Immobiliarsachenrecht Flashcards
Voraussetzungen des Ersterwerbs der Vormerkung
Bewilligung/einstweilige Verfügung, § 885 I.
Eintragung ins Grundbuch, § 885.
Berechtigung.
Bei fehlender Berechtigung: gutgläubiger Ersterwerb gem. §§ 893 Alt.2, 892, so hM, Vormerkung als “Verfügung über das Recht”. aA: § 892 I, contra: Vormerkung ist kein “Recht am Grundstück”, da ihr ein dinglicher Anspruch fehlt, sie ist ein Sicherungsmittel eigener Art.
Nach hM kann aufgrund einer gutgläubig erworbenen Auflassungsvormerkung ein Eigentumserwerb auch dann noch stattfinden, wenn zwischenzeitlich ein Widerspruch eingetragen worden ist oder der Vormerkungsinhaber bösgläubig wurde; sonst wäre der gutgläubige Erwerb einer Vormerkung stark entwertet und der Verkehrsschutz wäre massiv beeinträchtigt (nach hM erwirbt der Vormerkungsinhaber das vorgemerkte Recht kraft früheren guten Glaubens noch vom Nichtberechtigten, es kommt also nur auf den Zeitpunkt der Vormerkung an; nach aA hat der Vormerkungsgläubiger aufgrund der gutgläubig erworbenen Vormerkung einen Anspruch auf Zustimmung gegenüber dem wahren Berechtigten analog § 888 I, dagegen spricht jedoch dass § 888 I nicht die Zustimmung nach § 185 I, sondern die formalrechtlichen Erklärungen der GBO meint). Nach aA dient die Vormerkung nur dem Schutz von Zwischenverfügungen und dient nicht dazu, den für den redlichen Erwerb relevanten Zeitpunkt vorzuverlegen.
Bestehen eines vormerkungsfähigen Anspruchs (Akzessorietät), § 883 I.
Die Vormerkung dient der Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung an Grundstücksrechten.
Exkurs: Wird eine Vormerkung abgetreten, geht analog § 401 auch das streng akzessorische Sicherungsrecht mit über. Wegen dieses automatischen Übergangs ist die Eintragung des neuen Gläubigers auch nicht konstitutiv.
Voraussetzungen des Eigentumserwerbs unbeweglicher Sachen
Dingliche Einigung, § 873 I (Auflassung, § 925 I).
Eintragung ins Grundbuch, § 873 I.
Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung.
Berechtigung (bei fehlender Berechtigung § 892).
Voraussetzungen der wirksamen Hypothekenbestellung (Ersterwerb)
Dingliche Einigung, § 873 I iVm § 1113 I.
Eintragung, §§ 873 I, 1115, 1116 II bzw. Eintragung und Briefübergabe, §§ 873 I, 1115, 1117.
Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung.
Berechtigung (bei fehlender Berechtigung gutgläubiger Ersterwerb nach § 892).
Bestand der gesicherten Forderung (Akzessorietät), § 1113.
Besteht noch keine Forderung, so wurde lediglich ein Anwartschaftsrecht erworben, über das wie über das Vollrecht verfügt werden kann durch Abtretung der künftigen Forderung in Form der §§ 1154 ff.; auf der anderen Seite hat der Eigentümer des Grundstücks vor Bestehen der Forderung eine vorläufige Eigentümergrundschuld erworben, §§ 1163 I 1, 1177 I. Eine Eigentümergrundschuld entsteht folgerichtig auch dann, wenn das Darlehen zurückgezahlt wurde, § 1163 I 2 (bei Übereignung wird aus Eigentümergrundschuld eine Fremdgrundschuld des Veräußerers).
Exkurs: Die Sicherungsabrede ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Hypothek, jedoch bildet sie den Rechtsgrund.
Anwartschaftsrecht entsteht nach hM, wenn von mehraktigen Entstehungstatbestand eines Rechgts schon so viele Erfordernisse erfüllt sind, dass von einer gesicherten Rechtsposition des Erwerbers gesprochen werden kann, die der andere an der Entstehung des Rechts Beteiligte nicht mehr einseitig zerstören kann.
Str.: Unter welchen Voraussetzungen steht dem Käufer eines Grundstücks ein Anwartschaftsrecht an diesem zu?
MM: Nur bindende Auflassung erforderlich, § 873 II. Arg.: § 13 GBO.
