TEMA 1: LOS DERECHOS REALES Flashcards
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Q
¿Qué son los derechos reales?
A
- un derecho que recae sobre una cosa que confiere a su titular,
- bien un poder directo sobre ella (propiedad, usufructo, servidumbre, uso, habitación, derecho de superficie),
- bien la facultad de realización de su valor para cobrar una deuda que garantiza (hipoteca, prenda)
- o bien un derecho para adquirir preferentemente, que resulta oponible “erga omnes”.
- No existe una definición legal de los derechos reales
- su definición y sus caracteres son de naturaleza doctrinal
No existe una definición legal precisa; su definición es de naturaleza doctrinal.
2
Q
Clasificación de los derechos reales
A
Se clasifican en:
* Derechos de goce
* Derechos de garantía
* Derechos de adquisición preferente
Cada categoría depende de las facultades sobre el bien.
3
Q
¿Qué es el derecho de propiedad?
A
Es el derecho real por antonomasia que confiere a su titular facultades para regular el uso del bien.
Permite la explotación y utilidad sobre el bien.
4
Q
Definición de derecho de servidumbre
A
Es el derecho que se tiene sobre otro bien ajeno para explotación o utilidad.
Permite el uso de una parte de un bien ajeno.
5
Q
¿Qué implica el derecho de hipoteca?
A
El acreedor hipotecario no puede usar el bien, pero puede promover su venta en caso de incumplimiento.
Tiene oponibilidad erga omnes.
6
Q
Definición de derecho de usufructo
A
Es el derecho a usar una cosa con facultades amplias como si fuera el dueño, pero no lo es.
Es un derecho vitalicio hasta la muerte del usufructuario.
7
Q
¿Qué es el derecho de superficie?
A
Es el derecho de edificar sobre terrenos ajenos.
Permite construir en propiedad ajena.
8
Q
Definición de derecho de crédito
A
Es el derecho que tiene una persona, acreedor, a que otra persona, deudor, realice una prestación de dar, hacer o no hacer.
Por contraposicion al derecho real
Contrasta con los derechos reales.
9
Q
¿Cómo se transmite generalmente un derecho?
A
Se transmite por contrato o determinadas por la ley, pudiendo ser voluntaria o por usucapión.
La usucapión implica el uso prolongado del bien.
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Q
Características de los derechos reales frente a los derechos de crédito
A
- Oponibilidad erga omnes
- Facultad de realización directa del interés
- Facultad de exclusión
- Facultad de disposición
Estas características los distinguen de los derechos de crédito.
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Q
¿Qué significa la oponibilidad erga omnes?
A
- Es la facultad de hacer valer el derecho real frente a cualquier persona, no solo frente al deudor.
- es lo que verdaderamente lo diferencia del derecho de crédito: El derecho de crédito sólo es oponible, en virtud del principio de relatividad de los contratos, al deudor (art. 1257).
Permite al propietario exigir la entrega de su bien a quien lo posea sin título.
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Q
¿Qué implica la facultad de realización directa del interés?
A
- El titular de un derecho real puede gozar directamente de las facultades que le confiere el derecho sin necesidad de intervención de un tercero.
- El derecho de crédito necesita para su satisfacción la realización de una prestación por parte del deudor
- No obstante, hay derechos reales, como los de garantía o los de adquisición preferente que no implica una posesión o goce directo de la cosa
Esto contrasta con el derecho de crédito, que requiere una prestación del deudor.
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Q
Definición de la facultad de exclusión
A
Con el derecho real, se asocia la posibilidad de poner la cosa en condiciones que evite la eventual intromisión o perturbación de terceros y de poner fin a una perturbación que se ha consumado ya, mediante el ejercicio de las acciones de defensa de la posesión o de cesación de actividades perturbadoras
Incluye acciones para cesar perturbaciones en la posesión.
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Q
¿Qué significa la facultad de disposición?
A
Implica el poder de enajenar el derecho real a un tercero o limitarlo mediante derechos menores, o para extinguirlo mediante una renuncia.
Ejemplos incluyen constituir un usufructo o una servidumbre.
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Q
+ La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
A
- (antiguamente DG de los Registros y Notariado
- dice este que se ha de constar en el contrato la intención de constituir un derecho real y que se consta en una escritura pública ante notario
- ⇒ Es un órgano directivo que se componen de registradores y notarios y dicta decisiones que se aplican a todos los registradores y notarios.
