Les éléments incorporels du fond Partie II : Titre I Chap1 Flashcards
def fond de commerce
ensemble des biens mobiliers qui servent à développer et à conserver une clientèle
Catégories de biens du fond de commerce ( 3)
- éléments incorporels
- matériel et outillage
- marchandises
Ex élements incorporels
clientèle, nom commercial, droit au bail, brevets, enseigne, autorisation
Caractère fdmtl clientele pour fond de commerce ( Cour Cass.)
Cession d’un élément du fond sans transfert clientèle est considéré par Cour Cass comme acte de cession élément isolé du fond
( absence cession clientèle empêche de qualifier de cession de fonds)
5 caractères clientèle
- commericale : attaché au commercant
- actuelle et réelle: et non hypothétique, dèbut activité comm
- personnelle : se déplace pour commerce
- licite
condition validités nom commercial + enseigne
licite ; distinctif ; disponible
moyen protection nom comm +enseigne
action en concurrence déloyale ( si faute génératrice de confusion)
marque
titre territorial
revendique signe ET finalité
brevet d’invention
octroie monopole d’exploitation technique nouvelle et susceptible d’applicaiton industrielle, suppose effort activité inventive
droit au renouvellement du bail texte
Décret 30 sept 1953 / ajd L. 145-1 Code comm
droit au bail
aka bail commercial, aka propriété commerciale
renouvellement bail est un droit pour le commercant,
si refus propriètaire verse indémnité éviction ;
statut d’ordre public ( pas de derog)
condition de fond droit au bail
- relative au lieu loué
- relative au cocontractants
- relative à l’exploitation fond de commerce
- durée du bail
- nature de la convention ( contrat bail)
condition lieu droit au bail ( 2)
- fixité (exclut démontable)
- solidité
( donc pas terrain nu sauf si même contrat, principe indivisibilité)
locaux accessoire et droit au bail conditions (2)
- appartiennent même proprio
- privation compromettrait exploitation commerce
condition personne droit au bail
preneur : inscrit RCS, formalités remplies (si plsr preneurs, slmt exploitant fond RCS) ; artisan immatriculé répertoire des métiers
bailleur : attention régime bien commun besoin consentement
condition exploitation droit au bail
effectivement exploité : 3 ans précédant expiration
pas de cdts d’exploitation personnel par proprio fond
condition durée droit au bail
- 9 ans minimum ( L145-4) ( si contrat supérieur à 3 ans réputé signé pour 9 ans )
- inférieur à 3 ans pas éligible
bail de moins de 3 ans et bail commercial
bail commercial ne s’applique pas au début
Si extension/ renouvellement : droit au bail s’aplique automatiquement (pas de renonciation par avance)
SAUF si droit au bail acquis : preneur peut y renoncer et conlure contrait pour max 3 ans
Baux exclut du droit au bail commercial
- bail courte durée
- bail durée trop longue
bail trop court
- bail de moins de 3 ans
- location saisonnière
- convention d’occupation précaire
bail trop long
- bail emphytéotique
- bail à construction
- concession immobilière
location gérance def
mise à dispo d’un fond de commerce ( bien immobilier, diff du local)
condition bail commercial nature convention
contrat de bail :
-existence bail : mise à dispo bien immobilier pour une certaine durée en contrepartie versement d’un prix
donc exclut : prêt à usage relatif ; location gérance ; crédit-bail immobilier
condition forme bail commerciale
aucune : écrit oral, acte authentique, échange lettres
sauf
bail pour exploitation débit boisson : acte authentique sous peine de sanctions fiscales
bail de + de 12 ans : acte authentique car oblig publication auprès conservation des hypothèques
BC : avantages forme acte authentique
acte exécutoire donc si inexécution
- créancier peut demander execution sans autorisation judic préalable
- faire constater applic clause résolutoire, par juge, sans justifier urgence situation
Preuve bail commercial
Preuve libre :
bail entre commerçant : L.110-3 : preuve libre ( pour existence et contenu)
bail mixte : si bailleur non commerçant poursuit locataire
Conditions :
locataire commerçant poursuit bailleur non commerçant : droit civil s’applique ( preuve écrite pour oblig + de 1500 euros)
garanties bailleur au preneur
garantie eviciton + vices cachés
compétences contestation contrat BC
TGI : pour contest loyer/ prix Président TGI
prescription action relatives BC
2 ans
droit du locataire BC ( 4)
- maintien/ garantie eviction
- changement affectation lieu
- résiliation anticipé
- protection contre clause résolutoire ( rupture unilat)
congé du bailleur
délivraison par exploit d’huissier
au moins 6 moins avant expiration contrat
précise motifs congé et délai contest ( 2 ans)
bail par tacite reconduction
- resiliation possible par parties, avec exigence congé 6mois : durée incertaine, danger pour commerce
( normalement congé du bailleur possible qu’a l’expiration bail)
déplafonnement loyer ( 2 cdts)
Locataire peut le demander si
- si bail dépasse 12 ans
- absence congé donné par bailleur
motifs légaux refus renouvellement BC par bailleur ( 4)
- inexecution de ses obligs par le preneur
- motif grave et légitime
- reprise pour y habiter
- reconstruction local insalubre
exception non justification décision de resilier bail par bailleur
Bailleur n’as pas à motiver decision de non renouvellement s’il précise offre d’indemnités dans congé.
