4.3: Bestandvertrag Flashcards
Definition Miete
Bestandvertrag
unter Miete versteht man die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch
zB Überlassung einer Wohnung
Definition Pacht
Bestandvertrag
unter Pacht verssteht man die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Fruchziehung (natürliche oder zivile Früchte)
zB Überlassung eines Gasthauses oder Tankstelle zum Betrieb
Bestandvertrag
ist der Überbegriff für Miete und Pacht
Wie kommt ein Bestandvertrag zustande?
Bestandvertrag
Bestandverträge kommen mit der Einigung über Bestandsache und Zins zustande (vgl §§ 1092, 1094)
die Übergabe des Bestandobjekts ist daher kein Erfordernis für das Zustandekommen des Vertrags
Bestandobjekt
Bestandvertrag
können bewegliche und unbewegliche Sachen sein
Bestandobjekt kann nur eine unverbrauchbare Sache sein
Bestandzins
Bestandvertrag
der Bestandzins muss bestimmbar sein, aber nicht unbedingt in Geld bestehen
Warum wenden wir das Mietrechtsgesetz (MRG) an?
Bestandvertrag
der Wohnungsmieter ist der schwächerer Vertragspartner
der Mieter ist regelmäßig der Gefahr ausgesetzt, nachteilig abschließen zu müssen, weil der Vermieter seine faktische Übermacht ausnützt
das MRG ist ein einsitig zwingendes Recht
wann entsteht ein Unterbestandverhältnis (Afterbestandverhältnis)?
Bestandvertrag
entsteht, wenn der Bestandnehmer die in Bestand genommene Sache weitervermietet
wann sind Mieter und Pächter zur Untervermietung berechtigt?
Bestandvertrag
sind grundsätzlich berechtigt, wenn dies ohne Nachteile des Eigentümers geschehen kann und im Vertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde (§ 1098)
Erhaltungspflicht
Bestandvertrag
der Bestandgeber hat die Sache dem Bestandnehmer nicht nur in brauchbarem Zustand zu übergeben, sondern auch zu erhalten
er darf den Bestandnehmer in der Ausübung seines Rechtes nicht stören und hat Störungen durch Dritte zu unterbinden
Sondergewährleistungsnorm
Bestandvertrag
§ 1096: Vermieter hat die Sache dem BN in brauchbarem Zustand zu übergeben und sie in diesem Zustand zu erhalten
Worauf richtet sich die Zinsminderung bei nicht gehöriger Erfüllung?
Bestandvertrag
richtet sich nach dem Grad und der Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung
trägt der Bestandgeber das Zufallsrisiko?
ja, der Bestandgeber muss die zufällig unbrauchbar gewordene Sache wieder brauchbar machen -> wenn nicht möglich, dann hat er keinen Zinsanspruch
Aber: Unbrauchbarkeit durch ein außerordentlichen Zufalls (zB Krieg) ist der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung verpflichtet (§ 1104)
Verhinderung des Bestandnehmers
Bestandvertrag
§ 1107: ist der Bestandnehmer verhindert, die Sache zu gebrauchen, muss er trotzdem Zins zahlen
Vermieter muss sich allerdings den ersparten Aufwand und die Vorteile anrechnen lassen
GoA bei Bestandvertrag
Bestandvertrag
- §1036 (im Notfalle): sofort fälliger Ersatzanspruch
- § 1037 (zum Nutzen des anderen): steht nur Ersatz zu, wenn Bestandgeber nich ausdrücklich abgelehnt hat und er einen klaren und überwiegenden Vorteil hat (erst bei Vertragsende)
wann muss sich der Mieter selbst um den Mietgegenstand kümmern?
Bestandvertrag
wenn es nicht um ernste Schäden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung geht
hat aber Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen bei Beendigung des Mietvertrages, wenn diese zu einer wesentlichen Verbesserung geführt haben
Erhaltungspflicht des Vermieters
Bestandvertrag
- allgemeine Teile des Hauses
- Behebung ernsterer Schäden des Hauses
- Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung
- bei mitvermieteten Heizthermen und Wasserboilern
Sicherung des Bestandzinses bei unbeweglicher Sache
Bestandvertrag
zur Sicherung des Bestandzinses hat der Vermieter einer unbeweglichen Sache ein gesetzliches Pfandrecht an vom Mieter und seinen Angehörigen eingebrachten Sachen (invecta illata)
das Pfandrecht entsteht mit Einbringung der Sachen und erlischt, wenn diese vor der pfandweisen Beschreibung aus dem Pfandobjekt entfernt werden
Höhe der Zinsen
Bestandvertrag
ABGB: Höhe des Zinses unterliegt den allgemeinen Beschränkungen (laesio enormis, Wucher)
MRG: schützt den Hauptmieter im Vollanwendungsbereich durch engere Grenzen
wann kann ein angemessener Hauptmietzins vereinbart werden?
