TEMA 6.1: EL DERECHO DE LA PROPIEDAD Flashcards
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Q
La propiedad en el CC. La propiedad absoluta de los artículos 348 y 350 CC
A
- Hay que situarse en la época de la redacción del CC en la que había una percepción de la propiedad diferente de la que puede haber ahora. Se concibe la propiedad como un derecho o dominio casi absoluto, como un derecho que confiere unas propiedades de uso sobre el bien a su titular como muy extendidas, casi absolutas para las posibilidades de usar el bien.
- En el CC, se entiende que las limitaciones tienen que estar establecidas por la Ley y son excepcionales. En el tiempo del CC, las limitaciones tenían que ver con las relaciones de vecindad, es decir los intereses privados o particulares de los colindantes. Hoy siguen vigentes estas limitaciones pero existen otras.
- Según el art. 348 CC: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes
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Q
La propiedad y su función social en la CE: artículo 33 CE
cambio de enfoque radical
A
- El artículo 33 CE reconoce el derecho constitucional a la propiedad pero con arreglo o sujeción a la función social de la propiedad, función que delimitará el contenido del derecho a la propiedad.
- Es un cambio de enfoque radical con respecto a la concepción decimonónica (19s) del CC, aunque en la doctrina y OJ ya se conocían estos límites pero no se consagra la idea de propiedad como tal. Ya no se concibe como un derecho absoluto como antes en el CC, está condicionado a una función social
- En el siglo 19, el dueño podía hacer todo lo que no era expresamente prohibido
- La configuración constitucional sigue planteando controversias sobre si se puede obligar por ley al propietario de una vivienda vacía sacarle alquiler so pena de sanción como multas, incluso expropiación forzosa.
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Q
La propiedad y su función social en la CE: artículo 33 CE
Es lo que promueve una ley catalana
A
- Es lo que promueve una ley catalana que obliga a los propietarios de viviendas vacías a sacarlas en alquiler y si no se hace se expropria.
- El TC resuelve esto en la STC 25/2025 diciendo que es constitucional con algunos límites porque se entiende que la medida está amparada por la función social y que no invade el contenido del derecho de propiedad pero el propietario sigue siendo propietario.
- La cuestión es si es contenido esencial del derecho constitucional poder tomar decisión de alquilar o no. Se declaró inconstitucional que la expropiación fuera por el valor superior al 50% del bien porque invadía una competencia estatal de definir cuál es el justiprecio del bien.
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Q
Caracteres de la propiedad
El derecho de propiedad en el sistema del CC se caracteriza por las notas de:
A
- plenitud: confiere las más amplias facultades al propietario: disfrute y disposición,
- inmediatividad: satisface el interés de su titular sin necesidad de la cooperación de un tercero,
- exclusividad o absolutividad : facultad del propietario de excluir a los terceros
- elasticidad: permite a su titular constituir derechos reales limitados sobre el bien
5
Q
Facultades del propietario:
A
- Facultad de uso y disfrute: es la facultad de usar la cosa con arreglo a lo permitido por la legislación urbanística. Es la más condicionada a la función social.
- Facultad de disposición: enajenar la propiedad, alquilar, constituir otros derechos sobre este bien
- Facultad de gravamen: Facultad de constituir derechos de garantía
- Facultad de exclusión: Facultad de excluir el goce de la propiedad a otros.
6
Q
- Límites del Derecho de Propiedad.
indice
A
- Definición de límites, distinción con limitaciones
- Diferencias entre servidumbres y relaciones de vecindad
- Ejemplos: Construcción de cubiertas (586), Plantación de árboles (591 y 592)
- Los derechos de luces y vistas: la prohibición de abrir ventanas o huecos en paredes medianeras (art. 580) y los huecos de tolerancia (art 581 CC)
- Adquisición por usucapión de las servidumbres de luces y vistas (remisión)
- Inmisiones (art. 590): Reglamentos y normal tolerancia
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Q
- Definición de límites, distinción con limitaciones
Los límites ⇒
A
- son restricciones internas o intrínsecas a la propia estructura del dominio,
- conformando el régimen general u ordinario del derecho de propiedad.
