parties privatives et parties communes Flashcards
Comment est établie la quote-part des parties communes affectée à chaque lot ?
La quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de
la partie privative et doit être répartie en fonction de la:
➔ consistance (qualité construction, hauteur sous plafond, disposition des locaux, nature du lot)
➔ superficie (loi carrez)
➔ situation des lots dans l’immeuble ( exposition, orientation, vue, éclairement, tranquillité, élévation)
Principes : obligation d’indiquer le mode de calcul des
tantièmes ; intangibilité des tantièmes de propriété sauf si : division d’un lot en plusieurs, création de nouveaux lots ou suppression d’un lot
Quelles sont les clauses restrictives pouvant être valablement insérées dans le RCP ?
Les clauses restrictives licites du RCP doivent être justifiées par la destination de l’immeuble
- Clause d’habitation bourgeoise autorise les professions libérales.
- Clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité.
- Clause d’usage mixte affecte le plus souvent une activité au rez de chaussée
- Clauses prohibitives de certaines activités professionnelles et/ou commerciales définis
spécifiquement.
Quelles sont les conditions d’un changement d’affectation des parties privatives ?
Il est possible de modifier librement l’affectation des parties privatives à condition de respecter :
- la destination de l’immeuble
- les droits des autres copropriétaires
- les clauses restrictives licites du RCP
Tout choix d’affectation qui va à l’encontre de ces règles devra être voté à l’unanimité.
Quelles sont les modifications des parties privatives qui nécessitent une autorisation ?
Celles qui ont un impact sur les parties communes :
➔ Création d’une évacuation d’eaux usées venant se brancher sur une canalisation commune
➔ Création d’un plancher venant s’ancrer sur les parties communes
➔ Suppression de cloisons privatives porteuses
➔ Certaines clauses du RCP peuvent restreindre l’usage de certains matériaux: carrelage, marbre.
Qu’est ce qu’une spécialisation des parties communes et quelles sont ses conséquences ?
C’est une spécialisation par bâtiment, qui doit être prévu par le RCP, et s’applique si 3 éléments sont réunis :
➢ Copropriété avec plusieurs bâtiments
➢ Parties communes ne présentant une utilité que pour certains lots
➢ Création d’un syndicat secondaire
Conséquence : création d’une indivision entre les seuls copropriétaires concernés
Quel est le statut des combles ?
Dans le silence du RCP, on utilise le critère de l’usage exclusif.
Si accessibles par escalier ou accueillent des équipements de l’immeuble -> parties communes
Un copropriétaire peut-il refuser l’accès à ses parties privatives pour une réparation sur les parties communes de l’immeuble ?
Non, un copropriétaire doit laisser accès à ses parties privatives afin que le SDC puisse réaliser des travaux sur les parties communes de l’immeuble.
En cas de refus du copropriétaire, le syndic peut l’y contraindre par voie de justice. Il devra se faire autoriser à accéder dans les locaux par le Président du TGI, en référé si nécessaire.
Qu’est ce que le droit de jouissance privatif ?
Le droit de jouissance privatif doit s’exercer sous la double condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
C’est un droit de jouissance exclusif, attaché au lot.
Les travaux de gros œuvre et d’étanchéité de l’ouvrage relèvent du syndicat. Les travaux de revêtement superficiel relèvent du bénéficiaire du droit exclusif.
Peut-on modifier les tantièmes ?
Oui, en cas de :
- Division d’un lot : modification du RCP à la maj de l’art 24
- Vente d’une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers : modification du RCP à la maj de l’art 26 (si la modification entraîne un changement de la destination de l’immeuble -> unanimité)
- Travaux : l’AG vote les nouveaux tantièmes et la modification du RCP à la même majorité que celle ayant voté la réalisation des travaux.
La rectification de tantièmes est également possible en cas d’erreur de calcul (unanimité)
On peut déboucher sur un solde de tantième supérieur à 1000ème
