Modulo 3 - Quadro B

Question 1

I redditi dei fabbricati devono essere indicati nel quadro B se:

(3)

Answer 1

• posseduti dal contribuente a titolo di proprietà o altro diritto reale;
• situati nel territorio dello Stato italiano;
• che sono o devono essere iscritti nel catasto dei fabbricati come dotati di rendita.

Question 2

Non danno luogo a reddito dei fabbricati e pertanto non vanno dichiarati:

Answer 2

Le costruzioni rurali utilizzate come abitazione che appartengono al possessore o all’affittuario dei terreni ed effettivamente adibite ad usi agricoli. In tale caso il relativo reddito è già compreso in quello catastale del terreno.

Non vanno, inoltre, dichiarati (perché compresi nel reddito dominicale e agrario dei terreni su cui si trovano) i redditi dei fabbricati nelle zone rurali e non utilizzabili ad abitazione alla data del 7 maggio 2004, che vengono ristrutturati nel rispetto della vigente disciplina edilizia dall’imprenditore agricolo proprietario, acquisiscono i requisiti di abitabilità, e sono concessi in locazione dall’imprenditore agricolo.

Question 3

Soggetti che devono dichiarare i redditi da fabbricati

Devono dichiarare i redditi dei fabbricati coloro che li possiedono a titolo di:

Answer 3

► proprietà
► usufrutto
► altri diritti reali quali, ad esempio:

il DIRITTO D’ABITAZIONE, che consente al soggetto che ne è titolare di abitare un immobile, limitatamente ai bisogni propri e della sua famiglia. Ai soli fini IRPEF, il diritto di abitazione su un immobile si estende anche alle pertinenze ad esso collegate. Un esempio di diritto di abitazione è quello a favore del coniuge superstite previsto dall’art. 540 del Codice Civile;

il DIRITTO DI SUPERFICIE, che consente al soggetto che ne è titolare di godere del diritto, concessogli dal proprietario del terreno, di fare e di mantenere, sul suolo dello stesso, una costruzione acquisendone la proprietà.

Question 4

La destinazione d’uso

I fabbricati, secondo la loro destinazione d’uso, sono classificati in gruppi: (6)

Answer 4

► nel gruppo A ci sono le abitazioni e gli uffici
► nel gruppo B, gli edifici per uso collettivo (collegi, scuole, ecc.)
► nel gruppo C, gli edifici per usi commerciali (negozi, magazzini, laboratori, ecc.) e destinazione varia (C/6 autorimesse, stalle, scuderie, tettoie chiuse o aperte, ecc.)
► Nel gruppo D, gli edifici a destinazione speciale (opifici, banche, ecc.)
► nel gruppo E, gli edifici a destinazione particolare (stazioni di servizio di trasporto terrestri, costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche, ecc.)
► nel gruppo F, aree urbane, edifici in rovina, in corso di costruzione, in corso di
definizione, ecc.

Question 5

Caso particolare /a

Immobili d’interesse storico e artistico

Answer 5

Nel caso di immobile di interesse storico o artistico la rendita catastale va riportata nella misura ridotta del 50%. Il criterio agevolativo di determinazione del reddito è applicato anche quando gli immobili storico-artistici sono locati

Question 6

Caso particolare /b

Fabbricato di nuova costruzione

Answer 6

Per i fabbricati di nuova costruzione il reddito deve essere dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è divenuto atto all’uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore.

Question 7

Caso particolare /c

Proprietà condominiale a cui è attribuibile una rendita autonoma

Answer 7

I locali per la portineria, l’alloggio del portiere e per altri servizi oggetto di proprietà condominiale, cui è attribuibile un’autonoma rendita catastale, devono essere dichiarati dal singolo condomino solo se la quota di reddito a lui spettante, per ciascuna unità immobiliare, è complessivamente superiore a 25,82 euro.

Question 8

Caso particolare/d

Immobili inagibili

Answer 8

Nei casi d’inagibilità per accertato degrado fisico (immobili diroccati, pericolanti o fatiscenti) e per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica (non superabile con interventi di manutenzione e attestata dal Comune) è possibile ….

presentare una denuncia di variazione entro 31 gennaio (in questo caso vale per l’anno in corso, mentre se presentata successivamente a tale data vale per l’anno successivo), che consente di dichiarare la nuova rendita attribuita dall’UTE o una rendita ridotta presunta.

Question 9

Immobili per i quali si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore

Answer 9

In caso di locazione di un fabbricato, vigendo il criterio di imputazione temporale di competenza, il reddito effettivo deve essere dichiarato indipendentemente dal momento dell’effettiva percezione dei canoni.
In deroga a tale principio generale, i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo non concorrono alla formazione del reddito dal periodo d’imposta in cui si è CONCLUSO il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Nel caso in cui il giudice confermi la morosità dell’affittuario anche per periodi precedenti l’atto giurisdizionale, è riconosciuto un CREDITO D’IMPOSTA di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

In assenza di un procedimento giurisdizionale concluso, il canone di locazione va comunque sempre dichiarato così come risultante dal contratto di locazione.

