HC6- kritiek soorten grondbeleid Flashcards
Ruimtelijk beleid
Visies, nota’s etc.
Doel: transparant plannen weergeven, inzicht geven in toekomstigebouwlocaties
Bezwaren:
-grondontwikkelaars gaan investeren in kansrijke gebieden, waardoor grondprijs stijgt.
-Tweepetten-probleem: privaat koopt de gemeente grond, pas later openbare publicatie over bestemmingswijziging. Én conflict ruimtelijke kwaliteit, door financieelbelang minder goede vervulling publiek-rechtelijke functie.
Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg)
*Eigenaar moet willen verkopen, en grondprijs wordt
bepaald door onafhankelijke taxateur op basis van
onteigeningsjurisprudentie (hoogste waarde: bestaand
of toekomstig gebruikt)
Bezwaar:
*Voorkeur voor vergelijkingsmethode als er
‘vergelijkbare’ referentietransacties zijn… is wat ‘de gek
voor betaalt’ een referentie? financiële risico’s, Jurisprudentie bepaalt of het vergelijkbaar is, anders zou de prijs te hoog uitvallen.
*Als eigenaar zelf realiseert (alleen of in samenwerking
met ontwikkelaar) mag gemeente grond niet kopen
(‘zelfrealisatierecht’)
Onteigeningswet
*Lange procedure (advocaatkosten!!)
* Hoge vergoeding (hoogste waarde, bij voorkeur
vergelijkingsmethode) leidt tot financiële risico’s
* Als eigenaar zelf realiseert (alleen of in samenwerking met ontwikkelaar) mag gemeente grond niet onteigenen
(‘zelfrealisatierecht’).
Baatbelasting
- Laag kostenverhaal (alleen gebiedseigen, geen plankosten)
- Kwetsbaar voor beroep: alle gebate percelen moeten worden belast, baat voor elke kavel moet worden onderbouwd. Als bijv riolering voor één perceel niet was doorberekend vond de rechter het onvolledig.
- Weinig maatschappelijke en politieke draagvlak: iedereen betaalt, los van de vraag of je wel of niet werkelijk profiteert, en de heffing komt jaren nadat de baat plaatsvindt.
Tussenvormen grondbeleid
Concessie (=de toestemming, of door de overheid verleende vergunning tot uitoefening van een deel der overheidstaak, den aanleg van wegen enz.), bouwclaim (=Hierbij verkopen de private partijen de grond aan de gemeente in ruil voor het recht of plicht op afname van bouwrijpe kavels) , joint venture
*Meestal is grondpositie gemeente voor nodig: dan heeft
gemeente onderhandelingspositie via privaat recht.
*Grondposities lastiger te verkrijgen!
*Alleen bouwclaim model kan risico’s grondverwerving
beperken.
Erfpacht
*Gemeente moet eerst de grond verwerven, alvorens deze in erfpacht uit te kunnen geven (en grond verwerven is lastiger en duurder geworden de laatste tijd).
*Erfpacht heeft ook politieke/maatschappelijke draagvlak
verloren: veel gemeenten hebben erfpacht afgeschaft. Dit gebeurde nadat canon de lucht in schoot, doordat marktwaarde extreem steeg (denk aan A’dam)
Zou volgens meneer goed zijn terug in te voeren als de gemeente de grond al heeft.
Anterieure overeenkomst
- Gemeente kan ontwikkelaar niet dwingen tot ondertekening AO
- Planologische inpassing (bestemmingswijziging) mag niet voorwaardelijk worden gesteld
aan AO. AO is namelijk niet ‘ruimtelijk relevant’, dus als gemeente bestemmingswijziging voorwaardelijk stelt aan AO, dan maakt gemeente misbruik van haar bevoegdheid
(detournement de pouvoir). - Daarom is de onderhandelingspositie gemeente zwak, risico dat ontwikkelaar beroep indient bij rechter. Want gemeente mag niet openlijk zijn over wijziging bestemmingsplan.
- Betoog gemeente lastig op te bouwen (eigenlijk wil gemeente AO, maar dat mag ze niet openlijk zeggen)
Exploitatieplan
Terwijl in AO sprake kan zijn van voldoende winst om alle
kosten van de ‘ruime’ grex te betalen, in EP ‘verdampt’ deze winst en moet gemeente een ‘kunstmatig’ tekort subsidiëren.
Door:
Als gemeente een EP vaststelt, dan is inbrengwaarde grond gebaseerd op onteigeningsjurisprudentie (de hoogste waarde: huidige of ‘complexwaarde’ toekomstige bestemming);
* Inbrengwaarde grond o.b.v. complexwaarde toekomstige bestemming is vaak hoger dan waarde grond o.b.v. huidig gebruik, zeker als wat
‘de gek ervoor betaalt’ de referentietransactie is.
* Daarom is inbrengwaarde grond vaak hoog ->hierdoor zijn kosten vaak heel hoog -> hierdoor is er vaak een tekort -> tekort is voor rekening van gemeente!!
