C1 Flashcards
Soorten grondbeleid
Actief grondbeleid (gemeentelijke grondexploitatie)
Passief of faciliterend grondbeleid (grondexploitatie door andere partijen, zelfrealisatie)
Tussenvormen: publiek-private (gezamenlijke) grondexploitatie PPS
Grondexploitatie
proces van productie van bouw- en
woonrijpe grond
kent opbrengsten en kosten
Kosten zijn ‘gebiedseigen’ en ’gebiedsoverstijgend’
Gebiedseigen kosten
nodig alleen vanwege het
desbetreffende ‘exploitatiegebied’
– Ambtelijke kosten (plankosten)
– Planschade kosten
– Kosten ‘voorzieningen’: bouw en woonrijpmaken, wegen, groen,
maatschappelijke voorzieningen, e.d.
Gebiedsoverstijgende kosten
nodig vanwege het desbetreffende exploitatiegebied maar ook andere exploitatiegebieden profiteren ervan
Kosten ‘ruime’ grondexploitatie
(vakterm, niet wettelijk gedefinieerd), worden allerlei kosten meegenomen, zowel gebiedseigen als gebiedsoverstijgende infrastructuur, en zowel wegen, kabels en leidingen enz., alsook gebouwen
Kosten ‘enge’ grondexploitatie
‘kosten in verband met de exploitatie’
‘kosten van de grondexploitatie’
– de kosten die verzekerd moeten worden bij vaststelling BP…
– ….en doorberekend mogen worden aan grondeigenaren via een exploitatieplan
– beperkter dan kosten ‘ruime’ grondexploitatie (bijvoorbeeld minder gebiedsoverstijgende infra en geen gebouwen).
Ruimtelijk beleid
nota’s, visies, stedenbouwkundige visies,
e.d.
Het kan gebruiksmogelijkheden van grond en opstallen voorschrijven, maar niet juridisch bindend: burgers kunnen
daar geen rechten aan ontlenen
Niet voldoende dus om te mogen bouwen
Inhoud beleidsdocumenten is niet voorgeschreven in wet
Publiekrechtelijke grondbeleidsinstrumenten
Ruimtelijk beleid
Planologische inpassing
Voorkeursrecht
Onteigening
Baatbelasting
Sinds 2008: Exploitatieplan
Vanaf 1 juli 2023 Kostenverhaalregels
in Omgevingsplan of kostenverhaalvoorschriften in
Omgevigsvergunning
Planologische inpassing
Bestemmingsplan -> omgevingsvergunning
of
Omgevingsvergunning afwijkend van BP
- Nodig om te mogen bouwen.
- Hier worden de gebruiksmogelijkheden van grond en opstal juridisch bindend voorgeschreven, en eigenaren kunnen hier rechten aan ontlenen.
- Inhoud documenten is wettelijk voorgeschreven
Voorkeursrecht door college B&W
als grondeigenaar verkoopt heeft de gemeente eerste recht op koop
Grondprijs wordt bepaald in onderhandeling of, als onderhandelingen niet lukken, door onafhankelijke taxateur
(benoemd door de rechter)
Als eigenaar deze grondprijs niet accepteert, dan kan hij de grond niet verkopen aan een derde maar moet het aanbieden aan de gemeente
Als gemeente niet koopt, dan mag eigenaar wel verkopen
Vastleggen voorkeursrecht door college kan geheim
Voorkeursrecht max. 2 jaar geldig (kan verlengd worden)
Wanneer grondeigenaar zelf ontwikkelt (alleen of i.s.m. ontwikkelaar) dan is Wvg niet van toepassing ivm ‘zelfrealisatierecht’
Onteigening
Overheid kan eigendomsrecht gedwongen verkrijgen
Onteigeningsgrondslag nodig: bestemmingsplan, en gedetailleerd
Overheid moet schadeloosstelling betalen:
– Waarde onteigend eigendom
– Daling in waarde van overblijvend eigendom
– Inkomensschade beëindiging bedrijfsactiviteit
– Verhuis-/hervestigingskosten
- ‘Zelfrealisatierecht’: onteigening moet ‘noodzakelijk’ zijn, en als eigenaar wil, en in staat is om zelf te ontwikkelen is er dan volgens jurisprudentie geen noodzaak
Onteigening zelden toegepast
Twee taxatiemethodes
residuele methode
vergelijkingsmethode
residuele taxatiemethode
marktwaarde van te realiseren opstal minus alle kosten om deze opstal te realiseren (kosten grondexploitatie en vastgoedontwikkeling).
vergelijkings taxatiemethode
prijs in referentietransacties, dat zijn recente transacties in de omgeving en/of in vergelijkbare situaties (de prijs in die transacties wordt als referentie gebruikt).
