C2 + C3 Flashcards
Grondbeleid in Nederland 19e eeuw
Overwegend faciliterend grondbeleid, overheid legt openbare infrastructuur aan
Alleen het Rijk kan grond onteigenen
Sommige gemeenten spelen actievere rol en introduceren erfpachtstelsel om waardestijging af te romen en regie te voeren
Eerste ervaringen actief grondbeleid rondom stadsuitbreidingen (met name 1913-1925)
Gemeenten voeren grondexploitatie uit, oprichting gemeentelijke grondbedrijven;
Bouw sociale woningen met subsidie;
Gemeenten bepalen zelf grondprijzen (uitgifteprijs): vaak hoge grondprijzen en winst voor gemeenten (op kosten van rijkssubsidies eigenlijk).
Hoe was actief grondbeleid in NL?
Nieuwbouw: 70% sociale woningen, 30% vrije markt woningen
Begin 1990s: 40% totale woningvoorraad in NL waren sociale huurwoningen in handen van corporaties en gemeentelijke woningbedrijven
Subsidies Rijk:
- Aan gemeenten om risico’s grondexploitaties te dekken
- Aan woningcorporaties om tekorten bouw sociale woningen te dekken (variabele subsidies om tekort vastgoedexploitatie te dekken)
In ruil voor subsidies: centrale regulering gemeentelijke grondexploitaties (grex-kosten centraal gereguleerd, o.a. Bruine en Blauwe boekjes)
Doel: doelmatigheid subsidies waarborgen (geen profijt gemeenten subsidiëren)
vrije markt woningen (ipv sociale woningen) + marktconforme grondprijzen (hogere grondprijzen dankzij gemeentelijke autonomie) =
toename winst gemeentelijke grexs om afbouw rijkssubsidies te compenseren.
3e variabele: economische groei in jaren ‘90 en flexibilisering en toename hypothecaire financieringsmogelijkheden (incl hypotheekrenteaftrek) ->
toename vraag naar koopwoningen -> stijging woningprijzen
Meer winst in grondexploitatie ->
toename belangstelling marktpartijen (ontwikkelaars, bouwers, corporaties, beleggers) voor grondposities
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - ruimtelijk beleid
zorgt voor stijging grondprijzen en grondspeculatie
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - vrijwillige gemeentelijke grondwerving
twee petten probleem, financieel risico, gebrek aan transparantie
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - wet voorkeursrecht gemeenten
vergelijkingsmethode voor prijsbepaking: ‘wat de gek ervoor betaald’
zelfrealisatierecht
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - onteigeningswet
Lange procedure (advocaatkosten!!)
Hoge vergoeding (hoogste waarde, bij voorkeur
vergelijkingsmethode) leidt tot financiële risico’s
Als eigenaar zelf realiseert (alleen of in samenwerking met ontwikkelaar) mag gemeente grond niet onteigenen
(‘zelfrealisatierecht’).
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - baatbelasting
Laag kostenverhaal (alleen gebiedseigen, geen plankosten)
Kwetsbaar voor beroep: alle gebate percelen moeten worden belast, baat voor elke kavel moet worden onderbouwd. Als bijv riolering voor één perceel niet was doorberekend vond de rechter het onvolledig.
Weinig maatschappelijke en politieke draagvlak: iedereen betaalt, los van de vraag of je wel of niet werkelijk profiteert, en de heffing komt jaren nadat de baat plaatsvindt.
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - Tussenvormen grondbeleid: concessie, bouwclaim, joint-venture…
Heeft gemeente grondpositie voor nodig en die is lastig te verkrijgen
Alleen bouwclaim kan risico’s grondverwerving beperken
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - erfpacht
gemeente moet hiervoor eerst grond verwerven
erfpacht heeft politiek en maatschappelijk draagvlak al verloren
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - anterieure overeenkomst
Gemeente kan ontwikkelaar niet dwingen tot ondertekening AO
Planologische inpassing (bestemmingswijziging) mag niet voorwaardelijk worden gesteld
aan AO. AO is namelijk niet ‘ruimtelijk relevant’, dus als gemeente bestemmingswijziging voorwaardelijk stelt aan AO, dan maakt gemeente misbruik van haar bevoegdheid (detournement de pouvoir).
Daarom is de onderhandelingspositie gemeente zwak, risico dat ontwikkelaar beroep indient bij rechter. Want gemeente mag niet openlijk zijn over wijziging bestemmingsplan.
Betoog gemeente lastig op te bouwen (eigenlijk wil gemeente AO, maar dat mag ze niet openlijk zeggen
Huidige knelpunten instrumentarium gemeentelijk grondbeleid - Exploitatieplan & Posterieure overeenkomst
Terwijl in AO sprake kan zijn van voldoende winst om alle kosten van de ‘ruime’ grex te betalen, in EP ‘verdampt’ deze winst en moet gemeente een ‘kunstmatig’ tekort subsidiëren.
Door:
*Als gemeente een EP vaststelt, dan is inbrengwaarde grond gebaseerd op onteigeningsjurisprudentie (de hoogste waarde: huidige of ‘complexwaarde’ toekomstige bestemming);
* Inbrengwaarde grond o.b.v. complexwaarde toekomstige bestemming is vaak hoger dan waarde grond o.b.v. huidig gebruik, zeker als wat
‘de gek ervoor betaalt’ de referentietransactie is.
* Daarom is inbrengwaarde grond vaak hoog ->hierdoor zijn kosten vaak heel hoog -> hierdoor is er vaak een tekort -> tekort is voor rekening van gemeente!!
