Mietvertrag Flashcards
1
Q
Mietvertrag, §§ 535 ff
A
- Dauerschuldverhältnis
- Formerfordernisse bestehen nur, wenn Dauer konkret bestimmt ist (§ 550)
2
Q
Hauptleistungspflichten - Mieter
A
- § 535 II: Entrichtung des Mietzinses
- > § 556b I: bei Wohnraum grds. Mieter vorleistungspflichtig, ansonsten Vermieter (§ 579)
3
Q
Hauptleistungspflichten - Vermieter
A
- § 535 I S. 1: Gebrauchsüberlassung = absolute Fixschuld (synallagmatisch verknüpft)
- § 535 I S. 2: Erhaltungspflicht (muss Gegenstand kontinuierlich gebrauchsbereit halten)
- > Erhaltungspflicht wird in der Praxis regelmäßig durch AGB abbedungen: “Schönheitsreparaturen”
- > das dispositive Recht ist hier weitgehend funktionswidrig, erfüllt aber weiterhin einen Zweck als Leitbild im Rahmen der AGB- Kontrolle
- > umfangreiche Rspr. zu bestimmten Klauseln anhand von § 307 II (bspw. starre Renovierungsfristen unzulässig; besondere Gefahr für Vermieter wegen der AGB-rechtlichen Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion)
4
Q
Abgrenzung Mietvertrag zu anderen Vertragstypen
A
- Leihe (§§ 598 ff.):
- > auf Gebrauchsüberlassung gerichtetes Dauerschuldverhältnis
- > jedoch unentgeltlich: schlägt sich in Risikoordnung nieder (Entleiher hat keine Erhaltungspflichten)
- Pacht (§§ 581 ff.)
- > Genuss der Früchte ist mitversprochen (§ 581 I S. 1)
- > Risikoordnung ist dadurch geprägt, ob Fruchtziehung Inhalt des Vertrages ist (idR bei der Miete kein Gewährleistungsfall, bei der Pacht schon -Mangel an Fruchtziehungsmöglichkeit)
- > Kriterien des BGH zur Abgrenzung: äußeres Erscheinungsbild, bspw. Büroräume (mit Mobiliar=Pacht; ohne Mobiliar=Miete) - jedoch nur äußere Anhaltspunkte für Vertragsauslegung! (ggf. kann offengelassen werden wegen Parallelität aus § 581 II)
5
Q
Rückgabepflicht des Mieters (§ 546)
A
- besteht ggü dem Eigentümer ohnehin nach § 985
- ist noch einmal in § 546 I statuiert, der zusätzlich zur (Aus)Räumung verpflichtet (Leistungspflicht, keine bloße Rücksichtnahmepflicht)
6
Q
P: Substanzwert von Primäranspruch des § 546 I erfasst? (Vermieter nicht Eigentümer)
A
- eA: (+)
- > Zwangskauf
- > ggf. Korrektur über § 242
- > ggf. besondere Aufklärungspflichten bei er Fristsetzung
- aA: (-)
- > Susbtanzinteresse steht ausschließlich dem Eigentümer zu und ist keine Frage der mietvertraglichen Risikoordnung (Eigentümer ist hinreichend durch gesetzliche Regelungen gesichert - Vermieter braucht für Substanzwert nicht geschützt zu werden)
Wenn Vermieter Eigentümer (BGH 2016):
- §§ 989, 990 (-) keine Verschlechterung etc
- §§ 280 I, III, 281 (+) laut BGH auf 985 (als “Schuldverhältnis”) anwendbar (-> Zwangskauf)
7
Q
Gewährleistungsrecht
A
- Verdrängt ab Übergabe (str. dafür spricht Wortlaut § 536) das allgemeine Gewährleistungsrecht
- § 536: Minderung kraft Gesetzes; keine AGL für Zuvielzahlungen (s. Bereicherungsrecht: Leistungskondiktion einschlägig)
- § 536a I: Schadensersatz
- > soll nach hM auch Integritätsschäden erfassen
- > anfängliche Mängel: verschuldensunabhängige Haftung!
