Locazione Flashcards
ART 1571 CC (definizione di LOCAZIONE)
la locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
CARATTERISTICHE LOCAZIONE
- consente al locatore di ottenere il corrispettivo del diritto di godimento della cosa, concesso al conduttore (debitore).
- il locatore ottiene i frutti civili della cosa.
- il conduttore consegue il godimento della cosa, anche senza acquistarla (vantaggio economico -> il debitore spende meno).
- è un contratto oneroso
- è un contratto consensuale
- consente di avere la disponibilità materiale di più beni, di uno stesso tipo o diversi
- è un contratto di durata
FORMA DELLA LOCAZIONE
È tendenzialmente un contratto a forma libera, fanno eccezione la locazione immobiliare ultranovennale e la locazione di immobili ad uso abitativo, che devono avere forma scritta.
In generale, la legge 311 del 2004 ha introdotto l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione, a pena di nullità, che determina l’obbligo della forma scritta per i contratti di locazione.
EFFETTI DELLA LOCAZIONE
Dal contratto di locazione scaturiscono effetti solo obbligatori.
Non vi sono effetti reali, poiché non si trasferiscono/creano diritti sui beni, ma solo sorgono obbligazioni in capo alle parti.
Dal contratto di locazione discendono dei diritti personali di godimento (no diritti reali).
Caratteristiche del contratto di durata
- efficacia non retroattiva delle cause di scioglimento del rapporto.
- la durata è un elemento essenziale del contratto
- art 1574 cc -> disciplina suppletiva per il caso in cui vi siano lacune (manca la durata)
- per art 1573 cc la locazione ha un termine massimo
OBBLIGHI DEL LOCATORE
- far godere la cosa al conduttore
- consegnare la cosa in buono stato locativo
- mantenere la cosa in buono stato locativo
- garantire al conduttore pacifico godimento della cosa. Il locatore, da un lato non deve impedire o disturbare il godimento del conduttore; dall’altro, deve fare in modo che impedimenti o disturbi (molestie) non provengano da terzi.
INADEMPIMENTO DI OBBLIGHI DEL LOCATORE
Art 1578 cc -> l’inadempimento degli obblighi determina la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, oltre il risarcimento del danno.
OBBLIGHI DEL CONDUTTORE
- prendere la cosa in consegna
- pagare il corrispettivo (canone)
- usare la cosa in conformità a quanto stabilito nel contratto
- deve restituire la cosa al termine della locuzione prevista nel contratto, nel medesimo stato nel quale l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento o consumo, derivante dalla cosa in conformità al contratto.
- l’obbligazione di restituire la cosa contiene anche quella di custodirla fino alla consegna
- nell’agire il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia (art 1588 cc)
DETERMINAZIONE DEL CANONE
Il canone costituisce un elemento essenziale del contratto di locazione, poiché il corrispettivo di una somma di denaro distingue il contratto di locazione da altri contratti.
Il codice civile lascia all’autonomia privata la determinazione del canone di locazione csi come anche dei termini e delle condizioni dei pagamenti.
NORME RELATIVE ALLO SCIOGLIMENTO CONTRATTUALE
- ai sensi dell’art 1574 cc, quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, è la legge a determinarla
- il rapporto contrattuale si scioglie alla conclusione della durata stabilita.
- l’art 1597 cc stabilisce che, se scaduto il termine della locazione, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata, la locazione si ha per rinnovata (rinnovo automatico)
- obbligo da parte del conduttore di pagare il canone fino alla consegne, anche se il contratto era scaduto
LOCAZIONI AD USO ABITATIVO
Le locazioni ad uso abitativo hanno ad oggetto il godimento di edifici o appartamenti. Questi contratti sono anche disciplinati dalla legge 431 del 1998, che prevede due modelli di conclusione del contratto.
Le locazioni ad uso abitativo devono avere forma scritta a pena di nullità.
Il conduttore, oltre al canone, deve pagare le spese di ordinaria gestione condominiale.
Egli può intervenire nelle assemblee condominiali, senza diritto di voto, con la sola eccezione delle delibere assembleari che riguardano i servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria; può recedere in qualsiasi momento dal contratto, per gravi motivi o perché le parti hanno cosi convenuto.
modelli di conclusione del contratto (legge 431/1998)
- il primo si caratterizza per la libera determinazione del canone, restando tuttavia imperativa la durata del contratto non inferiori a quattro anni, rinnovabili automaticamente di altri quattro, salvo la possibilità del locatore di disdire il contratto con preavviso di almeno sei mesi dalla scadenza in ipotesi tassative.
- il secondo si caratterizza per l’adozione di contratti-tipo predisposti in base ad accordi in sede locale tra le organizzazioni maggiormente rappresentative del proprietari edilizi e quelle dei conduttori. La limitazione del canone di locazione è bilanciata dalla durata più breve del contratto (3 anni) prorogata automaticamente di due anni, salvo disdetta del locatore nelle ipotesi tassativamente previste.
LOCAZIONI NON ABITATIVE
La locazione di immobili può realizzare funzioni diverse da quella abitativa (uso commerciale, professionale, industriale ecc).
La materia è regolata dalla legge 392 del 1978, cosiddetta legge sull’equo canone.
In queste ipotesi, le parti possono liberamente concordare il canone di locazione secondo il valore di mercato.
È prevista una regola relativa alla cosiddetta prelazione, cioè il caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato.
Diritto di prelazione
Consiste nell’attribuzione di un diritto a capo al conduttore dell’immobile a uso non abitativo che consente di accostare l’immobile alle stesse condizioni offerte ad un terzo.
Ovvero, nel caso in cui il locatore decida di VENDERE l’immobile locato, deve offrire l’immobile alle stesse condizione offerte ad un terzo prima al conduttore, che quindi è avvantaggiato, potendo valutare, a discapito del terzo, se acquistare lui l’immobile oppure no.
Durata di contratto di locazione ad uso non abitativo
Il contatto ha una durata massima di sei anni, nove per le attività alberghiere, salvo un termine più breve per le attività a carattere transitorio.
È prevista una rinnovazione tacita del contratto, alla scadenza del termine, salvo una disdetta tempestiva.
Il conduttore può recedere dal contratto prima della scadenza, per gravi motivi o se previsto nel contratto.
Il locatore può intimare disdetta del contratto soltanto in ipotesi tassative.
