TEMA 7: LA COPROPIEDAD Flashcards
- La comunidad de bienes y sus funciones
- Concepto (art 392 CC)
- El régimen de comunidad romana o por cuotas. La propiedad exclusiva sobre la cuota. (art. 399)
- La contribución a los gastos y disfrute de beneficios conforme a la cuota. (art.393 y 395)
- Concepto (art 392 CC)
En primer lugar, la comunidad o copropiedad se define en el CC ⇒ “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.”
La comunidad se puede establecer legalmente o voluntariamente, puede ser comunidad germana o romana;
Es una situación muy común por varias razones:
- proviene de una herencia: la comunidad puede predicarse, no sólo respecto de un derecho subjetivo aislado, sino también respecto de un conjunto de bienes o masas patrimoniales, como, por ejemplo, los bienes gananciales o el caudal relicto en la comunidad hereditaria
- liquidación de un régimen de sociedad de gananciales: si la sociedad de gananciales tiene un bien en común que por ejemplo es un piso, cada uno de los cónyuge se queda con la mitad de la propiedad del piso
- porque directamente se decide hacer una inversión compartida, surge por la propia voluntad de los copropietarios
El régimen de comunidad romana o por cuotas.
La idea esencial de la regulación de la copropiedad viene expresada en el artículo 393 CC. Es la idea que la copropiedad se organiza en función de las cuotas que se atribuye a cada uno de los copropietarios. Es un sistema que llamamos de copropiedad romana o copropiedad por cuotas.
La cuota ⇒
- Es que cada copropietario o comunero tiene un derecho de propiedad exclusivo sobre una cuota / parte del bien.
- No es dueño exclusivo del bien en su totalidad sino de una proporción. La idea de cuota NO representa una porción física.
- Es una representación ideal o abstracta, no existe en la realidad física, se hace a través de porcentaje.
- La cuota determina la participación en los beneficios (que puede generar rentas) y en los gastos.
- Según el artículo 399 CC, la cuota puede ser objeto del tráfico jurídico independiente lo que quiere decir que se pueden:
- Según el artículo 399 CC, la cuota puede ser objeto del tráfico jurídico independiente lo que quiere decir que se pueden:
- vender: se puede comprar, tiene sentido porque puede la cuota puede generar rentas
- embarcar: no es el mejor de los bienes embargables porque en la subasta habrá que encontrar alguien que quiere comprar una cuota del bien (y depende de la naturaleza del bien, si es un piso no es igual que si es una explotación agraria)
- hipotecar
- Ya sabemos que cuando uno vende su cuota, los otros copropietarios tienen un derecho de adquisición preferente, es un derecho legal es lo que se llama el retracto de comuneros. Pretende evitar que entren terceros a una situación de comunidad y de una manera restringir la comunidad (si eran 3 ahora están 2 por ejemplo).
→ ART 399 CC:
“Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.”
La contribución a los gastos y disfrute de beneficios conforme a la cuota. (art.393 y 395)
El artículo 393 CC
El artículo 393 CC establece que la participación de los copropietarios sobre los beneficios de un bien pero también sobre las cargas se hará en proporción a la cuota. Por ejemplo, podemos pensar que para una renta de alquiler se reparte de manera proporcional a la cuota de los copropietarios pero igualmente para los impuestos o para gastos se hará también en proporción.
La contribución a los gastos y disfrute de beneficios conforme a la cuota. (art.393 y 395)
El artículo 395 CC
El artículo 395 CC establece que cada comunero tendrá derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de la cosa, necesarios para evitar la pérdida o deterioro del bien. Si es un gasto realmente de conservación, uno puede obligar a que los demás paguen el gasto. La forma más normal es que uno asume los gastos en la totalidad y luego demanda la parte de los demás en su proporción. Si son pagados por uno de los comuneros en su integridad, este tiene acción para exigir su reintegro a los demás en proporción a sus respectivas cuotas.
Para poder reclamar a los demás los gastos de conservacion, hay que
hay que acreditar que realmente la naturaleza de las obras eran de conservación. Por ejemplo, se puede llamar perito que acredite mediante informe técnico la necesidad de conservación. Si la obra es muy importante, se puede llamar a un notario para acreditar la veracidad del informe del perito.
Los gastos del perito para saber si hay que asumir gastos de conservacion lo asume
el que lo solicite salvo si el perito hace más que solo decir si hace falta o no obras de conservación y si dice concretamente en qué consisten las obras y cómo se van a hacer. Si llega a la vía judicial, se podrá incluir la certificación del perito como gasto procesal y eso le asume todos si se da la razón al que lo ha solicitado.
- Régimen jurídico de la comunidad de bienes
- Uso y disfrute. (art. 394). Cómo se organiza la relación de uso y disfrute de la cosa entre los comuneros, porque muchas veces tienen intereses distintos sobre la cosa o ideas distintas.
- Administración. (art. 398)
- Alteraciones en la cosa común y actos de disposición. (art. 397)
- La división de la cosa común (artss. 400 a 406)
- El pacto de indivisibilidad: limitaciones (art. 400.2)
- Consecuencia (404)
- Bienes indivisibles: indivisibilidad funcional (401) y por desmerecimiento económico (TS).
