Semaine 6 Flashcards
L’étude de faisabilité est-elle obligatoire pour les opérateurs immobiliers ?
Non, mais elle est indispensable et nécessaire, surtout pour les projets d’envergure. Les banques peuvent également exiger ces études pour l’obtention de financements.
Quel est l’objectif principal de l’étude de faisabilité ?
Fournir une analyse suffisamment précise pour permettre à l’opérateur immobilier de décider de poursuivre ou d’abandonner le projet.
Quels risques financiers les promoteurs prennent-ils lors de l’étude de faisabilité ?
Les coûts commencent à s’accumuler, et il peut arriver que des frais soient engagés sur un projet abandonné. Ces coûts sont appelés sunk costs (coûts perdus).
Qu’est-ce que la phase de planification ?
C’est une étape essentielle qui commence dès le début du projet, après l’identification du terrain et les études préliminaires. Elle vise à organiser les activités et à exprimer les objectifs et contraintes du projet immobilier.
Quels sont les risques d’un mauvais réflexe dans la phase de planification ?
Passer directement au dessin d’architecture sans une démarche complète d’étude de faisabilité. Cela ne permet pas de gagner du temps et peut compromettre la réussite du projet.
Quel document est produit à la fin de la phase de planification ?
Un cahier des charges architecturales et techniques nécessaire à la conception et à la réalisation du projet.
Quels professionnels participent à la phase de planification ?
Urbanistes, architectes, ingénieurs, experts en développement, et diplômés en gestion urbaine et immobilière (GUI).
Quels sont les objectifs principaux de la planification immobilière ?
Respecter les usages à venir.
Maîtriser le planning et les dépenses.
Contribuer à la qualité du cadre de vie.
Respecter l’environnement et les contraintes techniques.
Réaliser un bâtiment facilement exploitable et à la maintenance simple.
Quelles sont les étapes principales de la phase de planification d’un projet immobilier ?
Avant-projet
Études de faisabilité
Définition du projet
Concours d’architecture (si pertinent)
Plans et devis
Soumissions
En quoi consiste l’étape 1 : Avant-projet ?
Définir l’objectif du projet et les besoins des clients.
Établir un diagnostic et confirmer l’opportunité du projet.
Inclure des éléments comme : plan d’affaires, besoins sommaires, coûts anticipés, partenaires financiers et plan de financement projeté.
L’avant-projet nécessite-t-il la présence d’un architecte ?
Non, il est possible de réaliser cette phase sans architecte, mais les promoteurs s’entourent souvent d’un architecte pour un accompagnement, surtout dans les études préalables.
Qu’est-ce que l’étape 2 : Études de faisabilité vise à accomplir ?
Fournir des éléments techniques et financiers pour décider des grandes options du projet.
Produire des scénarios et des bilans préliminaires pour aider le promoteur à décider de poursuivre, modifier ou abandonner le projet.
Quels types d’études sont inclus dans les études de faisabilité ?
Programmation des besoins (fonctions, superficies, coûts, échéances).
Études techniques : faisabilité juridique, études de sols, faisabilité financière, études géotechniques et environnementales.
En quoi consiste l’étape 3 : Définition du projet ?
Formuler la commande précise à destination des professionnels.
Produire un cahier des charges contenant : budget, vocation de l’ouvrage, étude de site, montage financier, échéancier, critères de design et paramètres techniques.
Dans quels cas un concours d’architecture est-il requis (Étape 4) ?
Principalement pour les projets publics.
Moins fréquent dans le privé où l’architecte est souvent recruté dès le début du projet.
Quels sont les dangers associés à l’analyse des concours d’architecture ?
Se laisser séduire par les images d’architecture sans analyser minutieusement leur pertinence fonctionnelle et technique.
Que comprend l’étape 5 : Plans et devis ?
Élaboration des plans et devis techniques.
Validation ou ajustement du concept en fonction des objectifs du promoteur et des conditions du marché.
Quelles activités sont réalisées lors de l’étape 6 : Soumissions ?
Préparation des documents d’appel d’offres.
Réponses aux questions des soumissionnaires.
Émission des plans pour construction.
Dépôt de la demande de permis.
Pourquoi est-il important de séparer le programme de l’architecte en charge du projet ?
Pour garantir l’indépendance et éviter que l’architecte influence le programme selon ses propres idées de conception.
Quelles sont les principales vérifications pour évaluer la faisabilité juridique d’une opération immobilière?
Situation foncière.
Situation d’occupation du terrain.
Situation au regard du droit de l’urbanisme.
