week 11 Flashcards
Welches sind die vier Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise?
1) Angebot und Nachfrage (Einkommen, Nutzen, Preisela)
2) Konjunktur / Inflation (Business Zyklus, Kreditzyklus)
3) Opportunitätskosten
4) Strukturelle Faktoren (Demographie, Institutionelle Nachfrage)
Welches sind die drei wichtigsten Bewertungsmethoden für Immobilien (Prüfung)
- Vergleichsmethode
- Hedonische Bewertungsmethode
- Ertragswert-Berechnung nach DCF
Welches sind die Vor- und Nachteile der Vergleichtsmethode?
+ Guter Überblick
- Daten wenig zugänglich
Welches sind die Vor- und Nachteile der Hedonischen Bewertungsmethode?
+ Genügend Vergleichsobjekte (Handänderungen) vorhanden
- Ergebnis abhängig von Datenqualität
Welches sind die Vor- und Nachteile der Ertragswert-Berechnung nach DCF?
+ Besonders für Rendite-Immobilien
- Marktbezogenheit allenfalls nicht optimal
Vorgehensweise Marktvrgleichsmethode
Zuerst wird der durchschnittlich erzielte Preis pro Quadrat- bzw. Kubikmeter (Warenhäuser) der Vergleichsimmobilie ermittelt. Dieser Preis wird anschliessend mit der Grundstücksfläche / dem Volumen der zu bewertenden Immobilie multipliziert. Mittels von Preiskorrekturen (Ab- und Zuschläge) wird versucht, allfällige
Unterschiede zwischen zu bewertender Immobilie und Vergleichsimmobilie zu
ermitteln.
Wann kann die Vergleichswertmethode angewendet werden?
Die Vergleichswertmethode kann grundsätzlich in allen Fällen angewendet
werden, in denen die Kaufpreise von Vergleichsobjekten bekannt sind. Das
Bundesgericht hat die Vergleichswertmethode wiederholt als die in diesen Fällen
vorrangig anzuwendende Schätzungsmethode bezeichnet
Was ermöglicht der DCF Ansatz?
Transparenz bezüglich der erwartete Erträge, Kosten, Leerstände und
Risiken. Der Ansatz beinhaltet eine risikoadjustierte Betrachtungsweise (Rendite,
Risiko, Performance) und ermöglicht die Modellierbarkeit von Nutzungsveränderungen
Wann eignet sich der DCF Ansatz?
Besonders bei der Beurteilung von Immobilien, welche durch Investoren als Vermögensanlage zum Zwecke des Vermögenszuwachses durch Mieterträge und Wertsteigerungen gehalten werden
Von wem wird der DCF Ansatz überwiegend verwendet?
Der DCF-Ansatz wird oft von Schweizer Pensionskassen und Immobilienfonds
verwendet, welche ja in Renditeobjekten investiert sind.
Definition Hedo
Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichswertverfahren, welches vor über 20
Jahren von IAZI im Schweizer Immobilienmarkt eingeführt wurde. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden gehandelten Objekten verglichen und statistisch der
Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.
Welches sind die 4 üblichen Variablen in der hedonisches Bewertung für EFH Transaktionen?
- Makrolage (Gemeinde innerhalb CH)
- Mikrolage (Lage in Gemeinde, Quartierprestige, Aussicht, Nähe Infrastruktur, Lärm…)
- Grundstücksgrösse
- Standard und Zustand
Auf was basiert das IAZI Modell?
70 Faktoren, wobei 20 bauliche, zur Immobilie. Anhand dieser Angaben bestimmt
man für einen Zeitraum den Wertanteil, den jeder Faktor am Gesamtwert einer
Immobilie ha
Was bildet der SWX IAZI ab?
Der SWX IAZI Investment Real Estate Performance
Index bildet die Performance (Total Return) von Renditeliegenschaften ab.
Was misst der UBS Swiss Real Estate Bubble Index?
