TEMA 5.2: LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Question 1

Introduccion

Answer 1

Son principios que ayudan a entender el funcionamiento y dinámica del RP. La dinámica del Registro de la Propiedad se explica en torno a una serie de principios consagrados en la Ley Hipotecaria. Alguno de ellos, como el de la fe pública registral (arts 32 y 34 LH) y el de especialidad (art. 13), ya han sido analizados.

Question 2

También hay el principio de presunción de veracidad o exactitud (art 38)⇒

Answer 2

Presunción de veracidad de los datos de hecho delimitadores del dominio dispuestos en la inscripción de los derechos reales en el Registro, en concreto presume:
- la existencia
- la titularidad
- la causa de adquisición
- la extención del derecho

Question 3

Los principios estudiados en este tema son:

Answer 3

El principio de rogación.
El principio de prioridad o de cierre registral.
El principio de tracto sucesivo
El principio de legalidad.

Question 4

1. El principio de rogación
   CONCEPTO

Answer 4

• ⇒ Para que un derecho sea inscrito en el RP, alguien tiene que rogar o solicitar inscripción, que no se produce de oficio sino por solicitud del que tiene interés (artículo 6 LH).
• La inscripción en el RP es potestativa, voluntaria y conveniente para el titular del derecho, no es obligatoria.
• La rogación es una declaración de voluntad unilateral y recepticia, dirigida al Registrador, que no tiene un carácter negocial, sino procesal pretendiendo provocar la actuación de tal funcionario.

Question 5

prp de rogacion > caracter de la inscripción en el RP

Answer 5

• Como sabemos los derechos reales no son de constitución registral (salvo la hipoteca), sino que se constituyen y transmiten extra registralmente, por alguno de los medios establecidos en el art. 609 del CC.
• Consecuentemente, la inscripción en el Registro no tiene carácter constitutivo sino meramente declarativo de una situación jurídico real surgida previamente
• por lo tanto, la inscripción en el Registro no es obligatoria, sino potestativa y además tendrá que ser solicitada expresamente por quien esté legitimado

Question 6

En virtud del artículo 6 de la Ley Hipotecaria están legitimados para solicitar la inscripción en el Registro de una situación jurídico real inscribible:

Answer 6

1. Adquirente: El que adquiere el derecho
2. Transmitente: El que lo transmite
3. El que tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir
4. Representante: Quien tenga la representación de cualquiera de los enumerados anteriormente.

Question 7

legitimados para solicitar la inscripción
2. Transmitente: El que lo transmite

Answer 7

El que lo transmite, puede promover la inscripción de un derecho a favor de quien lo adquirió, porque la falta de inscripción actualizada le podría perjudicar al transmitente, sobre todo para temas tributarios.

Question 8

legitimados para solicitar la inscripción
3. El que tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir

Answer 8

El que tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir (por ejemplo, el titular de un derecho real limitado sobre un inmueble, que no puede ser inscrito, mientras no inscriba el título de propiedad el propietario que constituyó el derecho). Hay casos en los que se necesita esta inscripción para poder asegurar la inscripción de otro derecho real. Sin embargo, en estos casos, se ha de acreditar que se tiene este interés y tener el título que justifica el derecho.

Question 9

formalidad para solicitar la inscripción de un derecho real,

Answer 9

NO hay ninguna formalidad expresa para solicitar la inscripción de un derecho real, pero se deberá presentar el título en sentido formal (ya sabemos conforme al art. 3 de la LH, una sentencia, un documento público notarial o una resolución administrativa), en el que conste la situación jurídico-real (título material), que se inscriba. Sin embargo, no se puede hacer online.

Question 10

paso previo a la inscripción

Answer 10

• Un paso previo a la inscripción es en el momento en el que se presenta el título.
• Se procede por el Registrador a realizar una anotación, el asiento de presentación.
• El asiento de presentación deja constancia de la fecha y de la hora de presentación de la solicitud de inscripción.
• El asiento de presentación no produce los efectos de la inscripción del artículo 34 LH.
• Efectivamente, el Registrador tiene que efectuar una labor calificadora / cualificar (a la que nos referiremos al estudiar el principio de legalidad) para la inscripción en el plazo de 15 días.