Question 10

Soci di cooperative edilizie

Answer 10

I soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa assegnatari di alloggi, anche se non ancora titolari di mutuo individuale, devono dichiarare il reddito dell’alloggio assegnato con verbale di assegnazione della cooperativa.
Analogo obbligo vale per gli assegnatari di alloggi che possono essere riscattati o per i quali è previsto un patto di futura vendita da parte di Enti come lo IACP (Istituto Autonomo Case Popolari), ex INCIS (Istituto Nazionale Case per gli Impiegati dello Stato), ecc.

Question 11

Redditi di natura fondiaria e fabbricati situati all’estero

Answer 11

I redditi di natura fondiaria derivanti dai lastrici solari e dalle aree urbane e i fabbricati situati all’estero non rientrano tra i redditi di fabbricati ma devono essere dichiarati tra i redditi diversi.

Question 12

Determinazione del reddito dei fabbricati

NEL CATASTO OPPURE

Answer 12

Il reddito dei fabbricati, in genere, è pari alla rendita catastale, che è il reddito medio ordinario, stabilito dal catasto, ricavabile da ciascuna unità immobiliare urbana.

La rendita si può rilevare da una visura catastale rilasciata dall’Agenzia del Territorio, da un atto notarile, da un atto di successione o dalla precedente dichiarazione dei redditi.

Dall’atto notarile si rilevano i dati dell’acquirente e del venditore, i dati identificativi dell’immobile, la rendita catastale, le quote di possesso, la data di acquisto o di vendita.

Nella dichiarazione di successione, oltre alla data di apertura della successione e ai dati del soggetto deceduto, è opportuno prendere visione anche dell’albero genealogico, dei dati anagrafici relativi agli eredi, degli immobili ed eventuali diritti reali immobiliari che sono suddivisi fra gli eredi.

Question 13

Più complicato reperire il dato quando il fabbricato non risulta iscritto in catasto.

Answer 13

Un fabbricato, infatti, può non essere ancora iscritto in catasto, ad esempio, perché è terminata da poco la sua costruzione. Questi fabbricati, anche se sono momentaneamente sprovvisti di una propria rendita catastale, producono comunque un reddito e dovendo essere indicati nel quadro B, necessitano, di una rendita provvisoria.

Per ottenerla il contribuente può:
- richiedere l’attribuzione di una rendita all’ufficio del catasto competente;
- o proporre una rendita catastale, tramite una particolare procedura, chiamata
DOC-FA.

Question 14

Rivalutazione della rendita catastale

Answer 14

In attesa della revisione delle nuove tariffe d’estimo è disposta la rivalutazione delle rendite catastali urbane nella misura del 5%.

Attenzione. In dichiarazione si dovrà indicare la rendita catastale non rivalutata perché sarà il soggetto che presta l’assistenza fiscale ad applicare il coefficiente di rivalutazione.

Question 15

Fabbricati e IMU

A COSA SONO SOGGETTI QUELLI LOCATI? E QUELLI NON LOCATI/USO GRATUITO?

Answer 15

Ad eccezione dei fabbricati locati che sono soggetti sia ad IMU sia ad IRPEF,

i fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito, essendo già assoggettati ad IMU, non sono soggetti ad IRPEF e alle relative addizionali.
Sono tuttavia soggetti ad IRPEF e alle relative addizionali:
► l’abitazione principale e le relative pertinenze, purché non di lusso (cat. A/1, A/8 e A/9).

► Gli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale.

Question 16

Fabbricati e IMU

A COSA SONO SOGGETTI QUELLI LOCATI? E QUELLI NON LOCATI/USO GRATUITO?

Sono tuttavia soggetti ad IRPEF e alle relative addizionali: (2)

Answer 16

Ad eccezione dei fabbricati locati che sono soggetti sia ad IMU sia ad IRPEF,

i fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito, essendo già assoggettati ad IMU, non sono soggetti ad IRPEF e alle relative addizionali.

Sono tuttavia soggetti ad IRPEF e alle relative addizionali:
► l’abitazione principale e le relative pertinenze, purché non di lusso (cat. A/1, A/8 e A/9).
(Il reddito di tali immobili concorre alla formazione del reddito complessivo ma non del reddito imponibile in quanto in questo caso spetta una deduzione pari al valore della loro rendita rivalutata.)

► Gli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune in cui si trova l’abitazione principale. (codice 3)
(Tali redditi concorrono alla formazione della base imponibile IRPEF nella misura del 50%.)

