Contratos parte especial: promesa, compraventa y mandato Flashcards
Contrato de promesa
aquel en que dos o más personas se comprometen a celebrar un contrato futuro, en cierto plazo o en el evento de cierta condición, cumpliéndose los demás requisitos legales.
Contrato definitivo y contrato preparatorio
1)Contrato definitivo: el que se celebra cumpliendo con la obligación de hacer originada en el contrato de promesa.
2) Contrato preparatorio: aquel del cual nace la obligación de hacer que consiste en celebrar, dentro de un plazo o condición, el contrato definitivo.
¿Donde se ubica el contrato de promesa?
Está tratado en el Art. 1554 CC, en el Título XII del Libro IV, relativo a los efectos de las obligaciones, específicamente la ejecución forzada de la obligación de hacer
Artículo 1554CC
Art. 1554 CC. “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:
1.a Que la promesa conste por escrito;
2.a Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
3.a Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;
4.a Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.
Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.”
Características contrato de promesa
- Unilateral o bilateral
- Gratuito u oneroso
- Contrato principal
- Contrato solemne
- contrato preparatorio
- Modalidad elemento de la esencia
- General y de derecho estricto
- Obligación de hacer
- Acción mueble
Promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral (discusión)
Argumentos en contra:
1) No cumple con el Art. 1554 N° 2 CC, porque un contrato en que uno sólo se obligue a vender no produce efecto alguno.
2) No se cumple el Art. 1554 N° 4, porque en el contrato de compraventa, uno de sus requisitos esenciales es el concurso real de las voluntades del vendedor y del comprador.
3)En la promesa unilateral de venta queda exclusivamente a voluntad del comprador contraer las obligaciones inherentes a su calidad de tal. → condición meramente potestativa de su voluntad (nula)
Argumentes a favor:
1)Ninguna disposición legal exige que en la promesa ambas partes se obliguen recíprocamente.
2)La exigencia del Art. 1554 N° 4 CC no significa que el contrato de promesa haya de tener la misma esencia y naturaleza del contrato prometido.
3) Hay numerosas disposiciones que revelan el espíritu de aceptar, en materia de promesa de compraventa, obligaciones unilaterales.
Contrato de opción
Contrato de opción: el contrato definitivo ya existe, pero en virtud de una cláusula especial, se dejan pendientes sus efectos a la espera de que el destinatario de la opción haga uso de ésta
Promesa unilateral de contrato bilateral
existe una promesa de celebrar un contrato definitivo, en la cual sólo una de las partes resulta obligada, pero el contrato definitivo no existe. Sólo se genera una obligación de hacer.
Diferencias contrato de opción y contrato de promesa unilateral de contrato bilateral
Promesa por escrito
Contrato solemne, debe cumplirse siempre, aun cuando el contrato prometido sea consensual.
La tendencia mayoritaria establece que la promesa de celebrar una compraventa de bienes raíces no necesita, para su validez, escritura pública.
Contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces
Que el contrato prometido este permitido per la ley.
Promesa contenga plazo o condición
La modalidad es un elemento de la esencia del contrato de promesa.
Plazo: Para la mayoría de los autores, se trata de un plazo suspensivo, es decir, posterga la exigibilidad de las obligaciones derivadas de la promesa. Vencido el plazo, nace el derecho de exigir el cumplimiento de la obligación de celebrar el contrato prometido. Puede ser expreso o tácito.
Condición: Tanto la condición suspensiva como la resolutoria son eficaces.
- Se puede fijar un plazo y una condición conjuntamente.
Artículo 1554 cc:
A. ¿Es posible la promesa de un contrato consensual?
B. ¿Significa esto que el contrato debe contener todas y cada una de las cláusulas del contrato definitivo?
A. sí, que el contrato se especifique cabalmente no significa que se esté prestando ahora el consentimiento.
B. Se ha sostenido que es necesario que el contrato prometido esté prácticamente contenido en la promesa
Lesión enorme en el contrato de promesa
Doctrina mayoritaria → no es procedente
- La compraventa y promesa de compraventa son contratos distintos.
- No puede excepcionarse el demandado respecto de la obligación que contrajo en la promesa alegando el posible vicio de lesión enorme que podría afectar a la compraventa todavía no celebrada.
