La propriété superficiaire

Question 1

Sur quoi porte nécessairement la propriété superficiaire?

Answer 1

Un immeuble corporel au sens de l’article 900 C.c.Q. Ils doivent avoir un caractère permanent.

Question 2

Le tréfonds peut-il équivaloir à l’assiette dans certains cas? Comment?

Answer 2

Oui. Le tréfonds est le lot au complet. L’assiette est l’endroit précis où se trouvera la propriété superficiaire. Ce peut être le lot au complet ou simplement la surface d’un bâtiment. Le tréfonds peut donc équivaloir à l’assiette dans certains cas.

Question 3

Comment différencier le tréfonds de l’assiette?

Answer 3

Le Le tréfonds est le lot au complet. L’assiette est l’endroit précis où se trouvera la propriété superficiaire.

Question 4

Comment peut s’établir la propriété superficiaire?

Answer 4

Par des lois, par convention ou par prescription.

Question 5

Quel est le mode le plus fréquent de constitution d’une propriété superficiaire?

Answer 5

La convention. Elle peut être expresse ou tacite.

Question 6

Qu’est-ce que la permission? Qu’est-ce que la tolérance? Qu’est-ce qui les distingue?

Answer 6

La permission est une approbation de l’acte d’autrui auquel l’on aurait le droit de s’opposer. La permission suppose, de la part de celui qui la donne, une renonciation à un droit.

La tolérance est le fait du propriétaire courtois, qui s’abstient de protester, comme il en aurait le droit, contre les agissements qu’il n’approuve pourtant pas.

Question 7

De combien de temps est la prescription pour l’acquisition d’une propriété superficiaire?

Answer 7

3 ans (art. 2910).

Question 8

Quelle est la triple présomption concernant les modification au fonctionnement normal de l’accession?

Answer 8

Art. 955. Les constructions, ouvrages ou plantations sur un immeuble sont présumées avoir été faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir.

Question 9

Comment expliquer la dissociation juridique de l’immeuble?

Answer 9

Il s’agit d’une dérogation au principe de l’accession, dérogation qui sépare la propriété des superficies de celle du fonds. Il faut donc concevoir la propriété du principal, le fonds de terre, dissociée de celle de l’accessoire, les superficies.

Question 10

Quels sont les trois modes d’établissement de la propriété superficiaire?

Answer 10

1. Division de l’objet
2. Cession du droit d’accession
3. Renonciation au bénéfice de l’accession

Question 11

Comment fonctionne la division de l’objet?

Answer 11

La division de l’objet amène la séparation juridique du fonds et de la superficie.

Question 12

Comment fonctionne la cession du droit d’accession?

Answer 12

Accession matérielle. Le propriétaire démembre son droit de propriété et transfère un droit réel immobilier à celui en faveur de qui le droit de propriété a été démembré. Il devient titulaire du droit réel même avant la construction.

Question 13

Quel effet a la cession de l’accession matérielle?

Answer 13

Un propriétaire qui cède l’accession matérielle a pour effet que si jamais il y a des constructions sur le fonds de terre en question, c’est cette personne à qui lui est transféré ce droit d’accession qui en est désormais propriétaire.

Question 14

Comment fonctionne la renonciation au bénéfice de l’accession?

Answer 14

Un propriétaire peut renoncer à l’avantage d’une autre personne, le renonciataire, au bénéfice que lui accorde normalement l’accession (renonciation à devenir propriétaire des améliorations). Le renonciataire bénéficie d’un droit personnel, et non réel comme pour la cession du droit d’accession.

Il devient titulaire d’un droit réel seulement au jour où va être fait la construction.

Question 15

Quand la propriété superficiaire se forme-t-elle?

Answer 15

1. Division de l’objet: elle nait immédiatement lorsqu’il y a un objet existant.
2. Cession du droit d’accession: le jour où il va y avoir une construction, un ouvrage ou une plantation.
3. Renonciation au bénéfice de l’accession: le jour où il va y avoir une construction, un ouvrage ou une plantation.

Question 16

Quels sont les droits du superficiaire sur la superficie?

Answer 16

Le propriétaire superficiaire détient sur la superficie qui lui est allouée toutes les prérogati¬ves habituellement re¬connues au pro¬priétaire (usus, fructus, abusus, accessio). Art. 947-948. Il possède, en principe, un droit exclusif.

Question 17

Quels sont les droits du superficiaire sur le tréfonds?Comment s’établissent-ils?

Answer 17

Diffère selon la nature.
- Locataire du tréfonds: Le superficiaire (locataire) est pleinement propriétaire des constructions, ouvrages ou plantations faits avec la permission du tréfoncier. Il demeure toutefois simplement locataire du tréfonds. Droit personnel sur le tréfonds et droit réel, une fois la construction faite, sur la construction, l’ouvrage ou la plantation.

• Titulaire d’une servitude sur le tréfonds: Les avantages conférés au superficiaire sur le tréfonds peuvent prendre la forme de droits réels et non seulement de droits personnels, comme en confère un bail. La convention prévoit parfois la constitution de servitudes accessoires à la superficie.
• Copropriétaire indivis du tréfonds: Dans un immeuble en copropriété divise, les parties privatives constituent des copropriétés superficiaires sur lesquelles chacun des copropriétaires détient des droits exclusifs. Superficiaire, car droit sur une partie privative, mais indivision dans les parties communes. Indivis quant au tréfonds.

L’étendue de ces droits et leurs conditions d’exercice doivent être réglées par convention (art. 1111).

Question 18

Quelle est la durée de la propriété superficiaire? Est-elle de nature perpétuelle ou temporaire?

Answer 18

La durée de la modalité est liée, en partie, au mécanisme utilisé lors de sa constitution.
- Division de l’objet : elle peut être soit perpétuelle, soit temporaire.

• Cession du droit d’accession et renonciation au bénéfice de l’accession : dans ces deux cas, elle doit être temporaire. La perpétuité serait incompatible avec le mode de constitution utilisé, soit le recours à un démembrement de la propriété dans un cas et à un droit personnel dans l’autre. Limité à 100 ans.

Question 19

Quels sont les modes d’extinction de la propriété superficiaire?

Answer 19

Art. 1114.

• Réunion des qualités en la même personne
• Avènement d’une condition résolutoire
• Arrivée du terme
• Perte totale des constructions, ouvrages ou plantations (seulement si division de l’objet)

Question 20

Qu’arrive-t-il aux améliorations une fois arrivée la fin de la propriété superficiaire?

Answer 20

Art. 1116.
Lorsque la convention est muette, le tréfoncier acquiert par accession la propriété des améliorations en en payant la valeur au superficiaire.

Cependant, si la valeur est égale ou supérieure à celle du tréfonds, le superficiaire a le droit d’acquérir la propriété du tréfonds en en payant la valeur au tréfoncier, à moins qu’il ne préfère, à ses frais, enlever les constructions, ouvrages et plantations qu’il a faits et remettre le tréfonds dans son état antérieur.