Question 17

Casi particolari IMU (3)

Answer 17

In relazione all’applicazione dell’IMU, per consentire il calcolo corretto delle imposte dovute, sono individuate tre tipologie particolari che sono contraddistinte dai seguenti codici:

1) fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’IMU o per il quale non è dovuta l’IMU per l’anno d’imposta considerato, ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’IRPEF e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;

2) abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l’IMU per l’anno d’imposta considerato, come nel caso di abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute IRPEF e addizionali in quanto sostituite dall’IMU.
Attenzione: Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze riferite ad abitazioni principali assoggettate ad IMU.

3) immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad IMU, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.
Attenzione: Pur non presente nel quadro B, costituisce abitazione principale anche il fabbricato rurale nel quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Question 18

Utilizzi dei fabbricati

codice /1

+caso particolare

Answer 18

ABITAZIONE PRINCIPALE E PERTINENZE
L’abitazione principale è individuata dal codice 1. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente. L’immobile si considera perciò abitazione principale del contribuente anche se adibito a dimora abituale anche soltanto di un suo familiare.

(famigliare qui è diverso da quello utilizzato nel quadro dei familiari a carico.
In questo caso, infatti, nei familiari sono da ricomprendere “il coniuge, i parenti entro il III grado e gli affini entro il II” (art. 5, comma 5 del TUIR).)

Attenzione. Se il contribuente possiede due immobili, uno adibito a propria abitazione principale e l’altro utilizzato da un proprio familiare, il codice 1 può essere indicato solo per l’immobile che il contribuente utilizza come abitazione principale.

Question 19

Dimora abituale e residenza

+caso particolare

Answer 19

Può essere considerato abitazione principale l’immobile classificato in qualunque categoria catastale ad uso abitativo, quindi dall’A1 all’A9 e A11.

La dimora abituale generalmente coincide con la residenza anagrafica, tuttavia il contribuente può attestare, mediante autocertificazione, che la sua dimora abituale è in luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici.
La circostanza che il contribuente dimori abitualmente in un luogo diverso da quello risultante dai registri anagrafici deve poter essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive quali, ad esempio, l’intestazione delle utenze domestiche, l’utilizzo effettivo dei servizi connessi e l’indicazione del domicilio nella corrispondenza ordinaria.

Attenzione. È considerata abitazione principale anche l’immobile posseduto a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o case di cura a seguito di ricovero permanente, purché l’unità immobiliare non risulti locata.

Question 20

Le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso), essendo assoggettate a IMU

Answer 20

non sono imponibili ai fini IRPEF e relative addizionali.

Question 21

Per l’abitazione principale spetta la …

Answer 21

… deduzione dal reddito complessivo fino all’ammontare della rendita catastale RIVALUTATA della casa e delle sue pertinenze, calcolata tenendo conto della quota di possesso e del periodo dell’anno in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale.
La deduzione viene calcolata dal soggetto che presta l’assistenza fiscale.

Esempio:
Mario è titolare di due immobili:
- il primo lo utilizza come propria abitazione principale con rendita catastale di € 800
- il secondo è l’abitazione principale del figlio con rendita catastale di € 950.
In questo caso soltanto l’immobile utilizzato direttamente dal contribuente avrà il cod. 1 e potrà usufruire della deduzione dal reddito complessivo per un importo pari all’ammontare della rendita catastale rivalutata

Rendita catastale rivalutata primo immobile
(800 x 1,05) = 840

Rendita catastale rivalutata secondo immobile
(950 x 1,05) = 997,5

Deduzione: 840

Question 22

La pertinenza dell’abitazione principale è individuata dal ….

IMU / IRPEF:

Answer 22

….codice 5.

Si tratta di unità immobiliari, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole al servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale classificate o classificabili nelle categorie diverse da quelle ad uso abitativo.
In genere si tratta di immobili classificati nelle seguenti categorie:
C/2 cioè magazzini e locali di deposito
C/6 cioè stalle, scuderie, rimesse autorimesse
C/7 cioè tettoie chiuse o aperte.

IRPEF:

Ai fini IRPEF non c’è alcun limite rispetto al numero di pertinenze né riguardo alla loro collocazione, infatti possono essere considerate pertinenze anche se non appartengono allo stesso fabbricato.

Per le pertinenze dell’abitazione principale assoggettate a IRPEF è prevista una deduzione dal reddito complessivo di un importo pari all’ammontare della loro rendita catastale rivalutata.

IMU:

Ai fini IMU, invece, sono pertinenze dell’abitazione principale quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali.

Così come succede per l’abitazione principale, anche per le pertinenze, l’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali quando si tratta di abitazioni di lusso (A1/A8/A9).

