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Kapitel 4: vertragliche Schuldverhältnisse > 4.3: Bestandvertrag > Flashcards

4.3: Bestandvertrag Flashcards

1
Q

Definition Miete

Bestandvertrag

A

unter Miete versteht man die entgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch

zB Überlassung einer Wohnung

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2
Q

Definition Pacht

Bestandvertrag

A

unter Pacht verssteht man die entgeltliche Überlassung einer Sache zu Gebrauch und Fruchziehung (natürliche oder zivile Früchte)

zB Überlassung eines Gasthauses oder Tankstelle zum Betrieb

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3
Q

Bestandvertrag

A

ist der Überbegriff für Miete und Pacht

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4
Q

Wie kommt ein Bestandvertrag zustande?

Bestandvertrag

A

Bestandverträge kommen mit der Einigung über Bestandsache und Zins zustande (vgl §§ 1092, 1094)

die Übergabe des Bestandobjekts ist daher kein Erfordernis für das Zustandekommen des Vertrags

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5
Q

Bestandobjekt

Bestandvertrag

A

können bewegliche und unbewegliche Sachen sein

Bestandobjekt kann nur eine unverbrauchbare Sache sein

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6
Q

Bestandzins

Bestandvertrag

A

der Bestandzins muss bestimmbar sein, aber nicht unbedingt in Geld bestehen

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7
Q

Warum wenden wir das Mietrechtsgesetz (MRG) an?

Bestandvertrag

A

der Wohnungsmieter ist der schwächerer Vertragspartner

der Mieter ist regelmäßig der Gefahr ausgesetzt, nachteilig abschließen zu müssen, weil der Vermieter seine faktische Übermacht ausnützt

das MRG ist ein einsitig zwingendes Recht

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8
Q

wann entsteht ein Unterbestandverhältnis (Afterbestandverhältnis)?

Bestandvertrag

A

entsteht, wenn der Bestandnehmer die in Bestand genommene Sache weitervermietet

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9
Q

wann sind Mieter und Pächter zur Untervermietung berechtigt?

Bestandvertrag

A

sind grundsätzlich berechtigt, wenn dies ohne Nachteile des Eigentümers geschehen kann und im Vertrag nicht ausdrücklich untersagt wurde (§ 1098)

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10
Q

Erhaltungspflicht

Bestandvertrag

A

der Bestandgeber hat die Sache dem Bestandnehmer nicht nur in brauchbarem Zustand zu übergeben, sondern auch zu erhalten

er darf den Bestandnehmer in der Ausübung seines Rechtes nicht stören und hat Störungen durch Dritte zu unterbinden

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11
Q

Sondergewährleistungsnorm

Bestandvertrag

A

§ 1096: Vermieter hat die Sache dem BN in brauchbarem Zustand zu übergeben und sie in diesem Zustand zu erhalten

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12
Q

Worauf richtet sich die Zinsminderung bei nicht gehöriger Erfüllung?

Bestandvertrag

A

richtet sich nach dem Grad und der Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung

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13
Q

trägt der Bestandgeber das Zufallsrisiko?

A

ja, der Bestandgeber muss die zufällig unbrauchbar gewordene Sache wieder brauchbar machen -> wenn nicht möglich, dann hat er keinen Zinsanspruch

Aber: Unbrauchbarkeit durch ein außerordentlichen Zufalls (zB Krieg) ist der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung verpflichtet (§ 1104)

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14
Q

Verhinderung des Bestandnehmers

Bestandvertrag

A

§ 1107: ist der Bestandnehmer verhindert, die Sache zu gebrauchen, muss er trotzdem Zins zahlen

Vermieter muss sich allerdings den ersparten Aufwand und die Vorteile anrechnen lassen

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15
Q

GoA bei Bestandvertrag

Bestandvertrag

A
  • §1036 (im Notfalle): sofort fälliger Ersatzanspruch
  • § 1037 (zum Nutzen des anderen): steht nur Ersatz zu, wenn Bestandgeber nich ausdrücklich abgelehnt hat und er einen klaren und überwiegenden Vorteil hat (erst bei Vertragsende)
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16
Q

wann muss sich der Mieter selbst um den Mietgegenstand kümmern?

Bestandvertrag

A

wenn es nicht um ernste Schäden des Hauses oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung geht

hat aber Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen bei Beendigung des Mietvertrages, wenn diese zu einer wesentlichen Verbesserung geführt haben

17
Q

Erhaltungspflicht des Vermieters

Bestandvertrag

A
  • allgemeine Teile des Hauses
  • Behebung ernsterer Schäden des Hauses
  • Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung
  • bei mitvermieteten Heizthermen und Wasserboilern
18
Q

Sicherung des Bestandzinses bei unbeweglicher Sache

Bestandvertrag

A

zur Sicherung des Bestandzinses hat der Vermieter einer unbeweglichen Sache ein gesetzliches Pfandrecht an vom Mieter und seinen Angehörigen eingebrachten Sachen (invecta illata)

das Pfandrecht entsteht mit Einbringung der Sachen und erlischt, wenn diese vor der pfandweisen Beschreibung aus dem Pfandobjekt entfernt werden

19
Q

Höhe der Zinsen

Bestandvertrag

A

ABGB: Höhe des Zinses unterliegt den allgemeinen Beschränkungen (laesio enormis, Wucher)

MRG: schützt den Hauptmieter im Vollanwendungsbereich durch engere Grenzen

20
Q

wann kann ein angemessener Hauptmietzins vereinbart werden?