Efectos del contrato de promesa
- nacimiento de una obligación de hacer.
• Si se cumple, se extingue la promesa y sólo pasa a tener vida el contrato definitivo.
• Si no se cumple, podría el acreedor solicitar al juez que apremie al contratante negligente para que celebre el contrato, y de negarse éste, dentro del plazo que le señale el tribunal, podrá solicitarse al juez que suscriba dicho contrato por la parte rebelde o que declare resuelto el contrato de promesa y ordene el pago de indemnización de perjuicios.
Artículo 1793 cc
Art. 1793 CC. “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.”
Características de la compraventa
- Bilateral
- Oneroso
- Generalmente conmutativo
- Principal
- Rg: consensual
¿La compraventa transfiere el dominio?
No, la cv no transfiere el dominio. es un titulo traslaticio de dominio.
Elementos de la esencia de la cv
- Consentimiento
- Cosa
- Precio
Forma de la cv
Rg: consensual
Art. 1801 inc. 1o CC. “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio;”
El consentimiento en la CV debe recaer sobre:
- La cosa objeto del contrato
- El precio
- Venta misma
Consentimiento en las ventas forzadas
Rg: consentimiento debe manifestarse libre y espontáneamente
Excepción: ventas forzadas (el deudor ha consentido de antemano en las consecuencias de la obligación)
Tipos de solemnidades en la CV
- Solemnidades legales:
- ordinarias: aquellas de que por la ley está revestida la compraventa de cierta clase de bienes.
- especiales: aquellas que la ley exige para la compraventa en atención a las circunstancias particulares en que se celebra o a las personas que intervienen. - Solemnidades voluntarios: aquellas que establecen las partes, sea añadiéndolas a las que establece la ley, sea para hacer solemne una compraventa que es naturalmente consensual (1802 cc)
- Las arras: cantidad de dinero u otras cosas muebles que se da: a) Como garantía de la celebración o ejecución del contrato o b) Como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas.
Articulo 1801 cc
Art. 1801. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio; salvas las excepciones siguientes.
La venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.
Los frutos y flores pendientes, los árboles cuya madera se vende, los materiales de un edificio que va a derribarse, los materiales que naturalmente adhieren al suelo, como piedras y sustancias minerales de toda clase, no están sujetos a esta excepción.
Solemnidades legales en la compraventa
- Cv bienes raíces
- Cv de servidumbre y de censo
- Cv sucesión hereditaria
- Cv por intermedio de mandatarios x escritura publica (casos en que la ley lo exige)
- Bienes inmuebles por destinación
- Ventas forzadas ante la justicia
- Ventas de bienes pertenecientes a incapaces
Las arras
cantidad de dinero u otros objetos que se dan tanto como prueba de haberse celebrado un negocio como para garantizar su celebración o penar su inejecución
¿Quien asume los gastas del contrato de cv?
Son de cargo del vendedor (Art. 1806 CC), porque el legislador supone que están considerados en el precio
Requisitos de la cosa vendida
- Propios del objeto de todo acto jurídico: real, comerciable y determinado o determinable
- Comerciable y enajenable (artículo 1810 cc)
- Determinada y singular (artículo 1811 cc)
- Existir o esperarse que exista
- No pertenecer al comprador (artículo 1816 cc )
Artículo 1810 cc
Art. 1810. Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por ley.
Teoría Velasco Letelier sobre cv y artículo 1464 cc
el Art. 1810 no se aplicaría a los casos contemplados en los números 3 y 4 del Art. 1464, sino que sólo a los casos de los números 1 y 2 del mismo precepto, pues los primeros corresponderían a normas imperativas de requisito y los últimos a normas prohibitivas.
En consecuencia, podría venderse una cosa embargada, por ejemplo, sin autorización del juez ni el consentimiento del acreedor, sin perjuicio que mientras subsista el embargo, no podrá verificarse la tradición, a menos que se otorgue dicha autorización o se preste tal consentimiento.
¿Qué pasa si la cosa vendida no existe ni se espera que exista?
1) Si no existe en absoluto (falta totalmente), no hay ni puede haber compraventa → 1814 Inc. 1 cc
2) Si existe sólo parcialmente, podrá el comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente, abonando el precio a justa tasación → 1814 inc. 2 Cc
Venta de la cosa futura
Art. 1813 CC. “(1) La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, (2) salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte.”