Question 11

Cualificar ⇒

Answer 11

• ⇒ Examinar legalidad y realidad del acto que se pretende inscribir
• plazo de 15 días para cualificar
• si la calificación es positiva, a todos los efectos se tendrá por fecha de inscripción la fecha del asiento de presentación

Question 12

2. El principio de prioridad o de cierre registral
   concepto

Answer 12

• artículo 17 de la LH
• ⇒ Inscrito un derecho (calificación positiva) en el RP con la fecha y hora del asiento de presentación, no podrá inscribirse un título que se oponga o que sea incompatible aunque fuese de fecha anterior al derecho real que resulta inscrito. Es el principio hipotecario según el cual para la inscripción de un derecho es necesario que conste previamente inscrito el derecho del transmitente.

Question 13

condicion necesaria para principio de prioridad/ cierre reg

Answer 13

El título presentado con posterioridad debe ser opuesto o incompatible con el título anterior; si fueran compatibles, la prioridad se traduce en la prelación o rango preferente.

Question 14

Para el perjudicado lo único que puede hacer en este caso (cierre reg)

Answer 14

cuando se inscribe el derecho aunque es más reciente antes del perjudicado) es atacar la buena fe del otro sujeto que ha inscrito el derecho pero habrá que acreditar la mala fe lo que no es fácil.

Question 15

la fecha de cierre de los derechos incompatibles con el que resulte inscrito,

Answer 15

En virtud del párrafo 2º del artículo 17 de la LH, la fecha de cierre de los derechos incompatibles con el que resulte inscrito, será la del asiento de presentación, siempre que, claro está, la calificación registral sea positiva y se proceda a la inscripción.

Question 16

3. El principio de tracto sucesivo (y expediente de reconstrucción del tracto sucesivo)
   concepto

Answer 16

• Artículo 20 LH
• ⇒ Para poder inscribir un derecho, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que lo transmita o constituya. Solo se puede transmitir un derecho en el RP si el transmitente es a su vez titular registral.
• Si no se respeta el principio de tracto sucesivo, el Registrador no inscribirá el derecho.

Question 17

El tracto sucesivo tiene dos manifestaciones:

Answer 17

• En el aspecto sustantivo, la exigencia de tracto impone la necesidad de que el acto inscribible se derive del titular inscrito.
• En el aspecto adjetivo o formal, el tracto sucesivo, pretende que los distintos actos registrables consten de modo independiente, en inscripciones separadas, y sin amalgamar varias transmisiones en un sólo asiento

Question 18

artículo 6 LH
tracto sucesivo

Answer 18

permite y legitima a un tercero inscribir el derecho. Sin embargo, esto plantea problemas prácticos sobre todo de no pago de los impuestos

Question 19

que pasa Cuando el otorgante de un derecho no es el que consta como titular registral

Answer 19

se ha roto el tracto sucesivo y no se puede inscribir el derecho, mientras no se proceda a la “reconstrucción del tracto” (es un expediente en el RP: expediente de reconstrucción del tracto sucesivo). El artículo 208 LH nos dice que es el mismo expediente que el expediente de dominio.

Question 20

tracto succesivo notificacion

Answer 20

Habrá que notificar al último titular registral que consta o a sus herederos y además a todos los titulares intermedias entre el último titular registral y el actual. Si uno se opone por la razón que sea, habrá que ejercer un procedimiento judicial.

Question 21

reconstrucción natural del trato sucesivo

Answer 21

Fraudes aparte, la reconstrucción natural del trato sucesivo no siempre será posible porque puede suceder que se hayan producido varias transmisiones intermedias que no han tenido constancia registral y es posible que alguna de estas transmisiones se desconozcan.

Question 22

Ante estas complicaciones de la reconstrucción natural del tracto, la LH establece…

Answer 22

• un procedimiento para poder reconstruir el tracto e inscribir un derecho, sin que sea necesario que se tenga que proceder a la inscripción de todas las titularidades intermedias entre el último titular registral y el actual.
• Este procedimiento en virtud del art. 208 LH será el expediente de dominio, al que se refiere el art. 203 LH, con algunas particularidades
• (p.ej.: el notario debe citar al último titular registral inscrito o a sus herederos y el promotor debe aportar los documentos de los que disponga que justifique la adquisición de los titulares intermedios).

