D2 Flashcards
Investeren in vastgoed om
Het vastgoed te (her)ontwikkelen en meteen te verkopen (projectontwikkelaar)
Erin te wonen (eigenaar-bewoner)
Erin te werken (eigenaar-bedrijf)
Beleggen in vastgoed om
Uit exploitatie toekomstige opbrengsten te realiseren
Uit toekomstige verkoop opbrengsten te realiseren
Beleggen in ‘direct’ vastgoed
beleggen ‘in stenen’
– Belegger is eigenaar rechtstreeks van vastgoed of van recht op rendement vastgoed
– Belegger heeft tevens meerderheidsbelang én zeggenschap over management vastgoed
Beleggen in ‘indirect’ vastgoed
beleggen in vastgoedaandelen
– Belegger is eigenaar van recht op rendement vastgoed (maar niet rechtstreeks van vastgoed)
– Belegger heeft geen meerderheidsbelang noch zeggenschap over management vastgoed
Soorten beleggingen in indirect vastgoed
Publieke markten: vastgoedfondsen waarvan de
aandelen verhandeld worden in de beurzen
Private markten: niet-beursgenoteerde
vastgoedfondsen, waarvan de aandelen verhandeld worden in de private sfeer
‘Direct rendement’ vastgoed
periodiek rendement uit exploitatie van
het vastgoed
‘Indirect rendement’ vastgoed
rendement uit waardevermeerdering
van het vastgoed (restwaarde)
Wat is ‘leverage’ of ‘hefboomeffect’?
Effect dat geleend geld (vreemd vermogen) heeft op het rendement van de belegging die met dat geld is gemaakt.
Voor aankoop vastgoed of vastgoedaandelen wordt vaak vreemd vermogen gebruikt.
Dit gebeurt soms bij direct, maar vooral bij indirect vastgoed (en trouwens ook om andere aandelen en obligaties te kopen)
Bij een hoger aandeel vreemd vermogen is het risico hoger: namelijk, hefboomeffect (leverage) kan nadelig worden als rendement belegging lager is dan kosten geleend geld (rente).
Voordelen beleggen in direct vastgoed
Portefeuillediversificatie: direct vastgoed goede aanvulling op aandelen en obligaties om risico’s te verspreiden. De markten waarin alle drie soorten beleggingen verhandeld worden gedragen zich namelijk heel anders
Stabiele stroom direct rendement uit exploitatie en kans op indirect rendement uit waardevermeerdering
Goed rendement en beperkte risico’s: de laatste jaren is de verhouding rendement/risico van direct vastgoed voordeliger dan indirect vastgoed (privaat en beursgenoteerd) en zeker dan staatsobligaties en vooral aandelen.
Voordelen direct vastgoed
Rendement correleert met inflatie meer dan bij aandelen en obligaties
Rendement is te beïnvloeden via intensief management (verhuurmanagement, onderhoud, herontwikkeling e.d.), tot op zekere hoogte los van algehele marktontwikkelingen
Kennis- en informatievoorsprong mogelijk omdat het gaat om een inefficiënte markt (weinig transparant en met marktimperfecties), dus kans op hoger rendementen mits goed geïnformeerd
Fiscale voordelen: mogelijkheid in NL en vele andere landen om minder belastingen te betalen, bv. de waarde van het vastgoed mag met de jaren worden afgeschreven, ook als de marktwaarde stijgt (in NL is afschrijving wel beperkt tot WOZ-
waarde)
Nadelen direct vastgoed
Management intensiever dan bij beleggen aandelen en obligaties
Groot vermogensbeslag: moeilijk om met kleine investering risico’s te spreiden, dus groot vermogen nodig als belegger risico’s wil spreiden
Intransparante markt, onzuivere motieven van partijen (zelfs criminele motieven), vergt lange en solide opleiding en ervaring, en stevige morele aanleg
Illiquiditeit: minder liquide dan aandelen en obligaties (heterogene markt, met veel sub-markten geografisch, soort vastgoed, etc, waardoor koper vinden tijdrovend is)
Lastige performancemeting en benchmarking, vooral van indirect rendement (lastig om toekomstige transactieprijzen te voorspellen)
Voordelen beleggen in indirect vastgoed
Expertise ligt bij het vastgoedfonds, geen (lokale) kennis nodig
Met kleine investeringen is verantwoorde risicospreiding mogelijk, vooral in indirect beursgenoteerd vastgoed
Geen overdrachtsbelasting bij indirect vastgoed
Hogere liquiditeit bij indirect vastgoed (behalve bij fondsen met een laag verhandelbaar percentage aandelen), bij indirect privaat vastgoed is liquiditeit meestal laag
Kostenefficiënt management, vooral bij fondsen vanaf een bepaalde schaalgrootte
Transparantere markt, vooral bij indirect beursgenoteerd
Andere voordelen: gewilde panden binnen bereik, objectievere besluitvorming, kans om ondergewaardeerd vastgoed te kopen, gunstigere voorwaarden vreemd vermogen
Nadelen beleggen in indirect vastgoed
Weinig invloed op beleggingsbeleid, behalve keuze tussen verschillende fondsen met elke een bepaalde oriëntatie, en behalve wanneer belegger een meerderheid heeft in fonds
Minder gevoel met de markt: belegger zit op afstand, en voor informatie is hij afhankelijk van berichtgeving door fondsen en media
Meestal meer vreemd vermogen, dus risico hefboomeffect ook groter
Minder diversificatie t.o.v. aandelen, en volatieler rendement (beurswaarde vastgoedaandelen fluctueert meer samen met aandelen). Dit risico is kleiner bij indirect privaat, die minder fluctueert
Soms hogere managementkosten (winstmarge beheerders)
Nadeel beleggen in zowel direct als indirect
vastgoed
Waardering (taxatie) vastgoed subjectief: kans op
zeepbel groot (te optimistische waardering), met als gevolg afwaardering (bv aanscherping
waarderingsregels gedurende crisis leidde tot
afboeking waarde vastgoed).
