C2 + C3

Question 1

Grondbeleid in Nederland 19e eeuw

Answer 1

Overwegend faciliterend grondbeleid, overheid legt openbare infrastructuur aan

Alleen het Rijk kan grond onteigenen

Sommige gemeenten spelen actievere rol en introduceren erfpachtstelsel om waardestijging af te romen en regie te voeren

Question 2

Eerste ervaringen actief grondbeleid rondom stadsuitbreidingen (met name 1913-1925)

Answer 2

Gemeenten voeren grondexploitatie uit, oprichting gemeentelijke grondbedrijven;

Bouw sociale woningen met subsidie;

Gemeenten bepalen zelf grondprijzen (uitgifteprijs): vaak hoge grondprijzen en winst voor gemeenten (op kosten van rijkssubsidies eigenlijk).

Question 3

Hoe was actief grondbeleid in NL?

Answer 3

Nieuwbouw: 70% sociale woningen, 30% vrije markt woningen

Begin 1990s: 40% totale woningvoorraad in NL waren sociale huurwoningen in handen van corporaties en gemeentelijke woningbedrijven

Subsidies Rijk:
- Aan gemeenten om risico’s grondexploitaties te dekken
- Aan woningcorporaties om tekorten bouw sociale woningen te dekken (variabele subsidies om tekort vastgoedexploitatie te dekken)

In ruil voor subsidies: centrale regulering gemeentelijke grondexploitaties (grex-kosten centraal gereguleerd, o.a. Bruine en Blauwe boekjes)

Doel: doelmatigheid subsidies waarborgen (geen profijt gemeenten subsidiëren)

Question 4

vrije markt woningen (ipv sociale woningen) + marktconforme grondprijzen (hogere grondprijzen dankzij gemeentelijke autonomie) =

Answer 4

toename winst gemeentelijke grexs om afbouw rijkssubsidies te compenseren.

Question 5

3e variabele: economische groei in jaren ‘90 en flexibilisering en toename hypothecaire financieringsmogelijkheden (incl hypotheekrenteaftrek) ->

Answer 5

toename vraag naar koopwoningen -> stijging woningprijzen

Question 6

Meer winst in grondexploitatie ->

Answer 6

toename belangstelling marktpartijen (ontwikkelaars, bouwers, corporaties, beleggers) voor grondposities

Question 7

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - ruimtelijk beleid

Answer 7

zorgt voor stijging grondprijzen en grondspeculatie

Question 8

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - vrijwillige gemeentelijke grondwerving

Answer 8

twee petten probleem, financieel risico, gebrek aan transparantie

Question 9

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - wet voorkeursrecht gemeenten

Answer 9

vergelijkingsmethode voor prijsbepaking: ‘wat de gek ervoor betaald’

zelfrealisatierecht

Question 10

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - onteigeningswet

Answer 10

Lange procedure (advocaatkosten!!)

Hoge vergoeding (hoogste waarde, bij voorkeur
vergelijkingsmethode) leidt tot financiële risico’s

Als eigenaar zelf realiseert (alleen of in samenwerking met ontwikkelaar) mag gemeente grond niet onteigenen
(‘zelfrealisatierecht’).

Question 11

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - baatbelasting

Answer 11

Laag kostenverhaal (alleen gebiedseigen, geen plankosten)

Kwetsbaar voor beroep: alle gebate percelen moeten worden belast, baat voor elke kavel moet worden onderbouwd. Als bijv riolering voor één perceel niet was doorberekend vond de rechter het onvolledig.

Weinig maatschappelijke en politieke draagvlak: iedereen betaalt, los van de vraag of je wel of niet werkelijk profiteert, en de heffing komt jaren nadat de baat plaatsvindt.