Quels documents sont consultés pour analyser la faisabilité réglementaire?
Plan d’urbanisme (PU, PPU).
Règlement de zonage.
Prescriptions du Code civil.
Règlements municipaux et MRC.
Qu’est-ce qu’un certificat de localisation?
Un rapport et un plan fournis par un arpenteur géomètre détaillant :
La situation actuelle d’un bien.
Les titres de propriété, cadastre, lois et règlements applicables.
Quelles informations trouve-t-on dans un certificat de localisation?
Identification cadastrale.
Empiètements.
Servitudes.
Conformité au zonage.
Localisation en zones à risques (inondation, glissement de terrain).
Qui doit fournir le certificat de localisation lors d’une transaction immobilière?
Le vendeur, mais si le certificat est ancien ou incomplet, l’acheteur peut demander un nouveau certificat. Les frais dépendent des modifications apportées au bien.
Quels sont les éléments à vérifier concernant la situation foncière?
Propriétaire et ayants droits.
Suretés (hypothèques, privilèges).
Servitudes (passage, vue, Hydro-Québec).
Divisions foncières et droits réels (baux emphytéotiques, à construction).
Quels sont les règlements urbanistiques à analyser pour un projet immobilier?
Règlement de zonage.
Règlement de lotissement.
Règlement sur les ententes relatives aux travaux municipaux.
Quels aspects sont régis par le règlement de zonage?
Division du territoire en zones.
Usage des terrains et bâtiments.
Marges, densités, formes et matériaux des constructions.
Protection environnementale (bandes riveraines, milieux humides).
Que contrôle le règlement de lotissement?
Découpage des lots (dimensions minimales).
Lotissement autorisé/prohibé selon secteur.
Voies de circulation (localisation, dimensions).
Conditions pour approbation d’un plan cadastral.
Quels sont les types de contributions possibles pour les frais de parc?
Contribution monétaire.
Cession d’un pourcentage de terrain.
Combinaison des deux.
Que permet la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU)?
Encadrer l’urbanisme au Québec depuis 1979.
Définir les devoirs et pouvoirs des municipalités.
Structurer la participation publique.
En quoi consistent les ententes relatives aux travaux municipaux?
Une entente entre le promoteur et la municipalité pour :
Réaliser/financer les infrastructures municipales nécessaires au projet.
Obtenir les permis requis.
Qu’encadre le règlement sur les permis et certificats?
Les modalités administratives pour l’émission des permis et certificats, autorisant la réalisation de projets en conformité avec les règlements d’urbanisme.
Qui est compétent pour émettre les permis?
Les municipalités.
Quels sont les documents nécessaires pour une demande de permis?
Plan de situation (certificat de localisation et plan d’implantation).
Preuve de propriété.
Plans de construction (architecturaux, structure, aménagement extérieur).
Plan montrant le déboisement éventuel.
Plan des installations septiques et des zones de contraintes.
Rapports d’expertise pertinents.
Quels sont les critères généraux pour l’émission d’un permis?
Présence de réseaux municipaux ou de systèmes pour eaux usées.
Localisation en bordure d’une rue publique.
Conformité du projet avec la réglementation d’urbanisme.
Propriété conforme en termes de lots.
Quels sont les pouvoirs de l’inspecteur municipal?
Analyser et évaluer la conformité des demandes.
Délivrer ou refuser un permis selon la conformité aux règlements.
Effectuer des visites sur le chantier pour vérifier les travaux.
Recommander des sanctions en cas d’infractions.
Examiner les bâtiments pour vérifier l’application des règlements.
Quels cas particuliers nécessitent des approbations spécifiques?
Bâtiments patrimoniaux : préavis de 45 jours requis.
Résidences pour aînés (RPA) : normes spécifiques et approbation du ministère de la Santé.
Fouilles archéologiques : requis dans les zones d’intérêt patrimonial.
Zones agricoles : autorisation de la CPTAQ pour des usages non agricoles.
Travaux aux abords de l’eau : autorisation préalable pour préserver la stabilité et les habitats.
Qui doit être informé de toutes les demandes de permis de construction?
La Régie du bâtiment du Québec (RBQ).
Quels types de permis peuvent être émis par le gouvernement pour certains cas?
Milieux hydriques sensibles.
Établissements d’hébergement touristique.
Terrains nécessitant un accès à une route (ministère des Transports).
Qu’est-ce que la loi 122?
La loi 122 reconnaît les municipalités comme des gouvernements de proximité, leur conférant davantage d’autonomie et de pouvoirs. Elle a été adoptée le 16 juin 2017 et couvre des thèmes comme la gouvernance, l’aménagement du territoire, la fiscalité, le développement économique et la transparence.