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Q
El incumplimiento de un derecho de crédito
A
es diferente porque, como solo vincula entre partes, se extingue pero implica indemnización de daños y perjuicios. Para el derecho real, no se extingue.
17
Q
- Figuras intermedias y tipos dudosos de derechos reales
A
- Obligaciones “propter rem”
- Derecho de arrendamiento:
- Derecho de opción de compra: Art. 14 RH
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Q
- Obligaciones “propter rem”
CONCEPTO
A
- ⇒ Supuestos en que el titular del derecho real está obligado a realizar una determinada prestación positiva por razón o causa de su propia titularidad real.
- es la que vincula a un sujeto por razón de una determinada titularidad jurídico-real o conexión jurídica con la cosa.
- Son obligaciones que están vinculadas a un derecho de propiedad, es decir quien adquiere un derecho de propiedad lo adquiere con una obligación del anterior propietario ‘heredada’ y asumida por parte del nuevo propietario.
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Q
- Obligaciones “propter rem”: figura híbrida
A
figura híbrida porque tiene un carácter de crédito ya que es una relación obligacional entre deudor y acreedor pero nace de la adquisición de un derecho de propiedad, eso es el carácter real (aunque sea más una carga real que otra cosa).
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Q
- Obligaciones “propter rem”:
la doctrina ha señalado las siguientes características
A
- a) Accesoriedad: las obligaciones propter rem están conexas a determinadas titularidades reales, respecto de las cuales mantienen una relación de accesoriedad y subordinación.
- b) Determinación del sujeto pasivo: es deudor quien en cada momento sea titular de un determinado derecho real.
- c) Ambulatoriedad: la obligación se transmite con la transmisión de la cosa y se extingue con la extinción del derecho rea
- d) Renuncia o abandono liberatorio: el deudor se puede liberar de la obligación renunciando a la titularidad real o el abandono de la cosa
- e) Contenido normalmente positivo, aunque nada impide que sea negativo.
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Q
- Derecho de arrendamiento:
ART
A
→ Art. 2.5 LH,
→ Art 22 Ley Arrendamientos Rústicos 49/2003
→ Art 14 de la Ley Arrendamientos Urbanos 29/1994
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Q
- Derecho de arrendamiento: casos generales
A
- El derecho tiene por objeto el bien arrendado.
- La primera intuición sería de decir que es un derecho real pero no: la regla general es que sea de crédito.
- En el CC, el art 1571 establece un principio que podríamos resumir básicamente como “venta-quita-renta”, cuando se vende un bien arrendado, la venta supone la extinción del arrendamiento.
- Según la concepción originaria del CC, el contrato de arrendamiento es derecho de crédito y se extingue cuando el bien pase a otro propietario y no se podría hacer valer frente a otro propietario.
- Como entran en contradicción, la norma del CC vale para los casos residuales en los que no hay norma especial.
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Q
- Derecho de arrendamiento: casos especiales
A
- Ley 30/1994: arrendamientos de uso de una vivienda,
- Ley 49/2003: arrendamientos rustico de uso agricola o ganadero (igual que para el caso anterior)
- LH: alquiler bienes inmuebles
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Q
- Ley 30/1994: arrendamientos de uso de una vivienda,
A
- Se aplica para los arrendamientos de uso de una vivienda, que debe tener una duración de más de un año.
- Art 14: en caso de venta, el arrendatario puede permanecer durante los cinco primeros años de duración del arrendamiento, por lo cual durante este tiempo, tiene naturaleza de derecho real. Incluso aunque sea de buena fe por parte del nuevo comprador, este será vinculado por el contrato anterior de arrendamiento.
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- LH: alquiler bienes inmuebles
Además de los dos casos anteriores, siempre que se trate de bienes inmuebles, el artículo 2.5, permite la inscripción del contrato de alquiler en el RP (si se realiza previamente el contrato en escritura pública). A partir de este momento tiene eficacia real, ilimitada y erga omnes
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- Derecho de opción de compra: Art. 14 RH
CONCEPTO
El propietario del bien, llamado concedente de la opción, atribuye un derecho de opción al optante o titular del derecho a la opción a adquirir la propiedad de un bien determinado de su patrimonio a cambio de un precio ya establecido en un lapso de tiempo.
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- Derecho de opción de compra:
¿Se puede hacer efectivo el derecho de opción frente a terceros o solo frente a la parte?
En otras palabras, ¿es un derecho real o de crédito?
