Tema 2: Inversión Crediticia. Parte 3: Hipoteca Inversa, Descuento Bancario y Financiero Flashcards
La hipoteca inversa es…
un crédito hipotecario dirigido a personas de la tercera edad (o que pedezcan dependencia severa o gran dependencia). Funciona al revés que el préstamo hipotecario (en lugar de pagar una renta periódica los titulares lo reciben).
Producto destinado a…
dar liquidez al patrimonio inmobiliario, proporcionando una renta, temporal o vitalicia, o un capital único a personas mayores (o dependientes) propietarios de una vivienda y utilizando ésta como garantía
¿Que permite el hipoteca inversa?
Conserva la propiedad de la vivienda, garantizar su disfrute hasta el fallecimiento, materializar la revalorización de la vivienda y mantener los derechos de los herederos.
¿Para que sirve la hipoteca inversa?
Complemento a la pensión de jubilación o proporciona un ingreso extra que puede ser destinado a cualquier fin
¿De que se trata la hipoteca inversa?
De un préstamo con garantía de la vivienda que no se amortiza (capital e intereses) hasta que el prestatario o el último de los beneficiarios fallezcan
¿La hipoteca inversa se debe registrar?
si
¿A que se compromete el prestatario cuando se registra la hipoteca inversa?
A tasar oficialmente la vivienda, mantenerla en perfectas condiciones, asegurarla (daños, incendios, etc.) y cumplir con todas las obligaciones fiscales
El principal del préstamo puede ser dispuesto de tres formas diferentes (que además pueden combinarse):
Un pago único, una línea de crédito o mediante una renta temporal o vitalicia ( lo más frecuente).
Los ingresos recibidos (importe único o renta) se consideran…
disposiciones de un préstamo y no tributan bajo ningún concepto (no van a la renta)
¿Puede el prestatario arrendar la vivienda?
Si, siempre con un contrato temporal
Los herederos del propietario, a su fallecimiento, puede decidir si quieren:
- Mantener la propiedad
- Venderla
- Refinanciar la operación
En el caso de que los herederos no cancelen la deuda la entidad prestamista solo podrá…
cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia
El valor de la prestación se calcula en función de:
- La edad del prestatario
- El valor de tasación de la vivienda
- La modalidad elegida: pago único, renta temporal o vitalicia
En el caso de un matrimonio, la prestación se calcula tomando la…
edad del cónyuge más joven, pero ambos deben firmar la operación. Mientras viva uno de los titulares no habrá que amortizar el préstamo y el superviviente continua cobrando la renta
Las características comerciales de la hipoteca inversa…
Son la propias de un préstamo hipotecario y no tiene comisión de cancelación
Los beneficios fiscales y arrancelarios de los hipotecas inversas:
Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) e importante reducción de los honorarios notariales y registrales
En caso de construir una Hipoteca Inversa sobre un inmueble que no sea la vivienda habitual del solicitante…
se pierde la exención del IAJD y la reducción de honorarios
La operación se formaliza a través de una…
póliza de crédito
Si se contrata una renta vitalicia la operación financiera de préstamo se combina con…
una operación actuarial
En el caso de una renta temporal, el prestatario deja de recibirla al…
finalizar el plazo
¿Que significa que el crédito solo devengara intereses hasta su cancelación?
Aúnque dejes de recibir la renta (por ser temporal) habrá un capital vivo que seguirá acumulando intereses hasta el fallecimiento del cliente
Se trata en todos los casos de una…
operación postdeterminada, ya que se desconoce la fecha de fallecimiento del prestatario y, por tanto, el final de la operación
Escaso éxito en Espala hasta el momento. Motivos:
Estallido de la burbuja de la vivienda (fuerte bajada de precios) y factores culturales (apego a la propiedad y herencia para los hijos).
¿Que es el descuento bancario?
Una operación de financiación tradicional que ha perdido considerable importancia en los últimos años, aunque sigue siendo relevante para las pymes
Por descuento bancario se entiende…
El hecho de abonar al cliente, en dinero, el importe de un título de crédito no vencido, descontándole los intereses correspondientes al tiempo que media entre el anticipo y el vencimiento del crédito
Desde el punto de vista financiera, el descuento bancario se trata de una…
operación simple en la que el capital de la prestación -el anticipo abona al cliente- se denomina efectivo y el capital de la contraprestación -importe del título descontado- se denomina nominal
¿Operación simple?