Quelle est la principale nouveauté apportée par la loi 122 en matière de participation publique?
La loi 122 introduit le chapitre II.2 à la LAU, intitulé « La participation publique », permettant aux municipalités de remplacer l’approbation référendaire par une politique de participation publique conforme aux exigences du règlement provincial.
Quelles étaient les caractéristiques de l’approbation référendaire avant la loi 122?
Nécessitait au moins 12 signatures pour déclencher une consultation référendaire.
Permettait aux citoyens de bloquer un projet immobilier sans possibilité d’ajouter de nuances.
Critiquée pour son incapacité à adapter ou améliorer les projets soumis au vote.
Quels sont les risques pour un promoteur qui ignore l’acceptabilité sociale?
Délais imprévus en raison de la mobilisation citoyenne.
Coûts accrus pour les professionnels et consultations supplémentaires.
Réputation compromise, impactant les projets futurs.
Quels sont les pièges communs à éviter pour un promoteur concernant l’acceptabilité sociale?
Se reposer uniquement sur les processus en place.
Sous-estimer l’importance de comprendre le milieu local.
Confondre acceptabilité sociale et relations publiques.
Surestimer l’attrait ou la pertinence de son projet.
Quels sont les deux phénomènes parallèles qui influencent l’acceptabilité sociale?
Mobilisation citoyenne accrue grâce à Internet, médias sociaux et accès à l’information.
Développement urbain par densification et requalification, générant des enjeux de consentement local.
Quelles sont les étapes requises pour une démarche de participation publique en vertu de la loi 122?
Informer les citoyens sur les projets.
Inclure des consultations et discussions participatives.
Adapter les projets en fonction des retours des parties prenantes.
Quels sont les avantages d’intégrer la participation active dans un projet?
Améliore l’intégration des préoccupations locales.
Identifie des solutions adaptées.
Renforce l’acceptabilité sociale, réduisant les délais et les conflits.
Pourquoi les terrains contaminés sont-ils un enjeu au Québec?
L’ère industrielle a laissé un héritage de contamination importante dans les sols, notamment dû à l’exploitation minière et aux activités liées aux produits pétroliers.
Quelle est la principale méthode de gestion des sols contaminés depuis 2001 au Québec?
Acheminement des sols contaminés dans des centres de traitement, conformément au Règlement sur l’enfouissement des sols contaminés (RESC).
Quels sont les principaux critères pour évaluer un terrain?
Présence dans un périmètre protégé ou réglementé.
Contient-il des milieux humides ou hydriques?
Activités polluantes passées.
Risques de catastrophes naturelles.
Critères de développement imposés.
Quels sont les principaux types de contaminants au Québec?
Hydrocarbures pétroliers (C10-C50).
Composés organiques volatils.
Métaux toxiques.
Hydrocarbures aromatiques polycycliques.
Quelles sont les sources principales des contaminants dans les sols?
Essence, huile, mazout, diesel et équipements dégradés, provenant d’industries, commerces et résidences chauffées au mazout.
Quels types de traitement peuvent être utilisés pour les sols contaminés?
Biologique, thermique ou chimique, en fonction des données de caractérisation.
Qu’est-ce que la Loi sur la Qualité de l’Environnement (LQE) ?
La LQE, mise en place en 1972, vise à préserver la qualité de l’environnement, promouvoir son assainissement et prévenir sa détérioration au Québec.
Quel est l’objectif principal du Projet de loi 65 (1990) ?
Il modifie la LQE en matière de consigne, collecte sélective, et introduit le principe du “pollueur-payeur”, responsabilisant les industries pour la contamination de l’environnement.
Que permet la LQE modifiée en 1990 ?
Elle donne au ministre de l’Environnement le pouvoir d’ordonner des études de caractérisation des sites contaminés et d’obliger les responsables à procéder à des travaux de décontamination.
Qu’est-ce que le projet de loi 72 (2002) a introduit ?
Il a modifié la LQE pour introduire des règles sur la protection et la réhabilitation des terrains contaminés, et a ajouté la notion de « gardien fautif », en plus du principe de “pollueur-payeur”.
Quelle est la responsabilité du « gardien fautif » selon le projet de loi 72 ?
Un gardien (propriétaire, locataire, etc.) peut être tenu responsable de la réhabilitation d’un terrain contaminé s’il a contribué à la contamination par action ou omission.
Qu’est-ce qu’une étude de caractérisation des sols ?
