estimation des appartements Flashcards
situation
quartier, environnement, équipement, proximité des transports
qualité de construction
âge de construction, construction en pierre, état, …
facteurs juridiques
servitudes, …
surface
surface habitable, hauteur sous plafond, balcons, …
annexes
parking, …
distribution
pièces indépendantes ? place perdue? nombre de pièces, …
confort
type de chauffage, …
état
pour évaluer le coût des travaux
étage
ascenseur ? ensoleillement, vis-à-vis, …
montant des charges
immeuble à gde hauteur -> charges élevées
conditions d’utilisation pour appartement loué
location = dépréciation par rapport à la valeur s’il était libre
estimation par comparaison au m² habitable/ utile pondéré pour appart libre
comparaison avec les résultats obtenus lors de vente récente de locaux analogues
valeur vénale = surface x prix au m² habitable constaté
pondération pour appart libre
affecté à chaque surface habitable un coefficient < 1 (dépréciation de la valeur du local par rapport à l’unité de référence)
estimation à partir de la valeur libre pour les apparts loués
étude du marché pour évaluer la dépréciation (formaliser par un abattement sur la valeur libre)
abattement de 30-50%
estimation par capitalisation du revenu pour appart loués
considère que les revenus sont constants et ne tient pas compte de la valeur de revente
V = R/T
v= valeur vénale /r= revenu annuel immeuble /t= taux capitalisation
taux de capitalisation brut si
les frais d’acquisition et charges d’exploitation non retranchés à la valeur locative de l’immeuble
taux de capitalisation net si
juste les charges d’exploitation sont soustraites au loyer annuel
le taux de capitalisation permet
d’appréhender la valeur d’un actif au regard de sa capacité à générer des revenus