En principio, es un derecho de crédito pero el contrato de opción es inscribible en el RP. En este caso, se convertirá en un derecho real con eficacia erga omnes. El artículo 14 del Reglamento Hipotecario, precisa las condiciones para inscribirlo en el RP:
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- Derecho de opción de compra:
El artículo 14 del Reglamento Hipotecario, precisa las condiciones para inscribirlo en el RP:
1. que conste en el contrato la voluntad expresa de las partes que se inscriba en el RP
2. el plazo NO puede ser superior a 4 años (opciones perpetuas prohibidas)
3. que conste en el contrato Y en la inscripción registral el precio de ejercicio de la opción, es importante porque igual que conste en el RP se puede vender a un tercero. Este podrá ver el derecho de opción y va a influir en el precio de la compra.
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3. Tipos de Derechos Reales
- 3.1. Propiedad
- - Facultad de uso o goce sobre la cosa
- - Facultad de exclusión de la cosa
- - Facultad de enajenación
- 3.2. Derechos reales limitados o en cosa ajena
- - Derechos de uso y disfrute (usufructo, servidumbre, uso, habitacion, enfiteusis)
- - Realización de valor o garantía (Hipoteca y prenda + anticresis)
- - Adquisición preferente (opción de compra, tanteo y retracto)
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- 3.1. Propiedad
- - Facultad de uso o goce sobre la cosa
CONCEPTO
- ⇒ poder usar y disfrutar, total o parcialmente, de un bien ajeno y, en determinados casos, adquirir los frutos producidos por la cosa objeto del derecho.
- Equivale a la explotación económica de la misma, comprende todas las posibilidades de obtener de la cosa objeto de dominio todos los aprovechamientos y todas las utilidades y, en primer lugar, la de poseerla material o directamente.
- El goce lleva aparejada la facultad de disfrute, la cual comprende la obtención de los frutos, que la cosa produzca, ya sean naturales, industriales o civiles.
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- 3.1. Propiedad
- - Facultad de uso o goce sobre la cosa
SUPONE...
- utilización directa del bien
- utilización indirecta a través de la concesión negocial de una cierta medida de goce a otras personas
- obtención de las utilidades y rendimientos económicos de la cosa
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- 3.1. Propiedad
- - Facultad de exclusión de la cosa
- - Facultad de enajenación
Facultad de exclusión de la cosa: posibilidad de delimitar la propiedad (art 388
Facultad de enajenación (vender, alquilar, constitución de derechos reales para otros titulares)
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3.2. Derechos reales limitados o en cosa ajena CONCEPTO
⇒ Son los derechos que se establecen a favor de una persona que no sea propietario, son limitados.
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- 3.2. Derechos reales limitados o en cosa ajena
- Derechos de uso y disfrute (usufructo, servidumbre, uso, habitacion, enfiteusis)
- Realización de valor o garantía (Hipoteca y prenda + anticresis)
- Adquisición preferente (opción de compra, tanteo y retracto)
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Derechos de uso y disfrute:
Usufructo, servidumbre, uso, habitación, censo, enfiteusis.
Atribuyen a su titular un poder directo sobre la cosa (más limitado que el derecho de propiedad).
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Derecho de usufructo
- es un derecho de uso amplio sobre el uso sobre bienes ajenos, la limitación es que NO se puede hacer modificación sobre la forma y sustancia (artículo 524 CC).
- Este derecho tiene duración limitada en el tiempo:
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Derecho de usufructo: Este derecho tiene duración limitada en el tiempo:
- si es de naturaleza legal es decir usufructo vitalicio será hasta la muerte del usufructuario
- si es de naturaleza convencional, la duración pactada
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Derecho de servidumbre
es un derecho muy frecuente “Derecho en predio ajeno que limita el dominio en este y que está constituido en favor de las necesidades de otra finca perteneciente a distinto propietario, o de quien no es dueño de la gravada "
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Derecho de uso
derecho a recibir los frutos sobre una cosa ajena pero solo para cubrir las necesidades básicas del sujeto y su familia
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Derecho de habitación
derecho en una casa ajena a ocupar una habitación
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Derecho de enfiteusis (modalidad del censo)
- pertenece más a la historia del derecho.
- El artículo 1605, es un derecho real que se confiere a su titular (llamado enfiteuta) el dominio útil de la cosa, es decir la posibilidad de hacer un uso ilimitado de la cosa.
- Hay una diferencia con el usufructo, es que en principio NO tiene limitación temporal, y se transmite vía herencia.
- Se hace a cambio del pago de un censo.
