A2 + A3

Question 1

Stalled sites

Answer 1

hard plan dat onbebouwd blijft

Question 2

Ontwikkeling huizenprijzen 2000-2020

Answer 2

Steeds meer particuliere beleggers
- prijzen stijgen want tijdelijke huur en weinig aanbod

bevolkingsgroei en afname huishoudengrootte

moeilijk doorstromen -> scheef wonen

weinig middenklasse

Question 3

Discussies over grondmarkt en grondgebied: aan wie komt waardestijging van de grond toe?

Answer 3

Functieverandering leidt tot verandering waarde -> terug naar de overheid?
- actief grondbeleid is risico, moet je veel voor investeren en vraag is of je het goed kan verkopen
- mogelijkheden voor baatafroming beperkt zonder actief grondbeleid

Question 4

Discussies over grondmarkt en grondgebied: aanbodelasticiteit in woningaanbod laag

Answer 4

duurt lang om woningen te bouwen. Ruimtelijke ordening is restrictief -> weinig locaties waar woningen gebouwd mogen worden -> grondeigenaren hebben machtspositie

Question 5

Discussies over grondmarkt en grondgebied: effect van regulatory tax op woningprijzen

Answer 5

= marktprijs van een woningunit minus de marginale kosten van de unit

De kosten voor één extra unit zijn hoog door alle regels waar woningen aan moeten voldoen

Question 6

Discussies over grondmarkt en grondgebied: te weinig bouwgrond? of onbenutte plancapaciteit?

Answer 6

Vaak zijn plannen al wel goedgekeurd maar worden ze niet gerealiseerd

Question 7

Discussies over grondmarkt en grondgebied: grondeigendom goed beschermd

Answer 7

verwervingsprijzen van grond zijn hoog

Question 8

Woningbouw en marktmacht projectontwikkelaars

Answer 8

In veel gemeenten woningbouw geconcentreerd op beperkt aantal locaties

Woningbouwmarkt gedomineerd door klein aantal marktpartijen

Verwerving (toekomstige) bouwgrond risicovol, maar biedt economisch voordeel (zelfrealisatierecht)

Marktmacht biedt bijv. kansen om woningbouwproductie uit te stellen

Streven projectontwikkelaars bewust naar (regionale) marktmacht?

Nota bene: nieuwbouwwoningen concurreren met woningen in de voorraad

Question 9

Locationeel monopolie

Answer 9

Zelfrealisatierecht geeft locationeel marktmacht -> In landelijke politiek lijkt eigendomsrecht nog steeds
onaantastbaar

Hierbij ontbreekt de marktselectie. Dit heeft een effect op de prijs, kwaliteit en het programma .

60% woningbouw private grond: überhaupt geen marktselectie

40% publieke grond: veelal één-op-één gunning projecten

Question 10

Welke mogelijkheden (opties) zijn er nog waarom ontwikkelaars vanuit bedrijfeconomisch perspectief niet zouden gaan bouwen? (rationeel handelen door uit te stellen)

Answer 10

Exit option, timing option, scaling option, switch/flexibility option en compound/complex option

Question 11

exit option

Answer 11

grond weer verkopen, ontwikkeling staken

Question 12

timing option

Answer 12

investering later of eerder laten plaatsvinden

Question 13

scaling option

Answer 13

schaal vergroten of verkleinen, programma verdunnen of verdichten

Question 14

switch/flexibility option

Answer 14

het programma inhoudelijk en kwalitatief op de vraag afstemmen

Question 15

compound/complex option

Answer 15

opties die bestaan uit meerdere opties

Question 16

kenmerken vestgoed als product

LFPLH

Answer 16

Lange levensduur

Fysiek ondeelbaar

Plaatsgebonden

Lange productie- en ontwikkeltijd

Heterogeen: elk gebouw is uniek

Question 17

Kenmerken vastgoedmarkt

Answer 17

Hoge waarde per transactie

Deelmarkten

Weinig verhandeld

Transacties zijn kostbaar

Voorraadmarkt

Relatie grond- en gebouwenmarkt

Varkenscyclus

Invloed overheidsbeleid

Question 18

Verkenscyclus

Answer 18

Markt met veel vraag en weinig aanbod -> ondernemers betreden de markt -> markt daalt tot onder de kostprijs -> ondernemingen gaan failliet -> door verminderd aanbod neemt de vraag relatief toe -> ondernemers betreden opnieuw de markt -> etc.

