TEMA 5: EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

Question 1

RP se puede ver desde un triple aspecto

Answer 1

institución, como oficina pública y como conjunto de libros.

Question 2

Sin sistema de publicidad registral…

Answer 2

… para que el adquirente tuviera una absoluta seguridad en su adquisición, tendría que exigir la demostración de la titulación externa (escritura pública) del transmitente y a su vez que el que le transmitió a aquél fuese también propietario y así sucesivamente. Es decir, tendría que reconstruirse la validez objetiva de toda la serie de transmisiones anteriores, por lo menos durante el tiempo necesario para adquirir por usucapión extraordinaria

Question 3

Para que se necesita publicidad registral

Answer 3

• se necesita un sistema de publicidad registral que permita adquirir certeza al adquirente de que el transmitente es el titular del derecho y de que además no viene derechos sobre este bien.
• la funcion NO es constitutiva la inscripción en el RP (contrato + traditio). Sin embargo, aporta una garantía la oponibilidad erga omnes
• sólo hay una presunción de exactitud registral (art. 38 de la LH) > para terceros de BF&raquo_space; tercero hipotecario

Question 4

Que dice el art 38 LH?

Answer 4

la mera inscripción de un derecho NO asegura su titularidad sólo permite presumirla, quiere decir presunción iuris tantum. La presunción de exactitud establecida por el art. 38 LH comprende la existencia, extensión, titularidad y causa de los derechos inmobiliarios debidamente registrados, a todos los efectos legales

Question 5

Requisitos del tercero hipotecario
art 34 LH

Answer 5

• haber adquirido el derecho del titular registral, que esté previamente inscrita en nombre del transmitente
• de buena fe: creencia de que el inscrito en el RP. Su buena fe “se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro”
• a título oneroso (quien adquiere mediante donación no tiene esta protección)
• inscribe su derecho en el Registro (importancia de hacerlo inmediatamente): requisito lógico, porque la fe pública registral es un efecto de la inscripción.
• art 33 y 37 LH

Question 6

art 33 LH REQ tercero hipotecario

Answer 6

que la adquisición del tercero sea válida, porque “La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”

Question 7

art 37 LH req tercero hipotecario

Answer 7

Que no consten en el Registro, de darse, las causas de nulidad o resolución del derecho del transmitente

Question 8

Efectos de cumplir con los requisitos del art 34 LH
para el tercero hipotecario

Answer 8

• se puede considerar al tercero de BF como tercero hipotecario
• El tercero hipotecario será mantenido en su derecho aunque el transmitente no fuese propietario.
• La Fe Pública Registral ampara al tercero de BF
• para cualquier tipo de derecho real
• es una adquisicion a non dominio

Question 9

Efectos de cumplir con los requisitos del art 34 LH
para el verus dominus

Answer 9

• Consiguientemente el derecho del titular real (el denominado verus dominus) queda resuelto automáticamente en el momento de la inscripción del tercer adquirente con efecto retroactivo;
• se convierte en poseedor sin titulo con oblogacion de devolver
• afectando a todos los actos dispositivos del titular no inscrito
• es una expropiación de los derechos reales de quien era su auténtico titular, a favor del adquirente

Question 9

influencia de los derechos reales limitativo sobre el bien para el tercero hipotecario

Answer 9

• No será oponible derechos reales limitativos NO inscritos debidamente en el RP como derecho de superficie, de usufructo al adquirente
• art 32 LH “Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero [hipotecario]”
• Evidentemente, una lectura en sentido positivo del art. 32 de la LH implica que los derechos reales limitativos del dominio que resulten inscritos serán oponibles a cualquier tercero

Question 10

RP proteccion nulidad

Answer 10

El RP protege al adquirente frente a las situaciones en las que el transmitente no fuese propietario pero NO protege al adquirente de la nulidad o anulabilidad (cuando ha sido declarado anulado por la parte) de su título de adquisición. Como se desprende del artículo 33 de la LH: “La inscripción no convalida actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes”.

Question 11

Anotacion preventiva de demanda

Answer 11

Cuando se entabla una demanda sobre un bien en concreto, para evitar que se transmita durante el tiempo de la demanda se puede hacer una anotación preventiva de demanda en el RP.

