Los derechos de adquisición preferente voluntarios Flashcards
Concepto
Los derechos de adquisición preferente facultan la persona titular para adquirir un bien con preferencia a otras personas. A diferencia de los derechos de disfrute, los derechos de adquisición preferente no confieren a sus titulares ningún poder directo e inmediato sobre los bienes, sino sólo una preferencia adquisitiva que pueden ejercer en los casos y con los requisitos que establecen las leyes y su título de constitución.
Derecho de opción
Faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas de ante mano por el negocio jurídico que la constituye y durante el tiempo determinado.
La persona que atribuye a otra el derecho de opción sobre algún bien sea titular llama concedente de la opción y el titular del derecho adquisitivo, optante.
Por ejemplo, es posible que una persona desee comprar una propiedad pero no en ese momento, sino en un futuro. El derecho de opción permite que, habiéndose pactado con anterioridad, la persona interesada por comprar una propiedad pacte con el propietario de ésta que la comprará pero en otro momento. Cuando el comprador (que tiene ese derecho de opción) manifieste su interés de ejercer ese derecho, el vendedor no podrá negarse y deberá vender la cosa en ese momento.
Derecho de tanteo
Faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquiriente. La persona le paga al propietario una cantidad de dinero, para que cuando decida vender el bien, se lo diga primero a éste.
Derecho de retracto
Faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquiriente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión.
Valor económico: tanteo y retracto vs opción
Los derechos de tanteo y de retracto tienen menos valor económico para su titular que el derecho de opción y, correlativamente, son menos gravosos para el propietario del bien sobre el que recaen.
En la opción, el optante tiene discrecionalidad para decidir en qué momento hace efectivo su derecho dentro de los límites temporales fijados y conoce anticipadamente el precio que deberá pagar si decide ejercerlo, porque ha sido estipulado en el acto de constitución.
Esta discrecionalidad le permite, pues, aprovecharse del beneficio de una eventual fluctuación al alza [rise] del precio de mercado del bien producida durante el período de ejercicio de la opción y apropiarse de la diferencia entre el valor de mercado y el coste de la opción.
En los derechos de tanteo y retracto, en cambio, la preferencia adquisitiva sólo puede ejercerse cuando el titular del bien decide enajenarlo, y hay que hacerlo por el precio que éste haya convenido con otro interesado.
Opción - Terceros
El promotor inmobiliario conoce que B es propietario de un solar urbano, y quiere comprar este solar. Éste celebra un contrato con B a comprar el solar de B ( lr paga un precio). B podría vender la finca a un tercero, pero éste, como hay un derecho de opción en el RP, tendrá que respetarlo cuando el promotor quiera comprar el solar.
Si el bien baja de valor o no decide ejercitar su derecho de opción…
…no se le devolverá el precio que ya ha pagado.
Si el bien sube de valor…
…el propietario no tiene potestad para resolver el contrato
Si el bien queda expropiado…
…el titular del derecho de opción puede ejercitar o no el derecho, pero el precio se ajustara a la perdida de valor de éste.
Obligaciones del propietario en derecho de opción
El propietario tiene la obligación de conservar el bien con diligencia. Si el propietario del bien no es diligente y no adopta las medidas necesarias y el bien se devalora→ si es una actuacion dolosa o culposa, responde por los daños. Además, podría ser obligado por proceso judicial a adoptar dichas medidas.
Inscripción en el Registro de Propiedad
El Art 14 RH (Reglamento Hipotecario) permite la inscripción en RP del contrato con opción de compra. Requiere que:
- Se identifique el objeto
- Haya pacto específico de las partes para que se inscriba
- Se determine el precio de opción, y el precio por el que se va adquirir este inmueble
- Se determine el plazo (máximo 10)
- Escritura Pública y se inscribirá en el RP (siempre cuando es bien inmueble)
Función del derecho de opción
Típicamente, el derecho de opción se estipula con la finalidad principal de atribuir al optando un tiempo durante el cual pueda reflexionar sobre la oportunidad de celebrar el negocio adquisitivo, procurarse los recursos económicos necesarios para la compra o , si la disponibilidad del bien es relevante en el marco de un proyecto que se está poniendo en marcha, dar los pasos que sean necesarias para asegurar que el proyecto sea viable y la decisión de adquirir el bien provechosa. Durante el plazo de duración de la opción, el optante no corre el riesgo de perder la disponibilidad del bien aunque aparezcan terceras personas interesadas en adquirirlo por un precio más ventajoso.
Contenido mínimo del titulo de constitucion
✓ El derecho de opción puede tener una duración máxima de 10 años (prorrogable [extendable]). Hay que tener presente que por defecto será de 4 años.
✓ Tiene que haber plasmada [express] la contraprestación para adquirir el bien
✓ Si el derecho se constituye a título oneroso, debe constar la prima pactada para constituirlo y la manera como se ha satisfecho.
✓ Domicilio de los condecentes de la opción, a los efectos de las notificaciones perceptivas.
✓ Si procede, pacto de ejercicio de la opción con efectos directamente adquisitivos del dominio y la manera de acreditar el pago del precio o la contraprestación en este caso.
Obligaciones del optante
Pagar el precio y deposito.
Obligaciones del concedente
Entregar el bien.
