HC3- ontwikkelingsmodellen en soorten grondbeleid (C1)

Question 1

6 ontwikkelingsmodellen

Answer 1

A. 1. (grondeigenaar verkoopt) Eindgebruiker koopt grond en regelt alles voor gebruik.
2. (grondeigenaar verkoopt niet) Eerste grondeigenaar regelt alles voor eigen gebruik
B. +grondexlpoitant. Eindgebruiker koopt bouwrijpe grond en regelt rest voor eigen gebruik (die is dan dus vastgoedexploitant en doet gebouwexploitatie).
C. +ontwikkelaar koopt bouwrijpe grond en bouwt. Daarna koopt eindgebruiker en exploiteert gebouw.
D. +Belegger of verhuurder koopt van ontwikkelaar en exploiteert gebouw. Eindgebruiker huurt.
E. Grondexploitant is ook gebouwontwikkelaar. Eindgebruiker exploiteert gebouw eigen gebruik.
F. Grondexploitant is ook gebouwontwikkelaar, maar eerst een belegger/verhuurder die gebouw koopt en exploiteert.
Eindgebruiker huurt.

Question 2

3 soorten grondbeleid

Answer 2

1. Actief grondbeleid
2. passief (of faciliterend) grondbeleid
3. Tussenvormen

Question 3

Actief grondbeleid

Answer 3

(B, C en D in de tabel) Gemeentelijke grondexploitatie.

1: Planvorming en grondwerving; dmw gemeentelijk ruimtelijk beleid, minnelijke verwerving, voorkeursrecht, onteigening
2: Planologische inpassing; wijziging bestemming
3: Gemeentelijke grondexploitatie; vaststelling gemeentelijke grex (=begroting grondexploitatie).
4: Bouwrijp maken. Kavels zijn bouwrijp als:
-bouwtechnisch geschikt voor realiseren bestemming
-bouwkavels minstens aan een kant bereikbaar
-hoofdriolering een hoofdtracé’s kabels en leidingen aanwezig zijn
-bouwterrein is bereikbaar voor bouwverkeer
5: Woonrijp maken:
-als openbare ruimte is afgerond
6:Gronduitgifte aan corporaties/ontwikkelaars
-promotie en aquisitie
-verkoop/erfpacht (dmv gronduitgifte- erfpachtovereenkomst)
-uitgiftebeleid/algemene voorwaarden efpacht
-selectie gegadigden
-ontwikkeling vastgoed, door koper van de grond (omgevingsvergunning)

Question 4

Passief grondbeleid

Answer 4

exploitatie door andere partijen (E en F in tabel) (in capslock wat verschilt van actief grondbeleid)

1: Planvorming en grondwerving; dmw gemeentelijk ruimtelijk beleid OF MARKTPARTIJ, minnelijke verwerving, voorkeursrecht, onteigening
2:ONDERHANDELING GEMEENTE (dmw anterieure overeenkomst)
3: grondexploitatie PRIVATE PARTIJ
4: Planologische inpassing; wijziging bestemming, EXPLOITATIEPLAN ALS GEEN AO GETEKEND
5: Bouwrijp maken. Kavels zijn bouwrijp als:
-bouwtechnisch geschikt voor realiseren bestemming
-bouwkavels minstens aan een kant bereikbaar
-hoofdriolering een hoofdtracé’s kabels en leidingen aanwezig zijn
-bouwterrein is bereikbaar voor bouwverkeer
6: VERKOOP BOUWRIJPE KAVELS (als grondexploitant niet zelf gaat bouwen) dmv: CONTRACT GRONDVERKOOP, PRIVAAT ERFPACHTCONTRACT
7: optioneel: POSTERIEURE OVEREENKOMST IGV EXPLOITATIEPLAN
8: VASTGOEDONTWIKKELING DOOR GRONDEXPLOITANT (OMGEVINGSVERGUNNING EN BETALING BIJDRAGE EXPLOITATIEPLAN, BIJ AO BETALING)

Question 5

Tussenvorm

Answer 5

Join-venture (BtmF in tabel)

1:planvorming (is hetzelfde)
2: Dan onderhandelingen tussen gemeente-marktpartij (pps-jointventure dmv PPS-overeenkomst, tevens AO, dat resulteert in gemeenschappelijke ontwikkelingsmaatschappij die grondexploitatie doet)
3: PPS-bouwclaim: onderhandelingen tussen gemeente/marktpartij (dmv concessieovereenkomst, tevens AO/grondverkoopovereenkomst, dat resulteert in verkoop gemeentelijke ruwe grond aan ontwikkelaar die zelf de grondexploitatie voert)
4: planologische inpassing (Zelfde)
5: Bouw- en woonrijp maken (zelfde)
6: PPS-joint venture: evt verkoop bouwrijpe kavels igv gemeentschappelijke maatschappij die neit zelf gaat bouwen (dmv gronduitgifteovereenkomst die niet per se gebaseerd hoeft te zijn op de algemene voorwaarden en het beleid van de gemeente)
7: Bouwclaim: verkoop bouwrijpe kavels aan oorspronkelijke grondeigenaren (dmv gronduitgifteovereenkomst)
8: Conclusie: de vastgoedontwikkeling kan tenslotte door de gemeenschappelijke maatschappij worden gedaan (joint-venture) of door de oorspronkelijke grondeigenaar (bouwclaim) of door de koper van de grond (concessie, dmv omgevingsvergunning!)

Question 6

Grondexploitatie

Answer 6

proces van productie van bouw- en woonrijpe grond

Question 7

Wanneer kiezen gemeenten voor actief grondbeleid?

Answer 7

1. als ze beschikking over de grond hebbe.
2. als er economische waardestijging is die zij wensen
3. als de gemeente de regie wil in planvoering
4. als ze de deskundigheid in huis hebben
5. als ze de risico’s acceptabel vinden
6. als de gewoonte er is actief grondbeleid te voeren

Question 8

Wanneer kiest de gemeente voor passief grondbeleid?

Answer 8

1. Grond grotensdeels of geheel in private handen (volle eigendom of erfpacht)
2. Er is economische waardestijging en marktpartijen wensen deze.
3. gemeente hoeft neit per se regie te voeren en laat het initiatief aan marktparijen over
4. gemeente beschikt niet over voldoende deskundigheid
5. financiële risico’s alleen acceptabel voor marktpartij
6. gemeente niet gewend aan actief grondbeleid