un 20% o menos, el de 80% puede obligar al otro a que le venda su cuota de participación por el precio que establezca un juez.

Question 23

Límites a la indivisibilidad

Answer 23

• Pacto de conservación de la cosa común → puedo pactar esto, debida a una razón económica. Por lo menos durant 10 años (tiempo máximo de indivisibilidad)
• Indivisibilidad objetiva de la cosa común → Puede ser que la cosa no se puedo dividir. Por eso se intentará vender la cuota de un comunero o otro.

Question 24

Si la cosa es indivisible, que se puede hacer?

Answer 24

• Adjudicación a uno de los comuneros → Porque hay ACUERDO entre ellos o en el mejor no lo hay.
• Subasta de la cosa

Question 25

Efectos de la división

Answer 25

• Los efectos son extintivos respecto de la comunidad. Cada propietario lo es de su parte privada.
• Los efectos son constitutivos de un derecho exclusivo sobre la parte resultante de la división.

En relación a las personas que puedan resultar afectadas por la división:

• produce efectos: - entre los comuneros, y sus Sucesores.
• no produce efectos: - hacia los tercero, ya sean siéndo propietarios de manera individual.

Question 26

Artículo - división

Answer 26

552-12 CCCat

1. La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado.
2. La división no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de la división.
3. Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se hace en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla.
4. Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.