Compra e venda de imóvel

Question 1

Resolução de contrato de promessa de compra e veda e restituição dos valores pagos (é súmula).

Answer 1

Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusivado promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sidoo comprador quem deu causa ao desfazimento. (STJ, 2015)

Question 2

Validade da cláusula de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel adquirido “na planta”. Abusividade.

Answer 2

No tocante à cláusula de tolerância para entrega de imóvel “na planta”, é “firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, apesar de não considerar abusiva a cláusula de tolerância, deve-se respeitar o prazo máximo de 180 dias para fins de atraso da entrega da unidade habitacional” (STJ, 2019). Da mesma forma, como pretende disciplinar contratos futuros, o acolhimento do pleito formulado na inicial igualmente violaria o art. 43-A, caput, da Lei n. 4.591/1964 - incluído pela Lei n. 13.786/2018 -, o qual estabelece que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como sendo a prevista para a conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado - o que é incontroverso em relação aos contratos de adesão da ré -, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de nenhuma penalidade pelo incorporador. (STJ, 2020)

Question 3

Danos morais pelo atraso na entrega do imóvel adquirido.

Answer 3

Conforme a jurisprudência pacífica do STJ, o atraso expressivo na entrega de empreendimento imobiliário pode configurar dano ao patrimônio moral do contratante, circunstância que enseja a reparação. (STJ, 2017) - O atraso da entrega do imóvel nesse caso foi de 11 meses.

O mero atraso na entrega do imóvel é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento por sua gravidade. (STJ, 2020).

RESUMO: Via de regra, o mero inadimplemento contratual não ocasiona danos morais, pois não ocorre a violação de direitos da personalidade na espécie. Desse modo, para que sejam reconhecidos danos morais por atraso na entrega do imóvel deve ser um atraso EXPRESSIVO e IRRAZOÁVEL, para além de cláusula de tolerância legalmente prevista no contrato.

Question 4

Lucros cessantes / pagamento de aluguéis. Tese de que o prejuízo pelo atraso da entrega do imóvel pode ser presumido.

Answer 4

A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, “no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma” (STJ, 2019 e 2020)

Na hipótese, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não é de sua responsabilidade.

Question 5

Possibilidade de inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor.

Answer 5

O STJ possui entendimento no sentido de que é possível a inversão da cláusula penal moratória em favor do consumidor, na hipótese de inadimplemento do promitente vendedor, consubstanciado na ausência de entrega do imóvel. Precedentes. (STJ, 2018).

Question 6

Possibilidade de cumulação de arras com cláusula penal compensatória/prevalência.

Answer 6

Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título). Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como “taxa mínima” de indenização pela inexecução do contrato (STJ, 2017)

RESUMO: Ambas têm natureza indenizatória, portanto não podem ser cumuladas, sob pena de bis in idem.

Question 7

Marcos iniciais da correção monetária e dos juros moratórios em caso de resolução do compromisso de compra e venda do imóvel por iniciativa dos COMPRADORES antes e depois da Lei 13.786/2018.

Answer 7

A jurisprudência do STJ é assente no sentido de que, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a CORREÇÃO MONETÁRIA das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso”.

A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os JUROS DE MORA incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (STJ, 2020).

EXPLICAÇÕES: Antes da Lei n. 13.786/2018, não havia disciplina acerca do montante máximo que a construtora poderia reter, dos pagamentos feito pelo promitente comprador, em caso de rescisão por iniciativa deste. Assim, havia o contrato, que previa uma determinada taxa de retenção e, até que a sentença a declarasse abusiva, a construtora não poderia ser considerada em mora. Por isso, somente com o trânsito em julgado haveria mora e, assim, a incidência de juros.

A citada Lei n. 13.786/2018, contudo, passou a disciplinar um tema, estabelecendo um limite legal para tal retenção: 25% (em verdade, o mesmo que já havia sido fixado pela jurisprudência do STJ). A partir dela, se a construtora retém mais do que isso, atrai uma responsabilidade contratual ilíquida, e os juros incidem a partir da citação válida (arts. 405, CC), de acordo com o Dizer o Direito. Pessoalmente, vejo como uma responsabilidade aquiliana, pois o dever de indenizar devolve da violação à lei, e não ao contrato. Os juros incidiriam, assim, a partir do evento danoso. Mas devo estar perdendo algum elo da cadeia de raciocínio.

