6/10 (Grundlagen Immobiliarsachenrecht) Flashcards
1. Grundbuchrecht a) Eintragungsverfahren b) Rang der Grundstücksrecht 2. Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten - Einigung und Auflassung 3. Gesetzlicher Übergang der Rechte 4. Unrichtigkeit des Grundbuchs a) der öffentliche Glaube des Grundbuchs, §§ 891, 892 (Erwerb vom Nichtberechtigten; nachträgliche Verfügungsbeschränkung, § 878) b) Grundbuchberichtigungsanspruch, § 894
P: Verwirkung (§ 242) des Herausgabeanspruches bei Grundstücken
- Voraussetzung: Zeit- und Umstandsmoment:
1. Zeitmoment: müsste deutlich länger als Ausnahme der gesetzlichen Verjährungsfrist sein (grds. verjährt Herausgabeanspruch aus Eigentum nach 30 Jahren, § 197 I Nr. 2, aber gilt nicht bei eingetragenen Rechten (Grundbuch), § 902 I S. 1)
2. Umstandsmoment: Hat der vermeintliche Eigentümer sich auf dem Grundstück dauerhaft eingerichtet - P: Voraussetzungen bzw. überhaupt möglich?
eA: in engen Ausnahmefällen denkbar (BGH, „Herausgabe für den Besitzer schlechthin unerträglich“)
pro: Billigkeit
aA: Keine Verwirkungsmöglichkeit, da mit der dauerhaften Sperrung des § 985 ein dominum sine re, ein nacktes Eigentumsrecht entstehe, bei dem der Eigentümer die
Sache nicht mehr zurückerhalten könne und der Besitzer dauerhaft im Besitz verbleibe
pro: Unzulässigkeit der Verwirkung ist jedenfalls dann anzunehmen, wenn die Anwendung des § 242 zu einer dauerhaften Verfestigung der Besitzlage entgegen dem Grundbuch führen würde (Gesetz ist ein eindeutiger
Vorrang für das Vertrauen in die Richtigkeit des Grundbuchs zu entnehmen)
P: Rechtsbehelf bei fiduziarischen Sicherheiten
des Sicherungsnehmers gegen einen Gläubiger des Sicherungsgebers bei Vollstreckung in das
Sicherungsgut
eA (mM): Klage auf vorzugsweise Befriedigung gem. § 805 ZPO
pro: Sicherungsübereignung hat lediglich Sicherungszweck (wie ein Pfandrecht); Klage gem. § 805 ZPO liefe parallel mit Behandlung von Sicherungsgut in der Insolvenz, wo der Sicherungsnehmer nur absondern, nicht aussondern kann (§ 51 Nr. 1 InsO)
con: müsste Versteigerung dulden und könnte nur in Höhe der Forderung vorzugsweise Befriedigung erlangen
con: oft Nachteile: regelmäßig ist in dem zugrundeliegenden Kreditvertrag eine freihändige Vergabe vereinbart, die idR einen höheren Erlös bringt als eine Zwangsversteigerung
aA (hM): Drittwiderspruchsklage, § 771 ZPO
pro: Sicherungseigentum ist in der Zwangsvollstreckung wie „normales“ Eigentum zu behandeln – man soll dem Sicherungsnehmer keine andere Verwertungsart aufdrängen, als ihm nach dem Sicherungsvertrag zukommt
P: Voraussetzung des § 771 I ZPO: „die Veräußerung hinderndes Recht“ ?