Question 23

cosa è individuato dal codice 2?

reddito imponibile?

NB l’applicazione dell’aumento di 1/3….

Answer 23

Per unità immobiliari a disposizione si intendono le unità immobiliari adibite ad abitazione e possedute in aggiunta a quella utilizzata come abitazione principale dal contribuente e dai suoi familiari oppure date in uso gratuito (comodato) a persone diverse dai propri familiari (ad esempio, anche al familiare oltre il III grado ed il II grado degli affini).

Tale utilizzo è individuato dal codice 2.
Il reddito imponibile relativo a questo tipo di abitazioni è costituito dalla rendita
catastale, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.

Attenzione: Nel caso in cui le unità immobiliari siano state utilizzate o tenute a propria disposizione solo per una parte dell’anno per essere state per la restante parte utilizzate diversamente (ad es., abitazione principale, locazione), l’aumento di un terzo si applica alla frazione di anno per la quale si è verificata tale situazione.
L’applicazione della rivalutazione e della maggiorazione di un terzo viene effettuata dal soggetto che presta l’assistenza fiscale.

Question 24

La maggiorazione del terzo si applica:

5

Answer 24

-alle case possedute in aggiunta a quella principale e tenute vuote;

alle case secondarie o a disposizione del contribuente che abita in una diversa unità immobiliare in locazione;

alle abitazioni in comproprietà, limitatamente a coloro che utilizzano la loro porzione di immobile come residenza secondaria o a disposizione;

alle unità immobiliari in multiproprietà destinate a residenza secondaria o a disposizione, in proporzione alla quota risultante dal titolo di comproprietà;

alle unità immobiliari destinate ad essere locate ma momentaneamente sfitte.

Question 25

Attenzione: L’aumento di un terzo non si applica, oltre che alla unità immobiliare
adibita ad abitazione principale, anche a:

(5)

Answer 25

► unità date in uso gratuito a un proprio familiare, a condizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica;
► una delle unità immobiliari tenute a disposizione in Italia da contribuenti residenti all’estero;
► unità immobiliare già utilizzata come abitazione principale da contribuenti trasferiti temporaneamente per ragioni di lavoro in altro Comune;
► unità in comproprietà utilizzate integralmente come residenza principale di uno o più comproprietari, limitatamente a quelli che la utilizzano come residenza principale;
► unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell ’ energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Question 26

Abitazione e/o pertinenza
data in uso gratuito ad un proprio familiare

codice? 2 utilizzi
familiare?

Answer 26

L’unità immobiliare ad uso abitativo e le relative pertinenze concesse in uso
gratuito ad un proprio familiare, a condizione che lo stesso vi dimori abitualmente
e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica, sono individuate dal codice 10.

Per “familiare” si intendono i soggetti di cui all’art. 5, comma 5 del TUIR.
Attenzione: In questo caso non è necessario un contratto di comodato d’uso gratuito

Il codice 10 è utilizzato anche per le unità in comproprietà utilizzate come
abitazione principale e relative pertinenze da uno o più degli altri comproprietari
rispetto al dichiarante.

Attenzione: Quando l’immobile è concesso in comodato d’uso gratuito a soggetti che
non rientrano nella cerchia dei familiari e affini ricompresi nell’art. 5, comma 5 del TUIR,
non si dovrà utilizzare il codice 10 bensì il codice 2.

Question 27

Fabbricati locati

Answer 27

Per immobili locati si intendono quelli per i quali è stato stipulato, tra il proprietario e il conduttore o locatario, un contratto di locazione. Nel contratto di locazione è definita la durata del contratto e il corrispettivo concordato.

Attenzione: Il contratto deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato.
Ci sono diverse tipologie di contratti di locazione e sono riconoscibili per le norme che
vengono richiamate nella loro stesura.

Attenzione: È necessario prestare attenzione alla norma in base alla quale è stato stipulato il contratto perché a seconda della tipologia può variare il calcolo del reddito imponibile.

Question 28

Fabbricati locati
I contratti di locazione possono essere stipulati in base:
(5) (2+2+1)

+nb. per contratti transitori

Answer 28

alla Legge 27/07/1978, n. 392; si tratta di contratti in regime legale di determinazione del canone o EQUO CANONE che sono ormai non più utilizzati;

alla Legge 08/08/1992 n. 359; si tratta di contratti stipulati in deroga alle norme previste dalla legge sull’equo canone (PATTI IN DEROGA);