Question 12

ART 36 LH: usucapion y tercero hipotecario

Answer 12

• → Se privilegia el tercero de buena fe frente al adquirente por usucapión, incluso si se ha ocurrido ya la usucapión.
• → Sin embargo, se privilegia el usucapiente si la usucapión se hubiera ya consumado si:
• • se prueba que el tercero NO es de BF, está comprando sabiendo había uno que puede llegar a usucapión
• • el tercero no interrumpe la posesión en concepto de dueño en el año desde la adquisición; entablando una acción reivindicatoria para la restitución del bien

Question 13

La finca como base física del Registro
concepto

Answer 13

• Nuestro sistema Registral se articula en torno a la finca (como sinónimo de bienes inmuebles) y no en torno a las personas.
• Según el artículo 243 de la LH
• Cada finca inscrita tiene un “folio registral, en el que se publica toda la historia jurídico-real de esta finca, es decir todos los aisentos referentes a esta finca
• La idea de este folio es inscribir todos los derechos reales que recaen sobre este bien y que siguen vigentes.
• artículo 13 de la LH, principio de especialidad

Question 14

• artículo 13 de la LH, principio de especialidad

Answer 14

dispone que cualquier carga o limitación de los derechos reales sobre un inmueble, para que surta efecto contra terceros, deberá constar en el folio registral abierto a dicho inmueble y no en otro. Este principio dice que para que cualquier derecho real sobre un inmueble afecta a terceros, tiene que constar en el folio registral de la finca válida. En el caso contrario, no habrá oponibilidad erga omnes.

Question 15

Modificacion del registro de la finca por razon de Agrupación (art 45 RH)⇒

Answer 15

Operación registral que trata de reunir dos fincas (dos pisos) en una misma finca a efectos registrales,, autorizada por el artículo 45 RH. En este caso, se extingue el folio registral de cada finca y surge un nuevo folio registral. En este nuevo folio registral, se tiene que plasmar todas las informaciones que había en cada folio.

Question 16

Modificacion del registro de la finca por razon de Agregación (art 48 RH)⇒

Answer 16

Operación registral por la que se cancela solo el folio de la finca más pequeña para incorporarlo al folio de la otra finca.

Question 17

Modificacion del registro de la finca por razon de División (art 46 RH)⇒

Answer 17

Operación registral por la que se cancela un folio y nacen varios otros.

Question 18

Modificacion del registro de la finca por razon de Segregacion (art 47 RH)

Question 19

La inmatriculación
concepto

Answer 19

⇒ Es la primera inscripción que se hace de una finca en el Registro de la Propiedad, es decir, la inscripción mediante la cual la finca accede al Registro. Según dispone el art. 7 de la LH, la primera inscripción debe ser propiedad y se hará con arreglo a unos procedimientos específicos establecidos en la LH y en el RH.
La primera inscripción tiene que ser de propiedad.

Question 20

La inmatriculación
Viene determinada por las siguientes notas:

Answer 20

1. Es el ingreso de una finca en el Registro, sujetándose a la legislación hipotecaria.
2. Se realiza mediante primera inscripción
3. La inscripción es de dominio directo o del útil
4. Abre folio propio o particular asignando a la finca un número propio y un código registral único
5. Se obtiene por medios peculiares, regulados en la Ley Hipotecaria.
6. Surte efectos específicos, pues la fe pública no protege al inmatriculante nunca, ni a sus adquirentes durante 2 años

Question 21

Cuando el registrador inmatricular la finca, tiene que hacer una labor de verificación de:

Answer 21

1. Realidad física de esta finca mediante un plan georeferenciado:
2. Comprobación para que haya una presunción de titularidad de quien dice ser propietario:

Question 22

1. Realidad física de esta finca mediante un plan georeferenciado:

Answer 22

asegurarse de la existencia de la finca y de la descripción de los linderos con un plano. Es necesario porque comprueba que esta parte del territorio no estuviese ya inmatriculada porque pertenece a dos personas diferentes para evitar que haya problemas de doble inmatriculación.

Question 23

2. Comprobación para que haya una presunción de titularidad de quien dice ser propietario:

Answer 23

que existen indicios evidentes o una presunción de titularidad.

Question 24

En caso de doble inmatriculación,

Answer 24

- para el Registro es como si no estuviera registrada, porque no cumple con el principio de Fe Pública. - Cuando esto ocurre, se actúa como si no existiera ninguna inscripción registral y el propietario será el sujeto con un título más antiguo. - Hay que evitar esta situación, cuando se produce esta situación, el Registrador tiene que verificar que la finca no está inmatriculada o en parte inmatriculada.

