Bail

Question 1

• Durée du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire

Answer 1

• Bail dérogatoire : donne la possibilité d’écarter temporairement le statut des baux commerciaux pour une durée limitée (3 ans max). A l’expiration, le locataire n’a pas droit au renouvellement. Mais s’il reste dans les lieux, un bail commercial se forme automatiquement.
  Nota : pas d’immatriculation nécessaire
• Convention précaire : motif de précarité pour conditions extérieures à la volonté des parties -> la durée n’est pas définissable a priori. Permet également d’échapper au statut des baux commerciaux

Question 2

• Champs d’application de la clause réputée non écrite

Answer 2

La réputation de clause non écrite s’applique à :

• Droit au renouvellement
• Durée minimale du bail initial
• Fixation d’une indemnité d’éviction indigente
• Congé triennal du preneur (sauf locaux déplafonnés).
• Révision du loyer en cours de bail
• Dépôt de garantie. Pas de montant max en baux commerciaux mais intérêts sur le solde si dépôt > 2 échéances de loyer
• Transfert des grosses réparations sur le locataire
• Clause résolutoire.
• Déspécialisation.
• Cession du droit au bail avec le fonds de commerce. Sauf clause contraire, le locataire peut céder son droit au bail

Question 3

• Que se passe-t-il si aucune des parties ne se manifeste au terme du bail ? (fréquente)

Answer 3

Le bail est en tacite prolongation et se poursuit indéfiniment.
En tacite prolongation, les échéances sont calées sur les trimestres civils (et non plus sur les échéances triennales ou date anniversaire du bail)
Chacune des parties peut donner congé chaque dernier jour du trimestre civil, ce dernier jour étant éloigné d’au moins 6 mois de la date de délivrance du congé (cad début du préavis).

Question 4

Quels type de baux ou de locaux peuvent se soustraire à la faculté de révision triennale dès la conclusion du contrat (conclusion de baux fermes) ?

Answer 4

• Baux de + de 9 ans
• Locaux monovalents
• Locaux à usage exclusif de bureaux
• Entrepôts

Question 5

La sous location est elle possible en baux commerciaux ?

Answer 5

la sous location location est en principe interdite, sauf stipulation contraire dans le bail. En revanche, Il ne peut être interdit au locataire de céder son droit au bail s’il cède en même temps son fonds de commerce