BGH: Bindende Auflassung und Eintragungsantrag bzw. Vormerkung erforderlich. Arg.: § 873 I fordert auch Eintragung; Anwartschaft als wesensgleiches Minus zum Vollrecht.
MM: Kein Anwartschaftsrecht des Auflassungsempfängers möglich. Es besteht auch kein wirtschaftliches Bedürfnis, da § 185 I bei Kettenauflassung ausreiche.
Beachte jedoch: In der Auflassungserklärung liegt idR eine konkludente Einwilligung zur Weiterveräußerung, §§ 873, 925, 185 I.
Str. ist in diesem Fall, ob § 878 analog anwendbar ist auf denjenigen, der noch nicht Rechtsinhaber ist, aber als Ermächtigter in der Verfügungsmacht beschränkt wurde (Auflassungsempfänger hat schon eine verwertbare Rechtsposition inne, sodass etwa auch ihm gegenüber § 80 InsO greifen würde). Die Rspr lehnt eine solche Analogie ab, die hL bejaht eine analoge Anwendbarkeit.
Anspruchsgrundlagen neben § 894, die auf Berichtigung des Grundbuchs gerichtet sind
Schuldrechtlicher Berichtigungsanspruch, § 812 I 1.
Allgemeiner Beseitigungsanspruch, § 1004 I.
Problem: Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung.
eA: Redlicher Zweiterwerb der Vormerkung nicht möglich, Arg.: Gutgläubiger Erwerb nur bei rechtsgeschäftlichem Übergang möglich, die Vormerkung hingegen wird von der zedierten Forderung kraft Gesetzes nach § 401 mitgezogen. Heimlichkeitsprinzip (Erwerb nach § 401 ist ein Erwerb außerhalb des Grundbuchs, da die Vormerkung unabhängig von der Erfüllung grundbuchrechtlicher Erwerbsvoraussetzungen über, Publizitätsprinzip wird nicht beachtet).
aA: Gutgläubiger Zweiterwerb der Vormerkung ist möglich, nach eA gem. § 892 (analog), nach aA gem. §§ 893, 892 (analog). Erwerber muss sich auf die eingetragene Vormerkung verlassen können. Außerdem schreibt § 401 nur fest, was redliche Parteien ohnehin geregelt hätten.
Rspr.: Gutgläubiger Zweiterwerb ist dann möglich, wenn die Unwirksamkeit der Vormerkung darauf beruht, dass der Ersterwerber bösgläubig war. Er scheidet jedoch aus, wenn die anfängliche Unwirksamkeit der Vormerkung darauf beruht, dass die Bewilligung als solche unwirksam ist.
Voraussetzungen der Übertragung der Hypothek (Zweiterwerb)
Akzessorietät: § 1153 I, II.
Bei Buchhypothek Einigung (Abtretung) und Eintragung, § 1154 III iVm § 873.
Bei Briefhypothek Einigung (Abtretung) und Übergabe des Hypothekenbriefs, § 1154 I 1, sowie Eintragung nach § 1154 II oder Erteilung der Abtretungserklärung in schriftlicher Form, § 1154 I 2.
Berechtigung (bei Nichtberechtigung ggf. gutgläubiger Zweiterwerb).
Problem: Gutgläubiger Zweiterwerb einer Hypothek
Bei Nichtbestehen der Forderung: Gutgläubiger Zweiterwerb gem. §§ 1138, 892 (Fiktion der Forderung, Voraussetzungen: Grundbuch unrichtig, rechtsgeschäftlicher Forderungserwerb, Gutgläubigkeit hinsichtlich des Bestands der Forderung).
Bei Nichtbestehen der Hypothek: Gutgläubiger Zweiterwerb gem. § 892 (Voraussetzungen: Mittelbar rechtsgeschäftlicher Erwerb der Hypothek durch rechtsgeschäftlichen Erwerb der Forderung, Eintragung im Grundbuch als Inhaber der Hypothek, Unrichtigkeit des Grundbuchs, Gutgläubigkeit, kein Widerspruch eingetragen).
Beachte:
Für gutgläubigen Erwerb müssen Buch und Brief übereinstimmen, § 1140.
Besonderer Rechtsscheinträger ist Briefbesitz iVm Abtretungserklärung gem. § 1155; wurde die öffentlich beglaubigte Abtretungserklärung gefälscht, so ist nach eA Gutglaubensschutz zu verneinen (Wortlaut des § 1155), nach aA zu bejahen (Verkehrsfähigkeit der Hypothek; Hypothekar hätte Brief so verwahren können, dass Fälschung ausgeschlossen ist).