Baatbelasting
Wanneer gemeente infrastructuur aanlegt, kan zij achteraf de kosten verhalen op eigenaren van gebate percelen
Alleen gebiedseigen infrastructuur, exclusief plankosten gemeente en planschade
Gebiedsoverstijgende infra of kosten maatschappelijke gebouwen mogen niet verhaald worden
Niet toepasbaar als kostenverhaal anderszins verzekerd is via Anterieure overeenkomst of Exploitatieplan/Kostenverhaalregels
Heffing binnen drie jaar na vaststelling Baatbelastingverordening
Alle gebate percelen dienen te worden belast, en gemeente moet telkens per perceel de baat aantonen
Heffing komt jaren nadat men baat ondervindt
exploitatiegebied
het gebied dat fysiek getransformeerd wordt. kan niet groter zijn dan het bestemmingsplan
inbrengwaarde
voor hoeveel de grond loopt
verhaalbare kosten
maximaal kosten ‘enge’ grondexploitatie, dus groot deel gebiedseigen kosten, beetje gebiedsoverstijgende infrastructuur
‘Macroaftopping’ = tot maximaal de opbrengsten
Tekort voor rekening gemeente
Verhaalbare kosten worden evenredig verdeeld tussen alle grondeigenaren; exploitatiebijdrage
Privaatrechtelijke grondbeleidsinstrumenten
Vrijwillige grondverwerving
Erfpacht
Contracten
- 100% privaatrechtelijke contracten
- Deels publiekrechtelijk contracten
AO
PO
100% privaatrechtelijke contracten
Gronduitgifte-/erfpachtovereenkomst
Bouwclaimovereenkomst
Concessieovereenkomst
Joint-venture overeenkomst
Deel publiekrechtelijke contracten
Anterieure overeenkomst
Posterieure overeenkomst
Erfpacht
Gemeente verkoopt gebruiksrecht (‘recht op erfpacht’ of ‘erfpachtrecht’), meestal van bouwrijpe kavels
Andere organisaties of particulieren kunnen ook erfpachtrecht van hun grond verkopen
Eigenaar behoudt ‘blote’ eigendom, degene die erfpachtrecht koopt (‘erfpachter’) mag grond gebruiken (bv erop bouwen)
Erfpacht is een zakelijk recht (verbonden aan de grond, niet aan erfpachter): het erfpachtrecht mag dus worden verhandeld
Banken accepteren (meestal, zeker in geval van gemeentelijke erfpacht) het erfpachtrecht als onderpand voor hypothecaire leningen.
Erfpacht - Canon
Erfpachter moet een canon betalen (meestal jaarlijks, maar kan ook voor meerdere jaren worden afgekocht)
Canon wordt na afloop erfpachtperiode (meestal 50 jaar) herzien
Bij bestemmingswijziging worden erfpachtvoorwaarden (waaronder canon) ook herzien
Middels deze canon kan de ‘blote’ eigenaar een eventuele toekomstige waardestijging vanwege bestemmingswijziging (deels) afromen
De gemeenschap (i.g.v. gemeentelijk erfpacht) profiteert hiermee van de waardestijging dat het gevolg is van publieke investeringen in infrastructuur en van algehele waardeontwikkeling
Anterieure overeenkomst
AO is privaatrechtelijke overeenkomst waarin kosten ‘enge’ grondexploitatie worden verzekerd
AO kan ook aanvullende afspraken bevatten, bv:
- over meer kosten (’ruime’ grex-kosten)
- over tijdvak, fasering, locatie-eisen voorzieningen, sociale/middensegment woningen en particulier opdrachtgeverschap
Dus: in AO kan alles wat in EP kan, en nog meer
AO resultaat van vrijwillige onderhandelingen gemeente-private grondexploitant
AO wordt ondertekend voorafgaand aan vaststelling BP
Bij geen overeenstemming, en als gemeente BP toch wil vast stellen, dan moet gemeente ook EP vaststellen
Anterieure overeenkomst (AO), soorten
Deze soorten overeenkomsten kunnen tegelijkertijd ook AO zijn, maar niet altijd:
- Gronduitgifte-/erfpachtovereenkomst
- Publiek-private overeenkomst: bouwclaim, joint-venture, concessiemodel
Posterieure overeenkomst (PO)
PO wordt ondertekend na vaststelling BP en Exploitatieplan/Kostenverhaalregels
PO beperkt tot aanvulling/uitwerking Exploitatieplan, niets daarbuiten, bijvoorbeeld:
Geen nieuwe kosten voor rekening eigenaren (dus kosten ‘ruime’ grex mogen niet worden verhaald)
Wel afspraken over tijdstip betaling bijdrage
Criteria keuze soorten grondbeleid
- Beschikking over de grond
- Is er economische waardestijging en wie wenst deze?
