Compra e venda de imóvel Flashcards
Resolução de contrato de promessa de compra e veda e restituição dos valores pagos (é súmula).
Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusivado promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sidoo comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ, 2015)
Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel adquirido “na planta”. Abusividade.
No tocante à cláusula de tolerância para entrega de imóvel “na planta”, é “firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional” (STJ, 2019). Da mesma forma, como pretende disciplinar contratos futuros, o acolhimento do pleito formulado na inicial igualmente violaria o art. 43-A, caput, da Lei n. 4.591/1964 - incluído pela Lei n. 13.786/2018 -, o qual estabelece que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como sendo a prevista para a conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado - o que é incontroverso em relação aos contratos de adesão da ré -, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de nenhuma penalidade pelo incorporador. (STJ, 2020)
Danos morais pelo atraso na entrega do imóvel adquirido.
Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação. (STJ, 2017) - O atraso da entrega do imóvel nesse caso foi de 11 meses.
O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento por sua gravidade. (STJ, 2020).
RESUMO: Via de regra, o mero inadimplemento contratual não ocasiona danos morais, pois não ocorre a violação de direitos da personalidade na espécie. Desse modo, para que sejam reconhecidos danos morais por atraso na entrega do imóvel deve ser um atraso EXPRESSIVO e IRRAZOÁVEL, para além de cláusula de tolerância legalmente prevista no contrato.
Lucros cessantes / pagamento de aluguéis. Tese de que o prejuízo pelo atraso da entrega do imóvel pode ser presumido.
A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (STJ, 2019 e 2020)
Na hipótese, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não é de sua responsabilidade.
Possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor.
O STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel. Precedentes. (STJ, 2018).
Possibilidade de cumulação de arras com cláusula penal compensatória/prevalência.
Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como “taxa mínima” de indenização pela inexecução do contrato (STJ, 2017)
RESUMO: Ambas têm natureza indenizatória, portanto não podem ser cumuladas, sob pena de bis in idem.
Marcos iniciais da correção monetária e dos juros moratórios em caso de resolução do compromisso de compra e venda do imóvel por iniciativa dos COMPRADORES antes e depois da Lei 13.786/2018.
A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a CORREÇÃO MONETÁRIA das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso”.
A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os JUROS DE MORA incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (STJ, 2020).
EXPLICAÇÕES: Antes da Lei n. 13.786/2018, não havia disciplina acerca do montante máximo que a construtora poderia reter, dos pagamentos feito pelo promitente comprador, em caso de rescisão por iniciativa deste. Assim, havia o contrato, que previa uma determinada taxa de retenção e, até que a sentença a declarasse abusiva, a construtora não poderia ser considerada em mora. Por isso, somente com o trânsito em julgado haveria mora e, assim, a incidência de juros.
A citada Lei n. 13.786/2018, contudo, passou a disciplinar um tema, estabelecendo um limite legal para tal retenção: 25% (em verdade, o mesmo que já havia sido fixado pela jurisprudência do STJ). A partir dela, se a construtora retém mais do que isso, atrai uma responsabilidade contratual ilíquida, e os juros incidem a partir da citação válida (arts. 405, CC), de acordo com o Dizer o Direito. Pessoalmente, vejo como uma responsabilidade aquiliana, pois o dever de indenizar devolve da violação à lei, e não ao contrato. Os juros incidiriam, assim, a partir do evento danoso. Mas devo estar perdendo algum elo da cadeia de raciocínio.
Percentual de retenção pela extinção contratual por culpa do consumidor antes da Lei n. 13.786/2018.
Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. (STJ, 2020).