Langeretermijn ontwikkelingen commercieel vastgoed
In decennia tot 2007 enorme toename van beleggingen in commercieel vastgoed (winkel en kantoor), minder in woningen
Vastgoed nu derde beleggingscategorie, naast aandelen en obligaties
Institutionele beleggers hebben nu wereldwijd vastgoed t.w.v. 8.000 miljard eur
Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars hadden in 2016 bijna 120 miljard eur
Maar: niet beroepsmatige beleggers (particulieren, bedrijven, overheid, stichtingen, kerken….) hebben wereldwijd vastgoed t.w.v. Van 192.000 miljard eur
Bijvoorbeeld, in NL was de totale hypotheekschuld (dit zijn meestal geen institutionele beleggers) half 2020 740 miljard
2001-2019:
– Vastgoed had gemiddeld hoger rendement dan
aandelen en staatsobligaties
– Als statistisch risico wordt meegewogen dan hadden indirect privaat en direct minder risico dan indirect beursgenoteerd
Pensioenfondsen: toch neemt hun positie in direct
vastgoed af en in indirect vastgoed toe
Verzekeraars: positie direct vastgoed neem af,
indirect vastgoed blijft ongeveer hetzelfde
Ontwikkelingen niet-commercieel vastgoed
Alleen woningcorporaties ’beleggen’ in sociale
huurwoningen, maar laatste tijd wel steeds meer private beleggers
Beleggingen in zorgvastgoed: vroeger overheid, nu zorginstellingen en beetje woningcorporaties. Steeds meer zullen institutionele beleggers in zorgvastgoed stappen (zorgvastgoed kopen en verhuren of kredieten verlenen aan
zorginstellingen)
niet-geformaliseerde
investeringen/beleggingen
de eigenaar-bewoner en eigenaar-bedrijf die hun
woning/bedrijfsruimte aankopen, gebruiken en uiteindelijk verkopen (wordt niet behandeld)
Geformaliseerde
investeringen/beleggingen
De projectontwikkelaar die in vastgoed investeert om deze te (her)ontwikkelen en verkopen
De belegger die in direct vastgoed belegt om deze te exploiteren en op termijn (eventueel) te verkopen
Marktwaarde en hieraan gerelateerde
waardebegrippen
Marktwaarde = Verkoopprijs in vrije markt
– Leeg of in verhuurde staat? B.v. WOZ-waarde is ‘marktwaarde’ van lege woning op eigen grond die verkocht kan worden, maar bijvoorbeeld niet van diezelfde woning als die verhuurd is.
– Handelen partijen wel of niet onder dwang of deadlines? kan leiden tot lagere prijs
– Waarde volgens huidige bestemming of mogelijke andere bestemming?
boekwaarde
werkelijkje aanschafkosten plus bijkomende kosten minus jaarlijkse afschijving
soms breder: waarde waartegenobject in de boeken staat
kostprijsgerelateerde waardebegrippen
Begrippen gebaseerd op werkelijke kosten van vervanging van het vastgoedobject en/of de inhoud ervan (technische installaties binnen object): ‘herbouwwaarde’, ‘vervangingswaarde’, ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’
B.v. herbouwwaarde vormt de basis om een pand te verzekeren tegen brand
Waarderingsmethodes: comparatieve
benadering
Gebaseerd op in de markt gerealiseerde transacties
Soorten comparatieve rekenmethodes:
– Direct vergelijkende methode: obv werkelijk gerealiseerde transactie prijzen in omgeving en/of vergelijkbare objecten
– Idem met modellen: soort statistische direct vergelijkende methode
Waarderingsmethodes: inkomstenbenadering
Gebaseerd op verwachte inkomsten uit exploitatie en toekomstige verkoop, die vertaald worden in een waarde nu.