Risiko einer Immobilienblase auf dem Schweizer
Eigenheimmarkt
Wie erfolgt die Zuführung von Kapital bei indirekten Immobilienanlagen?
Kapital wird in ein Anlagevehikel, welches die Immobilien hält und welches dadurch eine mittelbare Kapitalanlage in direkte Immobilienanlagen ermöglicht zugeführt
Was beinhaltet der Investorenschutz bei Anlagefonds?
- Anleger von Immobilienfonds sind (ohne Einschränkung) berechtigt, innert
einer Frist von zwölf Monaten die Rücknahme ihrer Anteile zu verlangen. - bei Publikumsfonds muss ein regelmässiger Handel im Sekundärmarkt sichergestellt werden.
- Ein Immobilienfonds darf Anlagen in Immobilienwerte tätigen, dies unter Einhaltung
der Anlagerichtlinien, welche im Fondsvertrag aufgeführt werden. So sind die
Immobilienanlagen eines Immobilienfonds nach Objekten, Nutzungsart, Alter und
Bausubstanz zu diversifizieren.
Wie müssen Immobilienfonds ihre Bewertung durchführen bzw. nach welcher Methode?
Alle Immobilienfonds müssen ihre Bewertung mit einer dynamischen Ertragswertmethode, z. B. die DCF Methode, durchführen
Definition ECART Kennzahl
stellt den Betrag dar, den man über den «eigentlichen» Wert hinaus bezahlt. Derzeit liegt der Ecart der Schweizer Immobilienfonds gemäss den Angaben der Bank Rüd Blass bei durchschnittlich 14,7%. Viele Marktbeobachter halten einen Wert von 5% bis 10% für gerechtfertigt.
Definition Agio bei Immobilienfonds
Prozentuale Differenz zwischen Börsenkurs und Inventarwert (nach latenten
Steuern) der Fondsanteile. Positives Agio => Markt schätzt das Produkt als attraktiv ein
=> Anleger sind bereit, einen Aufpreis zu bezahlen.
Definition Disagio bei Immobilienfonds
Negative Differenz zwischen Börsen- bzw. Marktkurs und Nettoinventarwert je
Anteil in % des Nettoinventarwertes je Anteil.
Welches sind mögliche Gründe für ein Agio?
• Portfolioeigenschaften: Diversifikationsvorteile, Management
• Anlegerschutz, Liquidität
• Latente Liquidationssteuern
(hypothetischer Betrag; fällt nur im
Falle einer Portfolioliquidation an)*
• Je älter der Fonds, desto grösser
sind die Mietzinserhöhungspotentiale (tiefe Bestandesmieten).
Wo liegt das Risiko eines Immobilienfonds im Vergleich zu Aktien und Bonds?
Das Risiko von Schweizer Immobilienfonds liegt zwischen dem von Aktien und Anleihen. • Sie verfügen nur über eine leicht positive Korrelation zu Anleihen und Aktien. • Der Einbezug von Immobilienfonds verbessert die RisikoRendite-Eigenschaft für das Gesamtportfolio.
In den letzten drei Jahren führten die tiefen Zinsen
bei den Immobilienfonds zu Aufwertungen von 2%
p.a., mit einer Anlagerendite von über 5% p.a.
Was ist der Grund?
Trägheit, mit welcher die relevanten Diskontierungssätze auf Zinsveränderungen reagieren
Vorteile Immobilienfonds?
- Einstieg bereit ab CHF 100.-
- Liquidität: Anteile von kotierten Fonds können an der Börse gehandelt werden.
- Relativ tiefe Fremdfinanzierung (Leverage)
- Fokus auf Bestandes-Immobilien (keine Projektentwicklung)
- Schwächere Korrelation zu den Finanzmärkten.
• Stabilere Wertentwicklung als bei Anlagen in Immobilienaktiengesellschaften.
• Rückgabe zum inneren Wert bzw. zum Nettoinventarwert ist möglich.
• Immobilienfonds sind dem Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG)
und der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) unterstellt.
