Congé Flashcards
• Forme du congé
Preneur : par LRAR ou huissier
Bailleur : huissier
• Cas où un congé peut être sanctionné de nullité
• Nullités textuelles :
- Mode de délivrance du congé
- Mentions obligatoires : pour le bailleur rappeler au locataire qu’il peut contester le congé dans un délai de 2 ans; pour le preneur, indiquer que le bailleur qui reçoit une demande de renouvellement a 3 mois pour y répondre à défaut de quoi le renouvellement est acté.
- Congé avec refus d’indemnité d’éviction : doit être précédé par une mise en demeure effectuée par un huissier.
• Nullités jurisprudentielles
- Utilisation obligatoire de l’acte d’huissier de justice pour le congé (forme impérative)
- Instauration d’une durée du bail renouvelé > 9 ans (mais possible qu’une fois que le droit est né)
- Renoncement au droit de préemption du locataire en cas de vente des locaux loués
• Qu’est ce que le droit d’option ? Quand s’exerce-t-il ? (fréquente)
Ne concerne que le bail dont le renouvellement a été, dans un premier temps, accepté (par le bailleur ou le preneur)
C’est un renoncement à renouveler le bail : faire machine arrière.
- Délai d’exercice : dès qu’un acte concernant le renouvellement a été délivré par le preneur ou le bailleur (donc le cas échéant avant l’échéance du bail)
- Délai ultime : Au plus tard 1 mois après que la décision fixant le loyer de renouvellement est définitive (délai d’appel : 1 mois)
-Tant que la prescription biennale n’est pas acquise
Le droit d’option du preneur n’est pas un congé.
• Règles, conditions et modalités du congé avec refus de renouvellement
Le refus de renouvellement se pratique pour le terme contractuel ou, en tacite prolongation, pour le dernier jour du trimestre civil éloigné d’au moins 6 mois
Support et forme : soit un congé, soit une réponse à une demande de renouvellement du preneur (par acte d’huissier dans courrier qui rappelle la prescription biennale)
Le refus de renouvellement avec indemnité d’éviction n’a pas à être motivé
Refus de renouvellement sans indemnité d’éviction si :
- Non-conformité au statut : défaut d’immatriculation
- Défaut d’exploitation du fonds de commerce dans les 3 années précédentes
• Quand le preneur peut-il donner congé ?
Le preneur d’un bail commercial peut donner congé aux échéances triennales (et jamais avant 3 ans de la prise d’effet du bail), moyennant un congé délivré au moins 6 mois à l’avance. S’il est donné moins de 6 mois à l’avance, il prendra effet pour le dernier jour du trimestre civil éloigné d’au moins 6 mois.
Depuis la loi Pinel, une clause du bail ne peut pas priver le locataire de sa faculté de résiliation triennale (sauf pour les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents, les bureaux et les entrepôts: baux fermes)
Quand le bailleur peut-il donner congé ?
Il peut donner congé par un refus de renouvellement au terme contractuel du bail.
Dans certaines conditions aux échéances triennales :
- Construction/reconstruction/surélévation de l’immeuble ;
- Réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage
- Exécution des travaux ou démolition dans le cadre d’une opération de restauration immobilière.
SI l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli pour cause d’insalubrité ou de dangerosité, le bailleur ne doit pas d’IE.
Délai pour donner congé en période de tacite prolongation
Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Comment est calculée l’indemnité d’éviction principale ?
Indemnité de déplacement : droit au bail
Indemnité de remplacement : fonds de commerce
Formalisme du congé donné par le bailleur
Le conge donné (par acte extrajudiciaire comme tous les congés) par le bailleur doit mentionner, à peine de nullité, les recours que le locataire peut intenter dans le cadre de la prescription biennale (contester le congé et demander une indemnité d’eviction)