Uso y disfrute. (art. 394). Cómo se organiza la relación de uso y disfrute de la cosa entre los comuneros, porque muchas veces tienen intereses distintos sobre la cosa o ideas distintas.
- El art. 394 CC reconoce a cada partícipe una facultad individual de usar las cosas comunes, pero “siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”. Pueden repartir el uso de los bienes según un criterio espacial o temporal.
- ART 394 CC: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”
Administración. (art. 398)
como se adopta un acto de admin?
El artículo 394 dice que para realizar cualquier acto de administración de la cosa común se necesitará un acuerdo optado por mayoría de cuotas. Aquí no se trata de la mayoría de personas. Dentro de estos actos podemos incluir el acuerdo de reparto de uso de la cosa. Hay que ser equitativos en el reparto del bien con arreglo a la proporción.
Estos acuerdos de la mayoría respecto del uso tienen que tener algunos límites;
Estos acuerdos de la mayoría respecto del uso tienen que tener algunos límites; viene establecido en el artículo 394 CC, NO se puede privar del derecho de uso o disfrute a ninguno de los comuneros. Estas reglas entran solo cuando se trata del uso.
def acto de admin
La jurisprudencia considera como actos de administración todos aquellos que se refieren “al disfrute de la cosa, sin alterar su sustancia”
Sin embargo, se puede decidir por mayoría si el bien:
se va a alquilar o no
va a ser objeto de pequeñas mejoras que no impliquen una alteración de la cosa y que no son obras de conservación (pero no para hacer piscina). véase artículo 397
administracion: papel del juez
Es posible que no pueda lograrse un acuerdo de la mayoría de los partícipes o que el acuerdo mayoritario sea “gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común”, en cuyo caso, cabrá acudir al Juez para que provea lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador
Por alteración hay que entender,
- tanto la física ⇒ modificación permanente que afecta a la sustancia o a la forma de la cosa
- como la jurídica ⇒ acto de disposición sobre la cosa común, consistente en la enajenación de la misma o en la constitución de un derecho real sobre ella
Alteraciones en la cosa común y actos de disposición. (art. 397)
El artículo 397 CC establece que hay una necesidad de unanimidad y no mayoría para hacer cualquier tipo de acto que altera el uso de la cosa. También se entiende que se necesita la unanimidad para hacer actos de disposición sobre la cosa como vender, hipotecar, o enajenar la cosa. La venta es la gran fuente de conflictos, hay un comunero que no quiere vender.
alteracion: como puede ser el consentimiento?
El consentimiento puede ser tácito, deduciéndose, por ejemplo, de la no oposición a obras, que supongan una alteración de la cosa común, sufragadas por uno solo de los partícipes, hechas a la vista y sin oposición de los demás.
La división de la cosa común (artss. 400 a 406)
- reglas generales y concepto
- El pacto de indivisibilidad: limitaciones (art. 400.2)
- Consecuencia (404)
- Bienes indivisibles: indivisibilidad funcional (401) y por desmerecimiento económico (TS).
La división de la cosa común (artss. 400 a 406)
1. reglas generales y concepto
- Se ha de hacer con respecto a la buena fe
- El art 400 CC reconoce a cada comunero, con independencia de la cantidad cuota, puede pedir la división cosa común en cualquier momento, es lo que se llama acción de división de la cosa común. Cabe que entre comuneros haya un pacto de indivisibilidad de la cosa, se suele establecer durante x tiempo.
- El artículo 400 establece que nadie puede estar obligado a quedarse en situación de pro indivisibilidad: El comunero puede, además, pedir la división de la cosa común, en cualquier momento, mediante el ejercicio de la actio communi dividundur, que es imprescriptible (art. 1965 CC) e irrenunciable; sin necesidad de alegar causa alguna
La división de la cosa común (artss. 400 a 406)
El pacto de indivisibilidad: limitaciones (art. 400.2)
- Este pacto de indivisibilidad es posible pero siempre y cuando tenga una duración inferior a 10 años.
- Si no hay acuerdo para dividir:
- la cosa entre partes diferentes primero se puede hacer de la misma superficie,
- pero si no hay acuerdo pues con tres partes de idéntico valor valorado por árbitro
- si todavía no hay acuerdo si hace por el Juzgado
La división de la cosa común (artss. 400 a 406)
Consecuencia (404)
La acción de división no se puede ejercer si la cosa es indivisible. El problema se da en los casos de cosas indivisibles como la mayoría de los pisos, coches, algunas fincas con superficie mínima para cultivo. La solución puede ser la venta. Sin embargo, el artículo 404 CC dice se puede comprar la parte al otro pero si todos quieren pagar la parte del otro o si ningún quiere comprar la parte, pues puede terminar en venta en subasta judicial. La subasta no se aconseja porque se va a sacar un precio mínimo. A veces es mejor la negociación y entender lo que quiere la otra parte, para evitar los gastos de la subasta y el precio menor.