- impuestos por razón de interés general > no necesitan un acto especial y expreso para hacerlos valer, sino que basta con invocar la norma y probar la concurrencia de las circunstancias.
- impuestos por razón de utilidad pública (urbanismo, medio ambiente…) o por interés privado (por la relaciones de vecindad).
- Ejemplos de límites del dominio: derechos de tanteo y retracto de carácter legal; las relaciones de vecindad, y prohibición del abuso del derecho
8
Q
- Definición de límites, distinción con limitaciones
Las limitaciones ⇒
A
- son restricciones al dominio en casos excepcionales, singulares o especiales, que reducen el contenido esencial del derecho de propiedad (determinado por los límites).
- exige la necesidad de un acto singular o especial de imposición.
- han de ser probadas por el que las quiera hacer valer y no se presumen.
- Si vienen impuestas por la ley pueden preverse las oportunas indemnizaciones.
- Ejemplos: servidumbres y prohibiciones de disponer.
9
Q
- Diferencias entre servidumbres y relaciones de vecindad
Las relaciones de vecindad ⇒
A
- son límites del dominio (y, por tanto, configuran el régimen normal de la propiedad)
- se basan en libertad e independencia de los fundos (no hay fundo sirviente ni fundo dominante)
- son relaciones recíprocas (se imponen en beneficio mutuo de los propietarios)
- NO confieren derecho a indemnización
- NO se extinguen por el no uso
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Q
- Diferencias entre servidumbres y relaciones de vecindad
Las servidumbres ⇒
A
- son limitaciones del dominio (restricciones al régimen ordinario)
- hay dependencia de los fundos (fundo sirviente y fundo dominante)
- son relaciones de dominación (se imponen al propietario de un fundo en beneficio de otro, al reportarle utilidad)
- sí confieren derecho a indemnización
- se extinguen por el no uso
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Q
Ejemplos: Construcción de cubiertas (586),
A
El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.
12
Q
Ejemplos: Plantación de árboles (591 y 592)
A
- No se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.
- Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad.
- Si las ramas de algunos árboles se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos derecho a reclamar que se corten en cuanto se extiendan sobre su propiedad, y si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendiesen en suelo de otro, el dueño del suelo en que se introduzcan podrá cortarlas por sí mismo dentro de su heredad.
13
Q
Sobre las aguas y los arboles y las relaciones de vecindad
A
- Uno no puede dejar caer las aguas de lluvia que provienen de su techo sobre el terreno del vecino,
- igual para los árboles, hay que guardar una distancia con el terreno del vecino porque las raíces pueden perjudicar al vecino para la construcción.
- El vecino no tiene derecho a cortar él mismo por vía de hecho las ramas en la finca del vecino, puede reclamar extrajudicialmente y judicialmente.
- Sin embargo, hay una forma distinta de tutelar este derecho si las raíces llegan al propio terreno, es un derecho a la autotutela (excepción), porque las raíces pueden impedir la construcción.
14
Q
Los derechos de luces y vistas: la prohibición de abrir ventanas o huecos en paredes medianeras
A
El artículo 580 dice que cuando hay una pared medianera, es decir común a las dos fincas, ninguna puede abrir hueco o ventana. Cuando estamos ante una pared que sea contigua a la finca ajena pero no medianera, es decir propia pero pegada o a menos de 2 metros, tampoco se puede abrir ventana.
15
Q
Prohibicion abrir ventanas ART 580 pero huecos de tolerancia
A
- Sin embargo, se pueden abrir huecos llamados huecos de tolerancia ⇒ “hueco para recibir luces a la altura del techo para” recibir la luz de max. 30 cm² recubiertos de un revestimiento.
- Esta posibilidad de tener hueco de tolerancia NO constituye un derecho por lo cual si el dueño de la finca colindante gana el derecho a construir, puede tapar el hueco de tolerancia.
16
Q
Las distancias de ventanas, balcones y voladizos (arts. 582 a 585).
A
- Respecto de las ventanas, tendrán que estar, cuando dan vistas rectas sobre el vecino, al menos a una distancia de 2 metros. La distancia será de 60 cm cuando la vista es en oblicuo.
