HC5- grondmarkt, woningbouw; markt- en overheidsfalen (A3)

Question 1

Marktmacht op 3 manieren

Answer 1

1. Nieuwbouwwoningen, maar een paar bijbouwen per jaar, dan heeft de verkoper marktmacht
2. Groot eigendom in grond, waardoor jij de enige bent die kan bouwen.
3. Eigenaar van een stuk grond. Door zelfrealisatierecht mag jij daar als enige bouwen

Question 2

Verklaringen stalled sites

Answer 2

1.Gebaat bij regelmatige spreiding bouwvolume (afhankelijkheid aannemers; bouwkosten)
2. Verwachting dat verkoopprijzen woningen verder zullen stijgen
3. Regionale schaarste creëren c.q. in stand houden, om daarmee prijzen te beïnvloeden

Ook nog een theoretisch argument, waarom uitstellen? Gebaseerd op de real options theory. Zijn verschillende studies geweest die de theory hebben toegepast op gebiedsontwikkeling. Theory gaat ervan uit als je een investeerder bent, investeert in een project met een vrij lange doorloop tijd. Dan heb je meestal meerdere opties hoe je met investeringen door kan gaan.

Question 3

3 fases vertraging stalled sites in het bouwproces

Answer 3

1. er is een visie, maar aanpassen bestemmingsplan duurt lang
2. bestemmingsplan is goed gekeurd, maar er wordt geen bestemmingsplan aangevraagd. Is onverklaarbaar, want bestemmingsplan wordt eigenlijk altijd als laatst aangepast na onderhandelingen.
3. Bouwvergunning wordt aangevraagd, maar er wordt nog niet gebouwd.

Question 4

Welke andere mogelijkheden (opties) zijn er nog waarom ontwikkelaars vanuit bedrijfeconomisch perspectief niet zouden gaan bouwen? (rationeel handelen door uit te stellen)

Answer 4

Exit option: ontwikkeling staken= financieel aantrekkelijker om iets anders te gaan doen (bijv kantoren ipv huizen bouwen)
Timing option: investering op een ander moment plaats laten vinden
scaling option: schaalvergroten/verkleinen, programma verdunnen of verdichten
Switch/flexibility: het programma inhoudelijk/kwalitatief op de vraag afstemmen
Compound/complex option: opties uit meerdere opties

meest voor de hand liggend: prioriteren welke van de locaties als eerste ontwikkeld gaat worden, omdat bijv aannemers duurder worden en het management lastig wordt.

Question 5

Hoe kunnen we woningbouwproductie versnellen?

Answer 5

1. marktwerking bevorderen
2. financieel aantrekkelijker maken: gevecht om het surplus, kan dat surplus ook gebruikt worden om de gebiedsontwikkeling aantrekkelijker te maken?

Question 6

Sturen op plancapaciteit

Answer 6

Rijk stuurt op 130% plancapaciteit. Om te voorkomen dat regulatory tax (leidt tot stijging woonprijzen), vertraging in de bouw oploopt.

Bezwaar:

-Heeft effect op RO, met heel veel plannen kan ruimte niet worden gebruikt voor andere doelen
-Deel van de plannen blijft ligger. Eerder sturen op doorvoeren van bestaande plannen.

Question 7

Meer actief grondbeleid gemeenten

Answer 7

Dan zijn gemeenten eigenaar, waardoor ontwikkelaars geen marktmacht meer hebben.

Bezwaar:

-Ontwikkelaars hebben nu al de krenten uit de pap (uitleglocaties), waardoor alleen moeilijke binnenstedelijke gebieden nog over zijn.
-Hoge risico’s voor gemeenten

Question 8

Verwervingskosten

Answer 8

subsidies voor woningbouwlocaties. Leidt wel tot nieuwe projecten, maar verwervingskosten zijn grootste kosten. Door tekort dat dan ontstaat wordt subsidie gevraagd. Ze hebben veel te veel betaald voor de grond, dus subsidie er in, maar waarde lekt weg naar oorspronkelijke grondeigenaar. Met dat subsidies er zijn, blijven grondeigenaren te veel vragen.

Question 9

Belasting op grond

Answer 9

Voordelen:

-zo kan grondwaardesurplus worden teruggesluist naar GO.

1. Belasting op grond heffen (Henry George).
   Is efficiënter, omdat grondhoeveelheid vaststaat. Want belasting leidt niet tot minder beschikbaarheid van grond. Bijv inkomstenbelasting leidt tot minder productie, omdat er allemaal belasting vanaf gaat, maar dat is dus niet zo bij grond.
2. OZB vervangen door grondbelasting.
   Want ozb heeft invloed op jouw productie als consument of woning bouwer. Want als je een locatie hebt, waar je woningen bouwt, kan je de afweging maken er bijv een groter huis te bouwen , maar dan ga je meer Onroerendzakenbelasting betalen. Hoe hoger de waarde van wat er gebouwd is, hoe hoger de OZB. Bij grondbelasting staat dit vast. Gevolg: we gaan de grond efficiënter betalen.
3. Planbatenheffing
   Baten die ontstaan door bestemmingswijziging, belasting op heffen, dus die afromen. Die planbaten die eerst bij de ontwikkelaar kwamen, worden afgeroomd, waardoor de ontwikkelaar minder wil betalen en de groneigenaar een eerlijkere prijs moet vragen.