Venta de cosa ajena
Art. 1815 CC. “La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.”
Esto es consecuencia de que la compraventa simplemente genera derechos personales, pero no transfiere el dominio.
Efectos de la venta de cosa ajena
- En relación al dueño: el contrato no le afecta → acción reivindicatoria
- Entre las partes:
a) La compraventa y tradición no dan al comprador el dominio de la cosa. Sólo le otorga los derechos transferibles que el vendedor tenía sobre la cosa (Art. 682 CC).
b) El vendedor podrá verse en la imposibilidad de entregarla. El comprador tendrá derecho al cumplimiento o resolución del contrato, con indemnización.
c) Si entregada la cosa, el dueño la reivindica, el vendedor debe sanear la evicción. No tiene este deber si el comprador contrató a sabiendas de que era ajena.
Ratificación del dueño
Art. 1818 CC. “La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de la venta.”
Adquisición posterior del dominio por el vendedor
Art. 1819 CC. “Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición.
Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador.”
Requisitos del precio
- Consistir en dinero → puede no pagarse en dinero
- Real o serio → efectiva intención y que no existe una desproporción que resulte ilusorio
- Determinado → cantidad precisa
Artículo 1794 cc
Art. 1794. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.
¿Quién puede determinar el precio de la cv?
- por acuerdo de los partes → artículo 1808 cc
- Por un 3º → contrato condicional
Condición meramente potestativa de la voluntad del deudor
Art. 1809 inc. final CC. “No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.” → nula
Capacidad para celebrar cv
Art. 1795 CC. “Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.”
Clasificación de las incapacidades en la cv
- Incapacidad de comprar y vender (artículo 1796 cc):
- CV entre cónyuges
- CV entre el padre o madre y el hijo - Incapacidad para vender (artículo 1797 cc): prohibición de los administradores de establecimientos públicos
- Incapacidad para comprar (artículo 1798 cc):
- prohibición empleados públicos
- Prohibición juececes y funcionarios orden judicial
- incapacidad tutores y curadores
-Incapacidad mandatarios, Síndicos y albaceas
Modalidades cv
- bajo condición suspensiva o resolutoria
- Plazo
- Objeto alternativos
- Al peso, cuenta o medida
- A prueba o al gusto
La venta de cosas que se aprecian según su cantidad puede hacerse:
- En bloque
- Al peso, cuenta o medida
a) Se venden ciertas cosas determinadas que deben pesarse, contarse o medirse para determinar el precio: deterioro o mejora pertenecerá al comprador
b) Se vende una cosa que es preciso contar, pesar o medir para determinarla: la pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de haberse ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte.
¿cuando se perfecciona una venta a prueba o al gusto?
En este caso, el contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la cosa de su agrado.
Efectos de la cv
Derechos y obligaciones que genera para las partes
Obligaciones de la esencia de la cv
- Vendedor → dar la cosa
- Comprador → pagar el precio
Obligaciones del vendedor y el comprador
Obligaciones del vendedor:
1. Entregar la cosa vendida
2. Saneamiento
Obligaciones del comprador:
1. Recibir la cosa comprada
2. Pagar el precio
¿ El vendedor se obliga a transferir el dominio?
Posturas:
1a postura, el vendedor no se obliga a transferir el dominio:
- La venta de es va esa ajena valida
- artículo 1824 cc: vendedor está obligado a la entrega o tradición.
2a postura, sí se obliga a transferir el dominio: → minoritaria
-si una persona celebra la compraventa sobre cosa ajena, dicho contrato dará lugar a una obligación válida, y la imposibilidad del vendedor para transferir el dominio dará lugar al incumplimiento de su obligación. No deben confundirse las condiciones para el perfeccionamiento del contrato con las condiciones para el cumplimiento de las obligaciones a que éste da lugar.
- artículo 1793 cc: el vendedor se obliga a dar una cosa (las obligaciones de dar son aquellas que consisten en la transferencia del dominio u otro derecho real)
- artículo 1837 cc: la obligación de saneamiento implica “amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida.
- , su finalidad social no se cumple adecuadamente si no entendemos que el comprador está obligado a transferir el dominio.
