BewG Flashcards
Wiederkehrende Nutzungen und Leistungen
Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert
- mit bestimmter Dauer
Vervielfältiger: Anlage 9a BewG - mit immerwährender Dauer
Vervielfältiger: 18,6 gem. § 13 (2) BewG - mit unbestimmter Dauer
Vervielfältiger: 9,3 gem. § 13 (2) BewG - mit lebenslänglicher Dauer
Vervielfältiger: Anlage zu § 14 BewG gem. § 14 (1) BewG
Mindestdauer Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen
TB
- Lebenslängliche Nutzung oder Leistung fällt aufgrund des Todes des Berechtigten innerhalb bestimmter Zeiten weg
RF
- Rückwirkende Neuberechnung mit der tatsächlichen Laufzeit
§ 14 (2) BewG
Anmerkung: Fällt Last weg, so erfolgt die Berichtigung von Amts wegen, § 14 (2) S. 3 BewG
Verschiedene Rentenformen
Zeitrente:
- Begrenzung durch Laufzeit
- Ermittlung Kapitalwert gem. § 13 BewG
Leibrente:
- Begrenzung durch Tod
- Ermittlung Kapitalwert gem. § 14 BewG
Mischformen:
- Mindestzeitrente
- Ermittlung Kapitalwert: höherer Wert aus § 13 BewG und § 14 BewG
- Höchstzeitrente
- Ermittlung Kapitalwert: niedrigerer Wert aus § 13 BewG und § 14 BewG
Berechnung vollendetes Lebensjahr zu Stichtag
Geburtstag nach Bewertungsstichtag:
Jahr Bewertungsstichtag - Geburtsjahr = vollendetes Lebensjahr
Geburtstag vor Bewertungsstichtag:
Jahr Bewertungsstichtag - Geburtsjahr - 1 = vollendetes Lebensjahr
Aufschiebend bedingter Erwerb
Wirtschaftsgüter, deren Erwerb vom Eintritt einer aufschiebenden Bedingung abhängt, werden erst berücksichtigt, wenn die Bedingung eingetreten ist.
§ 4 BewG
Auflösend bedingter Erwerb
Wirtschaftsgüter, die unter einer auflösenden Bedingung erworben sind, werden wie unbedingt erwoben behandelt.
§ 5 (1) BewG
Tritt die Bedingung ein, ist die Festsetzung auf Antrag nach dem tatsächlichen Erwerb (z.B unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit) zu berichtigen.
§ 5 (2) BewG
Aufschiebend bedingte Lasten
Lasten, deren Entstehung vom Eintrit einer aufschiebenden BEdingung abhängt, werden nicht berücksichtigt.
§ 6 (1) BewG
Im Falle des Eintritts der Bedingung gilt § 5 (2) BewG, d.h. die Festsetzung wir auf Antrag geändert.
§ 6 (2) BewG
Auflösend bedingte Lasten
Lasten, deren Fordauer auflösend bedingt ist, werden, soweit nicht ihr Kapitalwert nach § 13 (2) und (3) , § 14, § 15 (3) BewG zu berechnen ist, wie unbedingte abgezogen.
§ 7 (1) BewG
Tritt die Bedingung ein, so ist die Festsetzung entsprechend zu berichtigen.
§ 7 (2) BewG
Befristung auf einen bestimmten Zeitpunkt
Die §§ 4 bis 7 BewG gelten auch, wenn der Erwerb des Wirtschaftsgutes oder die Entstehung oder Wegfall einer Last von einem Ereignis abhängt, bei dem nur der Zeitpunkt ungewiss ist.
§ 8 BewG
Bsp: der Tod ist gewiss, dessen Zeitpunkt aber nicht.
Grundbesitzbewertung
- Einfamilienhaus/Zweifamilienhaus
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Mehrfamilienhaus
- Ertragswertverfahren
- Etagenwohnung/Teileigentum
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Geschäftsgrundstück
- Ertragswertverfahren (wenn ortsübliche Miete vorhanden)
- Sachwertverfahren
- gemischt genutztes Grundstück
- Ertragswertverfahren (wenn ortsübliche Miete vorhanden)
- Sachwertverfahren
- sonstige bebaute Grundstücke
- Sachwertverfahren
Grundbesitzbewertung Ertragswertverfahren
Rohertrag (§ 186 BewG)
- Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG, Anl. 23)
= Reinertrag (§ 185 (1) BewG)
- Bodenwert x Liegenschaftszinssatz (§ 185 (2) BewG)
= Gebäudereinertrag (§ 185 (2) BewG)
x Vervielfältiger (§ 185 (3) BewG, Anl. 21)
= Gebäudeertragswert (§ 185 (1) bis (3) BewG)
Bodenrichtwert
x Grundstücksfläche
= Bodenwert (§ 179, § 184 (2) BewG)
Gebäudeertragswert
+ Bodenwert
= Ertragswert / Grundbesitzwert
Siehe auch H B 184
Bodenwert
Fläche x Bodenrichtwert
§ 179 S. 1 BewG
Reinertrag des Grundstücks
Rohertrag gem. § 186 BewG
- Bewirtschaftungskosten gem. § 187 BewG
= Reinertrag des Grundstücks
§ 185 (1) S. 2 BewG
Bewirtschaftunsgkosten
Die Bewirtschaftungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. § 187 (2) S. 1 BewG
Wenn keine Erfahrungssätze von den Gutachterausschüssen zur Verfügung stehen, so ist von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten in Anlage 23 BewG auszugehen. § 187 (2) S. 1 BewG
Achtung! Bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer ist vereinfachend das Jahr der Bewertung vom Baujahr abzuziehen (keine Berücksichtigung, ob das Jahr schon “voll” ist). Die Differenz ist sodann von der Gesamtnutzungsdauer aus Anlage 22 BewG abzuziehen.
