Travaux Flashcards
Qu’est ce que le fonds de travaux ?
le fonds de travaux a été mis en place par la loi Alur
•Principe : 5% minimum du budget annuel sont provisionnés sur ce compte
•Cette avance est attachée au lot -> non-remboursable en cas de mutation du lot.
•Le fonds travaux est placé sur un compte séparé et rémunéré au taux du Livret A. ce n’est pas un compte courant -> il ne sert pas à payer. On l’utilise pour faire des virements vers le compte courant de la copro.
•La cotisation au fonds de travaux est appelée en charges générales.
•Il ne sert qu’à 2 types de travaux :
- travaux prescrits par les lois et règlements
- travaux décidés en AG.
Figure dans l’état daté du lot
Les travaux urgents
En cas de travaux de conservation urgents, le syndic doit :
- Informer les copropriétaires (par courrier) ;
- Après avoir pris l’avis du conseil syndical, le syndic peut appeler 1/3 du montant estimatif des travaux (provision) pour faire face à l’ouverture des travaux et au premier approvisionnement. Il peut utiliser à cet effet le fonds de travaux.
- Convoquer immédiatement l’AG pour faire voter les autres provisions.
Que peut faire un copropriétaire auquel l’AG a refusé une autorisation de travaux sur parties communes à ses frais ?
En cas de refus de l’autorisation d’AG des travaux d’un copropriétaire, ce dernier peut obtenir une autorisation judiciaire de travaux devant le TGI.
Les conditions sont les suivantes :
- Travaux d’amélioration du lot ;
- Conformité à la destination de l’immeuble ;
- Respect des droits sur les parties communes ;
- Travaux non encore réalisés
Qui peut échapper à la mise en place du fonds de travaux ?
Il existe plusieurs motifs d’exonération au fonds de travaux
- Immeuble neuf de moins de 5 ans ;
- Si la copropriété comporte moins de 10 lots (décision prise à l’unanimité)
- Si le DTG conclut qu’il n’y a aucun travaux à réaliser dans les 10 prochaines années ;
- Si le fonds travaux correspond à une année de budget prévisionnel ;
- Si la copropriété est sous administration judiciaire
Les travaux d’amélioration : définition,
majorité applicable, répartition des charges, travaux somptuaires
Ce sont des travaux non indispensables qui améliorent le confort des copropriétaires (nouveaux équipements communs).
•Ils doivent être conformes à la destination de l’immeuble et ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires.
•Ils sont votés à la majorité de l’article 25, sans recours possible à l’article 25-1. Ils ne sont pas d’application immédiate après le vote de la résolution les concernant, mais à l’expiration du délai de contestation de 2 mois.
•Les propriétaires « non-adhérents » (opposants, abstentionnistes, absents) peuvent bénéficier de la participation différée (étalement sur 10 ans du paiement)
•Les travaux somptuaires sont des travaux d’amélioration qui ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble (le copropriétaire opposant peut demander au juge soit d’annuler la résolution, soit ne pas prendre part au paiement)
Les travaux d’intérêt collectif
Les travaux d’intérêt collectif sont votés à la majorité de l’article 25
Ils visent des économies d’énergie.
Ils ne peuvent pas être imposés à des copropriétaires qui ont fait de tels travaux dans les 10 dernières années.
Ce sont les propriétaires qui paieront pour les travaux sur leurs parties privatives
Comment doit procéder un copropriétaire sollicitant l’inscription d’une résolution à l’AG l’autorisant à réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble ?
Il doit obtenir une autorisation à la maj de l’art 25
On peut conditionner les travaux au respect de l’obligation d’assurance de l’entrepreneur, du respect des voisins pendant le chantier
L’AG ne peut se prononcer valablement que si elle a un projet de résolution auquel est joint un descriptif travaux et un plan d’implantation et peut demander des éléments complémentaires (plan d’archi, d’expert…)
Si une autorisation administrative est nécessaire (ex. modification de façade pour implantation d’un commerce), son obtention et l’obtention de l’accord de l’AG sont 2 démarches indépendantes
Quels sont les travaux qui ne pourront être entrepris qu’a l’expiration du délai de recours contre l’AG ?
Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’AG en application des articles 25 et 26 (travaux d’amélioration) est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de contestation
Les actions en contestation des décisions d’AG doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’AG
Pour quels travaux peut être utilisé le fonds de travaux ?
- Travaux obligatoires prescrits par les lois et règlements
- Travaux votés par l’AG autres que ceux de maintenance
- Travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble sur décision de l’AG