- > sehr fragwürdig, va weil die Anwendbarkeit von dem zufälligen Umstand abhängt, ob der Mangel vor Übergabe (allg. Leistungssörungsrecht mit Verschuldenserfordernis) oder nach Übergabe (§ 536a I) erkannt wird
- > in der Praxis sind dringend Haftungsausschlüsse für Vermieter zu empfehlen (“…Vermieter haftet für vor Vertragsschluss bestehende Mängel nur verschuldensabhängig…”)
- § 536a II: Selbstvornahmerecht des Mieters (hM: abschließende Regelung - kein Aufwendungsersatz!)
8
Q
Ausschluss der Gewährleistung
A
- § 536b: Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss
- § 536c II: Unterlassene Mängelanzeige des Mieters (entspricht Fristsetzung im Kauf- und Werkvertragsrecht)
9
Q
Kündigung
A
- grds. können Mietverhältnisse auch befristet werden;: bei Wohnraum natürlich nicht ohne Weiteres, damit Kündigungsschutz nicht umgangen werden kann (§ 575)
- befristete Mietverhältnisse können nur außerordentlich gekündigt werden (§ 542 X)
- X
10
Q
Kündigung - Ordentliche Kündigung
A
- wird gerechtfertigt durch den zeitliche begrenzten Bindungswillen
- das Erfordernis besonderer Kündigungsgründe bei Wohnraum trägt den Kontinuitätsinteressen des Mieters Rechnung
- ordentliche Kündigung bei Wohnraum ist in §§ 573 ff. geregelt
- zusätzlicher Schutz des Mieters durch Widerspruchsrecht (§ 574) - “unzumutbare Härte”: bspw. kurz vor den Examensprüfungen wird Studenten gekündigt
11
Q
Kündigung - Außerordentliche Kündigung
A
- trägt auch dem sachlich begrenzten Bindungswillen des Vermieters Rechnung und knüpft an eine Pflichtverletzung der Vertragspartei an (§ 543)
- bei Wohnraum präzisiert in § 569
12
Q
Kündigung - Verhältnis zum Rücktritt
A
- Kündigung zukunftsgerichtet; Rücktritt soll Vertrag rückabwickeln
- Lit: bei Dauerschuldverhältnissen verdrängt Kündigung den Rücktritt
- > Hoffmann: Rücktritt ist ein aliud (andere Richtung)
- > bei Mietvertrag kommt Rücktritt nicht in Betracht, da vergangene Pflichtverletzungen bereits abschließend über die gesetzliche Minderung geregelt sind (lex specialis)
13
Q
Vermieterpfandrecht (§ 562)
A
- Vermieter hat ein Sicherungsbedürfnis, da er dem Mieter idR sein Eigentum anvertraut und jedenfalls faktisch zur Vorleistung gezwungen ist, wenn ein Mieter nicht mehr zahlt
- Sicherungsbedürfnis zT mittels Kaution (§ 551) erfüllt
- Pfandrecht entsteht an eingebrachten Sachen, die im Eigentum des Mieters stehen
14
Q
Sukzessionsschutz des Wohnraummieters, § 566 (Kauf bricht nicht Miete)
A
- wird der Mietgegenstand veräußert, gilt der Mietvertrag gegenüber dem Erwerber
- die Miete wird damit ein Stück weit verdinglicht
- der Mieter erhält wie der Inhaber eines dinglichen Rechts Sukzessionsschutz, dh er erlangt eine Position, die ihm nicht mehr einseitig vom Eigentümer entzogen werden kann
- bei anderen Grundstücken oder Räumen gem. § 578 I
15
Q
Konkurrenzen
A
- Anfechtung ex tunc von Dauerschuldverhältnissen: nicht bei Arbeitsvertrag (Arbeitnehmerschutz), nicht bei Gesellschaftsvertrag (Verkehrsschutz hinsichtlich Existenz der Gesellschaft)
- > Mietvertrag kann ex tunc angefochten werden