Question 23

4. El principio de legalidad o el control registral

Answer 23

Para que el RP cumpla la función de dar seguridad al tráfico jurídico, es preciso que todos aquellos derechos o situaciones que se inscriban [existan y] sean conformes a Derecho o legales. Este control lo hace el Registrador de la Propiedad. Esta labor de control se llama cualificación.

Question 24

Se tendrá que hacer la calificación con arreglo a

Answer 24

• los datos que tiene en su Registro
• • principio de tracto sucesivo
• • que el transmitente sea anterior titular registral
• al título formal que sirve de soporte a la inscripción (EP, sentencia, certificación administrativa)

Question 25

diferencia control registrador y control judicial

Answer 25

Es un control pero no es igual al control judicial que tiene posibilidades superiores. Si el Registrador tiene medios de control y prueba limitados, si ve que una operación sospechosa sin tener pruebas, no puede calificar negativamente o requerir más documentos. La calificación será positiva, y quien se vea perjudicado por la situación entablará una demanda. El Registrador tampoco tiene posibilidad de verificar que no hubo vicios de consentimiento o no, o simulación.

Question 26

El Registrador puede controlar:

Answer 26

1. Título en sentido formal o legalidad de las formas extrínsecas... 2. Capacidad de los otorgantes pero de una forma muy limitada: 3. Legalidad o validez de las cláusulas o actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas 4. Control de cláusulas abusivas: 5. Para el control respecto de las resoluciones judiciales (tienen que ser firmes):

Question 27

1. Título en sentido formal o legalidad de las formas extrínsecas...

Answer 27

Título en sentido formal o legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción. Tiene que cumplir con los requisitos legales que se exige por la EP o para la sentencia. Si no se inscribe por esta razón, habrá posible responsabilidad. Estas situaciones se dan de manera rara.

Question 28

2. Capacidad de los otorgantes pero de una forma muy limitada:

Answer 28

Capacidad de los otorgantes pero de una forma muy limitada: el notario puede preguntar por examen de la capacidad de hecho de la persona pero el Registrador hace un examen jurídico tiene que limitarse a una discrepancia sobre la valoración jurídica que ha hecho el notario.

Question 29

3. Legalidad o validez de las cláusulas o actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas

Answer 29

Legalidad o validez de las cláusulas o actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas: es decir que las operaciones no sean contrarias al OJ. Puede valorar si un contrato es contrario a una norma imperativa.

Question 30

4. Control de cláusulas abusivas:

Answer 30

Control de cláusulas abusivas: el Registrador no tiene que hacer control de todas las cláusulas pero de las que pueden tener trascendencia real (que podrían vincular a terceros). Ahora bien, el TS español dice que puede haber ese control siempre que existan elementos de hecho y derecho indubitados de que la cláusula es abusiva. No puede traspasarse en su papel porque la abusividad es del control judicial. Cuando dice “indubitado” se refiere a la existencia de la abusividad de esta cláusula en la jurisprudencia del TS.

Question 31

5. Para el control respecto de las resoluciones judiciales (tienen que ser firmes):

Answer 31

pensemos que hay una sentencia cuyo fallo admite la acción reivindicatoria ejercitada por el demandante y por lo tanto debe rectificarse el RP inscribiéndose el D de propiedad a nombre del demandante. El artículo 100 del RH establece que cuando el título para la inscripción son resoluciones judiciales, el control que puede hacer el Registrador se limita a la competencia del T, la congruencia de la sentencia con lo solicitado (resolver sobre algo que ha sido demandado), la legalidad extrínseca. También establece que NO puede controlar los fundamentos jurídicos de la sentencia

Question 32

plazo control legalidad

Answer 32

Tiene que hacer el control en un plazo de 15 días naturales desde el asiento de presentación. Si no se realiza, se impone una sanción económica por la DGSJFP a denuncia del interesado.

Question 33

Calificiacion Puede ocurrir dos situaciones distintas:

Answer 33

1. Calificacion positiva 2. Calificacion negativa

Question 34

1. Calificacion positiva

Answer 34

el mero hecho de inscribirse. Si la calificación es favorable, el art. 19 bis LH, señala que se practicará el asiento solicitado en el libro de inscripciones

Question 35

2. Calificacion negativa

Answer 35

puede motivar la suspensión o la denegación definitiva de la inscripción (o solo parcialmente de la cláusula), dependiendo de que el defecto sea subsanable o insubsanable. Frente a esta posibilidad, cabe recurso.