Question 12

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - Tussenvormen grondbeleid: concessie, bouwclaim, joint-venture…

Answer 12

Heeft gemeente grondpositie voor nodig en die is lastig te verkrijgen

Alleen bouwclaim kan risico’s grondverwerving beperken

Question 13

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - erfpacht

Answer 13

gemeente moet hiervoor eerst grond verwerven

erfpacht heeft politiek en maatschappelijk draagvlak al verloren

Question 14

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - anterieure overeenkomst

Answer 14

Gemeente kan ontwikkelaar niet dwingen tot ondertekening AO

Planologische inpassing (bestemmingswijziging) mag niet voorwaardelijk worden gesteld
aan AO. AO is namelijk niet ‘ruimtelijk relevant’, dus als gemeente bestemmingswijziging voorwaardelijk stelt aan AO, dan maakt gemeente misbruik van haar bevoegdheid (detournement de pouvoir).

Daarom is de onderhandelingspositie gemeente zwak, risico dat ontwikkelaar beroep indient bij rechter. Want gemeente mag niet openlijk zijn over wijziging bestemmingsplan.

Betoog gemeente lastig op te bouwen (eigenlijk wil gemeente AO, maar dat mag ze niet openlijk zeggen

Question 15

Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - Exploitatieplan & Posterieure overeenkomst

Answer 15

Terwijl in AO sprake kan zijn van voldoende winst om alle kosten van de ‘ruime’ grex te betalen, in EP ‘verdampt’ deze winst en moet gemeente een ‘kunstmatig’ tekort subsidiëren.

Door:
*Als gemeente een EP vaststelt, dan is inbrengwaarde grond gebaseerd op onteigeningsjurisprudentie (de hoogste waarde: huidige of ‘complexwaarde’ toekomstige bestemming);
* Inbrengwaarde grond o.b.v. complexwaarde toekomstige bestemming is vaak hoger dan waarde grond o.b.v. huidig gebruik, zeker als wat
‘de gek ervoor betaalt’ de referentietransactie is.
* Daarom is inbrengwaarde grond vaak hoog ->hierdoor zijn kosten vaak heel hoog -> hierdoor is er vaak een tekort -> tekort is voor rekening van gemeente!!

Question 16

Nieuw onder Omgevingswet ten opzichte van exploitatieplan

Answer 16

Inbrengwaarde grond mag ook gebaseerd worden op WOZ-waarde, dus niet alleen op onteigeningsjurisprudentie

Potentieel kan dat leiden in herstructureringsgebieden tot lagere inbrengwaardes, en dus tot minder macroaftopping

Alleen bestaande panden hebben WOZ-waarde, niet landbouw- of natuurgrond, dus alleen toepasbaar in herstructurering, niet in stadsuitbreiding.

Question 17

Nadelen Exploitatieplan/Posterieure Overeenkomst

Answer 17

Procedurele risico’s EP: vatbaar voor beroep

Risico kostenramingen: kostenoverschrijding voor rekening gemeente (kostenbesparingen wel teruggeven aan grondeigenaar);

Risico voorinvestering: gemeente eventueel verplicht tot voorinvesteringen

Risico vertraging: grondeigenaar pas verplicht om te betalen bij aanvraag omgevingsvergunning, en enige stok achter de deur is onteigening

PO kan kostenverhaal niet verruimen, en het is vrijwillig (gemeente kan geen PO afdwingen)

Question 18

beide actief grondbeleid door gemeenten én uitvoering door marktpartijen lastig/risicovol geworden. Wat zijn de gevolgen?

Answer 18

Woningbouw vertraagt

Economische waardestijging lekt weg (hoge grondprijzen en hoge inbrengwaarde grond, hoge plankosten, hoge financieringskosten, hoge winstmarges?)