- Heeft gemeente wens naar regie in planuitvoering?
- Beschikbaarheid van deskundigheid
- Zijn risico’s acceptabel?
- Gewoontes: bijvoorbeeld gemeenten gewend om infrastructuur zelf te realiseren, en tot jaren 90 (en soms nog steeds, b.v. Amsterdam) ook gewend om actief grondbeleid te voeren.
Wanneer kiest gemeente voor actief grondbeleid?
- Gemeente heeft voldoende controle over eigendomssituatie (volle eigendom, ‘blote’ eigendom is niet voldoende)
- Er is economische waardestijging en gemeente wenst deze
- Gemeente wenst regie op planuitvoering
- Gemeente beschikt over voldoende deskundigheid
- Financiële risico voor gemeente acceptabel
- Gemeente is gewend (het ambtelijke apparaat/de politici) aan actief grondbeleid
In actief grondbeleid maakt de overheid gebruik van zowel publiekrechtelijke- als privaatrechtelijke instrumenten.
Wanneer kiest gemeente voor passief of faciliterend grondbeleid (grondexploitatie door andere partijen, geen overheid)
- Grond grotendeels of geheel in private handen (volle eigendom of erfpachtrecht)
- Er is economische waardestijging en marktpartijen wensen deze
- Gemeente hoeft niet per se regie voeren en laat het initiatief aan marktpartijen over
- Gemeente beschikt niet over deskundigheid voor actieve rol
- Financiële risico’s voor gemeente onacceptabel, maar wel acceptabel voor marktpartij
- Gemeente niet gewend aan actief grondbeleid
In passief/faciliterend grondbeleid maakt de overheid voornamelijk gebruik van publiekrechtelijke instrumenten (alleen AO/PO zijn (deels) privaatrechtelijk)
Wanneer kies gemeente voor tussenvormen grondbeleid (Publiek-private samenwerking – Joint venture/Bouwclaim/ Concessie)
- Ongeacht beschikking over grond, meestal gedeeld publiek-privaat
- Er is economische waardestijging en zowel gemeente als marktpartijen wensen die
- Gemeente wenst regie op planuitvoering, maar is ook bereid om intensief samen te werken met marktpartij
- Gemeente beschikt over deskundigheid
- Financiële risico’s voor beide kanten acceptabel (bv omdat dankzij samenwerking grondverwerving niet nodig is)
- Gemeente gewend aan actief grondbeleid, en ziet hier haalbaar alternatief
6 ontwikkelingsmodellen
A. 1. (grondeigenaar verkoopt) Eindgebruiker koopt grond en regelt alles voor gebruik.
2. (grondeigenaar verkoopt niet) Eerste grondeigenaar regelt alles voor eigen gebruik
B. +grondexlpoitant. Eindgebruiker koopt bouwrijpe grond en regelt rest voor eigen gebruik (die is dan dus vastgoedexploitant en doet gebouwexploitatie).
C. +ontwikkelaar koopt bouwrijpe grond en bouwt. Daarna koopt eindgebruiker en exploiteert gebouw.
D. +Belegger of verhuurder koopt van ontwikkelaar en exploiteert gebouw. Eindgebruiker huurt.
E. Grondexploitant is ook gebouwontwikkelaar. Eindgebruiker exploiteert gebouw eigen gebruik.
F. Grondexploitant is ook gebouwontwikkelaar, maar eerst een belegger/verhuurder die gebouw koopt en exploiteert. Eindgebruiker huurt.