Auslegung: eigentlich gibt es keine Rechte, die in der Lage sind, eine Veräußerung zu hindern. Entscheidend ist, ob „die Veräußerung der den Vollstreckungsgegenstand bildenden Sache durch den Schuldner dem berechtigten Dritten gegenüber sich als rechtswidrig darstellen würde“ (RGZ 116, 363, 366; BGHZ 55, 20, 26), also ob die
Zwangsvollstreckung einen Übergriff auf Vermögen darstellt, das nicht für die Titelforderung haftet
(Jedoch: wenn Forderung getilgt ist und der Sicherungszweck entfällt, dann muss sich Sicherungsgeber bei Erhebung der DWK ggf. dolo-agit-Einrede entgegenhalten lassen, da er die Sache gem. dem Sicherungsvertrag sofort wieder herausgeben müsste)
P: Entstehung eines AWR bei der Veräußerung eines Grundstücks
- eA: es reicht allein die bindenden Auflassung, da der Erwerber damit hinreichend abgesichert ist:
pro: Das zeigt sich in § 13 GBO: der Erwerber kann den Antrag auf Eintragung selbst stellen
pro: Durch die Regel des § 17 GBO sei er infolge des Antrags zwar nicht absolut, aber in „gewisser“ Hinsicht geschützt - aA (BGH, hM): zur bindenden Auflassung ist der gestellte Antrag nach § 13 GBO notwendig:
pro: Das Anwartschaftsrecht ist wesensgleiches Minus zum Vollrecht; für Letzteres verlangt § 873 I BGB unstreitig die Eintragung, sodass darauf für das Anwartschaftsrecht nicht völlig verzichtet werden kann
pro: insb.: nach der ersten Auffassung entstünde ein Anwartschaftsrecht selbst dann, wenn gem. der Parteivereinbarung der Antrag nach § 13 GBO noch nicht gestellt wurde, weil dies (aus verschiedensten Gründen) noch gar nicht passieren soll - wA: es entsteht gar kein Anwartschaftsrecht
pro: § 17 GBO gebe anders als § 161 BGB für bewegliche Sachen keine ausreichende Rechtssicherheit
pro: es besteht zudem kein Rechtsbedürfnis, weil der schuldrechtliche Anspruch auf Übereignung ausreichend durch eine Vormerkung gesichert werden kann
Grundsätze des Grundbuchrechts
- Antragsgrundsatz, § 13 GBO
- > aber rein formale Ordnungsvorschrift, deren Verletzung ohne materiell-rechtliche Folgen bleibt - Bewilligungsgrundsatz, § 19f. GBO
- > Bewilligung desjenigen erforderlich, dessen Recht durch die Eintragung berührt wird
- > rein formale Ordnungsvorschrift, deren Verletzung ohne materiell-rechtliche Folgen bleibt - Publizitätsgrundsatz, § 12 GBO
- > formell: jeder mit berechtigtem Interesse kann Einsicht nehmen
- > materiell: die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zugunsten des Eingetragenen wird widerlegbar (§ 891 BGB) und zugunsten des Erwerbers unwiderlegbar vermutet bzw. fingiert (§§ 892 ff. BGB) - Prioritätsgrundsatz
- > formell: §§ 17, 45 GBO
- > materiell: § 879 BGB - Spezialitätsgrundsatz
- Beweisprinzip
- > kein Amtsermittlungsgrundsatz, sondern Antragsteller muss alle erforderlichen Beweise selbst beibringen, § 29 GBO
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Begründung eines belastenden Rechts, § 873 I
- Einigung
- Eintragung ins Grundbuch
- Einigsein (im Zeitpunkt des Eintritts der letzten Erwerbsvoraussetzung)
- Verfügungsbefugnis
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Übertragung, § 873 I
- Einigung
- Eintragung ins Grundbuch
- Einigsein (im Zeitpunkt des Eintritts der letzten Erwerbsvoraussetzung)
- Verfügungsbefugnis
-> tw. nicht nach § 873 I möglich, vgl. Nießbrauch oder Hypothek
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Verzicht, Aufhebung, Inhaltsänderung
- Verzicht: speziell § 925
- Aufhebung: §§ 875 f.
- Inhaltsänderung: § 877 -> regulär nach § 873
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Eigentumserwerb vom Berechtigten §§ 873 I, 925 I BGB
- Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber in der Form des § 925 I BGB
- Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch
- Einigsein der Parteien im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs
- Verfügungsbefugnis des Veräußerers
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Eigentumserwerb vom Berechtigten §§ 873 I, 925 I BGB: Auflassung, § 925
- Erklärung
- > hM: mündliche Erklärung
- bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien (Abs. 1)
- > §§ 164 ff. oder § 185 möglich
- vor einer zuständigen Stelle (Abs. 1) und
- ohne Bedingungen und Befristungen (Abs. 2)
- > Rechtsbedingungen (behördliche oder gerichtliche Genehmigungserfordernisse) sind nicht umfasst
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Eigentumserwerb vom Berechtigten §§ 873 I, 925 I BGB: P: Entbehrlichkeit der Eintragung bei bereits vorhandener Eintragung?