Question 8

Percentual de retenção pela extinção contratual por culpa do consumidor antes da Lei n. 13.786/2018.

Answer 8

Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. (STJ, 2020).

Question 9

Marco inicial dos juros moratórios em caso de resolução do compromisso de compra e venda do imóvel por responsabilidade dos VENDEDORES

Answer 9

Tratando-se de responsabilidade contratual, e sendo a promitente vendedora a única responsável pelo descumprimento da avença, o termo inicial para a incidência dos juros moratórios é a data da citação. (STJ, 2018)

Question 10

Saneamento de vício redibitório e abatimento do preço

Answer 10

O saneamento de vício redibitório limitador do uso, gozo e fruição da área de terraço na cobertura de imóvel objeto de negócio jurídico de compra e venda que garante o seu uso de acordo com a destinação e impede a diminuição do valor, afasta o pleito de abatimento do preço. (STJ, 2017)

Question 11

Cláusula em compromisso de compra e venda que dispõe ser de responsabilidade do promitente-adquirente o pagamento do laudêmio devido. Validade. Oponibilidade da cláusula.

Answer 11

É válida cláusula inserta em contrato de promessa de compra e venda de imóvel situado em terreno de marinha que estipule ser da responsabilidade do promitente-adquirente o pagamento do laudêmio devido à União, embora a referida cláusula não seja oponível ao ente público. (STJ, 2016).

Question 12

Responsabilidade pelas cotas condominiais em caso de atraso na entrega do imóvel.

Answer 12

O STJ entende que, “com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação propter rem, o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário. Havendo, porém, _promessa de compra e venda não levada a registro_, a cobrança deve ser direcionada ao promitente comprador desde que a) o promitente comprador tenha se imitido na posse do imóvel; e, b) o condomínio tenha sido cientificado da transação” (STJ, 2020)

Assim, se não houve imissão na posse do imóvel por parte do promissário-comprador a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais será do promitente-vendedor. Outra coisa: o valor deve ser devolvido na forma simples e não em dobro, conforme o espelho de correção da sentença cível do TJDFT 2014.

Question 13

Cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem. Validade.

Answer 13

A Segunda Seção desta Corte Superior, em sede de julgamento de recurso especial representativo de controvérsia, consolidou o entendimento de que é válida a cláusula contratual “que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, 2020)

Em tempo: comissão de corretagem é o valor cobrado nos casos em que há uma intermediação do corretor entre o vendedor e terceira pessoa, a fim de concretizar um negócio.

Question 14

Cobrança da taxa SATI - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária – pelo promitente vendedor. Validade. Legitimidade passiva e prazo prescricional.

Answer 14

A cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária é abusiva. (STJ, 2020)

Legitimidade passiva‘ad causam’ da incorporadora, na condição de promitente vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. (STJ, 2016)

A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido da “incidência da prescrição TRIENAL sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC)” (STJ, 2020)

Taxa SATI - Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária - SATI é uma taxa cobrada no ato da assinatura do contrato com a construtora na compra de um imóvel ainda na planta, sendo geralmente cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor total do bem. Essa Assessoria, é contrata pela Construtora para cuidar da documentação do comprador e de todo o processo para efetivação do financiamento bancário, bem como os corretores de vendas

Question 15

Cobrança de “juros no pé”. Validade. (juros no pé são aqueles incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária).

Answer 15

A Segunda Seção, no julgamento do EREsp 670.117/PB, decidiu que não é abusiva a cláusula de cobrança de juros compensatórios incidentes em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária (juros no pé). (STJ, 2016)

Question 16

Prazo prescricional (e termo inicial) para a ação de restituição de valores que não foram pagos após a rescisão do contrato de compra e venda.

Answer 16

A pretensão ao recebimento de valores pagos, que não foram restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional de 10 (dez) anos, previsto no art. 205 do Código Civil, e não ao prazo de 3 (três) anos, constante do art. 206, § 3º, IV e V, do mesmo diploma. (STJ, 2020)

A Corte de origem reconheceu que o termo inicial para a contagem do prazo prescricional teria iniciado com o término da relação jurídica que ensejou a retenção dos valores já pagos pelo adquirente do imóvel, ou seja, quando da realização do primeiro distrato. Tal entendimento se harmoniza à orientação firmada nesta Corte, de que o prazo prescricional está submetido ao princípio da actio nata, segundo o qual a prescrição se inicia quando possível ao titular do direito reclamar contra a situação antijurídica. (STJ, 2017)

Question 17

É comum que, em discursivas sobre ação indenizatória por atraso na entrega do imóvel, o réu apresente preliminar alegando a competência absoluta do juízo do local do imóvel. Essa preliminar deve ser rejeitada. Quais são os principais argumentos para tal rejeição?