Una sola prestación y una sola contraprestación
Existen dos modalidades de descuento bancario:
El descuento comercial
El descuento financiero
En esta modalidad el título de crédito descontado debe corresponde a una…
operación previa de compraventa de bienes y servicios, en la que se ha pactado un aplazamiento de pago
Los efectos en los que se recoge el aplacamiento de pago pueden ser de diversos tipos:
letras de cambio, recibos, pagarés, etc.
Las 2 opciones del vendedor (librador de los efectos):
- Conservarlos en su poder hasta la fecha de vencimiento y presentarlos en dicho memento al comprador (librado) para su cobro
- Anticipa la disposición de dichos fondos y proceda al descuento de los mismos
El buen fin de la operación depende en primer lugar del…
librado, que es el obligado al pago en la fecha de vencimiento
Para el banco responde en segunda instancia el
librador
La entidad de crédito solo tiene perdida en caso de…
fallido simultáneo de librado y librador
Aunque el descuento comercial tiene como objetivo la financiación de la actividad comercial del cliente, el banco también presta una serie de servicios anejos, ya que asume la siguientes funciones:
- Custodiar los efectos hasta su vencimiento
- Gestionar su cobro
- Realizar el tratamiento inicial de los impagados
La forma más importante de descuento comercial es la que se denomina..
“clasificación comercial”
En la modalidad de clasificación comercial…
el cliente firma con el banco un contrato de descuento por el que éste le otorga una clasificación o límite de riesgo, pudiendo el cliente presentar remesas de efectos al descuento hasta dicho límite e ir sustituyendo los efectos vencidos por otros nuevos
Si se producen impagados, el banco…
adeudará su importe en la cuenta del cliente incluyendo gastos y comisiones
Para disminuir el riesgo de crédito de la operación, el banco exige determinada…
calidad al papel que se presenta al descuento y se reserva la posibilidad de rechazar el que no cumpla sus exigencias
En algunas ocasiones, aunque el BdE no lo recomienda, para asegurar el cobro de los impagados el banco puede…
retener un determinado porcentaje del riesgo vivo del contrato de descuento en una cuenta paralela
La operación de valora con la…
Ley de descuento simple comercial
El tiempo se expresa en
días
se utiliza el año
comercial de 360 días
Las características comerciales específicas de esta operación son las siguientes: (6)
- Comisión de negociación
- Retención o compensación
- Correo
- Corretaje
- Timbre
- Comisión de devolución
Comisión de negociación
Cobrada por la entidad en el momento del descuento. Generalmente se establece como un porcentaje del nominal con un importe mínimo y suele ser diferente según se trate de efectos domiciliados, en los que se indica claramente que su pago se llevará a efecto en una entidad de depósito, o sin domiciliar, cuando no se da la circunstancia anterior.
Retención o compensación:
Supone la inmovilización, en una cuenta paralela, de un importe que sirva como garantía para el cobro de los posibles impagados. Generalmente se establece como un porcentaje del riesgo vivo.
Correo:
También, en ocasiones, se cobra un importe por efecto correspondiente a los gastos de franqueo generados por cada envío.
Corretaje:
Si el descuento se realiza al amparo de un contrato de descuento, este deberá ser intervenido por un fedatario público (0,3%).
Timbre:
Responde al pago del I.A.J.D. Si los efectos descontados no son letras de cambio este impuesto se devenga en el momento del descuento, actuando la entidad bancaria como liquidadora y recaudadora por cuenta de la Hacienda Pública.
Comisión de devolución:
Generalmente un porcentaje del nominal del efecto con un importe mínimo. Se cobra al producirse el impago del efecto.