Question 25

Esto se prueba con documentos que aporta el que pretende inscribir:

Answer 25

plano catastral que corresponde a la finca informe o plano geo referenciado: se busca un perito topografo

Question 26

Hasta que punto se exige seguridad en el RP?

Answer 26

No hay que tener seguridad absoluta pero suficientes indicios de que quien promueve la inmatriculación sea propietario con los medios que tiene el Registrador: aportar una escritura / título de propiedad (pero esto no garantiza que no exista un título anterior). Por un lado hay que evitar que se publique una realidad errónea, pero por otro que los requisitos no sean demasiado rígidos para poder inscribir.

Question 27

Es importantísimo garantizar la veracidad de la titularidad de la finca que se inscribe por primera vez

Answer 27

- puesto que si la primera inscripción es falsa, la publicidad registral respecto de esa finca, ya nace viciada. - Por la misma razón, es importante verificar que la finca que se pretende inmatricular existe y que su descripción (extensión, linderos, etc.) se adecua a la realidad y, sobre todo, que la finca no estuviera ya inscrita. - Para garantizar la veracidad de todos estos aspectos se establecen unos procedimientos de inmatriculación, que deben ser lo suficientemente rigurosos como para permitir que se descubra una inexactitud,

Question 28

Porque la inscripcion no puede ser demasiada rigida?

Answer 28

al mismo tiempo, no pueden poner trabas u obstáculos insalvables a quienes pretenden inmatricular la finca de su propiedad, puesto que es un bien general para la seguridad del tráfico, el acceso de las fincas al sistema Registral.

Question 29

Tres mecanismos o procedimientos de inmatriculación son:

Answer 29

1. El expediente de dominio, regulado en el art. 203 de la LH 2. El sistema de Doble Título 3. Certificación administrativa

Question 30

1. El expediente de dominio, regulado en el art. 203 de la LH

Answer 30

Es el procedimiento notarial que aporta más garantías y mayor seguridad pero es riguroso. Es un procedimiento que se hace ante notario en el que el notario tendrá que decidir de la inmatriculación, a la vista de la documentación que se le aporte sobre la titularidad (el promotor del expediente de dominio tiene que acreditar su título de propiedad) y a la vista de una investigaciones (consulta al RP para previa inmatriculación) que tendrá que hacer el notario, que se concluye con una notificación o citación a todos los potenciales interesados o prejuiciados (titulares catastrales, titulares de derechos reales limitados sobre la finca, el transmitente de la finca y sus herederos, etc.)

Question 31

1. El expediente de dominio, regulado en el art. 203 de la LH OPOSICION

Answer 31

Se hace sin que hayan manifestado oposición, para proceder a la inmatriculación. Basta que haya oposición para que no prospera el expediente de dominio, luego se levanta acta. En consecuencia, para el promotor, solo le queda la vía judicial con una acción declarativa de dominio dirigida contra quien se oponga al expediente de dominio (incluso si él que se opone no tiene legitimación).

Question 32

2. El sistema de Doble Título

Answer 32

En la práctica es el más frecuente y más fácil. Quien promueva la inmatriculación en el RP, tiene que presentar: 1. Su título público de adquisición o EP de propiedad 2. El título público de adquisición o EP de propiedad del transmitente (siempre que fuese otorgado al menos más de un año de anterioridad> art. 205 de la LH) El problema es que muchas veces se fabrican títulos ficticios, fraudulentos para permitir el sistema al RP. A veces, se fabrica el segundo título. Lo que se hacía era el mismo día, simular dos compraventas en vez de solo una para tener el sistema de doble título.

Question 33

3. Certificación administrativa

Answer 33

Tratándose de bienes de las Administraciones Públicas bastará para la inmatriculación de título escrito de dominio (no se requiere que sea una escritura pública), junto con una certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los inmuebles (art. 206 LH). Aquí hay cierto privilegio porque la AP puede inmatricular su bien como propiedad de la A basta con la certificación del funcionario de la A que considera dueña sin título sino con una certificación solo. Antes de 2015, se autorizaba esta posibilidad para la Iglesia (certificación por parte de la Diócesis).

