Tema 2: Inversión Crediticia. Parte 2: Calculo del TAE y Préstamos Hipotecarios Flashcards
Los préstamos indexados, en la práctica, se ven afectados por las…
características comerciales de los préstamos en general y en cada caso por las propias de la modalidad concretas en que se aplican: hipotecarios, en divisa, sindicados, etc.
¿Cual es el rasgo básico de los préstamso indexados?
El tratarse de operaciones posdeterminadas
En los préstamos indexados, el tanto de coste o de rendimiento solo podrá calcularse
al final de la operación cuando se conozca el valor tomado por el índice de referencia en todos los períodos
¿Que deberán calcular las entidades de crédito a efectivos informativos de conformidad con la fórmula incorporada en el Anexo II de la Ley 5/2019?
Un tanto anual equivalente (TAE)
Dicho TAE se denominará…
TAE Variable
Para el cálculo del TAE Variable se ha de tomar el cuenta el…
tipo deudor fijo inicial del primer período de interés si es igual o superior al resultante de la suma del índice de referencia con el diferencial pactado
El cálculo de esta TAE variable responde a la hipótesis…
de que no se produce ninguna cancelación extraordinaria, ni parcial ni total, y de que el cliente cumple puntualmente con las obligaciones de pago asumidas
El TAE variable solo tendrá, pot tanto,
efectos informativos
Para el cálculo de la TAE variable se incluirá…
todas las comisiones y gastos que el cliente debe pagar (Comisión de apertura, Gastos de tasación, Gastos de comprobación de la situación registral del inmueble…)
También deberá incluirse las…
prima anuales del seguro de daños y del seguro de vida que la entidad de crédito prestamistas exija para la concesión del préstamo
¿Cuales son la gran mayoría de los préstamos con garantía real?
Los hipotecarios
¿Y a que se destinan a financiar la mayor parte de los préstamos hipotecarios?
viviendas
Independientemente de su finalidad, los préstamos hipotecarios son…
operaciones de amortización
Característica diferenciados de los préstamos hipotecarios?
Que la entidad prestamista exige la constitución de una garantía hipotecario
En la ordenación jurídica española la hipoteca es
un derecho de garantía y como tal accesorio a otro principal que es el préstamo
La naturaleza de la hipoteca permite…
seguir disfrutando del bien hipotecado
La hipoteca es…
una garantía y solo se ejecuta en caso de impago
La cuantía del préstamo está condicionado a…
la valoración del bien a hipotecar y generalmente oscila entre el 70% y el 80% de dicho valor (también se ofrecen préstamos hipotecarios por el 100% del valor del bien, pero se exigen garantías complementarias).
Por lo general se trata de..
operaciones a largo plazo, entre 10 y 30 años, y sin limitaciones por lo que se refiere a la modalidad de amortización
¿Existe limitaciones en la moneda en la que se debe denominarse la operación?
No
¿en que divisas se puede llevar a cabo un préstamo hipotecario?
cualquiera
¿Quien asume íntegramente el pago de los gastos y tributos en la nueva ley hipotecaria?
La entidad de crédito
¿Cuales son los gastos y tributos que la nueva ley hipotecaria obliga a pagar a la entidad financiera?
Notaría, inscripción registral de la garantía hipotecaria en el Registro de la Propiedad, gastos de gestoría e Impuesto de activos jurídicos documentados (AJD)
El prestatario solo asume la…
comisión de apertura (en caso de existir), los gastos de tasación del inmueble, el coste de la nota simple para la comprobación registral del inmueble y las copias simples de la escritura que solicite el notario.
En sentido contrario, y para el caso de determinados préstamos hipotecarios, pueden existir…
bonificaciones en el tipo de interés y subvenciones a fondo perdido que suponen una disminución del coste de la financiación
También es frecuente la existencia de…
beneficios fiscales.
En el caso de España, y siempre que el préstamo se destinara a la adquisición de la vivienda habitual por el sujeto pasivo del IRPF, los beneficios fiscales serán los siguientes: (5)
- Se aplicaba una deducción en la cuota del IRPF
- La base de la deducción estaba constituida por todas las cantidades satisfechas en cada periodo, incluyendo: amortización, interéses y demás gastos derivados
- El límite máximo de inversión en vivienda con derecho a deducción era de 9.015,18 euros por año
- El porcentaje general para determinar la cantidad a deducir era el 15%
- La deducción fiscal por la compra de vivienda habitual desaparecido para la vivienda adquiridos a partir de enero de 2013
Para calcular el tanto efectivo de coste deberán incluirse…
todas las características comerciales de la operación que afectan al prestatario
Si lo que se desea obtener es el coste financiero fiscal deberá valorarse…
el ahorro fiscal derivado de su especial régimen fiscal
La TAE se calculará conforme a la…
fórmula que aparece en el Anexo II de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Dada la gran importancia adquirida por los préstamos hipotecarios para la compra de vivienda, estas operaciones gozan de una…
especial protección, con una legislación más exigente y minuciosa que incluido, en ocasiones, limita la liberta de contratación
¿Cual es la norma más importante en materia de préstamos hipotecarios concedidos a personas físicas?