Question 19

Mededingingsproblematiek (concurrentie problematiek)

Answer 19

concurrentie op woningbouwmarkt belemmerd

sprake van marktconcentratie

scheve en onvolledige informatie (een-op-een gunning)

Question 20

Onrendabele top

Answer 20

verschil tussen investering en de bedrijfswaarde
(= toekomstige opbrengst minus de lasten)
bijvoorbeeld sociale huur

Question 21

externe effecten - AGC

Answer 21

Aanbodrestricties van invloed op woningprijzen

Grondposities kunnen van invloed zijn op type en kwaliteit woningen die gebouwd worden

Conflicterende ruimteclaims: speculatieve grondverwerving woningbouw belemmert aanbod aan grond voor andere functies

Question 22

Interventies in grond- en woningbouwmarkt voor het bevorderen van marktwerking

Answer 22

Meer grond voor woningbouw

Stimuleren actief gemeentelijk grondbeleid en toepassing marktselectie

Invoeren grondbelasting

Inperken zelfrealisatierecht ontwikkelende grondeigenaren (bouwplicht)

Question 23

Interventies in grond- en woningbouwmarkt? herverdeling grondwaardesurplus

Answer 23

Waardegrondslag onteigening aanpassen

Stimuleren actief gemeentelijk grondbeleid

Invoeren planbatenheffing

Question 24

Voordelen en nadelen belasting op grond

Answer 24

Voordelen
- Grondwaarde meest efficiënte belastinggrondslag (geen
verstoringen in aanbod)
- Ontmoedigt grondspeculatie
- Zet aan tot bouwen en efficiënt benutten grond

Nadelen
- Effect grondbelasting zou moeten neerslaan in woningprijzen, maar is dat zo (vgl. erfpacht
Amsterdam)

Question 25

Planbatenheffing

Answer 25

Afromen waardestijging door bestemmingswijziging

Planbatenheffing kan in plaats van kostenverhaal

Actief grondbeleid overbodig

‘Normaliseert’ verhoudingen op grondmarkt

Question 26

Gevolg subsidies voor nieuwbouw

Answer 26

Geld komt bij grondeigenaren, komt niet ten goede aan woningmarkt, want de meerwaarde van de grond die gesubsidieerd wordt gaat naar de grondeigenaar.

Oneerlijk: want als projectontwikkelaars wel veel winst maken geven ze ook niks terug. Is het dan niet het risico van het vak?

Question 27

Waarom wordt in zo’n vroeg stadium grond geworven?

Answer 27

speculaties over grondwaardestijging

recht op zelfrealisatie (Als je kan bouwen, mag je niet onteigend worden)

Verwachting voor bouw is er, maar nog niet opgenomen in bestemmingsplan

Question 28

Drie vormen van marktmacht

Answer 28

Nieuwbouwwoningen, maar een paar bijbouwen per jaar, dan heeft de verkoper marktmacht

Groot eigendom in grond, waardoor jij de enige bent die kan bouwen.

Eigenaar van een stuk grond. Door zelfrealisatierecht mag jij daar als enige bouwen

Question 29

3 oorzaken woningtekort

Answer 29

omvang huishoudens slinkt, aantal mensen per woning laag

lage spaarrente en lage hypotheekrente, daardoor goedkoop geld kunnen lenen plús hypotheekrente aftrek bestaat nog in NL.

tekort aan doorschuifwoningen

Question 30

Verklaringen stalled sites

Answer 30

Gebaat bij regelmatige spreiding bouwvolume (afhankelijkheid aannemers; bouwkosten)

Verwachting dat verkoopprijzen woningen verder zullen stijgen

Regionale schaarste creëren c.q. in stand houden, om daarmee prijzen te beïnvloeden

Ook nog een theoretisch argument, waarom uitstellen? Gebaseerd op de real options theory. Zijn verschillende studies geweest die de theory hebben toegepast op gebiedsontwikkeling. Theory gaat ervan uit als je een investeerder bent, investeert in een project met een vrij lange doorloop tijd. Dan heb je meestal meerdere opties hoe je met investeringen door kan gaan.

Question 31

3 fases vertraging stalled sites in het bouwproces

Answer 31

Er is een visie, maar aanpassen bestemmingsplan duurt lang

Bestemmingsplan is goed gekeurd, maar er wordt geen bestemmingsplan aangevraagd. Is onverklaarbaar, want bestemmingsplan wordt eigenlijk altijd als laatst aangepast na onderhandelingen.

Bouwvergunning wordt aangevraagd, maar er wordt nog niet gebouwd.

Question 32

Sturen op plancapaciteit

Answer 32

Rijk stuurt op 130% plancapaciteit. Om te voorkomen dat regulatory tax (leidt tot stijging woonprijzen), vertraging in de bouw oploopt.

Bezwaar:

Heeft effect op RO, met heel veel plannen kan ruimte niet worden gebruikt voor andere doelen

Deel van de plannen blijft ligger. Eerder sturen op doorvoeren van bestaande plannen.

Question 33

Meer actief grondbeleid gemeenten

(en bezwaar ertegen)

Answer 33

Dan zijn gemeenten eigenaar, waardoor ontwikkelaars geen marktmacht meer hebben.

Bezwaar:

Ontwikkelaars hebben nu al de krenten uit de pap (uitleglocaties), waardoor alleen moeilijke binnenstedelijke gebieden nog over zijn.

Hoge risico’s voor gemeenten