Actief grondbeleid
(B, C en D in de tabel) Gemeentelijke grondexploitatie.
1: Planvorming en grondwerving; dmw gemeentelijk ruimtelijk beleid, minnelijke verwerving, voorkeursrecht, onteigening
2: Planologische inpassing; wijziging bestemming
3: Gemeentelijke grondexploitatie; vaststelling gemeentelijke grex (=begroting grondexploitatie).
4: Bouwrijp maken. Kavels zijn bouwrijp als:
-bouwtechnisch geschikt voor realiseren bestemming
-bouwkavels minstens aan een kant bereikbaar
-hoofdriolering een hoofdtracé’s kabels en leidingen aanwezig zijn
-bouwterrein is bereikbaar voor bouwverkeer
5: Woonrijp maken:
-als openbare ruimte is afgerond
6:Gronduitgifte aan corporaties/ontwikkelaars
-promotie en aquisitie
-verkoop/erfpacht (dmv gronduitgifte- erfpachtovereenkomst)
-uitgiftebeleid/algemene voorwaarden efpacht
-selectie gegadigden
-ontwikkeling vastgoed, door koper van de grond (omgevingsvergunning)
Passief grondbeleid
exploitatie door andere partijen (E en F in tabel)
(in capslock wat verschilt van actief grondbeleid)
1: Planvorming en grondwerving; dmw gemeentelijk ruimtelijk beleid OF MARKTPARTIJ, minnelijke verwerving, voorkeursrecht, onteigening
2:ONDERHANDELING GEMEENTE (dmw anterieure overeenkomst)
3: grondexploitatie PRIVATE PARTIJ
4: Planologische inpassing; wijziging bestemming, EXPLOITATIEPLAN ALS GEEN AO GETEKEND
5: Bouwrijp maken. Kavels zijn bouwrijp als:
-bouwtechnisch geschikt voor realiseren bestemming
-bouwkavels minstens aan een kant bereikbaar
-hoofdriolering een hoofdtracé’s kabels en leidingen aanwezig zijn
-bouwterrein is bereikbaar voor bouwverkeer
6: VERKOOP BOUWRIJPE KAVELS (als grondexploitant niet zelf gaat bouwen) dmv: CONTRACT GRONDVERKOOP, PRIVAAT ERFPACHTCONTRACT
7: optioneel: POSTERIEURE OVEREENKOMST IGV EXPLOITATIEPLAN
8: VASTGOEDONTWIKKELING DOOR GRONDEXPLOITANT (OMGEVINGSVERGUNNING EN BETALING BIJDRAGE EXPLOITATIEPLAN, BIJ AO BETALING)
Tussenvorm
Join-venture (BtmF in tabel)
1:planvorming (is hetzelfde)
2: Dan onderhandelingen tussen gemeente-marktpartij (pps-jointventure dmv PPS-overeenkomst, tevens AO, dat resulteert in gemeenschappelijke ontwikkelingsmaatschappij die grondexploitatie doet)
3: PPS-bouwclaim: onderhandelingen tussen gemeente/marktpartij (dmv concessieovereenkomst, tevens AO/grondverkoopovereenkomst, dat resulteert in verkoop gemeentelijke ruwe grond aan ontwikkelaar die zelf de grondexploitatie voert)
4: planologische inpassing (Zelfde)
5: Bouw- en woonrijp maken (zelfde)
6: PPS-joint venture: evt verkoop bouwrijpe kavels igv gemeentschappelijke maatschappij die neit zelf gaat bouwen (dmv gronduitgifteovereenkomst die niet per se gebaseerd hoeft te zijn op de algemene voorwaarden en het beleid van de gemeente)
7: Bouwclaim: verkoop bouwrijpe kavels aan oorspronkelijke grondeigenaren (dmv gronduitgifteovereenkomst)
8: Conclusie: de vastgoedontwikkeling kan tenslotte door de gemeenschappelijke maatschappij worden gedaan (joint-venture) of door de oorspronkelijke grondeigenaar (bouwclaim) of door de koper van de grond (concessie, dmv omgevingsvergunning!)