C’est une analyse permettant de déterminer si un terrain est contaminé, nécessaire avant de changer son usage, surtout dans le cas de terrains ayant abrité des activités industrielles ou commerciales.
Quelles sont les obligations pour un propriétaire souhaitant changer l’usage d’un terrain contaminé ?
Il doit réaliser une étude de caractérisation des sols et, si la contamination est avérée, inscrire un avis de contamination au registre foncier et soumettre un plan de réhabilitation.
Qu’est-ce que la Loi concernant la conservation des milieux humides et hydriques (Loi 132) ?
Cette loi, entrée en vigueur en 2018, impose un régime de compensation pour la perte de milieux humides et hydriques au Québec, visant à éviter la perte nette de ces milieux.
Que définit la Loi 132 concernant les milieux humides ?
Les milieux humides sont des écosystèmes influencés par l’eau, incluant les marais, marécages, tourbières, et autres, offrant des services écologiques essentiels comme la filtration et la rétention des crues.
Quel est le rôle du MDDELCC dans la réhabilitation des terrains contaminés ?
Le MDDELCC établit les normes, approuve les plans de réhabilitation, et doit être informé des résultats des études de caractérisation et de la mise en œuvre des travaux de décontamination.
Quel est l’objectif des études environnementales pour un promoteur immobilier ?
L’objectif est de déterminer la présence et le degré de contamination d’un terrain, afin d’évaluer les risques environnementaux avant le projet, en faisant appel à des firmes spécialisées.
Qu’est-ce qu’un audit environnemental ?
Un audit environnemental, ou étude de faisabilité environnementale, permet d’analyser la contamination potentielle d’un terrain et de vérifier si le projet est réalisable sur ce site.
Quelles sont les conséquences de la contamination pendant la phase travaux ?
La découverte de contamination pendant les travaux peut entraîner des coûts supplémentaires importants, affectant ainsi le budget du projet.
Quelle est la première phase de l’étude environnementale de site (EES) ?
La phase I est l’étude historique, où l’on recherche l’historique du terrain pour déterminer si des activités contaminantes ont eu lieu, et pour identifier les risques potentiels de contamination.
Que comprend l’étude de la phase I ?
L’étude inclut la revue de l’historique du site, l’analyse de son usage, des substances et procédés utilisés, des conditions de stockage, ainsi que des accidents éventuels ayant affecté l’environnement.
Quand une étude de phase II est-elle nécessaire ?
Une étude de phase II est nécessaire si la phase I suspecte une contamination. Elle consiste à prélever des échantillons pour analyser la contamination réelle.
En quoi consiste la phase II des études environnementales ?
La phase II consiste à effectuer des prélèvements de sol, à analyser les échantillons en laboratoire pour confirmer ou infirmer la présence de contaminants et à évaluer l’ampleur de la contamination.
Quelle est la troisième phase de l’EES ?
La phase III, de réhabilitation, consiste à nettoyer et décontaminer les sols en fonction de l’ampleur de la contamination et des résultats des phases précédentes.
Quelles sont les méthodes de décontamination ?
Les trois méthodes de décontamination sont : le traitement “in situ” (sur place), le traitement “sur site” (excavation et traitement sur place), et le traitement “hors site” (excavation et envoi dans un centre spécialisé).
Que permet d’éviter une étude géotechnique de sol ?
Elle permet d’éviter des imprévus liés aux propriétés du sol qui peuvent augmenter considérablement les coûts de construction des fondations.
Quelle est l’importance des études géotechniques ?
Elles déterminent les propriétés du sol pour concevoir des fondations adaptées, assurer la sécurité de la construction et éviter les coûts imprévus liés à des sols mal adaptés.
Quelles informations fournit une étude géotechnique ?
Elle fournit des informations sur les propriétés des sols (résistance, compressibilité, perméabilité), et des recommandations sur le choix des fondations, en fonction des conditions du site.
Quelles étapes comprend une étude géotechnique ?
Une étude géotechnique inclut une étude préliminaire, une étude approfondie avec sondages, une vérification durant la construction et un suivi à long terme des fondations.
Quels sont les objectifs d’une étude géotechnique ?
Les objectifs sont de garantir la sécurité de la construction, d’assurer la faisabilité financière et économique du projet, et de fournir des données nécessaires à la conception des fondations.
Quels éléments sont inclus dans un rapport géotechnique ?
Un rapport géotechnique inclut des données factuelles (localisation des sondages, résultats des tests), des interprétations des données et des recommandations pour la construction, la fondation et le drainage.