Rohertrag des Grundstücks
Rohertrag ist das Entgelt, das nach den vertraglichen Vereinbarungen für 12 Monate zu zahlen ist (ohne Umlagen).
§ 186 (1) S. 1, S. 2 BewG
Ansatz der ortsüblichen Miete für Grundstücke die
- eigengenutzt
- ungenutzt
- zum vorrübergehenden Gebrauch überlassen
- unentgeltlich überlassen
- zu einer Miete, die um mehr als 20 Prozent von der ortsüblichen Miete abweicht, überlassen
sind.
§ 185 (2) BewG
Grundstücksbewertung Sachwertverfahren
Regelherstellungskosten (§ 190 (1) BewG, Anl. 24 BewG)
x Baupreisindex (§ 190 (2) BewG)
x Brutto-Grundfläche (BGF)
= Gebäuderegelherstellungswert (§ 190 (1) BewG
- Alterswertminderung (§ 190 (4) BewG)
= Gebäudesachwert (§ 190 (1) bis (4) BewG)
Bodenrichtwert
x Grundstücksfläche
= Bodenwert (§ 179, § 184 (2) BewG)
Gebäudesachwert
+ Bodenwert
= Vorläufiger Sachwert (§ 189 (3) BewG)
x Wertzahl (§ 190 BewG, Anlage 25 BewG)
= Sachwert = Grundbesitzwert (§ 189 (3) BewG)
Siehe auch H B 189
Abgeltungswirkung des Sachwertes gem. § 190 BewG
Der Gebäudesahwert umfasst grundsätzlich auch die Außenanlagen, d.h. deren Wert ist bereits mit abgegolten, § 189 (1) S. 2 BewG
Außnahmen: besonders werthaltige Außenanlagen, R B 190.5 ErbStG
Prüfung des niedrigeren gemeinen Wertes
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert niedriger ist, als der nach § 179, § 182 bis § 196 BewG ermittelte Wert, so ist der niedrigere Wert anzusetzen.
§ 198 S. 1 BewG
Anmerkung: immer erwähnen dass kein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen wurde.
Alterswertminderung
Verhältniss des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (nach Anlage 22 BewG).
§ 190 (4) S. 2 BewG
Achtung: Anwendung der Vereinfachungsregelung zur Ermittlung des Alters (Bewertungsjahr - Baujahr).
Besonders werthaltige Außenanlagen
Kriterien:
- bestimmte Größenmerkmale werden erreicht
R B 190.5 S. 3 sowie Tabelle - Summe des Sachwertes aller Außenanlagen (Regelherstellungskosten - Alterswertminderung) > 10 % des Gebäudesachwertes
R B 190.5 S. 4 sowie Tabelle
Anmerkung: in der Klausur sind Außenanlagen in jedem Fall zu bewerten, damit die 10 % - Grenze geprüft werden kann.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das Recht, meist gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten.
Ein aufgrund eines Erbbaurechts errichtetes Bauwerk gilt als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts (und nicht des Grundstücks).
Bewertung des Erbbaurechts
Grundsätzlich ermittlung im Vergleichswertverfahren, § 193 (1) BewG.
In allen anderen Fällen gem. § 193 (2) BewG:
Bodenwertanteil
+ Gebäudewertanteil
= Wert des Erbbaurechts
Bodenwertanteil:
angemessener Verzinsungsbetrag des Bodenwerts
- vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins
= Unterschiedsbetrag, § 193 (3) S. 1 BewG
x Kapitalsierungsfaktor (Anlage 21 BewG)
= Bodenwertanteil, § 193 (3) BewG
Gebäudewertanteil:
Gebäudeertragswert oder Gebäudesachwert
- Minderung bei nicht vollständiger Entschädigung gem. § 193 (5) S. 2, § 194 (4) BewG
= Gebäuderwertanteil, § 193 (5) BewG
Bewertung Ebbaugrundstück
Grundsätzlich Vergleichswertverfahren, § 194 (1) BewG
In allen anderen Fällen:
Bodewert x Abzinsungsfaktor (§ 194 (3) BewG)
+
jährl. Erbbauzins x Vervielfältiger
+
bei keiner oder teilweiser Entschädigung: abgezinste Differenz zu tatsächlichem Gebäudewert
§ 194 (2) BewG