Nieuw in OW tenopzichte van exploitatieplan
inbrengwaarde mag verhaald worden op WOZ-waarde. Dit kan leiden tot minder macroaftopping, want herstructureringsgebieden hebben vaak lagere waarde. Nadeel is dat alleen bestaande gebouwen WOZ-waarde hebben, en je er dus voor landbouwgrond niks aan hebt. Ook moet nog maar blijken of gemeente het gaan gebruiken. Voordeel is dat gemeenten niet meer hoeven te wachten met het sturen van facturen, want de eigenaar moet meteen betalen.
Kelpunten actief grondbeleid woningbouw
- Het krijgen van voldoende controle over de eigendomssitutatie is lastiger geworden.
- Gemeente kan niet zeker zijn van waardestijging, want de grondprijs is duurder
- Gemeente heeft minder regie omdat ze minder grip hebben op tempo en kwaliteit van de ontwikkeling.
- Gemeente moet deskundig zijn
- Financiële risico te groot, want het is duurder en duurt langer.
- gemeenten zijn nog steeds gewend om actief grondbeleid te voeren, dus zoeken ze nu vaak naar middenwegen.
Actief grondbeleid bedrijventerreinen
Door lagere grondprijs en nog steeds OK marge is dit risico veel kleiner en dus geschikter voor Actief grondbeleid.
Knelpunten faciliterend grondbeleid
- Grondwerving is ook duurder geworden voor marktpartijen
- Waardestijging is hoger, maar grondprijs ook, dus marge is kleiner.
- Hogere financieringskosten en risico’s (zelfs hoger dan gemeenten)
Dus: beide actief grondbeleid door gemeenten én
uitvoering door marktpartijen lastig/risicovol geworden. Wat
zijn de gevolgen?
*Woningbouw vertraagt
*Economische waardestijging lekt weg (hoge grondprijzen en hoge inbrengwaarde
grond, hoge plankosten, hoge financieringskosten, hoge winstmarges?)
*Er blijft weinig geld over voor ruimtelijke kwaliteit:
* opbrengsten worden gemaximaliseerd
* kosten worden geminimaliseerd
* ontwikkelaars dragen nauwelijks bij aan publieke doelen (infrastructuur,
voorzieningen, sociale woningbouw…)
Gaat de Omgevingswet hier iets aan
veranderen? (publiek rechtelijk)
- Niet echt, in feite brengt de Ow nauwelijks verandering in
het kostenverhaal met zich mee, wel een paar nieuwheden
die zich nog moeten bewijzen. - Publiekrechtelijk kostenverhaal:
– Omvang verhaalbare kosten nog steeds beperkt (’voorzieningen’,
p/t/p)
– Mogelijkheid eenvoudigere versie Exploitatieplan
(‘Kostenverhaalregels zonder tijdvak’), maar achteraf moet
gemeente toch net zoveel rekenwerk verrichten
– Wel mogelijkheid om inbrengwaarde te bepalen niet alleen obv
onteigeningsjurisprudentie, maar ook obv WOZ-waarde (art. 8.17
Omgevingsbesluit) minder taxatiekosten en wellicht lagere
inbrengwaarde grond (en dus kleiner ‘kunstmatig’ tekort) - Publiekrechtelijk kostenverhaal: nieuwe afdwingbare
financiële bijdrage:
– Theoretisch mogelijk om ’oude’ bijdrage r.o. (infra niet direct
gerelateerd aan exploitatiegebied) af te dwingen… echter:
– Gemeente moet dan alle kosten verhalen via
Kostenverhaalregels, mag niet via AO
– Kan alleen in Omgevingsplan (Op), niet in
omgevingsvergunningen die afwijken van Op (BOPA’s)
– Onderscheid tussen wat via het ‘kostenverhaal’ en wat via deze
nieuwe regeling mag worden verhaald mogelijke rechtszaken?
Gaar de Omgevingswet hier iets aan veranderen (privaatrechtelijk)
- Privaatrechtelijk kostenverhaal: niks verandert in Ow, wel
daarbuiten
– AO nog steeds vrijwillig
– Nog steeds onduidelijke wettelijke mogelijkheden privaatrechtelijk kostenverhaal nog steeds hoge ambtelijke/bestuurlijke kosten
– Lichtpunt: steeds meer vakliteratuur en onderzoek over wettelijke mogelijkheden
– Lichtpunt: ministerie komt met Handreiking kostenverhaal dat enige, timide duidelijkheid geeft….
– Lichtpunt: jurisprudentie in ontwikkeling die mogelijkheden versterkt om AO te eisen, mits gemeenten onderbouwen dat AO enige weg is om kosten te verhalen, dat zonder AO subsidie nodig is; gemeenten mogen dan aanvraag weigeren met argument dat het economisch niet uitvoerbaar is…
– Over deze jurisprudentie: binnenkort uitspraak ABRvS zaak Beemster (Purmerend