Marco inicial dos juros moratórios em caso de resolução do compromisso de compra e venda do imóvel por responsabilidade dos VENDEDORES
Tratando-se de responsabilidade contratual, e sendo a promitente vendedora a única responsável pelo descumprimento da avença, o termo inicial para a incidência dos juros moratórios é a data da citação. (STJ, 2018)
Saneamento de vício redibitório e abatimento do preço
O saneamento de vício redibitório limitador do uso, gozo e fruição da área de terraço na cobertura de imóvel objeto de negócio jurídico de compra e venda que garante o seu uso de acordo com a destinação e impede a diminuição do valor, afasta o pleito de abatimento do preço. (STJ, 2017)
Cláusula em compromisso de compra e venda que dispõe ser de responsabilidade do promitente-adquirente o pagamento do laudêmio devido. Validade. Oponibilidade da cláusula.
É válida cláusula inserta em contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado em terreno de marinha que estipule ser da responsabilidade do promitente-adquirente o pagamento do laudêmio devido à União, embora a referida cláusula não seja oponível ao ente público. (STJ, 2016).
Responsabilidade pelas cotas condominiais em caso de atraso na entrega do imóvel.
O STJ entende que, “com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, _promessa de compra e venda não levada a registro_, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação” (STJ, 2020)
Assim, se não houve imissão na posse do imóvel por parte do promissário-comprador a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais será do promitente-vendedor. Outra coisa: o valor deve ser devolvido na forma simples e não em dobro, conforme o espelho de correção da sentença cível do TJDFT 2014.
Cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Validade.
A Segunda Seção desta Corte Superior, em sede de julgamento de recurso especial representativo de controvérsia, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula contratual “que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, 2020)
Em tempo: comissão de corretagem é o valor cobrado nos casos em que há uma intermediação do corretor entre o vendedor e terceira pessoa, a fim de concretizar um negócio.
Cobrança da taxa SATI - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária – pelo promitente vendedor. Validade. Legitimidade passiva e prazo prescricional.
A cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária é abusiva. (STJ, 2020)
Legitimidade passiva‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (STJ, 2016)
A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da “incidência da prescrição TRIENAL sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)” (STJ, 2020)
Taxa SATI - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária - SATI é uma taxa cobrada no ato da assinatura do contrato com a construtora na compra de um imóvel ainda na planta, sendo geralmente cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem. Essa Assessoria, é contrata pela Construtora para cuidar da documentação do comprador e de todo o processo para efetivação do financiamento bancário, bem como os corretores de vendas
Cobrança de “juros no pé”. Validade. (juros no pé são aqueles incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária).
A Segunda Seção, no julgamento do EREsp 670.117/PB, decidiu que não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária (juros no pé). (STJ, 2016)
Prazo prescricional (e termo inicial) para a ação de restituição de valores que não foram pagos após a rescisão do contrato de compra e venda.
A pretensão ao recebimento de valores pagos, que não foram restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo de 3 (três) anos, constante do art. 206, § 3º, IV e V, do mesmo diploma. (STJ, 2020)
A Corte de origem reconheceu que o termo inicial para a contagem do prazo prescricional teria iniciado com o término da relação jurídica que ensejou a retenção dos valores já pagos pelo adquirente do imóvel, ou seja, quando da realização do primeiro distrato. Tal entendimento se harmoniza à orientação firmada nesta Corte, de que o prazo prescricional está submetido ao princípio da actio nata, segundo o qual a prescrição se inicia quando possível ao titular do direito reclamar contra a situação antijurídica. (STJ, 2017)
É comum que, em discursivas sobre ação indenizatória por atraso na entrega do imóvel, o réu apresente preliminar alegando a competência absoluta do juízo do local do imóvel. Essa preliminar deve ser rejeitada. Quais são os principais argumentos para tal rejeição?
1) a demanda tem natureza pessoal; e 2) o consumidor pode demandar em seu domicílio (art. 6º, VII, c/c art. 101, I, ambos do CDC).
Área de garagem computada no tamanho do imóvel. Validade da prática.
Embora seja possível, em tese, que se veicule anúncio publicitário informando como área total do imóvel à venda a soma das áreas do apartamento e da(s) vaga(s) de garagem, é absolutamente imprescindível que, nesse caso, a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada. Aplicação pura e simples do princípio da transparência, previsto no CDC. (STJ, 2014)
Comprador que teve a posse do imóvel por um tempo, mas houve a rescisão da promessa de compra e venda. Há a necessidade de pagamento de aluguéis pelo período, caso a rescisão tenha sido causada pelo vendedor?
É devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, independentemente de ter sido o vendedor quem deu causa ao desfazimento do negócio. (STJ, 2018)
Defesa de consumidores que celebram contrato de compra e venda de imóvel com cláusulas abusivas. Legitimidade ativa do MP.
O Ministério Público possui legitimidade ativa para postular em juízo a defesa de direitos transindividuais de consumidores que celebram contratos de compra e venda de imóveis com cláusulas pretensamente abusivas. (STJ, 2018)
Pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem. Termo inicial da prescrição.
Data do efetivo pagamento
(desembolso total)
Inicialmente cumpre salientar que, nos termos do art. 189 do CC/2002, a pretensão nasce com a violação do direito, consagrando o princípio da actio nata. O direito subjetivo da reparação nasce com a lesão. Assim sendo, não há sustentação na alegação de que o termo inicial da prescrição seria a data da celebração do contrato pelo simples fato de que nele teria constado o valor total que seria pago a título de comissão de corretagem. A lesão ao direito subjetivo só se deu com o pagamento integral, com o desembolso total da prestação. Dessa forma, na demanda em que se pretende a restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data da contraprestação total (global), já que não se pode pleitear a devolução daquilo que ainda não foi pago no seu todo. Ademais, a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.361.730/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, de relatoria do Ministro Raul Araújo, apreciando questão semelhante, firmou entendimento no sentido de que o termo inicial da prescrição da pretensão de repetição de indébito de contrato de cédula de crédito rural é a data do efetivo pagamento. (STJ, 2018).
Ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Prazo prescricional aplicável. Aplicabilidade do CDC.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias) […] § 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. § 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
Cinge-se a controvérsia a definir o prazo prescricional aplicável para a ação ajuizada com base no art. 35 da Lei n. 4.591/1964, que estabelece um período máximo para o incorporador promover o devido arquivamento do memorial de incorporação no Registro de Imóveis, nos termos exigidos pelo art. 32 do mesmo diploma, sob pena de pagar multa ao adquirente no percentual de 50% do valor da unidade imobiliária negociada. A ausência de previsão legal específica na Lei n. 4.596/1964 acarreta a necessidade de interpretar suas disposições em conjunto com outro diploma normativo, sendo frequente a sua associação com o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que ambos os diplomas partilham o propósito de equilibrar a disparidade contratual própria da relação entre adquirente/consumidor e alienante/incorporador.
No entanto, apesar do conteúdo protetivo comum, o fato de se tratar de relação de consumo não atrai, por si só, a incidência do prazo prescricional quinquenal do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o entendimento desta Corte Superior é de que o art. 27 do CDC não se aplica a qualquer caso de inadimplemento contratual, restringindo-se às ações que busquem a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não é a hipótese dos autos. Nesse contexto, a falta do registro imobiliário da incorporação não configura um defeito no serviço, mas, sim, o descumprimento de dever oriundo tanto do contrato como da própria Lei de Incorporações Imobiliárias, a sujeitar o incorporador à multa prevista na legislação de regência, sem prejuízo de outras sanções eventualmente cabíveis. Assim, diante da falta de previsão legal específica na Lei de Incorporações Imobiliárias e a inaplicabilidade do prazo previsto no Código de Defesa do Consumidor, a ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 se submete ao prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos. (STJ, 2018)
Cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida. Validade.
Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida tal cláusula, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. O motivo, em essência, é que não há diferença ontológica significativa entre os contratos de promessa de compra e venda do programa, nas demais faixas, e aqueles celebrados ordinariamente, fora do programa Minha Casa, Minha Vida. (STJ, 2018)
Prévio contrato de compra e venda sem registro. Óbice para que arrematante fique com o imóvel
Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. (STJ, 2018)