- hM: materielle Einigung plus erneute Eintragungsbewilligung, die inhaltlich deckungsgleich mit der vorhandenen Eintragung ist
pro: Einigung kann auch nach Eintragung erfolgen, §§ 879 II, 892 II BGB
pro: Entlastung des Grundbuches
pro: da keine Rangänderung herbeigeführt werden darf, kann Rangvermerk eingetragen werden - mM: erneute Eintragung erforderlich
pro: Historischer Wille des Gesetzgebers
pro: Rechtsklarheit
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Eigentumserwerb vom Berechtigten §§ 873 I, 925 I BGB: Bedeutung des § 878
- hilft über Wegfall der Verfügungsbefugnis nach Einigung und Antragstellung hinweg (allein die Eintragung fehlt noch zum Rechtserwerb; auf die Redlichkeit des Erwerbers kommt es nicht an)
- > § 892 ist dagegen eine echte Gutglaubensvorschrift und (zeitlich nur) einschlägig, wenn vor oder bei Antragstellung keine Verfügungsbefugnis bestand
- P: Anwendbarkeit auch auf den Nichtberechtigten mit Verfügungsbefugnis?
- > BGH und Teil der Lit: (-)
pro: Systematik: der “Berechtigte” ist gem. § 873 der Eigentümer, da nur er auch in seiner Verfügungsmacht nachträglich beschränkt werden kann (?) - > hL: (+)
pro: Telos: Erwerber, der alles ihm Mögliche zum Rechtserwerb getan hat, soll gegen eintretende Verfügungsbeschränkungen seines Vertragspartners geschützt werden -> egal, ob vom Eigentümer oder sonst Verfügungsberechtigten
pro: Rechtsordnung stellt nach § 185 Ermächtigten dem Eigentümer gleich (auch “Berechtigter”)
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Eigentumserwerb (oder Erwerb sonstiger Immobiliarsachenrechte) vom Nichtberechtigten, § 892
- Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts
- Unrichtigkeit des Grundbuchs
- Legitimation des Verfügenden durch das Grundbuch
- Gutgläubigkeit des Erwerbers
- Fehlen eines eingetragenen Widerspruchs
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Eigentumserwerb (oder Erwerb sonstiger Immobiliarsachenrechte) vom Nichtberechtigten, § 892: Anwendbarkeit bei gesetzlichem Erwerb
- Grds. nicht anwendbar, da kein Rechtsgeschäft
- str. bei akzessorischen Rechten
- > BGH: § 892 anwendbar (bei gutgläubigem Zweiterwerb von Vormerkung und Hypothek sowie bei der Ablösung von Grundpfandrechten)
pro: geht mit Forderung über (§ 401 bzw. § 1138); aber beruht zumindest mittelbar auf Rechtsgeschäft - > aA: va bei Vormerkung nicht möglich
pro: nur Anhängsel, Rechtsgeschäft betrifft gerade nur die Forderung
Immobiliarsachenrechtliche Verfügungen: Eigentumserwerb (oder Erwerb sonstiger Immobiliarsachenrechte) vom Nichtberechtigten, § 892: Unrichtigkeit des Grundbuchs: GbR, § 899a
- Vermutungswirkung für die nach GBO Eingetragenen als Gesellschafter
- > Gesetzgeber: auch Bestehen der GbR soll vermutet werden
- > Lit con: Wortlaut setzt Bestehen voraus
- gutgläubiger Erwerb nach § 899a S. 2 iVm § 892 BGB: wenn nicht nur Gesellschafter nicht ordnungsgemäß bestellt wurde (§ 899a S. 2), sondern auch Gesellschaft Nichtberechtigte ist (§ 892): Rechtserwerb kraft doppelten guten Glaubens möglich
- § 899a auch für Verpflichtungsgeschäft
- > mM: (+)
- > hM: (-)
pro: Lösung nach Rechtsscheinsgrundsätzen