Voraussetzungen der §§ 1138, 892, 1155 S.1: Rechtsgeschäftlicher Erwerb der Forderung intendiert, Legitimation durch ununterbrochene Reihe von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen, Gutgläubigkeit, keine Eintragung eines Widerspruchs. Folge: Fiktion der Forderung, damit Erwerb der Hypothek ermöglicht wird.
Rechtsfolgen der Kredittilgung iRd Hypothek
Befriedigung durch den Schuldner:
1. Schuldner und Eigentümer sind identisch:
Die Forderung erlischt nach § 362 I. Die Hypothek wird gem. §§ 1163 I 2, 1177 I 1 zur Eigentümergrundschuld. Der Eigentümer kann gem. § 894 von dem eingetragenen Gläubiger Zustimmung zur Eintragung der Eigentümergrundschuld oder zur überganglosen Löschung der Hypothek verlangen.
2. Keine Personenidentität von Schuldner und Eigentümer:
Die Forderung erlischt nach § 362 I.
Hinsichtlich der Hypothek ist zu differenzieren: Kann der Schuldner beim Eigentümer Regress nehmen, weil der Eigentümer die Befriedigung zB als Teil einer Kaufpreisverpflichtung gegenüber dem Schuldner übernommen hat, greift § 1164 I, d.h. es tritt gesetzlicher Übergang der Hypothek in Kraft, kombiniert mit einer gesetzlichen Forderungsauswechslung. Kann der Schuldner hingegen keinen Regress nehmen, entsteht eine Eigentümergrundschuld nach §§ 1163 I 2, 1177 I 1.
Befriedigung durch den Eigentümer (gem. § 1142 zulässig):
1. Schuldner und Eigentümer sind identisch:
s.o.
2. Keine Personenidentität:
Besteht eine Regressmöglichkeit des Eigentümers gegen den Schuldner, so geht die Forderung gem. § 1143 I auf den Eigentümer über. Besteht keine Regressmöglichkeit, erlischt die Forderung nach § 362 I (aA: § 242).
Besteht eine Regressmöglichkeit, so geht die Hypothek gem. § 1153 I auf den Eigentümer über, die ihm gem. § 1177 II als Eigentümerhypothek zusteht. Besteht keine Regressmöglichkeit, erwirbt er eine Eigentümergrundschuld gem. §§ 1163 I 2, 1177 I.
Befriedigung durch Dritten:
Handelt es sich um einen ablösungsberechtigten Dritten (zB Mieter, §§ 1150, 268 I), erwirbt dieser gem. §§ 1150, 268 III die Forderung und die Hypothek geht gem. § 1153 I auf ihn über.
Handelt es sich um einen sonstigen Dritten, so erlischt die Forderung gem. §§ 267 I, 362 II und die Hypothek wird gem. §§ 1163 I 2, 1177 I 1 zur Eigentümergrundschuld; Regressmöglichkeiten des Dritten bestehen nur gem. §§ 812, 683.
Hypothek: Gegenrechte hinsichtlich des Duldungsanspruchs gem. § 1147
Pfandrechtsbezogene Gegenrechte (betreffen unmittelbar die Hypothek): Einwendungen und Einreden bestehen auch ggü Dritterwerbern der Hypothek (aber § 892 möglich).
Forderungsbezogene Gegenrechte (betreffen mittelbar auch die Hypothek wegen der Akzessorietät): Einwendungen: Es entsteht gem. §§ 1163 I, 1177 I eine Eigentümergrundschuld. Kann auch ggü Dritterwerbern geltend gemacht werden. In Betracht kommt jedoch ein gutgläubiger Erwerb gem. §§ 1138, 892 durch Fiktion der Forderung, soweit diese zum Übergang der Hypothek nach § 1153 I erforderlich ist. Einreden gem. § 1137 I: Nach § 1137 I 1 kann der Eigentümer die Einreden grds auch gegen die Hypothek geltend machen. Nach Übertragung der Hypothek an Dritte besteht die Einrede grds fort, § 1153 I. In Betracht kommt jedoch ein gutgläubiger einredefreier Erwerb gem. §§ 1138, 892 (dieser gutgläubige Erwerb betrifft nur die Hypothek, nicht aber die abgetretene Forderung, § 404; beachte auch § 1185 II). Ausnahmen: § 1137 I 2, § 216 I.
