A2 + A3 Flashcards
Stalled sites
hard plan dat onbebouwd blijft
Ontwikkeling huizenprijzen 2000-2020
Steeds meer particuliere beleggers
- prijzen stijgen want tijdelijke huur en weinig aanbod
bevolkingsgroei en afname huishoudengrootte
moeilijk doorstromen -> scheef wonen
weinig middenklasse
Discussies over grondmarkt en grondgebied: aan wie komt waardestijging van de grond toe?
Functieverandering leidt tot verandering waarde -> terug naar de overheid?
- actief grondbeleid is risico, moet je veel voor investeren en vraag is of je het goed kan verkopen
- mogelijkheden voor baatafroming beperkt zonder actief grondbeleid
Discussies over grondmarkt en grondgebied: aanbodelasticiteit in woningaanbod laag
duurt lang om woningen te bouwen. Ruimtelijke ordening is restrictief -> weinig locaties waar woningen gebouwd mogen worden -> grondeigenaren hebben machtspositie
Discussies over grondmarkt en grondgebied: effect van regulatory tax op woningprijzen
= marktprijs van een woningunit minus de marginale kosten van de unit
De kosten voor één extra unit zijn hoog door alle regels waar woningen aan moeten voldoen
Discussies over grondmarkt en grondgebied: te weinig bouwgrond? of onbenutte plancapaciteit?
Vaak zijn plannen al wel goedgekeurd maar worden ze niet gerealiseerd
Discussies over grondmarkt en grondgebied: grondeigendom goed beschermd
verwervingsprijzen van grond zijn hoog
Woningbouw en marktmacht projectontwikkelaars
In veel gemeenten woningbouw geconcentreerd op beperkt aantal locaties
Woningbouwmarkt gedomineerd door klein aantal marktpartijen
Verwerving (toekomstige) bouwgrond risicovol, maar biedt economisch voordeel (zelfrealisatierecht)
Marktmacht biedt bijv. kansen om woningbouwproductie uit te stellen
Streven projectontwikkelaars bewust naar (regionale) marktmacht?
Nota bene: nieuwbouwwoningen concurreren met woningen in de voorraad
Locationeel monopolie
Zelfrealisatierecht geeft locationeel marktmacht -> In landelijke politiek lijkt eigendomsrecht nog steeds
onaantastbaar
Hierbij ontbreekt de marktselectie. Dit heeft een effect op de prijs, kwaliteit en het programma .
60% woningbouw private grond: überhaupt geen marktselectie
40% publieke grond: veelal één-op-één gunning projecten
Welke mogelijkheden (opties) zijn er nog waarom ontwikkelaars vanuit bedrijfeconomisch perspectief niet zouden gaan bouwen? (rationeel handelen door uit te stellen)
Exit option, timing option, scaling option, switch/flexibility option en compound/complex option
exit option
grond weer verkopen, ontwikkeling staken
timing option
investering later of eerder laten plaatsvinden
scaling option
schaal vergroten of verkleinen, programma verdunnen of verdichten
switch/flexibility option
het programma inhoudelijk en kwalitatief op de vraag afstemmen
compound/complex option
opties die bestaan uit meerdere opties
kenmerken vestgoed als product
LFPLH
Lange levensduur
Fysiek ondeelbaar
Plaatsgebonden
Lange productie- en ontwikkeltijd
Heterogeen: elk gebouw is uniek
Kenmerken vastgoedmarkt
Hoge waarde per transactie
Deelmarkten
Weinig verhandeld
Transacties zijn kostbaar
Voorraadmarkt
Relatie grond- en gebouwenmarkt
Varkenscyclus
Invloed overheidsbeleid
Verkenscyclus
Markt met veel vraag en weinig aanbod -> ondernemers betreden de markt -> markt daalt tot onder de kostprijs -> ondernemingen gaan failliet -> door verminderd aanbod neemt de vraag relatief toe -> ondernemers betreden opnieuw de markt -> etc.