agli art. 2, comma 3, art. 5, comma 2 e art. 8 della legge n. 431 del 1998; si tratta di contratti a CANONE CONCORDATO o contratti assistiti, stipulati in base ad accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale. Per i contratti di locazione a canone concordato non assistiti, affinché esplichi effetti anche ai fini del conseguimento delle agevolazioni fiscali, è opportuno acquisire l’attestazione rilasciata dalle organizzazioni firmatarie dell’accordo, con la quale viene confermata la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto di locazione all’Accordo Territoriale. L’attestazione non risulta, invece, necessaria, ai fini del riconoscimento delle predette agevolazioni fiscali, per i contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore del decreto del 16 Gennaio 2017 (15 marzo 2017), ovvero anche successivamente, laddove non risultino stipulati Accordi territoriali dalle Organizzazioni Sindacali e dalle Associazioni degli inquilini e dei proprietari di immobili che hanno recepito le previsioni dettate dal citato decreto;

all’art. 5, commi 2 e 3 Legge 09/12/1998, n. 431; si tratta di contratti a canone CONCORDATO stipulati per soddisfare le esigenze TRANSITORIE degli studenti UNIVERSITARI. In questo caso il contratto ha durata da 6 mesi a 3 anni e per usufruire dei benefici fiscali è necessario che l’inquilino sia iscritto a un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza e che il contratto sia redatto in conformità ai contratti tipo promossi dai comuni sede di università;

all’art.2, comma 1, Legge 09/12/1998, n. 431; si tratta di contratti in regime di LIBERO MERCATO, cioè basati sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore e che hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale.

+ Attenzione:
Il reddito dei fabbricati locati con contratti transitori diversi da quelli per studenti universitari (art. 5, comma 1, Legge 09/12/1998, n. 431) è calcolato con le medesime modalità di quelli in regime di libero mercato.

Question 29

Canone di locazione

spese condominiali?
comproprietà?
parte dell’anno?

Answer 29

Per l’immobile locato è richiesta l’indicazione del canone di locazione, che è il corrispettivo che il conduttore deve pagare al locatore in presenza di un contratto di locazione.
L’importo da prendere in considerazione è quello risultante dal contratto di locazione, maggiorato dell’eventuale rivalutazione automatica calcolata sulla base dell’indice ISTAT.

Eventuali spese condominiali, anche se presenti nel contratto di locazione e nelle ricevute di pagamento del canone, non devono essere considerate ai fini IRPEF.

Attenzione:
In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.

Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni di durata della locazione.

Question 30

Canoni di locazione non percepiti

REQUISITI PER NON FAR CONCORRERE A REDDITO I CANONI NON PERCEPITI

prima/dal 2020….

Answer 30

In base all’art. 26 del TUIR, il canone d’affitto concorre, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo, pertanto, il canone deve sempre dichiarato, anche se non è stato effettivamente percepito.

Attenzione:
Non concorrono a formare il reddito complessivo i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. In questo caso, è comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale.

In futuro, ovvero per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020, per non dichiarare i canoni non percepiti non sarà necessario attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità ma, la mancata percezione dei canoni, potrà essere comprovata dall’INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITA’ o dall’INGIUNZIONE DI PAGAMENTO(art. 3-quinquies DL 30/04/2019 n. 34).

Question 31

Se il canone di locazione si riferisce, oltre che all’abitazione, anche alle sue pertinenze (box, cantina, ecc.) iscritte in catasto con autonoma rendita, è necessario indicare la quota del canone relativa ad ogni immobile; quest’ultima va determinata ripartendo il canone stesso in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare. Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione sarà necessario applicare la seguente formula:

Answer 31

Quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita totale delle rendite
Esempio:
Appartamento con rendita catastale rivalutata 400
Pertinenza con rendita catastale rivalutata 100
Canone totale 5.000
Quota del canone relativo all’abitazione = 5.000 x 400 / (400 + 100)=4000
Quota del canone relativo alla pertinenza = 5.000 x 100 / (400 + 100) = Se il canone di locazione si riferisce, oltre che all’abitazione, anche alle sue pertinenze (box, cantina, ecc.) iscritte in catasto con autonoma rendita, è necessario indicare la quota del canone relativa ad ogni immobile ….

Question 32

Codici utilizzo immobili locati

3,4,8,14,11,12

Answer 32

I codici di utilizzo per gli immobili locati sono:

3 per gli immobili locati in regime di libero mercato, o patti in deroga, oppure concesso in locazione a canone concordato in mancanza dei requisiti previsti per l’utilizzo 8;

Attenzione: Il codice utilizzo 3 è utilizzato anche per le locazioni ad uso non abitativo e per i contratti di locazione inferiori a 30gg cosiddette locazioni brevi e per i contratti transitori diversi da quelli per studenti universitari.

4 per gli immobili locati ad equo canone;

8 per gli immobili concessi in locazione a canone concordato:
- situati in un comune ad alta densità abitativa;
- con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni
per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

14 per gli immobili situati nella regione Abruzzo, locate a persone residenti o con dimora abituale nei territori colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni principali sono state distrutte o dichiarate inagibili.
Sono inoltre previsti altri codici che fotografano situazioni più complesse:

11 per l’immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato, anche per periodi non superiori a 30 giorni, o patti in deroga;

12 per l’immobile

• in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone concordato se è situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa;
• in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza.