Question 33

REQUISITO ADICIONAL procedimientos de doble título (art. 205) y certificación oficial (art. 206)

Answer 33

- no garantizan de manera absoluta la exactitud de la finca que accede al Registro, ni la titularidad de la misma - Por esa razón, es preciso que tras la inmatriculación, por cualquiera de estos dos procedimientos, haya un periodo de “cuarentena”, en el que la fe pública registral. El artículo 207 LH dice que NO se producirán los efectos propios de la Fe Pública Registral hasta que pasen dos años desde la inscripción.

Question 34

Posicion del inmatriculante

Answer 34

El inmatriculante NO es tercero hipotecario puesto que no adquiere de un titular registral. Sin embargo, el que adquiera el dominio o un derecho real del inmatriculante ya sí será tercero hipotecario. Luego el inmatriculante sólo tiene a su favor la presunción de exactitud registral del art. 38 de la LH.

Question 35

El título en sentido material:

Answer 35

⇒ las situaciones jurídico-reales (que tienen efectos erga omnes) que tienen acceso/ acceden al registro de la propiedad. Es decir, sobre qué situaciones nos da información el RP. A pesar de su nombre “Registro de la Propiedad”, no se inscriben sólo los títulos de propiedad, sino también los demás derechos reales limitativos del dominio. Inscripcion meramente declarativa

Question 36

Según el art. 2 de la LH, tienen acceso al Registro / son inscribibles:

Answer 36

- La propiedad - Derechos limitativos del dominio, los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y cualesquiera otros reales. (recordad la problemática planteada en relación a la lista cerrada o abierta de derechos reales). - Cualquier otro derecho real - Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. - Los embargos sobre bienes inmuebles (permite que el embargo tendrá eficacia erga omnes el embargo) - Las afecciones fiscales: es cuando un impuesto está “pegado” al bien para una duración independientemente del titular. Hay que exigir los justificantes del pago del impuesto.

Question 37

Cuando se presenta una EP de compraventa, NO se llevan todas las cláusulas del contrato al RP

Answer 37

- porque sólo tienen trascendencia inter partes. - Evidentemente, los pactos meramente personales. Acceden al RP / son inscribibles las cláusulas que - - tienen trascendencia jurídico real - - limiten las facultades del dominio o de otro derecho real establecen condiciones suspensivas o resolutorias o pactos de reservas de dominio. - Así lo disponen los arts. 9 y 51.6 del RH. Cuando estas cláusulas están inscritas en el RP, tienen eficacia erga omnes.

Question 38

Excepcionalmente, NO se puede inscribir en el RP...

Answer 38

y pese a tener trascendencia real porque aun sin inscripción tendrá eficacia erga omnes y perjudicarán a terceros:

Question 39

Situaciones que no se pueden inscribir

Answer 39

- Las limitaciones legales del dominio, es decir establecidas por ley ya que la ley da suficiente publicidad. Se mantiene mientras continúa la situación - Las prohibiciones legales de disponer (art. 26 LH), es porque lo establece la ley. - Los derechos de retracto de origen legal (art. 37.3º de la LH). - Las servidumbres aparentes

Question 40

Situaciones que no se pueden inscribir - Las servidumbres aparentes

Answer 40

tampoco necesitan inscripción para su plena oponibilidad erga omnes, pues su existencia es aparente y evidente es decir que “hiere los sentidos”. Se entiende una servidumbre como aparente cuando existe y que es visible por un signo exterior que permite y demuestra su uso. En este caso, lo que implica es que niega la buena fe que haya un signo evidente de su existencia. Esto también depende de cómo se entiende la BF porque hay veces que se puede ignorar por la situación del sujeto (si está en Shanghai por ejemplo).

Question 41

El título en sentido formal: concepto

Answer 41

⇒ Son los documentos en los que se plasma, la situación jurídico-real (título en sentido material) que tiene acceso al Registro. La seguridad del Registro, exige una garantía de veracidad de los documentos que contienen las situaciones jurídicos reales inscribibles. Evidentemente, ninguna garantía representa en este sentido un documento privado firmado por el transmitente y el adquirente de un bien.

Question 42

El art. 3 de la LH dispone con carácter imperativo, que para que una situación jurídica con trascendencia real, para ser inscrita debe estar consignada en:

Answer 42

- Escritura Pública. - Sentencia firme (Es la llamada Ejecutoria). - Documento auténtico expedido por la Autoridad Judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.