Sicherungsvertragliche Gegenrechte (betreffen entsprechend dem Abstraktionsprinzip nicht den Bestand der Hypothek, sondern nur deren Durchsetzbarkeit):
Bei Unwirksamkeit des Sicherungsvertrags besteht die Hypothekenbestellung ohne Rechtsgrund, sodass dem Anspruch aus § 1147 die Einreden gem. §§ 821, 853 geltend gemacht werden können.
Einreden können sich auch unmittelbar aus dem Sicherungsvertrag ergeben, zB Stundung der Hypothek, vorrangige Befriedigung aus persönlicher Forderung.
Die sicherungsvertragliche Gegenrechte können grds auch dem Dritterwerber entgegengesetzt werden, § 1157 S.1 (aber gutgläubiger Erwerb möglich, §§ 1157 S.2, 892).
Problem: Zu sichernder Anspruch (zB Darlehensforderung) besteht nicht, etwa wegen Anfechtung. Kann man stattdessen den Bereicherungsanspruch gem. § 812 I 1 Alt.1 als zu sichernden Anspruch iSd § 1113 I betrachten (iRd Hypothek; wird auch bei anderen akzessorischen Rechten diskutiert)?
hM: Es kommt auf die Auslegung der Einigungserklärungen an. Eine Forderungsauswechslung ist zulässig, wenn nach mutmaßlichem Willen der Vertragsparteien auch der bereicherungsrechtliche Rückzahlungsanspruch gesichert werden soll. IdR (+). Kritik: § 1180 I (daher kommt es nach aA nicht zu einer Forderungsauswechslung, sondern die Hypothek sichere von Anfang an den Wert des überlassenen Geldbetrags).
MM: Verbot der Forderungsauswechslung. Bestimmtheitsgrundsatz.
Problem: Erwirbt etwa ein Dritter die Hypothek gutgläubig (Folge: Dritter ist Anspruchsinhaber des § 1147), hat jedoch der Geschäftsunfähige, der die Forderung an diesen Dritten abgetreten hat und den Hypothekenbrief übergeben hat, aufgrund der Geschäftsunfähigkeit immernoch die Forderung inne, so ergibt sich die Situation der Spaltung der Gläubigerrechte: Dritter ist Inhaber des Anspruchs nach § 1147, Forderungsinhaber ist der Geschäftsunfähige (Einigung nach § 398 war wegen Geschäftsunfähigkeit nichtig).
Steht § 1153 einer solchen Spaltung der Gläubigerrechte entgegen oder wird der Grundsatz der Akzessorietät ausnahmsweise umgekehrt, sodass der gutgläubige Erwerb der Hypothek ausnahmsweise die Forderung nach sich zieht?
Einheitstheorie: Spaltung von Forderung und Hypothek ist wegen Gefahr doppelter Inanspruchnahme nicht möglich. § 1153 II zu beachten. Ratio legis: Vermeidung der Doppelbelastung des Schuldners/Eigentümers. Ursprünglicher Hypothekar erhält ohnehin einen Ausgleich, da er vom Nichtberechtigten gem. § 816 I 1 Herausgabe des für die Abtretung der hypothekarisch gesicherten Forderung erlangten Erlöses verlangen kann.
Trennungstheorie: Ausnahmsloses Festhalten am Akzessorietätsprinzip, § 1153 I, da Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme auch bei Spaltung der Gläubigerrechte nicht besteht. Schuldner ist aufgrund des Hypothekenbestellungsvertrags nur zur Leistung Zug um Zug gegen Rückgabe der Sicherheit gem §§ 273, 320 verpflichtet. Sofern der ursprüngliche Gläubiger die Hypothek durch gutgläubigen Erwerb verloren hat, ist er zur Rückgabe des Briefes bzw zur Erteilung einer löschungsfähigen Quittung nach § 1144 nicht mehr in der Lage. Die Durchsetzung der Forderung ist deshalb auf Dauer einredebehaftet. Außerdem wäre es unbillig, wenn der Erwerber die Forderung (mit Zugriff auf gesamtes Vermögen) erhält, obgleich die Hypothek zB wegen einer schlechten Rangstelle kaum etwas wert ist.
Voraussetzungen der Entstehung einer Grundschuld (Ersterwerb)
Einigung (§§ 873 I, 1191 I) – bei Buchgrundschuld beachte § 1192 I i.V.m. § 1116 II.
Eintragung (§§ 873 I, 1192 I i.V.m. § 1115) – bei Buchgrundschuld beachte § 1192 I
i.V.m. 1116 II.