Question 33

Modalità di tassazione dei fabbricati locati

2

Answer 33

Per le abitazioni concesse in locazione è possibile scegliere tra due diversi regimi impositivi:

► il regime ordinario ,nel qual caso il reddito dell’ immobile concorre alla formazione del reddito complessivo e sarà assoggettato a tassazione IRPEF e relative addizionali;

► il regime sostitutivo della cedolare secca sugli affitti (art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) che prevede l’applicazione di un’imposta che sostituisce, oltre che l’Irpef e le addizionali regionale e comunale, anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione.

Question 34

Regime ordinario

di quanto viene ridotto il canone annuo?

eccezioni Venezia..?

eccezione codice 8.

Answer 34

Il canone annuo da indicare in dichiarazione deve essere ridotto del 5%, pertanto si dovrà indicare il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione.

Per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano il canone di locazione deve essere ridotto del 25%, pertanto in dichiarazione si indicherà il 75% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione.

In genere il reddito degli immobili locati ai fini IRPEF è costituito dal maggiore tra l’importo della rendita catastale rapportato ai giorni ed alla percentuale di possesso e quello del canone di locazione rapportato alla percentuale di possesso, fa eccezione la locazione ad equo canone per la quale il reddito imponibile è dato dall’importo del canone di locazione rapportato alla percentuale di possesso.

Attenzione: In presenza del codice utilizzo 8 il reddito imponibile è pari al maggior importo che risulta dal confronto tra rendita catastale e canone di locazione, che deve poi essere ridotto del 30%.

Question 35

Regime sostitutivo della cedolare secca

chi lo decide? quando?

quando va nella dichiarazione? 2

Answer 35

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.

Può esercitare l’opzione esclusivamente il locatore titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, per contratti di locazione che hanno ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative.
Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

L’opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.

L’opzione viene ESPRESSA nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Attenzione:
È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Question 36

Base imponibile e aliquote

La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo
stabilito dalle parti, al quale si applica un’aliquota:

(2)

Answer 36

del 21% per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero;

del 10% per i contratti di locazione a canone concordato, transitorio per studenti,
relativi alle abitazioni che si trovano:
- nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe)
- nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (*)
- nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 47/2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

L’aliquota ridotta della cedolare secca si applica anche ai contratti transitori da 1 a 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.

Attenzione: In presenza di contratti transitori, per fruire dell’aliquota agevolata al 10% occorre indicare il codice utilizzo 8. In caso di tassazione ordinaria non spetta l’abbattimento del 30% e va utilizzato il codice utilizzo 3.

Question 37

Gli effetti della cedolare sul reddito

non nel ________ ma vale per il calcolo di (3)

se omesso _______

Answer 37

Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato nel computo di quello in base al quale:

• è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico
• o la misura di deduzioni e detrazioni (come, per esempio, quella per erogazioni liberali in favore di associazioni senza scopo di lucro, che spettano nel limite massimo del 2 per cento del reddito complessivo) o le detrazioni per carichi di famiglia, le altre collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione;
• è stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (quali, in particolare, l’Isee).

Sanzioni per omessa o parziale indicazione di redditi da locazione soggetti a cedolare secca
In base all’art. 1, comma 7 del DLgs n. 471 del 1997, alla parziale o omessa indicazione in dichiarazione di redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi soggetta a cedolare secca è applicata una sanzione.

Question 38

Locazioni brevi per finalità abitative e anche turistiche

quanti giorni? stesse persone?
registrazione?
Quali tipi di immobili?

Answer 38

Il Decreto Legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo e finalità turistiche, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni. Si tratta delle cosiddette “locazioni brevi”.

Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

Attenzione:
In caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto.

La locazione deve in ogni caso riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera). Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.

Question 39

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (anche attraverso la gestione di portali on-line), che intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve conclusi con il loro intervento, nel momento in cui riversano le somme al locatore devono effettuare una ritenuta …

a che titolo?
cosa devono rilasciare?

Answer 39

del 21% sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve.

Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.

Le spese per i servizi accessori (fornitura biancheria, pulizia locali, wi-fi, utilizzo utenze telefoniche) non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:
- sono sostenute direttamente dal conduttore
- sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi
effettivamente sostenuti.

La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d’acconto.
Gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica.

Question 40

Attenzione: Il reddito fondiario deve essere dichiarato con che criterio?