Bestandvertrag

A

§ 16 Abs 1 MRG:
- Vermietung zu Geschäftszwecken und Wohnungen, die nach 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden
- Wohnungen der Kategorie A und B über 130 m2
- entspricht im Ergebnis dem durchschnittlichden Marktpreis

21
Q

Richtwertmietzins

Bestandvertrag

A

für andere als in § 16 Abs 1 genannte Mietverhältnisse (besonders Altbauwohnungen)

es ist der höchstzulässige Mietzins nach § 16 Abs 2 auf Grundlage des jeweiligen Richtwertmietzinses zu bestimmen

22
Q

Kategoriemietzins

Bestandvertrag

A

für die Vermietung von Wohnungen der schlechtesten Kategorie (Kategorie D, also Substandardwohnungen) ist ein fester m2-Preis vorgesehen, der nach dem Verbraucherpreisindex angepasst wird

§ 16 Abs 5 und 6

23
Q

was ist, wenn Zinvereinbarungen Obergrenzen überschreiten?

Bestandvertrag

A

es tritt Teilnichtigkeit ein

als überhöht festgestellte Zahlungen können kondiziert werden

Teilunwirksamkeit binnen 3 Jahren gerichtlich geltend machen (§ 16 Abs 8)

24
Q

Untermietzins

Bestandvertrag

A

als Untermietzins kann das 1,5-fache des Hauptzinses vereinbart werden

25
Q

Mietzins bei einem befristeten Mietvertrag

Bestandvertrag

A

bei einem befristeten Mietvertrag vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins um 25%

26
Q

Lasten, Abgaben und Betriebskosten im ABGB

Bestandvertrag

A

Lasten und Abgaben hat bei Miete der Vermieter, bei Pacht hingegen grds der Pächter zu tragen (§ 1099)

27
Q

Lasten, Abgaben und Betriebskosten im MRG

Bestandvertrag

A

zum Mietzins gehört gem § 15 Abs 1 auch verhältnismäßiger Anteil an Betriebskosten, laufender öffentl Abgaben und Kosten für Gemeinschaftslagen

28
Q

Was sind verbotene Ablösen?

Bestandvertrag

A

sind ua Abreden, die eine Leistung des Mieters für die Aufgabe des Mietgegenstandes durch den früheren Mieter (Ablöse) zum Inhalt haben

Restvertrag bleibt aufrecht

§ 27 MRG

29
Q

Beendigung von Bestandverträgen

Bestandvertrag

A
  • können ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer jederzeit einvernehmlich auflösen (Privatautonomie)
  • wird ex lege aufgelöst, wenn die Bestandsache zu Grunde geht und der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung verpflichtet ist
  • befristete Verträge durch Zeitablauf
  • bei unbefristeten Vertrag durch ordentliche Kündigung, die an Kündigungsfrist gebunden ist
  • sowohl befristete als auch unbefristete Verträge sind aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung kündbar (außerordentliche Kündigung)
30
Q

wann kann der Bestandnehmer den Vertrag sofort auflösen?

Bestandvertrag

A

wenn das Bestandstück zum bedungenen Gebrauch
- untauglich
- ein beträchtiger Teil durch Zufall auf längere Zeit unbrauchbar
- wenn gemieteter Wohnraum gesundheitsschädlich
ist (§ 1117)

31
Q

wann können Mietverträge vom Vermieter gerichtlich gekündigt werden?

Bestandvertrag

A
  • gewisse Vertragsverletzungen des Mieters
  • mangelnder Bedarf des Mieters
  • Eigenbedarf des Vermieters
  • wichtige Interessen des Untermieters werden verletzt
32
Q

wann hat der Mieter das Recht, den Vertrag zu beenden?

Bestandvertrag

A

Vertrag nach Ablauf 1 Jahres unter Einhaltung einer 3 monatigen Kündigungsfrist

§ 29 Abs 2 MRG

33
Q

wann hat der Vermieter das Recht, den Vertrag zu beenden?

Bestandvertrag

A

mindestens 3 Jahre und schriftliche Vereinbarung

§ 29 Abs 1 Z 3

34
Q

wann kann der Hauptmieter seine Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters abtreten?

Bestandvertrag

A

wenn er sie an nahe Angehörige abtritt

Voraussetzung: diese Personen müssen eine gewisse Zeit in dieser Wohnung im gemeinsamen Haushalt mit dem Hauptmieter gelebt haben

Vermieter kann unter Umständen einen höheren Zins verlangen

35
Q

Tod des Mieters

Bestandvertrag

A

§ 1116a: Tod des Mieters löst BestandV nicht auf; Erben und Vermieter haben aber bei Wohnungsmiete ein Kündigungsrecht

§ 14 Abs 2 MRG: es treten bestimmte Angehörige in den Vertrag ein, wenn ein dringendes Wohnbedürfnis besteht und diese schon bisher im gemeinsamen Haushalt gwohnt haben, sofern sie nicht binnen 14 Tagen den Verzicht erklärt haben

36
Q

Tod des Bestandgebers

Bestandvertrag

A

durch Tod des Vermieters wird MietV nicht aufgehoben

§ 1116a; 14 MRG

37
Q

wann wird das MRG nicht angewendet?

A

trotz Bestehens einer Raummiete zu Wohn- oder Geschäftszwecken kann das Gesetz gar nicht oder nur teilweise anwendbar sein

gem § 1 Abs 2 und 4 des MRG normieren Voll- und Teilausnahmen

38
Q

Rechte des Bestandnehmers bei Störung

A

der BN ist Rechtsbesitzer und kann gegen Dritte mit der Besitzstörungs- oder Besitzentziehungsklage vorgehen

der BN hat als Rechtsbesitzer diese Rechte auch gegenüber dem BG als Sachbesitzer

§ 372 analog: quasi dingliches Recht des Mieters (Beschädigung der Sache durch eine Dritte Person)
§ 1041: Verwendung der Sache durch eine dritte Person

Kapitel 4: vertragliche Schuldverhältnisse (10 decks)

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