droit de repentir bailleur ( def + cdt)
Bailleur peut choisir de reconduir le bail après intervention TGI qui fixe indemnité
Doit le signifier au locataire 15j max après jugement
( souvent en cas d’indem trop élevée)
Despecialisation activité art
L.145-47 Code comm
- simple ( partielle)
- renforcée ( plénière)
Despecialisation simple ( 4)
- ajoute activité connexes à acti première
- pas d’autorisation du bailleur ; oblig de l’informer ( sinon risque resol sans indemnité)
- clientèle reste la même
- bailleur peut contester caractère connexe acti ( et donc déspé partielle) délai 2 mois TGI
Déspecialisation renforcée
- modifie activité/ y ajoute autres acti
- autorisation bailleur ( acte extra judic/ LRAR)
- information des créanciers du local
- bailleur délai rép 3 mois
- si refus bailleur, possibilité saisine TGI
critère déspecialisation forcée
- conjoncture éco
- besoin orga rationelle distrib
- compatibilité activ et desti
- situation immeuble
BC : quitter les lieux de facon anticipée
- droit de résilier
- droit de céder
droit de résiliation anticipée
- expiration chaque période triennale ( exercable tout les 3 ans)
- par acte extra judic/ LRAR
- 6 mois avant expiration
sauf excep
-retraite
-invalidité
droit de cession bail
- droit uniquement si cession du fond de commerce
-souvent clause garantie paiement loyer du cessionnaire par locataire qui cède
sauf excep ( peuvent céder bail sans fond)
-retraite
-invalidité
clause résolutoire def
clause qui permet rupture unilatérale du contrat
Protection générale contre clause résolutoire ( 3)
- clause résol ne produit effet qu’un mois après commandement infructueux
- commandement doit mentionner délai 1 mois
( art L145-41 Code comm)
- Locataire peut demander délai juge pour execution oblig
( Code civil)
Commandement clause résolutoire
Bailleur :
commandement suppose titre exécutoire ( par ex bail location = acte notarié ) SINON jugement pour en acquérir un ( injonction de payer par ex)
Clause résolutoire cessation d’activité
ne s’applique pas en cas cessation temporaire pour
transfo dé-spécialisation ( 6 mois)
Protection spéciale clause résol ( procédure de sauvegarde)
Clause résolutoire réputée non écrite : commerçant en redressement ou liquid judiciaire
Index fixation loyers
Assiette des loyers : ensemble des sommes perçues à titre de loyer par le bailleur
Pas de porte : nature ( 2)
- indemnité : alors pas taxé au titre impôt revenu bailleur ; n’entre pas dans calcul assiette loyer
- supplément de loyer : fonction de compensation limitations loyer ; taxé au titre impôt revenu ; entre dans calcul assiette loyer
Montant loyer ( 2)
- au départ fixation prix libre
- augmentation pdt execution contrat par rapport valeur locative ( L. 145-3 )
Revision montant loyer (4)
- revision triennale
- acte extra judic ou LRAR
- précise montant
- desaccord : Président TGI
clauses contractuelles révision loyer
- clause d’indexation : licite si indice en relation objet contrat, activité parties ; variation automatique ( pas de notification/ demande revision) ; limite : chgt prix quart
- clause recette : loyer calculés, en tout ou partie, sur recette commerçant
obligation d’exploitation ( 5)
- exploitation personnelle n’est plus règle mais bailleur peut l’exiger
- motifs légitime non exploitation : procédure collective
- délai non exploitation prévu pour spécialisation
- motif légitime refus renouvellement par bailleur ( pas d’indemnité)
- motif de résiliation anticipé pour le bailleur