Answer 40

per competenza e non per cassa, pertanto, se il corrispettivo è stato percepito l’anno precedente o l’anno successivo all’anno in cui la locazione è effettivamente avvenuta, dovrà comunque essere dichiarato nell’anno d’imposta in cui la locazione è effettivamente avvenuta.

Question 41

Comproprietario non risultante dal contratto

Answer 41

Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da uno solo dei proprietari ha effetti anche nei confronti di quello non presente nell’atto. Ne consegue che anche quest’ultimo ha la possibilità di optare per la cedolare secca (nel qual caso, anche lui deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la rinuncia a esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo).

Question 42

Trasferimento di immobile locato

L’opzione per la cedolare secca ____

Answer 42

cessa di avere efficacia con il trasferimento dell’immobile locato, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca entro trenta giorni dalla data del subentro.

Question 43

Locazione parziale

la cedolare secca ____

Answer 43

È possibile scegliere la cedolare secca anche se si affitta una singola camera dell’abitazione, tuttavia, nel caso siano locate - con diversi contratti - più porzioni di un’unità abitativa con un’unica rendita (per esempio, più stanze della stessa abitazione), tutti i redditi di locazione debbono essere tassati allo stesso modo. Quindi, la scelta per l’applicazione della cedolare per un contratto di locazione di una camera obbliga il locatore all’esercizio dell’opzione anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni della stessa abitazione.

Question 44

Contratto di sublocazione o di comodato nelle locazioni brevi

criterio
titolare
sublocatore/comodatario
cedolare secca?

Answer 44

Il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario che resta in capo al titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale).
In questo caso:
► il titolare del diritto reale sul bene rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) derivante dall’immobile oggetto del contratto
► il sublocatore o il comodatario è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.
Attenzione: A differenza di quanto avviene per i redditi fondiari, il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.

Question 45

Cedolare secca sui negozi

categoria catastale
m2
aliquota

Answer 45

L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019.
I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.

Question 46

Abitazione principale parzialmente locata
Le abitazioni principali, sempreché non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, sono esenti dall’IMU.

a cosa è. soggetta?
2 codici

Answer 46

Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, beneficia dell’esenzione dall’IMU prevista per tale fattispecie.
In quanto esente da IMU è assoggettata ad IRPEF.

In questi casi, a seconda della situazione, si dovranno indicare i codici utilizzo: 11 x libero mercato ,12 canone concordato e situato in uno dei comuni ad alta densità abitativa..

Question 47

Immobili di società semplice
In base all’art. 5 del TUIR, i soci di società semplici e di società ad esse equiparate, che producono reddito di fabbricati possono indicare il reddito loro attribuito nel quadro B del modello 730.

a cosa è. soggetta?
2 codici

Answer 47

Il codice utilizzo da utilizzare, in questo caso, sarà:
16 se il reddito dei fabbricati loro attribuito è imponibile ai fini IRPEF;
17 se il reddito dei fabbricati loro attribuito non è imponibile ai fini IRPEF (fabbricati non locati senza esenzione IMU).
Il reddito deve essere riportato in dichiarazione, senza indicare giorni e percentuale di possesso.

Quando il reddito dei fabbricati attribuito ai soci non è imponibile ai fini IRPEF, sarà riportato dal soggetto che presta l’assistenza fiscale nel rigo 147 del modello 730-3.

Question 48

Nel caso di un immobile che non rientra in nessuno dei casi individuati con i codici utilizzo da 1 a 17, si dovrà utilizzare il codice 9.
Ad esempio, si utilizzerà il codice 9 nel caso di:

Answer 48

• unità immobiliari prive di allacciamento alle reti dell’energia elettrica, acqua, gas, e di fatto non utilizzate, a condizione che tali circostanze risultino da apposita dichiarazione sostitutiva di atto notorio da esibire o trasmettere a richiesta degli uffici;
• pertinenza di immobile tenuto a disposizione;
• immobile tenuto a disposizione in Italia da contribuenti che dimorano
  temporaneamente all’estero o se l’immobile è già utilizzato come abitazione principale (o pertinenza di abitazione principale) nonostante il trasferimento temporaneo in altro comune;
• immobile di proprietà condominiale (locali per la portineria, alloggio del portiere, autorimesse collettive, ecc), dichiarato dal singolo condomino nel caso in cui la quota di reddito spettante sia superiore a euro 25,82;
• abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un terzo e da questo locata con il nuovo regime delle locazioni brevi;
• immobile di categoria diversa dall’abitativa e non affittato (es. C1 un negozio; C3 laboratorio per arti o mestieri).

Question 49

Casi particolari
Il reddito imponibile degli immobili, oltre che dall’utilizzo degli stessi, è influenzato anche da altri fattori, ad esempio il realizzarsi di particolari situazioni che determinano la necessità di azzerarlo o quanto meno di modificarne il calcolo.