Question 36

2. Calificacion negativa El registrador debe hacer constar una nota de calificación, siempre firmada, en la que se dice:

Answer 36

- las causas que impiden la práctica del asiento, ya sean suspensivas o denegatorias - la motivación jurídica de la calificación, ordenada en hechos y fundamentos de derecho; - la instrucción de recursos, es decir, la indicación de los medios de impugnación, órgano ante el que puede recurrirse y plazo para interponer el recurso.

Question 37

2. Calificacion negativa Hay dos tipos de recursos

Answer 37

1. recursos gubernativo 2. recurso directamente ante la Administración de Justicia, Juzgados de Primera Instancia de civil Para saber qué recurso elegir, se puede consultar las decisiones de la DGSJFP y ver si el punto de vista es igual a los intereses que tiene uno, en función de esto elegir la vía judicial.

Question 38

recursos gubernativo

Answer 38

(artículo 124 LH) que se ejercitara frente a la DGSJFP. La emisión de la resolución expresa o presunta deja expedita la vía judicial, de tal manera que la misma podrá ser a su vez impugnada ante el Juzgado de Primera Instancia de la capital de la provincia, correspondiendo la defensa de la posición doctrinal de la DGRN a la Abogacía del Estado.

Question 39

5. Los asientos registrales

Answer 39

- Asiento ⇒ es toda anotación que conste en el Registro. - La inscripción es el asiento más importante y el eje sobre el que se articular el Registro, pero hay además otros tipos de asientos. - El asiento de cancelación - Las notas marginales - Las anotaciones preventivas

Question 40

→ El asiento de cancelación

Answer 40

- deja sin efecto una inscripción anterior. Por ejemplo, la cancelación de una hipoteca, por reconocer el acreedor hipotecario que se ha pagado la totalidad de la deuda garantizada. - ROCA SASTRE define la cancelación como un asiento accesorio y definitivo por el que se extingue un asiento anterior y a consecuencia del cual se presume extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado.

Question 41

→ Las notas marginales

Answer 41

- estas notas tienen un valor marginal ya que tienen la función de relacionar unas inscripciones con otras con las que pueden tener alguna relación (un folio registral con otro). - Es aquello asiento que se extiende al margen de otro y en el que se hace constar un acto jurídico que complementa, concreta o hace una advertencia complementaria respecto de un acto o derecho que contiene el asiento principal. - La naturaleza de las notas marginales queda definida por los siguientes caracteres esenciales.

Question 42

→ Las notas marginales NATURALEZA

Answer 42

1. Desde el punto de vista sustantivo - las notas marginales presentan siempre una relación de dependencia con el asiento a cuyo margen se practican - En general, se trata de asientos accesorios, que carecen de sustantividad y existencia propia - Es un asiento definitivo, salvo cuando sea sucedánea de una anotación o implique por sí una anotación preventiva. - Es un asiento positivo, también por regla general 2. Formalmente, la característica más destacada del asiento de nota marginal es la de practicarse en un lugar distinto del folio registral

Question 43

→ Las anotaciones preventivas

Answer 43

- son asientos con la finalidad de hacer constar en el RP de situaciones que son provisionales y futuras / previsibles y que, de verificarse / hacerse efectivas, tendrian efectos registrales. - Se refiere a esto el artículo 42 LH. - Son situaciones que todavía no son definitivas pero que en caso de verificarse pueden tener trascendencia registral. - la finalidad es advertir a terceros de estas situaciones, con la consecuencia de que si se producen estas situaciones no podrá ser tercero hipotecario por falta de BF. - La anotación preventiva NO impide la venta, NO tiene como efecto el cierre registral como la inscripción. - Además, si un abogado no promueve la anotación preventiva para bienes que van a ser objetos de demanda, habrá responsabilidad civil de este.

Question 44

Para adoptar medidas cautelares como la anotación preventiva, se ha de

Answer 44

tener algún indicio que se presenta al juez de que realmente el demandante pueda ser dueño ⇒ apariencia de buen derecho. Esta condición pretende proteger el demandado frente a demandas irrazonables porque la anotación preventiva le perjudica.

Question 45

Anotacion preventiva Su paradigma es:

Answer 45

la anotación preventiva de demanda: es una medida cautelar la anotación preventiva de embargo: esa NO es medida cautelar, en el RP lo que se publica es una resolución de embargo