Les charges

Question 1

Critères de différenciation entre charges communes générales et charges communes spéciales

Answer 1

Art 10
•Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de contribuer au fonds de travaux proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
•Ils sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Question 2

Critères de détermination des charges communes générales

Answer 2

Art 5 (pas d'ordre public) donne 3 critères : 
La superficie (le plus important)
La consistance (qualité, distribution intérieur, balcons...) 
La situation (étage, vue, soleil..)

Question 3

Sommes exigibles par le syndic au titre des charges

Answer 3

• l’avance permanente de trésorerie
  Réserve pour dépenses imprévues.
  Elle ne peut excéder 2 mois de budget.
  Ne peut pas servir à faire des travaux (il y a un fonds de travaux).
• Provision du budget prévisionnel
  Provision pour travaux
  Plan pluriannuel : plan de principe concernant des travaux qui devront être votés.
• Les provisions non comprises dans le budget prévisionnel (provisions spéciales)
• Le fonds de travaux

Question 4

Qu’est ce que le charges communes spécialisées ?

Answer 4

C’est une spécialisation par bâtiment, qui doit être prévu par le RCP, et s’applique si 3 éléments sont réunis :
➢ Copropriété avec plusieurs bâtiments
➢ Parties commune ne présentant une utilité que pour certains lots
➢ Création d’un syndicat secondaire

Question 5

Procédure de recouvrement des charges

Answer 5

Les charges peuvent être récupérées selon 3 modes :
- Procédure “accélérée” de la loi ELAN
Le syndic envoie une mise en demeure au copropriétaire débiteur. Passé 30 jours, le syndic peut assigner devant le TGI qui statuera “comme en matière de référé”.
Toutes les sommes deviendront exigibles en une seule fois (déchéance du terme) y compris celles non encore exigibles (celles du budget prévisionnel)

• Procédures de recouvrement traditionnelles (ne concernent que l’arriéré)
  • Par voie de référé (pour les charges courantes)
  • Procédure judiciaire classique au fond ou injonction de payer (pour les charges hors budget prévisionnel)
• Procédure simplifiée pour les créances inférieures à 4 K euros : mise en demeure par la syndic puis huissier
  Si un compromis n’es pas trouvé -> la procédure judiciaire

Les frais de procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant

Question 6

Exigibilité des charges

Answer 6

Date d’exigibilité: Est débiteur des charges au regard du syndicat des copropriétaires celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité.
● provisions exigibles du budget : exigible le 1er jour de chaque trimestre ou le 1er jour de la période fixée par l’AG
➢ Avance permanente de trésorerie
➢ Provisions du budget prévisionnel = appelées par ¼ tous les trimestres pour les dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et administration PC et équipements communs
➢ Provision pour fonds travaux
● provisions exigibles hors budget: exigibles selon les modalités votées par l’AG

Question 7

Le privilège du syndicat des copropriétaires en cas de charges non payées

Answer 7

Le super-privilège immobilier garantit le paiement des charges communes et des dépenses pour travaux ainsi que les cotisations pour fonds de travaux et les dommages alloués aux juridictions (condamnation à des dommages et intérêts, et les dépends : coût d’assignation, d’expertise)
Il permet aux copropriétés d’être payés prioritairement (y compris avant la banque) sur le prix de vente des biens.
Ce privilège porte sur le montant des charges de l’année en cours et des deux années antérieures (N, N-1 et N-2). Pour les exercices antérieurs, la copropriété vient en concurrence avec le banquier.
•Pour les dettes les plus anciennes (4 ans et plus), le syndicat ne bénéficie d’aucune priorité de paiement (honorées par ordre d’inscription). Il est un simple créancier qui doit avoir pris une hypothèque.

Question 8

Les frais de recouvrement des charges peuvent ils être imputés à un copropriétaire débiteur ?

Answer 8

le syndic peut imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement des arriérés de charges à compter de la mise en demeure, ce qui comprend la mise en demeure, les relances postérieures, les émoluments d’huissier, les prises d’hypothèque, les droits de recouvrement et d’encaissement.