5. Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) Flashcards
Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente
Certo, art. 68, § 1, da Lei 8.245/1991
Na ação de despejo, independentemente do fundamento, o locatário poderá purgar a mora e, eventualmente, complementar o depósito no prazo de quinze dias, caso o locador alegue que a oferta não é integral
Errado (FGV), o prazo é de 10 dias, art. 62, III, da Lei 8.245/1991
Na ação de consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, a apelação terá efeito suspensivo e devolutivo, independentemente de requerimento específico da parte interessada
Errado (FGV)
VEJA o art. 58, V, da Lei 8.245/1991: Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo
Na ação renovatória envolvendo locação comercial, se não houver renovação do aluguel, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, independentemente de pedido na contestação
Errado (FGV)
VEJA o art. 74 da Lei 8.245/1991: Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação
Em se tratando de contrato de locação, se o fiador tiver se comprometido até a devolução do imóvel pelo locatário, a prorrogação do prazo contratual sem sua anuência o desobriga de responder por ausência de pagamento
Errado (Cespe)
STJ: havendo cláusula contratual expressa, a responsabilidade do fiador, pelas obrigações contratuais decorrentes da prorrogação do contrato de locação, deve perdurar até a efetiva entrega das chaves do imóvel
Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo
Certo, art. 51, § 3, da Lei 8.245/91
É impenhorável o bem de família pertencente a fiador em contrato de locação
Errado (Cespe)
STJ: É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação
As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel
Certo, art. 36 da Lei 8.245/91
Nos contratos de locação, a inclusão de cláusulas de renúncia à indenização das benfeitorias e de direito de retenção é ilegal.
Errado (Cespe)
STJ: Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção
LEMBRANDO QUE poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação (art. 54-A, §1)
Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção
Certo, art. 35 da Lei 8.245/91
Se o locatário estiver em situação de vulnerabilidade, aplica-se o CDC ao contrato de locação
Errado (Cespe), o STJ já decidiu que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/1991
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel
Certo, art. 33 da Lei 8.245/91
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca
Certo, art. 27 da Lei 8.245/91
Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel
Certo, art. 8 da Lei 8.245/91
O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, além das deteriorações decorrentes do seu uso normal
Errado, é salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, art. 23, III, da Lei 8.245/91
O locatário também é obrigado a:
- não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
- pagar o prêmio do seguro de fiança;
- pagar as despesas ordinárias de condomínio
LEMBRANDO QUE por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum (art. 23, §1, da Lei 8.245/91)
O locador é obrigado a manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel
Certo, art. 22, III
O locador também é obrigado a:
- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica
- pagar as despesas extraordinárias de condomínio
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos
Certo, art. 51, III, da Lei 8.245/91
É válida a chamada cláusula de “aluguel dúplice” (ou “13º aluguel”) nos contratos de locação de espaço em shopping center
Certo, STJ
LEMBRANDO o art. 52, §2, da Lei 8.245/91: Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento na hipótese do imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente
Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes
Errado, o prazo é de 30 dias, art. 63 da Lei 8.245/91
Quais são as exceções?
- O prazo será de quinze dias se (§1):
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares (§2)
LEMBRANDO QUE findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65)
TAMBÉM É BOM LEMBRAR QUE os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser retirar o despejado (art. 65, §1)
Na locação residencial de imóvel urbano, não será admitida a denúncia vazia, se o prazo de trinta meses exigido pela Lei n.º 8.245/1991 for atingido após sucessivas prorrogações do contrato de locação
Certo (Cespe)
STJ: Se a locação residencial foi celebrada por escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses, quando chegar ao fim o prazo estipulado, termina o contrato e o locador poderá pedir a retomada do imóvel sem a necessidade de apresentar qualquer justificativa. Diz-se, assim, que o locador pode fazer a chamada “denúncia vazia”. Vale ressaltar, contudo, que não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/91, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano
VEJA o art. 46: Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, poderá o locador reaver o imóvel alugado.
Errado, via de regra, não poderá, art. 4 da Lei 8.245/91
EXCEÇÃO: ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
VEJA o ART. 54-A, §2: Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação
Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo determinadas hipóteses
Certo, art. 59, §1, da Lei 8.245/91
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos
Certo, art. 3 da Lei 8.245/91
LEMBRANDO QUE ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente (p.u)
O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias
Certo, art. 6 da Lei 8.245/91
LEMBRANDO QUE na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição (p.u)
