HC3.2 publiekrechelijke grondbeleidsintsrumenten Flashcards
Ruimtelijk beleid
-visies, stenbouwkundige plannen etc.
-is niet juridisch bindend, dus je mag nog niet bouwen
-is een tool voor bijv creëren draagvlak
Planologische inpassing
-(nieuw of wijzigen) bestemmingsplan, omgevingsvergunning
-Je kan afwijken van bestemmingsplan dmv omgevingsvergunning
-wel juridisch bindend
-nodig om te mogen bouwen
-inhoud wettelijk voorgeschreven
Voorkeursrecht
-Gemeente (college B&W) mag voorkeursrecht vastleggen. Dus als grondeigenaar verkoopt, heeft gemeente eerste recht op koop.
-Eerst overleg voor grondprijs
-Anders bepaalt de rechter de prijs
-Als grondeigenaar de prijs niet accepteert, kan hij de grond niet verkopen
-Als gemeente de prijs niet accepteert, kan de grond worden verkocht aan derden.
-Voorbereiding voorkeursrecht kan geheim
-Vestiging max. 2 jaar, evt met verlenging
-Let op: zelfrealisatierecht blijft
Onteigening
-Eigendomsrecht gedwongen verkrijgen
-Moet in het bestemmingplan staan zodat gemeente een grondslag heeft om op terug te vallen.
-Overheid moet schadeloosstelling betalen
-Ook hier: zelfrealisatierecht blijft; dus er moet een noodzakelijkheid zijn voor de onteigening, anders mag de eigenaar zelf ontwikkelen
-wordt bijna nooit toegepast
Schadeloosstelling (bij onteigening) bestaat uit:
-Waarde onteigend eigendom, bepaald door de hoogste waarde, dat is ofwel de bestaande bestemming, maar kan ook een toekomstige bestemming zijn. Dmv Residuele methode of vergelijkingsmethode.
-Daling waarde van overblijvend eigendom
-Inkomensschade door beeïndigen bedrijgsactiviteit
-Verhuis- en herverstigingskosten
(aka dit is een dure grap voor de gemeente)
Vergelijkingsmethode
-kijk naar marktwaarde van vergelijkbaar stuk (de buren bijv), want dat is theoretisch meest zuiver. Jurisprudentie heeft hier daarom voorkeur voor. Maar er komt nu ook steeds meer het inzicht dat dit een lastig te gebruiken methode is, omdat eigenlijk iedere kavel anders is.
(ook in exploitatieplan!)
Baatbelasting
Wanneer gemeente voorzieningen aanlegt, kan zij achteraf de kosten verhalen op eigenaren van gebate percelen.
-Alleen gebiedseigenkosten (excl. plankosten gemeente en planschade), gebiedsoverstijgend mag niet
-Op basis van Bekostigingsbesluit (vooraf vastgesteld) en Baatbelastingverordening (vastgesteld binnen twee jaar na voltooiing aanleg)
-Niet toepasbaar als het kostenverhaal al op een andere manier verzekerd is, door bijv de anterieure overeenkomst of exlpoitatieplan
-Heffing moet plaatsvinden drie jaar na het vaststellen van de baatbelastingverordening
-Alle gebate percelen moeten worden belast
-Heffing komt jaren nadat men baat ondervindt
Doel grondexploitatie
Goede regeling voor kostenverhaal binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Verduidelijking rollen gemeenten en eigenaren bij particuliere grondexploitatie. Het is een gebied dat fysiek moet transformeren en het kan niet groter zijn dan het bestemmingsplan (tenzij ze weer gaan samenwerken met andere gemeenten).
Inhoud exploitatieplan
-Begrenzing exploitatiegebied
-Voorgenomen grondgebruik
-omschrijving voorzieningen: wat zijn het?
-Exploitatieopzet
-Evt: tijdvak, fasering (planning met wanneer wat)
-Evt: locatieeisen (kwalitatieve eisen, aandeel sociale huur etc.)