Anche in questo caso, la presenza di situazioni particolari è segnalata attraverso un codice e più precisamente:
1

Answer 49

1 se l’immobile è distrutto o è inagibile a seguito di eventi sismici o altri eventi calamitosi e per legge è stato escluso da tassazione, a patto che il Comune di appartenenza abbia rilasciato un certificato in cui si dichiara la distruzione o l’inagibilità dell’immobile. In questo caso si dovrà indicare anche il codice utilizzo 9;

Question 50

Casi particolari
Il reddito imponibile degli immobili, oltre che dall’utilizzo degli stessi, è influenzato anche da altri fattori, ad esempio il realizzarsi di particolari situazioni che determinano la necessità di azzerarlo o quanto meno di modificarne il calcolo.

Anche in questo caso, la presenza di situazioni particolari è segnalata attraverso un codice e più precisamente:

3

Answer 50

se l’immobile è inagibile per altre cause ed è stata richiesta la revisione della rendita catastale. Si tratta di immobili per i quali è stato accertato e attestato dal Comune il degrado fisico non superabile con interventi di manutenzione. Se non già attribuita, in dichiarazione si indicherà una rendita presunta corrispondente allo stato degli immobili e il codice utilizzo 9;
Attenzione: Anche se il degrado fisico è stato attestato dal Comune, se il contribuente non ha messo in atto la procedura di variazione catastale, il reddito di dette unità immobiliari deve essere assoggettato a imposizione secondo i criteri ordinari.

Question 51

Casi particolari
Il reddito imponibile degli immobili, oltre che dall’utilizzo degli stessi, è influenzato anche da altri fattori, ad esempio il realizzarsi di particolari situazioni che determinano la necessità di azzerarlo o quanto meno di modificarne il calcolo.

Anche in questo caso, la presenza di situazioni particolari è segnalata attraverso un codice e più precisamente:

4

Answer 51

4 se l’immobile ad uso abitativo è stato locato ma i canoni di locazione previsti dal contratto non sono stati percepiti, in tutto o in parte, e se il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Nell’ipotesi di conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando la quota di canone effettivamente percepita.
Attenzione: Se non è stato percepito alcun canone è comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale.

Question 52

Casi particolari
Il reddito imponibile degli immobili, oltre che dall’utilizzo degli stessi, è influenzato anche da altri fattori, ad esempio il realizzarsi di particolari situazioni che determinano la necessità di azzerarlo o quanto meno di modificarne il calcolo.

Anche in questo caso, la presenza di situazioni particolari è segnalata attraverso un codice e più precisamente:
5

Answer 52

5 se l’immobile è posseduto in comproprietà ed è dato in locazione ad uno di essi dagli altri. In questo caso andrà indicata soltanto la quota del canone annuo di locazione spettante al contribuente e non l’intero canone annuo.

Question 53

Composizione quadro B

Answer 53

In linea generale nel quadro B sono indicati i dati di tutti gli immobili posseduti, anche qualora il reddito non concorra alla formazione del reddito complessivo, come succede per quei fabbricati per i quali l’IMU sostituisce l’Irpef e le relative addizionali regionale e comunale dovute.
Il quadro è composto da due sezioni:
- la prima è utilizzata per dichiarare i redditi dei fabbricati
- la seconda è, invece, utilizzata per indicare i dati relativi ai contratti di locazione
nel solo caso in cui l’immobile è situato nella regione Abruzzo ed è dato in locazione a soggetti residenti nei comuni colpiti dal sisma del 6 aprile 2009, le cui abitazioni siano state distrutte o dichiarate inagibili.

Question 54

Pertanto, a colonna 5 si indicherà:

4

Answer 54

• il codice 1 in caso di applicazione della tassazione ordinaria con il canone da riportare a colonna 6 pari al 95% del canone indicato nel contratto;

• il codice 2 in caso di applicazione della tassazione ordinaria con il canone da riportare a colonna 6 pari al 75% del canone indicato nel contratto, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della
Giudecca, Murano e Burano;

• il codice 3 nel caso di opzione per il regime della cedolare secca con il canone da riportare a colonna 6 pari al 100% del canone indicato nel contratto;
• il codice 4 in caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico con il canone da riportare a colonna 6 pari al 65% del canone indicato nel contratto.

Question 55

Nella colonna 12, che riguarda situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’IMU, è necessario indicare uno dei seguenti codici:

(3)

Answer 55

1 fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, esente dall’IMU o per il quale non è dovuta l’IMU per l’anno d’imposta, ma assoggettato alle imposte sui redditi.

2 abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l’IMU, come nel caso di abitazione principale classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso”). Lo stesso codice deve essere indicato anche per le pertinenze riferite ad abitazioni principali assoggettate ad IMU;

3 immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad IMU, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale.