Werkcollege D2+ D3 en HC 7

Question 1

Onderscheid beleggen in direct en in indirect vastgoed

Answer 1

Belegen in direct vastgoed:

-beleggen in ‘stenen’
-belegger is eigenaar rechtstreeks van vastgoed of op rendement vastgeod
-beleger heeft meerderheidsbelang en zeggenschap over management
-Is altijd privaat

Beleggen indirect vastgoed:

-Niet de eigenaar van direct vastgoed, maar wel recht op rendement
-Eigenaar heeft geen meederheidsbelang of zeggenschap in management van vastgoed
-Publieke markten: vastgoed fondsen waarvan aandelen verhandeld worden in beurzen
-Private markten: niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen waarvan aandelen verhandeld worden in private sfeer.

Question 2

Verschil investeren en beleggen

Answer 2

Investeren: vastleggen van vermogen in vastgoed om:

-Te ontwikkelen en verkopen (projectontwikkelaar)
-Wonen (eigenaar, bewoner)
-Werken (eigenaar, bedrijf)

Beleggen: vastleggen vermogen in vastgoed om:

-Uit exploitatie toekomstige opbrengsten te realiseren
-Uit toekomstige verkoop opbrengsten te realiseren

Question 3

HAKA-casus (lit.)

Answer 3

Was beleggen, want er was verder alleen een afspraak met een fruit-producent. Was indirect, want het werd niet verhuurd voor winst. Vestia was wel ontwikkelaar want zij wilde investeren in exploitatie van het pand.

Question 4

Van Gool (2013) definitiemuur (lit.)

Answer 4

directe belegging kan alleen privaat zijn
indirect kan zowel privaat als publiek zijn
privaat kan direct zijn (bakstenen), of indirect (niet beursgenoteerd onroerendgoed aandelen)
publiek is altijd beursgenoteerde onroerendgoed aandelen

Question 5

Verschil tussen direct en RENDEMENT (dus niet beleggen!)

Answer 5

direct rendement: een terugkerend rendement uit exploitatie van vastgoed
indirect rendement: rendement uit waardevermeerdering van het vastgoed

Question 6

7 voordelen beleggen direct vastgoed

Answer 6

1. Portefeuillediversificatie: direct vastgoed is een geode aanvulling op aandelen en obligaties, om risico’s te spreiden omdat de markten erg verschillen. Direct vastgeod: reageren traag, huurcontracten lopen langere tijd bijv. Aandelen en obligaties: snellere reactie doordat die bijv in tijden van crisis minder waard worden. Markten direct vastgoed zijn vaak ondoorzichtiger+ kadaster geeft vertekend beeld.
2. Stabiele stroom direct rendement en kans op indirect rendement uit waardevermeerdering.
3. Goed rendement en beperkte risico’s
4. Rendement correleert met inflatei, maar dan bij aandelen en obligaties: dat geeft een verzekering tegenover inflatei
5. Rendement is te beinvloeden door goed management

6.Ondoorzichtige markt kan je een kennis- en informatievoorsprong geven

7. Fiscale voordelen: je kan toekomstige waarde lager laten uitkomen in je boekhouding dan de marktwaarde, dan betaal je minder BTW.

Question 7

5 nadelen beleggen in direct vastgoed

Answer 7

1. Management is internsiever
2. Aankoop duurt lang en is duur: veel vermogen nodig om investering te kunnen doen en risico’s te spreiden
3. Intransparante markt: gaat er vaak niet eerlijk aan toe, veel ervaring en opleiding nodig
4. Illiquiditeit: houdt in dat de ondernemer niet altijd in korte tijd aan de verplichtingen kan voldoen. Door een heterogene markt en het vinden van kopers bijv.
5. Lastige performancemetinge n benchmarking, hoe weet je wat iets over 20 jaar waard is?

Question 8

7 voordelen beleggen indirect vastgoed

Answer 8

1. Expertise ligt bij vastgoedfonds geen kennis nodig
2. Met kleine investeringen kan je verantwoord risicospreiden
3. Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen
4. Liquide: je kan het snel en relatief makkelijk verkopen, behalve bij indirect privaat vastgoed
5. Kostenefficient management
6. Transparante markt: vooral indirect beursgenoteerd
7. Je kan bijv sneller geld lenen als je aandeel hebt, omdat die risico’s kleiner zijn.

Question 9

5 Nadelen indirect beleggen

Answer 9

1. weinig invloed op beleggingsbesluit
2. minder gevoel met de markt, je hoort ook niet altijd de waarheid
3. Meer risico hefboomeffect, omdat het meer vreemd vermogen is
4. minder difersificatie, beurswaarde vastgoedaandelen fluctueert meer samen met de aandelen.
5. Soms hogere managementskosten, omdat je vaak aandelen via een tussenpersoon koopt die alles in kaart brengt.

Question 10

Nadeel van zowel direct als indirect vastgoed

Answer 10

De taxatie van vastgoed is subjectief, vaak is er sprake van een te optimistische waardering, waardoor er vaak wordt afgewaardeerd.

Question 11

Langetermijnontwikkelingen commercieel vastgoed

Answer 11

Instituties bezitten erg veel, hebben steeds meer vermogen en dit lijkt toe te nemen. Maar dit aandeel moet niet te sterk overdreven worden, want belegging zijn nog steeds vooral door particulieren en bedrijven. Deze niet beroepsmatige beleggers hebben nog steeds 6x meer geld in beleggingen staan dan overig.

Question 12

Laatste jaren in commercieel vastgoed

Answer 12

2001-2019: vastgoed had gemiddeld hoger rendement dan aandelen en staatsobligaties. Indirect beursgenoteerd had meeste risico’s

Pensioenfondsen: Tot de economische crisis was er een verschuiving van direct naar indirect vastgoed, omdat er snel geïnvesteerd moest worden. De laatste jaren remt verschuiving wat af, veel fondsen willen meer zeggenschap en minder risico.

Nederlandse verzekeraars: Aandeel direct vastgoed is gedaald indirect is hetzelfde gebleven, omdat ze door een wet (Sovency II) een grotere buffer moesten hebben. Daarom verkochten ze veel beleggingen in vastgoed.

Question 13

ontwikkeling niet-commercieel vastgoed

Answer 13

Beleggers stappen steeds meer in het gat van de sociale huur en de zorg. Steeds meer private investeringen in woningcorporaties en het zorgvastgoed was vroeger van de overheid, maar nu steeds meer institutionele beleggers.

Question 14

Niet geformaliseerd

Answer 14

Bewoner of eigenaar bedrijf gebruikt pand om uiteindelijk te verkopen

Question 15

Geformaliseerd

Answer 15

Acquisitie(aankoop)
Exploitatie(verhuur of ontwikkeling)
(dispositie(verkoop)

-projectontwikkelaar investeert in vastgoed om dit te ontwikkelen en verkopen
-belegger investeert in vastgoed om dit de exploiteren en eventueel te verkopen

Question 16

Marktwaarde

Answer 16

Verkoopprijs in de vrije markt

WOZ-waarde is marktwaarde van lege woning op vrije grond. Onder dwang, bij executie is marktwaarde bij gedwongen verkoop lager. Bij onteigening is het de hoogste waarde van de huidige of toekomstige bestemming.

Question 17

Boekwaarde

Answer 17

Gebaseerd op boekhoudkundige en fiscale regelingen uit verleden. Gebaseerd op aanschafkosten, plus bijkomende kosten, min jaarlijkse afschrijving.

Question 18

Herbouwwaarde, vervangingswaarde, gecorrigeerde vervangingswaarde

Answer 18

Zijn kostprijsgerelateerde waardebegrippen. Gebaseerd op werkelijke kosten van vervanging van het vastgoed. Bv. herbouwwaarde vormt basis om een pand te verzekeren

Question 19

aquisitiebeslissing belegger, rendementseis bepalen (Van Gool e.a., 2013)

Answer 19

1. Op basis van huidige portefuille
   Als de belegger het rendement van de portefuille wil verhogen, moet het rendement van de investering hoger liggen. Als de belegger de omvang van de portefuille wil vergroten moet hij meer investeren en niet te kritisch zijn.
2. Op basis van financieringskosten
   WACC (weighted average costs of capital) Rendement moet kosten dekken van vreemd vermogen en eigen vermogen. Hoe hoger de kosten zijn, hoe hoger het rendement zal moeten zijn.
3. Op basis van vergelijkbaar rendement in de markt
4. Op basis van het risico van de investering
   -Nattevingermethode
   -Historisch rendement/risicoverhouding: risicoopslag is het verschil tussen historisch rendement van staatsobligaties en de betreffende beleggingscategorie. Probleem: rendementen uit het verleden gelden niet per se voor de toekomst.
   -Risicoverhoudingsmethode: in verhouding met het risico van de portefuille
   -CAPM capital asset pricing model: rendementseis risico belegging moet gelijk of lager zijn dan risico van de markt

Question 20

aquisitiebeslissing belegger, investeringsbedrag bepalen 2e stap (Van Gool e.a., 2013)

Answer 20

investeringsbedrag (VON-prijs)= koopsom + kostenkoper

het totale bedrag dat een belegger overheeft voor komen object. DMV:

-BAR- en NAR-methode
-x-keer-de-huurmethode
-Netto constante waarde methode
-vervangingskostenmethode

Question 21

BAR- en NAR-methode

Answer 21

Bruto of netto aanvangsrendement

BAR= (brutohuur 1e jaar/ investeringsbedrag)x100

investeringsbedrag= huur jaar 1/BAR

Kritiek: verhuur wordt als oneindig verondersteld: geen rekening gehouden met frictieleegstand of slechte kwaliteit, waardoor niet bewoond.

Question 22

DCF-methode

Answer 22

DCF= discounted cashflow

veronderstelt dat restwaarde jaarlijks boveninflationair stijgt, met overwaardering als gevolg

Kritiek: De marktwaarde van de investering+ de netto huur, zouden hetzelfde moeten zijn als het investeringsbedrag + de rentevoet. Dat betekent wel dat die net zo hard moeten stijgen. Tijdens de crisis steeg de marktwaarde en de huur niet meer zo hard, of daalde zelfs, dit zorgde voor overwaardering. Kritiekpunt 2: de ontwikkelaar heeft ook een rente-eis, DCF stijgt niet altijd mee met deze eis.

Question 23

NCW-methode

Answer 23

Netto constante waarde

Het contant maken van de cashflows uit exploitatie en verkoop object. Dus omrekenen naar de waarde van nu.

Question 24

Hefboommechanisme

Answer 24

Het rendement van de belegging ten opzichte van de rente van geleend geld.

risicovol als rente geleend geld hoger zijn dan rendement op belegging.