Übergabe des Grundschuldbriefs bzw. Ausschluss (§ 1192 I i.V.m. §§ 1116, 1117).
Berechtigung bzw. gutgläubiger Ersterwerb (§ 892).
Akzessorietät besteht zwar nicht; besteht jedoch keine Forderung, so hat der Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld (nach hM aus Sicherungsvertrag). Wurde die Grundschuld ohne wirksamen Sicherungsvertrag besteht, besteht ein Rückübertragungsanspruch aus § 812 I 1 Alt.1. Tritt der Gläubiger die Forderung isoliert ab, d.h. ohne Grundschuld, wird der Sicherungsgeber nach § 404 geschützt - er kann auch dem Zessionär die Einrede des § 320 (aA § 273) entgegenhalten, dass er nach dem Sicherungsvertrag nur Zug um Zug gegen Rückgewähr der Grundschuld zur Zahlung verpflichtet ist (beachte auch § 1192 Ia).
Grundschuld - Befriedigung des Gläubigers
(ob auf die Forderung oder auf die Grundschuld geleistet wird, richtet sich nach vertraglicher Vereinbarung und subsidiär nach dem Willen der Leistenden, § 366 I, sowie nach der objektiven Interessenlage)
Leistung durch Schuldner:
1. Personenidentität von Schuldner und Eigentümer:
Bei Zahlung auf die Forderung erlischt diese gem. § 362 I und hinsichtlich der Grundschuld besteht ein schuldrechtlicher Rückgewähranspruch (nach hM ergibt sich dieser aus der Sicherungsabrede, nach aA aus § 812 I 2 Alt.2).
Bei Zahlung auf die Grundschuld entsteht eine Eigentümergrundschuld analog §§ 1142, 1143 bzw. nach aA analog § 1163 I 2 und es erlischt die Forderung entsprechend dem Sicherungszweck, weil zugleich auf sie geleistet wird.
2. Keine Personenidentität:
Bei Zahlung auf die Forderung erlischt diese gem. § 362 I. Der Eigentümer hat aufgrund des Sicherungsvertrages einen Rückübertragungsanspruch bezüglich der Grundschuld.
Leistung durch den Eigentümer:
Bei Zahlung auf die Grundschuld erlischt die Forderung, § 364 II, oder es besteht ein Abtretungsanspruch, falls Regress möglich ist. Im Übrigen entsteht eine Eigentümergrundschuld analog §§ 1142, 1143 bzw § 1163 I 2.
Leistung durch den Dritten:
1. Dritter ist ablösungsberechtigt:
Forderung erlischt, § 364 II, und Dritter erwirbt die Grundschuld, §§ 1192 I, 1150, 268 III.
2. Dritter ist nicht ablösungsberechtigt:
Eine Eigentümergrundschuld entsteht analog §§ 1142, 1143 bzw. § 1163 I 2 und die Forderung erlischt nach § 364 II. Regressmöglichkeiten bestehen nur nach §§ 812, 683.
Grundschuld - Gegenrechte hinsichtlich des Duldungsanspruchs aus § 1147
Pfandrechtsbezogene Gegenrechte:
1. Ggü dem ursprünglichen Grundschuldgläubiger:
(zB die rechtsvernichtende Einwendung der Aufhebung der Grundschuld gem. §§ 1192 I, 875, 1183 oder die Einrede der fehlenden Briefvorlage gem. §§ 1192 I, 1160 I)
2. Ggü dem Dritterwerber:
Grds. bleiben Gegenrechte erhalten, Einschränkung: gutgläubiger Erwerb gem. § 892.
Forderungsbezogene Gegenrechte:
Grds keine unmittelbaren Einwendungen oder Einreden gegen die Grundschuld, aber: forderungsbezogene Gegenrechte sind zugleich sicherungsvertragliche Gegenrechte.
Sicherungsvertragliche Gegenrechte:
1. Ggü dem ursprünglichem Grundschuldgläubiger:
Bei Unwirksamkeit des Sicherungsvertrags begründet die Geltendmachung der Grundschuld die Einrede aus § 821.
Daneben: Einreden aus dem Sicherungsvertrag.
2. Ggü dem Dritterwerber:
Fortbestehen der Einreden, vgl. § 1192 Ia 1 Hs.2 (nach hM auch bzgl. § 821).
Kein gutgläubiger einredefreier Erwerb, vgl. § 1192 Ia 1 Hs.2, der die Anwendung von § 1157 S.2 ausschließt.