Verschillende rekenmethodes:
– X-keer-de-huurmethode [wordt niet behandeld]
– BAR en NAR-methode
– Discounted Cash Flow-methode (DCF)
– Netto Contante Waarde-methode (NCW, in Van Gool e.a. 2020 is NCW hetzelfde als DCF, in andere bronnen niet)
– Hybride inkomsten-methode [wordt niet behandeld]
Bruto aanvangsrendement (BAR)
Marktwaarde k.k. = bruto huur 1e jaar / BAR
Of
BAR = bruto huur 1e jaar / marktwaarde k.k.
Netto aanvangsrendement (NAR)
Marktwaarde k.k. = netto huur 1e jaar / NAR
Of
NAR = netto huur 1e jaar / marktwaarde k.k.
DCF-methode
DCF = Discounted Cash Flow
Verschillende interpretaties, staat soms gelijk aan NCW. Hier volgt een alternatieve interpretatie.
Veronderstelt dat restwaarde + netto huur jaarlijks
boveninflationair stijgt, met overwaardering als
gevolg
NCW-methode
NCW = Netto Contante Waarde
NCW-methode = contant maken van de cashflows uit exploitatie (verhuuropbrengsten) en verkoop object (restwaarde) = kapitaliseren verhuuropbrengsten en restwaarde
Restwaarde
= (geschatte) koopsom object aan
einde exploitatieperiode
Waarderingsmethodes: kostenbenadering
Gebaseerd op de kosten die gemaakt moeten worden om een gelijkwaardig object in vergelijkbare locaties te verwerven
Toegepast vooral daar waar voldoende mogelijkheden zijn om vergelijkbare objecten te kopen of (her)bouwen in vergelijkbare locaties, of wanneer geen markt is voor het te taxeren object
De waarde van grond wordt meestal residueel berekend (zie later), maar voor het gebouw wordt de kostenbenadering gebruikt
Waarderingsmethodes: residuele benadering
waarde van grond bepaald door hetgeen wat op de grond gerealiseerd is/wordt
De residuele waarde van grond/opstal is een belangrijke input van een vastgoed- en grondexploitatie berekening
Residuele grondwaarde = Koopsom te (her)ontwikkelen object (kk-prijs)
– alle ontwikkelingskosten
Vastgoed/Grondexploitatie berekening
een berekening waar alle kosten en opbrengsten van de productie van bouwrijpe grond (grondexploitatie) en van gebouwen (vastgoedexploitatie) tegen elkaar worden gezet
Rendementseis bepalen (hoeveel wil belegger verdienen met belegging?)
Optie A: rendementseis bepalen op basis van huidige portefeuille. Wil belegger het rendement van zijn vastgoedportefeuille verhogen? Rendement moet dan hoger zijn dan rendement
portefeuille
Optie B: rendementseis bepalen op basis van
financieringskosten. Rendement moet kosten dekken van vreemd vermogen en eigen
vermogen (rendementseis aandeelhouders): hoe hoger kosten zijn, hoe hoger het rendement zal moeten zijn.
Optie C: rendementseis bepalen op basis van
vergelijkbare rendementen in de markt
Optie D: rendementseis bepalen op opslag op risicovrij rendement. Op rendement risicovrije belegging (vaak langlopende staatsobligaties) wordt een opslag opgeteld. Opslag die op
verschillende wijzen berekend wordt:
- ‘Nattevingermethode’: willekeurig
- ‘Big data’-methode
- Historische rendement/risico verhoudingen
- Risicoverhoudingsmethode
- Capital Asset Pricing Model (CAPM)
- Laatste drie methoden leunen op historische reeksen, met de nadelige gevolgen van dien.
Investeringsbedrag bepalen
Investeringsbedrag = VON-prijs = koopsom (kk-prijs) + kostenkoper (8% koopsom)
Het investeringsbedrag is het totaal bedrag dat de
belegger voor over heeft om het object te kopen
Waarderingsmethodes investeringsbedrag
Comparatieve benadering: als er voldoende
referentietransacties zijn
Inkomsten benadering (BAR/NAR, DCF/NCW): meest populair omdat beleggers vooral courant vastgoed verwerven, dat is: vastgoed waarvoor een markt is en wordt verhuurd
Kostenbenadering: zelden toegepast, alleen voor heel specifieke gebouwen waarvan alternatieven zijn in vergelijkbare locaties of waar geen markt voor is, terwijl beleggers meestal geen belang hebben voor dit soort gebouwen.
Wat is het vastgoed waard dat (her)ontwikkeld
wordt? Waarderingsmethodes in
onderhandelingen
Bij stedelijke herstructurering (sloop/nieuwbouw of hergebruik van bestaande panden), kunnen alle drie benaderingen de hoogste waarde opleveren omdat de bestaande gebouwen al een hoge waarde hebben en ook nog ‘warm’ kunnen zijn vanwege herbestemming.
Bij bouw in het weiland geeft de residuele benadering meestal de hoogste waarde omdat de bestaande functie (landbouw, natuur) een lage waarde heeft, alhoewel als het te ‘warm’ is geworden vanwege herbestemming dan kan de
comparatieve benadering ook hele hoge waardes opleveren.