Nieuw onder Omgevingswet ten opzichte van exploitatieplan
Inbrengwaarde grond mag ook gebaseerd worden op WOZ-waarde, dus niet alleen op onteigeningsjurisprudentie
Potentieel kan dat leiden in herstructureringsgebieden tot lagere inbrengwaardes, en dus tot minder macroaftopping
Alleen bestaande panden hebben WOZ-waarde, niet landbouw- of natuurgrond, dus alleen toepasbaar in herstructurering, niet in stadsuitbreiding.
Nadelen Exploitatieplan/Posterieure Overeenkomst
Procedurele risico’s EP: vatbaar voor beroep
Risico kostenramingen: kostenoverschrijding voor rekening gemeente (kostenbesparingen wel teruggeven aan grondeigenaar);
Risico voorinvestering: gemeente eventueel verplicht tot voorinvesteringen
Risico vertraging: grondeigenaar pas verplicht om te betalen bij aanvraag omgevingsvergunning, en enige stok achter de deur is onteigening
PO kan kostenverhaal niet verruimen, en het is vrijwillig (gemeente kan geen PO afdwingen)
beide actief grondbeleid door gemeenten én uitvoering door marktpartijen lastig/risicovol geworden. Wat zijn de gevolgen?
Woningbouw vertraagt
Economische waardestijging lekt weg (hoge grondprijzen en hoge inbrengwaarde grond, hoge plankosten, hoge financieringskosten, hoge winstmarges?)
Er blijft weinig geld over voor ruimtelijke kwaliteit:
- opbrengsten worden gemaximaliseerd
- kosten worden geminimaliseerd
- ontwikkelaars dragen nauwelijks bij aan publieke doelen (infrastructuur, voorzieningen, sociale woningbouw…)
Goede economische tijden: half 1990s tot 2008
Projecten gaan door desondanks hoge kosten;
Wel moet men vaak opbrengsten maximaliseren en kosten minimaliseren
Gemeenten subsidiëren ruimtelijke kwaliteit met opbrengsten uit profijtelijke grondexploitaties (vaak uitbreidingslocaties, vaak met Rijkssubsidies)
In tijden van economische crisis: 2009 tot 2014
Risico’s actief grondbeleid duidelijker zichtbaar
Veel bouwplannen markttechnisch onhaalbaar (door slechte prijs/kwaliteit verhouding)
Projecten kunnen niet door, woningbouw vertraagt nog verder
Veel gemeenten lijden verlies in grexs
Gemeenten krijgen minder winst (of zelfs verlies uit grexs) om ruimtelijke kwaliteit te subsidiëren
Steeds minder ‘integrale gebiedsontwikkeling’
Steeds vaker ‘organische gebiedsontwikkeling’, d.w.z. kleinere bouwplannen, leunend op bestaande infra
Derde variabele: ’makkelijke’ uitbreidingslocaties zijn ‘op’, trend richting ‘duurdere’ stedelijke herontwikkeling
Gaat de Omgevingswet hier iets aan
veranderen? (publiek rechtelijk)
Niet echt, in feite brengt de Ow nauwelijks verandering in het kostenverhaal met zich mee, wel een paar nieuwheden die zich nog moeten bewijzen.
Publiekrechtelijk kostenverhaal:
– Omvang verhaalbare kosten nog steeds beperkt (’voorzieningen’, p/t/p)
– Mogelijkheid eenvoudigere versie Exploitatieplan
(‘Kostenverhaalregels zonder tijdvak’), maar achteraf moet gemeente toch net zoveel rekenwerk verrichten
– Wel mogelijkheid om inbrengwaarde te bepalen niet alleen obv onteigeningsjurisprudentie, maar ook obv WOZ-waarde (art. 8.17 Omgevingsbesluit) minder taxatiekosten en wellicht lagere inbrengwaarde grond (en dus kleiner ‘kunstmatig’ tekort)
Publiekrechtelijk kostenverhaal: nieuwe afdwingbare
financiële bijdrage:
– Theoretisch mogelijk om ’oude’ bijdrage r.o. (infra niet direct gerelateerd aan exploitatiegebied) af te dwingen … echter:
– Gemeente moet dan alle kosten verhalen via
Kostenverhaalregels, mag niet via AO
– Kan alleen in Omgevingsplan (Op), niet in
omgevingsvergunningen die afwijken van Op (BOPA’s)
– Onderscheid tussen wat via het ‘kostenverhaal’ en wat via deze nieuwe regeling mag worden verhaald mogelijke rechtszaken?
Gaat de Omgevingswet hier iets aan veranderen (privaatrechtelijk)
Privaatrechtelijk kostenverhaal: niks verandert in Ow, wel daarbuiten
– AO nog steeds vrijwillig
– Nog steeds onduidelijke wettelijke mogelijkheden privaatrechtelijk kostenverhaal nog steeds hoge ambtelijke/bestuurlijke kosten
– Lichtpunt: steeds meer vakliteratuur en onderzoek over wettelijke mogelijkheden
– Lichtpunt: ministerie komt met Handreiking kostenverhaal dat enige, timide duidelijkheid geeft….
– Lichtpunt: jurisprudentie in ontwikkeling die mogelijkheden versterkt om AO te eisen, mits gemeenten onderbouwen dat AO enige weg is om kosten te verhalen, dat zonder AO subsidie nodig is; gemeenten mogen dan aanvraag weigeren met argument dat het economisch niet uitvoerbaar is…
– Over deze jurisprudentie: binnenkort uitspraak ABRvS zaak Beemster (Purmerend