- Esto obedece a una estructura de explotación agraria feudalista; el CC establece la posibilidad de redimir la enfiteusis, es decir que el propietario se podía quedar con la propiedad.
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Realización de valor o garantía: Hipoteca y prenda.
CONCEPTO
Son derechos que recaen sobre cosa ajena y atribuyen a su titular la facultad de realización o venta del bien objeto de la garantía para poder cobrar la deuda, con el precio.
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Hipoteca
- el titular del derecho de hipoteca se llama acreedor hipotecario.
- La hipoteca NO implica desplazamiento posesorio a favor del acreedor hipotecario sino que se constituye como bien hipotecado, mediante inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Es suficiente garantía de la publicidad de esta condición.
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Prenda
La prenda implica desplazamiento posesorio. La posesión y no propiedad se transmite al acreedor. A día de hoy, se constituyen prendas sobre acciones de la sociedad.
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Anticresis
- es un derecho real de garantía que recae exclusivamente sobre los frutos que da la cosa (a diferencia de la hipoteca que recae sobre la cosa en su totalidad).
- Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho a percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito.
- La dificultad es que podría no haber fruto de la cosa, por lo cual no es frecuente.
- Lo que se puede hacer es combinarlo con hipoteca y prenda.
- A diferencia de la prenda, la anticresis recae sobre bienes inmuebles que produzcan frutos.
- En cuanto a su válida constitución, no requiere, a diferencia de la hipoteca, inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que ésta será un requisito para su eficacia y oponibilidad frente a terceros.
- Puede constituirse voluntariamente por las dos partes o unilateralmente por voluntad del propietario constituyente.
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Adquisición preferente: opción de compra, tanteo y retracto.
CONCEPTO
- ⇒ Son derechos que atribuyen, al titular de este derecho, un derecho para que en caso de venta del bien, adquirirlo en las mismas condiciones que el comprador, con preferencia a un tercero.
- En definitiva, los derechos de adquisición preferente son aquéllos que otorgan a su titular un poder jurídico que le permite adquirir un bien determinado con prioridad a otra persona o subrogándose en el lugar de quien ya lo había adquirido.
- Estos supuestos de derechos de adquisición preferente vienen establecidos por ley, también pueden establecerse por contrato.
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Adquisición preferente: opción de compra
es derecho real de adquisición preferente sólo si está inscrito en el Registro de Propiedad
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Adquisición preferente
Tanteo
CONCEPTO
- ⇒ “Derecho de origen legal o contractual a adquirir con preferencia a otra persona una cosa cuya enajenación se proyecta, en las mismas condiciones ofertadas.”
- El derecho de tanteo es la adquisición preferente en el caso de que el propietario decida enajenar el bien a título oneroso.
- Es anterior a la compraventa; para que sea efectivo, el vendedor debe avisar la intención de vender al titular del derecho de tanteo.
- Si no se demuestra que previamente se comunica al arrendatario la posibilidad de hacer efectivo el derecho de tanteo, el notario no autorizará la venta.
- Es un criterio temporal, interviene en un momento anterior a la enajenación.
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Adquisición preferente
retracto
CONCEPTO
-⇒ “Derecho de adquisición preferente que se tiene para dejar sin efecto una venta o enajenación hecha a favor de otro, y recuperar o adquirir para sí la cosa, por el mismo precio pagado (= subrogarse).”
- El derecho de retracto es la adquisición preferente en el caso de que el propietario haya enajenado el bien a un tercero sin previa comunicación o habiendo falseado alguna de las circunstancias del acto dispositivo.
- Es un criterio temporal, interviene después de la enajenación.
- Es un derecho absoluto, que puede ser opuesto al adquirente de la cosa. En esto se diferencia de la opción, que es un mero derecho de crédito.
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Adquisición preferente
retracto
PLAZO
Es posterior a la compraventa; se hace efectivo frente al comprador / nuevo propietario. Para hacer efectivo este derecho, se tiene que indemnizar la otra parte.
Tienen un plazo muy breve, 9 días:
desde la inscripción en el Registro de la Propiedad;
y si no hay inscripción desde que lo supo.
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Adquisición preferente
retracto
El artículo 1522 CC establece:
1. retracto de comuneros:
2. retracto de colindantes:
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1. retracto de comuneros:
⇒ “Derecho de adquisición preferente que corresponde al copropietario de una cosa común, en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos.” Procede cuando hay un bien que pertenezca a varias personas / copropiedad. Si uno quiere vender su cuota, se confiere un derecho de retracto a favor de los otros. Se puede combinar con el usufructo.