- Hay una salvedad para estas distancias, cuando las ventanas dan a la vía pública no hay que respetar esta distancia. Si la ventana da a una vía pública, aunque el edificio de enfrente está a menos de dos metros de distancia, se puede abrir la ventana.
17
Q
Las inmisiones ⇒
A
son, con carácter muy general, sustancias líquidas o gaseosas o incluso residuos sólidos que pueden pasar de una finca a otra. También se pueden incluir emisión de ruidos y olores.
18
Q
Inmisiones (art. 590): remision del CC al derecho administrativo
A
- El CC se limita a hacer una remisión a las normas administrativas que regulan esto. La idea según el CC es que no se puede molestar a los vecinos con las inmisiones pero apoyándose en la regulación del municipio observando lo que permite y lo que no permite.
- Al hacer esta remisión, lo que dice el CC no es inutil porque establece el CC que el vecino afectado tendrá acción contra el causante de la inmisión;
- no es solo un problema de derecho administrativo sino que cuando se incumplan esta normativa, aparte de la sanción administrativa, el vecino puede dirigirse contra el causante de inmisión para pedir el cese de la inmisión e indemnización de daños.
19
Q
Inmisiones y abuso de derecho
A
Para resolver la cuestión de las inmisiones se recurre a la figura del abuso de derecho (interdicción del abuso por el CC) ⇒ Es uso anormal o excesivo del derecho, aquel que por la intención del autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice, sobrepase manifiestamente los “límites normales” o de la normal tolerancia.
20
Q
- La medianería
indice
A
- Concepto y presunción de medianería
- Gastos de reparación, construcción y mantenimiento (art. 575). Posibilidad de renuncia
- Derecho de todo propietario medianero a alzar la pared medianera (art. 577). Derecho de todo propietario medianero a apoyar su edificio en la pared medianera (art. 579)
21
Q
Una medianería ⇒
A
es un elemento divisorio entre dos propiedades que pertenece en común a ambos vecinos porque está construido en parte sobre la finca de ambos vecinos, a diferencia de una pared contigua (pero no medianera porque se ha construido exclusivamente sobre una propiedad).
22
Q
- La medianería
presunción de medianería
ART 572
Se presume la servidumbre de medianería
A
- mientras no haya un título o signo exterior o prueba en contrario (para probar el contrario se puede destruir con el propio proyecto de edificación o con el plano de la superficie del solar original)
- 1.º En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
- 2.º En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
- 3.º En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.
23
Q
Medianeras o continguas? Las paredes que dividen un
A
- un edificio entre otro edificio no son medianeras, probablemente son contiguas;
- sin embargo, las paredes que dividen un piso con otro dentro del mismo edificio si son medianeras.
24
Q
medianeria
Posibilidad de renuncia
A
Sin embargo, cabe renunciar a la pared medianera, en cuyo caso va a pasar propiedad exclusiva del vecino; disponiéndose de asumir los cargos SALVO si la pared sostiene su propio edificio.
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Medianeria Gastos de reparación, construcción y mantenimiento (art. 575).
Muchas veces, es importante determinar si es medianera porque si surge necesidad de mantenimiento, los gastos se dividen. El problema que se plantea es que, al ser propiedad común, no se sabe quién asume los gastos, etc. También pueden plantear problemas con la autoridad administrativa. En la edificación actual, las paredes no son medianeras, a diferencia de lo que pasaba en entornos rurales.
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Derecho de todo propietario medianero a alzar la pared medianera (art. 577).
- Todo propietario medianero tiene derecho a alzar la pared medianera, por ejemplo si quiere ganar privacidad.
- Sin embargo, lo tiene que hacer a su expensas pagando el mismo indemnizando al vecino de los daños que puede causar.
- Además, tiene que respetar las normas administrativas.
- Si hubiera que darle más grosor a la pared para levantar, se tendrá que dar el grosor por el lado del que construye.
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Derecho de todo propietario medianero a apoyar su edificio en la pared medianera (art. 579)
Por último, si la pared es medianera, todo propietario medianero tiene derecho a apoyar su edificación sobre la pared. No obstante, se puede hacer hasta la mitad porque tiene que respetar el derecho del otro medianero a poder hacer lo mismo.