Answer 17

1) a demanda tem natureza pessoal; e 2) o consumidor pode demandar em seu domicílio (art. 6º, VII, c/c art. 101, I, ambos do CDC).

Question 18

Área de garagem computada no tamanho do imóvel. Validade da prática.

Answer 18

Embora seja possível, em tese, que se veicule anúncio publicitário informando como área total do imóvel à venda a soma das áreas do apartamento e da(s) vaga(s) de garagem, é absolutamente imprescindível que, nesse caso, a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada. Aplicação pura e simples do princípio da transparência, previsto no CDC. (STJ, 2014)

Question 19

Comprador que teve a posse do imóvel por um tempo, mas houve a rescisão da promessa de compra e venda. Há a necessidade de pagamento de aluguéis pelo período, caso a rescisão tenha sido causada pelo vendedor?

Answer 19

É devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que o comprador permanece na posse do bem imóvel, no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, independentemente de ter sido o vendedor quem deu causa ao desfazimento do negócio. (STJ, 2018)

Question 20

Defesa de consumidores que celebram contrato de compra e venda de imóvel com cláusulas abusivas. Legitimidade ativa do MP.

Answer 20

O Ministério Público possui legitimidade ativa para postular em juízo a defesa de direitos transindividuais de consumidores que celebram contratos de compra e venda de imóveis com cláusulas pretensamente abusivas. (STJ, 2018)

Question 21

Pretensão de restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem. Termo inicial da prescrição.

Answer 21

Data do efetivo pagamento

(desembolso total)

Inicialmente cumpre salientar que, nos termos do art. 189 do CC/2002, a pretensão nasce com a violação do direito, consagrando o princípio da actio nata. O direito subjetivo da reparação nasce com a lesão. Assim sendo, não há sustentação na alegação de que o termo inicial da prescrição seria a data da celebração do contrato pelo simples fato de que nele teria constado o valor total que seria pago a título de comissão de corretagem. A lesão ao direito subjetivo só se deu com o pagamento integral, com o desembolso total da prestação. Dessa forma, na demanda em que se pretende a restituição dos valores pagos parceladamente a título de comissão de corretagem, o termo inicial do prazo prescricional deve ser a data da contraprestação total (global), já que não se pode pleitear a devolução daquilo que ainda não foi pago no seu todo. Ademais, a Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.361.730/RS, sob o rito dos recursos repetitivos, de relatoria do Ministro Raul Araújo, apreciando questão semelhante, firmou entendimento no sentido de que o termo inicial da prescrição da pretensão de repetição de indébito de contrato de cédula de crédito rural é a data do efetivo pagamento. (STJ, 2018).

Question 22

Ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964. Prazo prescricional aplicável. Aplicabilidade do CDC.

Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32. (Vide Lei nº 4.864/65 que altera o prazo máximo concedido ao incorporador para 60 (sessenta) dias) […] § 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. § 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.

Answer 22

Cinge-se a controvérsia a definir o prazo prescricional aplicável para a ação ajuizada com base no art. 35 da Lei n. 4.591/1964, que estabelece um período máximo para o incorporador promover o devido arquivamento do memorial de incorporação no Registro de Imóveis, nos termos exigidos pelo art. 32 do mesmo diploma, sob pena de pagar multa ao adquirente no percentual de 50% do valor da unidade imobiliária negociada. A ausência de previsão legal específica na Lei n. 4.596/1964 acarreta a necessidade de interpretar suas disposições em conjunto com outro diploma normativo, sendo frequente a sua associação com o Código de Defesa do Consumidor, haja vista que ambos os diplomas partilham o propósito de equilibrar a disparidade contratual própria da relação entre adquirente/consumidor e alienante/incorporador.