Mededingingsproblematiek (concurrentie problematiek)
concurrentie op woningbouwmarkt belemmerd
sprake van marktconcentratie
scheve en onvolledige informatie (een-op-een gunning)
Onrendabele top
verschil tussen investering en de bedrijfswaarde
(= toekomstige opbrengst minus de lasten)
bijvoorbeeld sociale huur
externe effecten - AGC
Aanbodrestricties van invloed op woningprijzen
Grondposities kunnen van invloed zijn op type en kwaliteit woningen die gebouwd worden
Conflicterende ruimteclaims: speculatieve grondverwerving woningbouw belemmert aanbod aan grond voor andere functies
Interventies in grond- en woningbouwmarkt voor het bevorderen van marktwerking
Meer grond voor woningbouw
Stimuleren actief gemeentelijk grondbeleid en toepassing marktselectie
Invoeren grondbelasting
Inperken zelfrealisatierecht ontwikkelende grondeigenaren (bouwplicht)
Interventies in grond- en woningbouwmarkt? herverdeling grondwaardesurplus
Waardegrondslag onteigening aanpassen
Stimuleren actief gemeentelijk grondbeleid
Invoeren planbatenheffing
Voordelen en nadelen belasting op grond
Voordelen
- Grondwaarde meest efficiënte belastinggrondslag (geen
verstoringen in aanbod)
- Ontmoedigt grondspeculatie
- Zet aan tot bouwen en efficiënt benutten grond
Nadelen
- Effect grondbelasting zou moeten neerslaan in woningprijzen, maar is dat zo (vgl. erfpacht
Amsterdam)
Planbatenheffing
Afromen waardestijging door bestemmingswijziging
Planbatenheffing kan in plaats van kostenverhaal
Actief grondbeleid overbodig
‘Normaliseert’ verhoudingen op grondmarkt
Gevolg subsidies voor nieuwbouw
Geld komt bij grondeigenaren, komt niet ten goede aan woningmarkt, want de meerwaarde van de grond die gesubsidieerd wordt gaat naar de grondeigenaar.
Oneerlijk: want als projectontwikkelaars wel veel winst maken geven ze ook niks terug. Is het dan niet het risico van het vak?
Waarom wordt in zo’n vroeg stadium grond geworven?
speculaties over grondwaardestijging
recht op zelfrealisatie (Als je kan bouwen, mag je niet onteigend worden)
Verwachting voor bouw is er, maar nog niet opgenomen in bestemmingsplan
Drie vormen van marktmacht
Nieuwbouwwoningen, maar een paar bijbouwen per jaar, dan heeft de verkoper marktmacht
Groot eigendom in grond, waardoor jij de enige bent die kan bouwen.
Eigenaar van een stuk grond. Door zelfrealisatierecht mag jij daar als enige bouwen
3 oorzaken woningtekort
omvang huishoudens slinkt, aantal mensen per woning laag
lage spaarrente en lage hypotheekrente, daardoor goedkoop geld kunnen lenen plús hypotheekrente aftrek bestaat nog in NL.
tekort aan doorschuifwoningen
Verklaringen stalled sites
Gebaat bij regelmatige spreiding bouwvolume (afhankelijkheid aannemers; bouwkosten)
Verwachting dat verkoopprijzen woningen verder zullen stijgen
Regionale schaarste creëren c.q. in stand houden, om daarmee prijzen te beïnvloeden
Ook nog een theoretisch argument, waarom uitstellen? Gebaseerd op de real options theory. Zijn verschillende studies geweest die de theory hebben toegepast op gebiedsontwikkeling. Theory gaat ervan uit als je een investeerder bent, investeert in een project met een vrij lange doorloop tijd. Dan heb je meestal meerdere opties hoe je met investeringen door kan gaan.
3 fases vertraging stalled sites in het bouwproces
Er is een visie, maar aanpassen bestemmingsplan duurt lang
Bestemmingsplan is goed gekeurd, maar er wordt geen bestemmingsplan aangevraagd. Is onverklaarbaar, want bestemmingsplan wordt eigenlijk altijd als laatst aangepast na onderhandelingen.
Bouwvergunning wordt aangevraagd, maar er wordt nog niet gebouwd.
Sturen op plancapaciteit
Rijk stuurt op 130% plancapaciteit. Om te voorkomen dat regulatory tax (leidt tot stijging woonprijzen), vertraging in de bouw oploopt.
Bezwaar:
Heeft effect op RO, met heel veel plannen kan ruimte niet worden gebruikt voor andere doelen
Deel van de plannen blijft ligger. Eerder sturen op doorvoeren van bestaande plannen.
Meer actief grondbeleid gemeenten
(en bezwaar ertegen)
Dan zijn gemeenten eigenaar, waardoor ontwikkelaars geen marktmacht meer hebben.
Bezwaar:
Ontwikkelaars hebben nu al de krenten uit de pap (uitleglocaties), waardoor alleen moeilijke binnenstedelijke gebieden nog over zijn.
Hoge risico’s voor gemeenten