Para el cálculo del tanto efectivo de coste habrá que tener en cuenta las…
características comerciales que incluye la operación
El cálculo suele efectuarse por…
efecto, o por remesa de efectos, por lo que no suele incluirse el corretaje, ya que éste afecta el contrato de descuento, que suele tener una duración mayor que el vencimiento del efecto, y bajo el cual se amparan múltiples operaciones de descuento sucesivas
Sin embargo, si existe retención hay que…
considerar que su importe, junto con los intereses generados (calculados en capitalización simple) si la cuenta en que se inmoviliza es renumerada, se recuperarán al final de la operación
Para el cálculo de la TAE, se aplicarán las normas…
generales para operaciones activas y las específicas de esta modalidad
En definitiva, las normales aplicadas para el calculo del TAE: (4)
- No se incluirá ni el correo ni el timbre (gastos a terceros), ni la comisión de devolución (solo se contempla la operación en situación normal)
- Los efectos a menos de 15 días no se consideran descontados
- No se incluirá la repercusión de la exigencia de compensación/retención (garantías)
- Solo se considerará el importe de la comisión de negociación que exceda del mínimo tarifado
Es una operación cuya importancia relativa en los balances bancarios es…
muy escasa
Se trata de un…
préstamo, otorgado por el banco a su cliente, instrumentado en una letra de cambio
Dicha letra procede de un operación comercial previa?
No, sino que es creada expresamente para la operación
El librador es el…
banco
el librado es el…
cliente
¿De que se trata créditos en cuenta corriente o pólizas de crédito?
Contrato bancario por el que la entidad concede al cliente la posibilidad de financiarse hasta cierto límite previamente pactado
El cliente podrá, durante el plazo acordado, realizar…
disposiciones y reembolsos a su conveniencia
El banco solo le cobrará…
intereses por los saldos dispuestos
Aunque al tratarse de una operación activa la posición natural de la cuenta es que el saldo sea…
deudor (a favor de la entidad)
Pueden darse otros dos situaciones (referentes al saldo):
- Saldo Acreedor
- Saldo excedido sobre el límite
Saldo acreedor:
cuando los reembolsos realizados por el titular superan el importe de las disposiciones
Saldo excedido sobre el límite:
cuando las disposiciones realizadas hacen que el saldo deudor supere el importe establecido como límite en el contrato (esta situación solo se produce si el banco la autoriza).
Desde el punto de vista financiero, la cuenta corriente de crédito y la cuenta corriente de depósito, que se estudiará en el tema siguiente, son operaciones…
similares, por lo que el planteamiento financiero que se va a llevar a cabo es válido para ambas operaciones
Se trata, en uno y otro caso, de operaciones doblemente compuestas definidas por dos conjuntos de capitales:
- Capitales acreedores
- Capitales deudores
Capitales Acreedores
Denominados ingresos, abonos o imposiciones
Capitales deudores:
denominados cargos, adeudos o disposiciones
Dado que por la propia naturaleza de la operación no pueden conocerse a priori ni la cuantía ni el vencimiento de todos los capitales que intervienen, se trata de una operación…
postdeterminada en la que la equivalencia financiera solo puede plantearse a posteriori
Es por ello por lo que, a efectos de conocer la posición relativa de las partes, la duración total de estas operaciones se subdivide en sucesivos…
períodos de liquidación
De esta forma, para la valoración financiera de una cuenta corriente, además de los capitales deudores y acreedores, habrá que definir los siguientes aspectos:
- Fecha de apertura
- Fechas de liquidación
- Periodos de liquidación
- Saldo contable
- Saldo financiero
-Fecha de apertura
Es el momento en que comienza la operación
-Fechas de liquidación
Son los momentos del tiempo en los que se plantea la equivalencia financiera, se procede al cálculo de los intereses y se obtiene el saldo de la cuenta
-Periodos de liquidación
Son los períodos de tiempo que median entre la fecha de apertura y la primera fecha de liquidación y entre cada dos fechas de liquidación sucesivas.
-Saldo contable
Es el saldo de capitales de la cuenta, suma algebraica de los capitales deudores y acreedores. Se trata de una función escalonada que solo varía cuando se produce un movimiento.
-Saldo financiero
Es el saldo que incorpora capital e intereses. Suele calcularse en las fecha de liquidación y en la fecha de cierre de la cuenta.