No entanto, apesar do conteúdo protetivo comum, o fato de se tratar de relação de consumo não atrai, por si só, a incidência do prazo prescricional quinquenal do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o entendimento desta Corte Superior é de que o art. 27 do CDC não se aplica a qualquer caso de inadimplemento contratual, restringindo-se às ações que busquem a reparação de danos causados por fato do produto ou do serviço, o que não é a hipótese dos autos. Nesse contexto, a falta do registro imobiliário da incorporação não configura um defeito no serviço, mas, sim, o descumprimento de dever oriundo tanto do contrato como da própria Lei de Incorporações Imobiliárias, a sujeitar o incorporador à multa prevista na legislação de regência, sem prejuízo de outras sanções eventualmente cabíveis. Assim, diante da falta de previsão legal específica na Lei de Incorporações Imobiliárias e a inaplicabilidade do prazo previsto no Código de Defesa do Consumidor, a ação do adquirente contra a incorporadora que visa a cobrança da multa prevista no art. 35, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 se submete ao prazo prescricional geral do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 (dez) anos. (STJ, 2018)

Question 23

Cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida. Validade.

Answer 23

Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida tal cláusula, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. O motivo, em essência, é que não há diferença ontológica significativa entre os contratos de promessa de compra e venda do programa, nas demais faixas, e aqueles celebrados ordinariamente, fora do programa Minha Casa, Minha Vida. (STJ, 2018)

Question 24

Prévio contrato de compra e venda sem registro. Óbice para que arrematante fique com o imóvel

Answer 24

Antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que firmaram o negócio jurídico, de modo que, consequentemente, com a efetivação do registro, cria-se um direito oponível perante terceiros (efeito erga omnes) com relação à transferência do domínio do imóvel. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado, não se pode admitir que o título seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação. (STJ, 2018)

Question 25

Comissão de corretagem. Influência do resultado útil da transação na exigibilidade.

Answer 25

CELEBRADO NEGÓCIO, MAS DIFERENTE: Trata-se, inicialmente, da celebração de contrato de comissão por intermediação para venda de uma gleba de terras. Entretanto, entre a proprietária do imóvel e terceiro restou pactuado um contrato diverso de compromisso de parceria para loteamento urbano, em razão da atuação da corretora. É devida a comissão de corretagem ainda que o resultado útil da intermediação imobiliária seja negócio de natureza diversa da inicialmente contratada. (STJ, 2018).

NÃO FOI CELEBRADO O NEGÓCIO: Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. (STJ, 2020)

Question 26

Cláusula que prevê a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura. Validade ou abusividade.

Answer 26

É válida a estipulação, na escritura de compra e venda, espelhada no contrato-padrão depositado no registro imobiliário, de cláusula que preveja a cobrança, pela administradora do loteamento, das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura. (STJ, 2019)

Question 27

Cláusula penal moratória e lucros cessantes. Possibilidade de cumulação.

Answer 27

A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. (STJ, 2019, Tema 970)

Question 28

Cláusula penal estipulada exclusivamente para o adquirente. (Im)Possibilidade de inversão em desfavor da construtora nos casos de atraso na entrega de imóvel.

Answer 28

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. (STJ, 2019, Tema 971)

Obs: lembrando que o STJ decidiu que a nova Lei do Distrato não se aplica aos contratos anteriores a sua vigência - https://www.conjur.com.br/2019-mar-28/leidistrato-nao-vale-contratos-anteriores-vigencia

Question 29

Perda integral de valores em compromisso de compra e venda firmado entre particulares. Validade ou abusividade.

Answer 29

É válida a cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares. Inicialmente cumpre salientar que, no caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos do estado de perigo e da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. […] Nas relações contratuais, deve-se manter a confiança e a lealdade, não podendo o contratante exercer um direito próprio contrariando um comportamento anterior. No caso, verifica-se que os próprios recorrentes deram causa à “excessiva desproporcionalidade“ que alegam ter suportado com a validade de cláusula penal que prevê a perda integral dos valores pagos em contrato de compromisso de compra e venda firmado entre particulares. Logo, concluir pela invalidade da referida cláusula, ou mesmo pela redução da penalidade imposta implicaria, ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato, o que vai de encontro à máxima do venire contra factum proprium. (STJ, 2019)

Question 30

Metragem menor de imóvel. Prazo prescricional. Vício aparente ou oculto.