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2. retracto de colindantes:
⇒ “Derecho de adquisición preferente que corresponde al propietario de una finca rústica, cuando el dueño de la finca contigua la vende a otro que no es colindante.” Derecho de retracto del dueño de la finca colindante, en caso de venta de finca rustica de menos de un hectárea
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4. Derechos Reales Atípicos
⇒ Son derechos que se apartan de los derechos reales típicos (los regulados). Las partes de un contrato pueden establecer derechos reales distintos. Nos preguntamos si el ordenamiento jurídico español adopta un sistema de numerus apertus o de numerus clausus en la creación de derechos reales por la voluntad de los particulares.
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¿Pueden las partes de un contrato al amparo del principio de la autonomía de la voluntad crear derechos reales desconocidos por el Derecho (atípicos)?
EN GENERAL
- En el ámbito contractual, la respuesta, con base en el art. 1255 CC es positiva, siempre que se respeten los límites de la ley, la moral y el orden público.
- Pero no se debe olvidar que el principio de libertad contractual que reconoce el citado art. 1255 CC está limitado por el principio de relatividad del contrato que establece el art. 1257 CC.
- En cambio, el derecho real, en cuanto tal, tiene eficacia erga omnes.
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¿Pueden las partes de un contrato al amparo del principio de la autonomía de la voluntad crear derechos reales desconocidos por el Derecho (atípicos)?
SEGUN LA LH
El artículo 2 LH, “Usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y cualesquiera otros reales” → No se está cerrando la posibilidad de creación de otros derechos. Sin embargo, se establecen algunos límites porque como son derechos reales podríamos estar perjudicando a terceros. La posibilidad de crear derechos reales se establece en la doctrina del TS y de la DG-FPSJ.
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¿Pueden las partes de un contrato al amparo del principio de la autonomía de la voluntad crear derechos reales desconocidos por el Derecho (atípicos)?
SEGUN LA DGRN
La DGRN reconoce cierto juego a la autonomía de la voluntad en la creación de nuevos derechos reales, pero siempre que éstos respondan a los caracteres y función asignados a los mismos, con el fin de que no pueda atribuirse carácter real a figuras que no reúnan los caracteres típicos de estos derechos. El DGRN establece la admisión de la inscripción en el Registro de la Propiedad de Derechos reales distintos de los tipificados (sobre todo derechos de adquisición preferente), siempre que se den los siguientes requisitos:
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El DGRN establece la admisión de la inscripción en el Registro de la Propiedad de Derechos reales distintos de los tipificados (sobre todo derechos de adquisición preferente), siempre que se den los siguientes requisitos:
- límites genéricos de la autonomía privada: ley, moral y orden público (art. 1255 CC).
- Impliquen un poder sobre una cosa
- Voluntad expresa de las partes de atribuir trascendencia real al derecho que constituyen (no se presume)
- NO sean contrarios al Orden Público en el sentido de que no sean perjudiciales a terceros.
- Perfecta descripción expresa y clara del bien gravado y del derecho.
- Consten en Escritura Pública
- Necesidad específica de tutela a través de un derecho real: que no se podia solo proteger mediante derecho de crédito
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Porque no es admisible la constitucion de derechos reales de garantia distintos de la prenda y la hipoteca
Por ser contrarios al OJ, porque afectarían a la paridad entre los distintos acreedores y resultarían contrarios al principio de la “par conditio creditorum”
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Importancia de los derechos reales atipicos en la practica
En la práctica, es escasa la relevancia que puede tener la constitución de un derecho real no tipificado, por la amplia libertad de configuración de derechos reales típicos (sobre todo servidumbres voluntarias en virtud del art. 594 CC). La cuestión es más teórica que real. La cuestión queda reducida a la posibilidad de que existan derechos de adquisición preferente diferentes de los de tanteo, retracto y opción. Prácticamente sólo se admiten derechos de adquisición preferente distintos de los legales
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se admiten derechos de adquisición preferente distintos de los legales, cuando cumplen estos requisitos:
1. que exista un plazo limitado para el ejercicio del derecho: tiene que ser de cuatro años
2. plazo de compra limitado
3. siempre que tengan en su estructura similitud con los derechos de tanteo y retracto reconocidos legalmente y muy especialmente,
4. siempre que conste el término para hacer efectivo el derecho, a partir de la enajenación a un extraño (Vid. STS 1995/1776 de 3 de marzo)
