Loyers Flashcards
• Plafonnement du loyer lors du renouvellement (le principe)
Le loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative (même inférieure au plafond)
La règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé s’applique en principe dans tous les cas où le bail expiré a été conclu pour neuf ans, a pris fin à son échéance contractuelle ou, s’il s’est tacitement prolongé, n’a pas duré effectivement plus de 12 ans
La fixation du loyer renouvelé n’est pas d’ordre public
• Quelles sont les exceptions à la règle du plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail ?
Tous les loyers ne sont pas plafonnés au renouvellement : les loyers de renouvellement des terrains loués nus et bâtis par le preneur, des locaux à usage exclusif de bureaux et des locaux monovalents sont toujours fixés à la VLM.
Autres exceptions à la règle du plafonnement :
- Exception conventionnelle, contenue dans le bail
- Valeur locative inférieure au plafond
- Bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans
- Bail ayant effectivement duré plus de 12 ans
- Maintien dans les lieux en raison d’un bail dérogatoire
- Modification notable d’un ou de plusieurs éléments de la valeur locative (4 premiers des 5 critères de la valeur locative) ayant entraîné en elle-même une variation d’au moins 10% de la VLM
• La révision légale (ou triennale) du loyer : forme et délai
La révision légale n’est pas une révision de plein droit : elle doit faire l’objet d’une demande expresse de la part du bailleur ou du preneur. La demande n’est valable que si le loyer est applicable depuis au moins trois ans.
La demande doit être faite par acte d’huissier de justice ou LRAR
A peine de nullité, la demande de révision doit indiquer le montant du loyer proposé
Le loyer est du rétroactivement à la date de la demande de révision
• Qui exerce le droit de repentir et comment (acceptation du renouvellement) ?
Le propriétaire peut exercer son droit de repentir -> accepter le renouvellement du bail alors qu’il l’avait initialement refusé et se soustraire au paiement de l’indemnité
Délai : 15 jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance.
Ce droit ne peut être exercé que si le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.
L’exercice du droit de repentir donne naissance à un nouveau bail, à compter de la date de sa notification au preneur par acte d’huissier ou LRAR
Comme celui du droit d’option, l’exercice du droit de repentir du bailleur est irrévocable
• Dans quel cas, le loyer peut-il être fixé à un plancher ?
Dans le cas de la révision triennale : c’est un plafond et un plancher
Fixation du bail renouvelé : ce n’est qu’un plafond (pas de plancher)
• Quand et comment la révision du loyer est-elle possible si le bail ne précise rien ?
- Lors des échéances triennales, sur demande d’une des parties
La demande de révision légale doit, à peine de nullité, indiquer le montant du loyer proposé - Au renouvellement.
- En tacite prolongation, la révision ne peut intervenir qui si l’une des parties fait une offre ou une demande de renouvellement.
La révision du loyer peut s’effectuer par voie contractuelle ou par voie judiciaire.
• Qu’est ce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité (renouvellement) ?
Elle ne s’applique qu’au bail renouvelé et s’apprécie par l’examen de 4 des 5 critères de la valeur locative : Caractéristiques du local loué, destination du local loué, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité. Elle ne prend pas en compte les prix couramment pratiqués dans le voisinage
• Motifs de déplafonnement en cours de bail ou en renouvellement de bail
- En cours de bail (échéances triennales) : le seul motif de déplafonnement est la modification “matérielle” des facteurs locaux de commercialité. Elle doit avoir entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative
- Renouvellement : modification “notable” de 4 éléments de la valeur locative : caractéristiques de locaux loués, destination des locaux, obligations respectives des parties (prise en charge des travaux, facteurs), facteurs locaux de commercialité.
La modification doit être survenue au cours du dernier bail expiré. Si le bailleur n’a pas participé à l’amélioration, la modification ne sera considérée qu’à l’occasion du 2ème renouvellement.
• Conditions pour solliciter la fixation du loyer à la VLM en cours de bail s’il comporte une clause d’échelle mobile
Si le loyer a varié (en + ou en - ) de plus de 25 % de son montant initial par l’effet de la clause d’échelle mobile, l’une ou l’autre des parties peut solliciter la fixation du loyer à la valeur locative. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
La demande doit être faite par LRAR ou par acte d’huissier et indiquer le montant du loyer demandé, à peine de nullité
Modalités de la fixation du loyer lors de la révision triennale
3 paramètres à prendre en compte : la VLM, le loyer actuel et le loyer plafonné.
- Si le loyer actuel se trouve à une extrême, on va à la valeur la plus proche (VLM ou loyer plafonné)
- Si le loyer actuel se trouve au milieu (ex VLM < loyer< plafond) : il ne peut jamais dépasser le loyer plafonné