Answer 30

A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel - o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade imobiliária. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. (STJ, 2019)

Question 31

Prazo decadencial para reclamar sobre imóvel entregue em metragem menor

Answer 31

Na hipótese em que as dimensões de imóvel adquirido não correspondem às noticiadas pelo vendedor, cujo preço da venda foi estipulado por medida de extensão (venda ad mensuram), aplica-se o prazo decadencial de 1 (um) ano, previsto no art. 501 do CC/2002, para exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço (STJ, 2021).

Question 32

Cláusula de convenção condominial que reduz taxa condominial paga por incorporadora. Incorporadora é condômino, mas não usufrui dos serviços e benefícios da área comum do condomínio (piscinas, academia, etc). Validade ou abusividade da cláusula.

Answer 32

É nula a cláusula de convenção outorgada pela própria construtora que prevê a redução da taxa condominial das suas unidades imobiliárias ainda não comercializadas. Em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa. No caso, discute-se a validade de cláusula da convenção que permite à construtora/incorporadora do empreendimento imobiliário o pagamento de apenas 30% (trinta por cento) do valor da taxa condominial ordinária, enquanto não for comercializada. A convenção foi outorgada pela própria construtora, que no momento da constituição do condomínio detinha mais de 2/3 (dois terços) da fração ideal das unidades imobiliárias. Cumpre ressaltar que a taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. Em razão disso, por questões meramente lógicas, se uma ou várias unidades imobiliárias recebem a redução do valor da taxa ordinária, a consequência é a oneração dos demais condôminos. Há, desse modo, enriquecimento sem causa da parte que se beneficia com o pagamento a menor, em detrimento de toda a coletividade condominial, com evidente violação do inciso I do art. 1.334 do CC/2002, que assenta expressamente a observância da proporcionalidade da cota condominial.

De fato, a convenção outorgada pela construtora/incoporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial.

Ademais, a disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna, academia e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa devida. (STJ, 2020)

Question 33

Necessidade de averbação de desmembramento para a adjudicação compulsória

Answer 33

A averbação do desmembramento de imóvel urbano é condição indispensável para a procedência da ação de adjudicação compulsória. (STJ, 2020)

Question 34

Correção monetária abusiva. Descaracterização da mora do promitente comprador.

Answer 34

Nos termos de tese firmada no Tema 28/STJ, o reconhecimento da abusividade nos encargos exigidos no período da normalidade contratual (juros remuneratórios e capitalização) descaracteriza a mora. Por sua vez, no Tema 972/STJ, consolidou-se entendimento no sentido de que “a abusividade de encargos acessórios do contrato não descaracteriza a mora”.

Aplicação das razões de decidir dos referidos temas ao caso dos autos para se concluir que a abusividade da cobrança do INCC não é suficiente para descaracterizar a mora do promitente comprador que pagou menos do que o valor nominal do saldo devedor. (STJ, 2020)

Question 35

Constituição em mora para rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento (Lei n. 6.766/1979). Tese de que basta carta com aviso de recebimento.

Answer 35

A constituição em mora para fins de rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento, sujeito à disciplina da Lei n. 6.766/1979, pode se dar por carta com aviso de recebimento, desde que assinado o recibo pelo próprio devedor, nos termos do art. 49 da norma mencionada. (STJ, 2021)

Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-las.

Question 36

Resolução antecipada do contrato de compra e venda de imóvel por iniciativa do adquirente, decorrente de atraso na obra. Tese de que valorização posterior enseja perdas e danos.

Answer 36

Optando o adquirente pela resolução antecipada de contrato de compra e venda por atraso na obra, eventual valorização do imóvel não enseja indenização por perdas e danos. (STJ, 2021)

Question 37

Procuração para transferência de imóvel com valor superior ao teto legal. (Des)Necessidade de instrumento público

Answer 37

Em atenção ao princípio da simetria da forma, a procuração para a transferência do imóvel, ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade, deve ter necessariamente a mesma forma pública para ele exigida, sob pena de não atingir os fins aos quais se presta, notadamente porque é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei, nos termos do artigo 166, IV, do Código Civil. (STJ, 2021)

Question 38

Rescisão contratual de imóvel não edificado. Adquirente deve pagar taxa de ocupação?

Answer 38

Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação. (STJ, 2021)