-‘inbrengwaarde grond’ (is de waarde van de grond wanneer deze wordt ingebracht): obv onteigeningsjurisprudentie , dus weer de hoogste (toekomstig of heden) waarde.
Saldo exploitatieopzet te berekenen door
-Inbrengwaarde
Is eigenlijk gewoon de grondwaarde, berekend op basis van onteigeningsjurisprudentie. Andere kosten zijn minder belangrijk, omdat die subjectiever zijn. Dit bepaalt dus vaal de haalbaarheid van een plan.
-‘enge’ grexkosten
-zijn wettelijk
-moeten worden verzekerd (anders moet exploitatieplan worden vastgesteld met BP)
-Omgevingsvergunning mag voorwaardelijk worden gesteld aan exploitatiebijdrage, anders mogen grondeigenaren niet bouwen.
-opbrengsten zijn de ‘verhaalbare kosten’, die worden evenredig verdeeld over alle grondeigenaren.
Het tekort dat dan overblijft is voor gemeente
Let op: als eigenaar voorzieningen realiseert, mag hij de kosten in mindering brengen van zijn exploitatiebijdrage, als hij meer kosten dan opbrengsten heeft, krijgt hij dit verschil van de gemeente.
Vrom (2008) hoofdlijnen grondexploitatiewet (noem 3 voordelen en de onderdelen)
Met de grondexploitatiewet worden de rollen van gemeente en eigenaren bij particuliere grondexploitatie verduidelijkt.
-Sinds 1994 in ontwikkeling, 2007 aangenomen door de Eerste Kamer
- Doelstelling: Goede regeling voor kostenverhaal, binnenplanse verevening en enkele locatie-eisen bij
particuliere grondexploitatie
-Rechtszekerheid belangrijk
-Zou free-riders niet meer de kans geven het kostenverhaal te ontwijken
-Meer transparantie
-Meer zeggenschap voor consument en concurrentie
-Regulering die recht doet aan zowel gemeenten als particuliere eigenaren en derdebelanghebbenden
-Grondexploitatiewet = Onderdeel van de Wro
Wet kent twee typen overeenkomsten
-Anterieure overeenkomsten: wordt gesloten in de beginfase van een project, voordat een exploitatieplan is vastgesteld, zal verreweg het meeste voorkomen, partijen hebben veel onderhandelingsruimte en zijn niet gebonden aan het publiekrechtelijke kader in de Grondexploitatiewet, mogen ook afspraken worden gemaakt over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen buiten de locatie, introduceert bovenplanse verevening, afspraken moeten
wel betrekking hebben op een concrete gebiedsontwikkeling en passen binnen een structuurvisie van gemeente, provincie of Rijk
-Posterieure overeenkomsten: Gesloten nadat Exploitatieplan is vastgesteld. Bewegingsruimte kleiner. Mogen niet afwijken van exploitatieplan.
-Wanneer gecontracteerd is over kostenverhaal, dan is daarmee voor de contracterende eigenaar de kostenverhaalkous af. De gemeente kan geen kosten meer verhalen in het kader van een eventueel publiekrechtelijk kostenverhaal
-Gemeente moet via blad of dag nieuws, huis aan huisblad, etc. melding maken van gesloten
overeenkomsten
1. Gemeente moet exploitatieplan opstellen
-Bevat exploitatieopzet
-Regels voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftcategorieen van de uit te geven gronden
-Kan fasering en locatie-eisen bevatten
-Tegen een exploitatieplan kunnen belanghebbenden beroep instellen. Het beroep tegen een exploitatieplan is gekoppeld aan het beroep tegen de bijbehorende planologische maatregel.
- Exploitatieplannen moeten jaarlijks moeten worden aangepast
- Kosten kunnen op alle percelen kunnen worden verdeeld
-Bij niet-betalen kan de stillegging van de bouw worden besloten, naar drie maanden kunnen burgermeester en wethouders de bouwvergunning intrekken
- Positie van particuliere eigenaren wordt bij locatie-eisen iets zwakker
-Maar goede rechtsbescherming, zeggenscha