Er blijft weinig geld over voor ruimtelijke kwaliteit:
- opbrengsten worden gemaximaliseerd
- kosten worden geminimaliseerd
- ontwikkelaars dragen nauwelijks bij aan publieke doelen (infrastructuur, voorzieningen, sociale woningbouw…)

Question 19

Goede economische tijden: half 1990s tot 2008

Answer 19

Projecten gaan door desondanks hoge kosten;

Wel moet men vaak opbrengsten maximaliseren en kosten minimaliseren

Gemeenten subsidiëren ruimtelijke kwaliteit met opbrengsten uit profijtelijke grondexploitaties (vaak uitbreidingslocaties, vaak met Rijkssubsidies)

Question 20

In tijden van economische crisis: 2009 tot 2014

Answer 20

Risico’s actief grondbeleid duidelijker zichtbaar

Veel bouwplannen markttechnisch onhaalbaar (door slechte prijs/kwaliteit verhouding)

Projecten kunnen niet door, woningbouw vertraagt nog verder

Veel gemeenten lijden verlies in grexs

Gemeenten krijgen minder winst (of zelfs verlies uit grexs) om ruimtelijke kwaliteit te subsidiëren

Steeds minder ‘integrale gebiedsontwikkeling’

Steeds vaker ‘organische gebiedsontwikkeling’, d.w.z. kleinere bouwplannen, leunend op bestaande infra

Derde variabele: ’makkelijke’ uitbreidingslocaties zijn ‘op’, trend richting ‘duurdere’ stedelijke herontwikkeling

Question 21

Gaat de Omgevingswet hier iets aan
veranderen? (publiek rechtelijk)

Answer 21

Niet echt, in feite brengt de Ow nauwelijks verandering in het kostenverhaal met zich mee, wel een paar nieuwheden die zich nog moeten bewijzen.

Publiekrechtelijk kostenverhaal:
– Omvang verhaalbare kosten nog steeds beperkt (’voorzieningen’, p/t/p)
– Mogelijkheid eenvoudigere versie Exploitatieplan
(‘Kostenverhaalregels zonder tijdvak’), maar achteraf moet gemeente toch net zoveel rekenwerk verrichten
– Wel mogelijkheid om inbrengwaarde te bepalen niet alleen obv onteigeningsjurisprudentie, maar ook obv WOZ-waarde (art. 8.17 Omgevingsbesluit)  minder taxatiekosten en wellicht lagere inbrengwaarde grond (en dus kleiner ‘kunstmatig’ tekort)

Publiekrechtelijk kostenverhaal: nieuwe afdwingbare
financiële bijdrage:
– Theoretisch mogelijk om ’oude’ bijdrage r.o. (infra niet direct gerelateerd aan exploitatiegebied) af te dwingen … echter:
– Gemeente moet dan alle kosten verhalen via
Kostenverhaalregels, mag niet via AO
– Kan alleen in Omgevingsplan (Op), niet in
omgevingsvergunningen die afwijken van Op (BOPA’s)
– Onderscheid tussen wat via het ‘kostenverhaal’ en wat via deze nieuwe regeling mag worden verhaald  mogelijke rechtszaken?

Question 22

Gaat de Omgevingswet hier iets aan veranderen (privaatrechtelijk)

Answer 22

Privaatrechtelijk kostenverhaal: niks verandert in Ow, wel daarbuiten
– AO nog steeds vrijwillig
– Nog steeds onduidelijke wettelijke mogelijkheden privaatrechtelijk kostenverhaal  nog steeds hoge ambtelijke/bestuurlijke kosten
– Lichtpunt: steeds meer vakliteratuur en onderzoek over wettelijke mogelijkheden
– Lichtpunt: ministerie komt met Handreiking kostenverhaal dat enige, timide duidelijkheid geeft….
– Lichtpunt: jurisprudentie in ontwikkeling die mogelijkheden versterkt om AO te eisen, mits gemeenten onderbouwen dat AO enige weg is om kosten te verhalen, dat zonder AO subsidie nodig is; gemeenten mogen dan aanvraag weigeren met argument dat het economisch niet uitvoerbaar is…
– Over deze jurisprudentie: binnenkort uitspraak ABRvS zaak Beemster (Purmerend