- la tesis de que el vendedor no se obliga a transferir el dominio deja al comprador en una posición injusta
Forma de entregar la cosa vendida
- Muebles:
- significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio y la transferencia (formas del Art. 684 CC)
- por separación en el caso de los muebles por anticipación. - Inmuebles: inscripción del contrato de compraventa en el CBR.
Excepciones: servidumbres y minas
* La cosa debe ser materialmente puesta a disposición del comprador; no basta con la inscripción.
Época en que debe efectuarse la entrega
Art. 1826 inc. 1o CC. “El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él.”
Casos en que el vendedor tiene derecho de retención de la cosa
1) Cuando el comprador no le ha pagado (Art. 1826 inc. 3o CC).
2) Cuando el vendedor se vea en peligro de perder el precio como consecuencia de una disminución considerable de la fortuna del comprador (Art. 1826 inc. final CC).
Lugar de la entrega de la cosa vendida
A) lugar convenido
B) Si no hay estipulación, y:
- la cosa es una especie, en el lugar donde existía al tiempo del contrato.
- es otra cosa, en el domicilio del deudor al tiempo del contrato.
Gastos de la entrega de la cosa vendida
Los gastos de de la entrega → del vendedor
Transporte una vez entregada → comprador
¿Qué comprende la entrega?
El vendedor debe entregar lo que reza el contrato incluidos los accesorios y frutos
Frutos
Artículo 1816 inc 2 cc:
Los frutos naturales, pendientes al tiempo de la venta, y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la cosa, pertenecerán al comprador.
Excepciones:
1. Plazo para la entrega
2. Condición para la entrega
3. Cláusulas especiales
- en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador, sino vencido el plazo, o cumplida la condición.
Riesgo de la cosa vendida
Art. 1820 primera parte CC. “La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa”
Riesgo de la cosa vendida: excepciones
- Venta sujeta a una condición suspensiva: la pérdida debe soportarla el vendedor cuando sobreviene pendiente la condición.
- Venta a peso, cuenta o medida en que las operaciones tienen por objeto determinar la cosa vendida: la pérdida, deterioro o mejora pertenecen al comprador mientras las operaciones no se verifiquen.
- Venta al gusto: los riesgos son del comprador desde que expresa que la cosa le agrada.
Entrega predios rústicos
Art. 1831 inc. 1o CC. “Un predio rústico puede venderse con relación a su cabida o como una especie o cuerpo cierto.”
La cabida
Superficie horizontal de los inmuebles
Venta predio rústico en relación a su cabida
- Cuando la cabida se expresa en el contrato,
- El precio se fija con relación a ella, y
- Las partes no renuncian a las acciones resultantes de que la cabida real sea diversa.
Venta de predio rústico como especie o cuerpo cierto
- Cuando la cabida no se expresa en el contrato, o
- Cuando las partes la mencionan, pero expresa o tácitamente declaran que es un dato puramente ilustrativo.
Consecuencias falta de entrega de la cosa
Art. 1826 inc. 2o CC. “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales.”
Requisitos:
i) Mora del vendedor.
ii) Que el comprador haya pagado o esté pronto a pagar el precio, o haya plazo.
Objetos obligación de saneamiento
Art. 1837 CC. “La obligación de saneamiento comprende dos objetos:
(1) amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y (2) responder de los defectos ocultos de ésta, llamados vicios redhibitorios.”
Características obligación de saneamiento
- Elemento de la naturaleza del contrato de compraventa.
- de garantía
- Eventuales
- Su renuncia no es válida cuando se realiza con dolo
Saneamiento de la evicción: objeto
Objeto: amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa. 2 etapas:
1) Defender al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa.
ii) Indemnizar al comprador si la evicción se produce.
Saneamiento de la evicción: requisitos para que sea exigible
i) Que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada.
ii) Que el vendedor sea citado de evicción (Art. 1843 inc. 1o CC).
Concepto de evicción
La evicción es la privación que experimenta el comprador de todo o parte de la cosa comprada, en virtud de una sentencia judicial, por causa anterior a la venta.
Diferencias mandato y representación
Relaciones en la delegación del mandato:
Mandante autorizó expresamente la delegación
Relaciones en la delegación del mandato:
Mandante nada dice sobre la delegación