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y entrada en vigor a partir del 16 de junio de 2019
La Ley 5/2019 refuerza…
la transparencia de las operaciones y la protección de los consumidores en la contratación de préstamos hipotecarios
Los bancos están obligados a…
evaluar en profundidad de forma previa la solvencia del cliente
Si no cumple una serie de requisitos en banco no podrá…
concederla la hipoteca y además el banco deberá informar por escrito sobre los motivos por los que deniega el préstamo
¿Que otra importante novedad hay en la nueva ley hipotecaria?
Abaratamiento de los honorarios notariales y registrales en caso de modificación de las condiciones financieras del préstamo, ya sea mediante una novación (un pacto con la entidad prestamista inicial) o una subrogación de acreedor (otro banco distintos), por cambio de tipo de interés variable a tipo fijo
En ambos casos, siempre que se cambie de un tipo variable a un tipo fijo, la comisión no podrá superar…
el importe de la pérdida financiera sufrida por el prestamista, con el límite del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del préstamos (después el 0%)
Si la entidad de crédito inicial hace una contraoferta igual o mejor que la oferta de la otra entidad, el prestatario…
no está obligado a aceptarla como ocurría en la anterior normativa
En la nueva Ley Hipotecaria, la comisión por cancelación anticipada se denomina…
Comisión o compensación por desistimiento
El importe de la comisión por desistimiento no puede superar la..
pérdida financiera sufrida por la entidad prestamista
¿de que depende el importe de la comisión por desistimiento?
Del tipo de préstamo y del momento del tiempo en que se realiza el reembolso
En un préstamo a tipo fijo la comisión por desistimiento puede alcanzar los siguientes limites:
2% del capital reembolsado anticipadamente durante los primeros 10 años y 1,5% durante el resto del plazo
En una hipoteca a tipo variable, la EC podrá elegir una de estas dos fórmulas en caso de una amortización anticipada parcial o total:
La comisión tendrá una cuantía máxima de 0,15% durante los 5 primeros años de vida del préstamos, o bien un tope del 0,25% durante los primeros 3 años. Pasados esos 3 o 5 años, la comisión será del 0%
Por lo que se refiere a los índices de referencia a utilizar en los préstamos hipotecarios a interés variables, la Ley 5/2019 establece…
libertas contractual para las partes, aunque lo más común es aplicar los índices de referencia publicados por el BdE
En los préstamos a tipo variable se puede utilizar cualquier tipo o índice de referencia que cumpla las siguientes condiciones:
ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes del contrato de préstamo y no ser susceptible de influencia por la entidad prestamista
A efectos de lo previsto en el artículo 27 de la Orden EHA/2899/2011, se consideran oficiales los siguientes tipos de referencia cuya definición y forma se recoge en el anejo 8 de la circular 5/2012 del BdE: (6)
a) Tipo medios de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España (IRPH).
b) Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de créditos en la zona del euro (período de fijación de interés inicial entre 1 y 5 años).
c) Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
d) Referencia interbancaria a un año (Euribor 1 año)
e) Permute de intereses /Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años
f) El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000
La Circular 1/2021 añade nuevos índices oficiales de referencia a los que ya se venían publicando antes del 2021: (2)
- Euribor a una semana, a un mes, a tres meses y a seis meses
- Euro short-term rate
Euro Short-Term Rate
Este indice representa el tipo de interés a corto plazo del euro, diseñado para reflejar el coste para los bancos de tomar fondos prestados a plazos muy cortos (overnight o a 1 día) de diferentes contrapartes sin aportar garantías. Estas contrapartes pueden ser bancos, fondos del mercado monetario, fondos de inversión o de pensiones y otros sectores financieros como bancos centrales.
El STR se publica…
diariamente
El STR es una medida…
ponderados de las transacciones individuales en el mercado monetario europeo que 50 entidades deben reportar el BCE. Este mayor alcance protege al STR de a manipulación y hace que sea un indicado fiable del precio de los prestamos sin garantías en la zona euro
El STR va a reemplazar…
al índice Eonia (Euro Overnight interest rate=
Mibor
Madrid Interbanking Offer Rate (antes del Euribor)
¿Se puede aplicar un tipo de interés mínimo en las hipotecas de tipo variables?
No, esta expresamente prohibido, no cláusula suelo.
Se establece por defecto un tipo de interés mínimo del…
0% para todos los préstamos hipotecarios
¿La entidad prestamista puede obligar al cliente a contratar productos vinculados?
No
No obstante la entidad puede aplicar…
bonificaciones en el diferencial del préstamo por cada producto contratado
La entidad prestamista puede exigir…
al cliente un seguro de hogar, de daños o de protección de pagos, pero el cliente puede elegir con quien contrata estos seguros
La Ley 5/2019 que establece sobre la información?
Unos fuertes requisitos de información al prestatario
Información precontractual
La entidad prestamista debe entregar al cliente las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
Este documento incluye…
toda la información financiera del préstamo (importe y moneda del préstamo, duración, tipo de préstamo, tipo de interés aplicable, TAE del préstamo