Bestandvertrag
§ 16 Abs 1 MRG:
- Vermietung zu Geschäftszwecken und Wohnungen, die nach 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden
- Wohnungen der Kategorie A und B über 130 m2
- entspricht im Ergebnis dem durchschnittlichden Marktpreis
Richtwertmietzins
Bestandvertrag
für andere als in § 16 Abs 1 genannte Mietverhältnisse (besonders Altbauwohnungen)
es ist der höchstzulässige Mietzins nach § 16 Abs 2 auf Grundlage des jeweiligen Richtwertmietzinses zu bestimmen
Kategoriemietzins
Bestandvertrag
für die Vermietung von Wohnungen der schlechtesten Kategorie (Kategorie D, also Substandardwohnungen) ist ein fester m2-Preis vorgesehen, der nach dem Verbraucherpreisindex angepasst wird
§ 16 Abs 5 und 6
was ist, wenn Zinvereinbarungen Obergrenzen überschreiten?
Bestandvertrag
es tritt Teilnichtigkeit ein
als überhöht festgestellte Zahlungen können kondiziert werden
Teilunwirksamkeit binnen 3 Jahren gerichtlich geltend machen (§ 16 Abs 8)
Untermietzins
Bestandvertrag
als Untermietzins kann das 1,5-fache des Hauptzinses vereinbart werden
Mietzins bei einem befristeten Mietvertrag
Bestandvertrag
bei einem befristeten Mietvertrag vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins um 25%
Lasten, Abgaben und Betriebskosten im ABGB
Bestandvertrag
Lasten und Abgaben hat bei Miete der Vermieter, bei Pacht hingegen grds der Pächter zu tragen (§ 1099)
Lasten, Abgaben und Betriebskosten im MRG
Bestandvertrag
zum Mietzins gehört gem § 15 Abs 1 auch verhältnismäßiger Anteil an Betriebskosten, laufender öffentl Abgaben und Kosten für Gemeinschaftslagen
Was sind verbotene Ablösen?
Bestandvertrag
sind ua Abreden, die eine Leistung des Mieters für die Aufgabe des Mietgegenstandes durch den früheren Mieter (Ablöse) zum Inhalt haben
Restvertrag bleibt aufrecht
§ 27 MRG
Beendigung von Bestandverträgen
Bestandvertrag
- können ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer jederzeit einvernehmlich auflösen (Privatautonomie)
- wird ex lege aufgelöst, wenn die Bestandsache zu Grunde geht und der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung verpflichtet ist
- befristete Verträge durch Zeitablauf
- bei unbefristeten Vertrag durch ordentliche Kündigung, die an Kündigungsfrist gebunden ist
- sowohl befristete als auch unbefristete Verträge sind aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung kündbar (außerordentliche Kündigung)
wann kann der Bestandnehmer den Vertrag sofort auflösen?
Bestandvertrag
wenn das Bestandstück zum bedungenen Gebrauch
- untauglich
- ein beträchtiger Teil durch Zufall auf längere Zeit unbrauchbar
- wenn gemieteter Wohnraum gesundheitsschädlich
ist (§ 1117)
wann können Mietverträge vom Vermieter gerichtlich gekündigt werden?
Bestandvertrag
- gewisse Vertragsverletzungen des Mieters
- mangelnder Bedarf des Mieters
- Eigenbedarf des Vermieters
- wichtige Interessen des Untermieters werden verletzt
wann hat der Mieter das Recht, den Vertrag zu beenden?
Bestandvertrag
Vertrag nach Ablauf 1 Jahres unter Einhaltung einer 3 monatigen Kündigungsfrist
§ 29 Abs 2 MRG
wann hat der Vermieter das Recht, den Vertrag zu beenden?
Bestandvertrag
mindestens 3 Jahre und schriftliche Vereinbarung
§ 29 Abs 1 Z 3
wann kann der Hauptmieter seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters abtreten?
Bestandvertrag
wenn er sie an nahe Angehörige abtritt
Voraussetzung: diese Personen müssen eine gewisse Zeit in dieser Wohnung im gemeinsamen Haushalt mit dem Hauptmieter gelebt haben
Vermieter kann unter Umständen einen höheren Zins verlangen
Tod des Mieters
Bestandvertrag
§ 1116a: Tod des Mieters löst BestandV nicht auf; Erben und Vermieter haben aber bei Wohnungsmiete ein Kündigungsrecht
§ 14 Abs 2 MRG: es treten bestimmte Angehörige in den Vertrag ein, wenn ein dringendes Wohnbedürfnis besteht und diese schon bisher im gemeinsamen Haushalt gwohnt haben, sofern sie nicht binnen 14 Tagen den Verzicht erklärt haben
Tod des Bestandgebers
Bestandvertrag
durch Tod des Vermieters wird MietV nicht aufgehoben
§ 1116a; 14 MRG
wann wird das MRG nicht angewendet?
trotz Bestehens einer Raummiete zu Wohn- oder Geschäftszwecken kann das Gesetz gar nicht oder nur teilweise anwendbar sein
gem § 1 Abs 2 und 4 des MRG normieren Voll- und Teilausnahmen
Rechte des Bestandnehmers bei Störung
der BN ist Rechtsbesitzer und kann gegen Dritte mit der Besitzstörungs- oder Besitzentziehungsklage vorgehen
der BN hat als Rechtsbesitzer diese Rechte auch gegenüber dem BG als Sachbesitzer
§ 372 analog: quasi dingliches Recht des Mieters (Beschädigung der Sache durch eine Dritte Person)
§ 1041: Verwendung der Sache durch eine dritte Person
