Semaine 4.2 Flashcards
Quels sont les quatre chiffres principaux qui résument un édifice immobilier neuf ?
Le prix du terrain
Les coûts des travaux et coûts associés
La marge de profit souhaitée par le promoteur
Le résultat à la vente du projet
Quelle est l’approche générale adoptée par un promoteur pour établir un bilan ?
Le promoteur procède par ajustements successifs :
Recenser les coûts générés par le projet initial
Confronter ces coûts aux recettes potentielles de commercialisation
Modifier le projet si nécessaire (augmenter la densité, changer de segment de marché, etc.)
Quel est l’importance du facteur temps dans le montage financier d’un projet immobilier ?
Le facteur temps est crucial pour :
Anticiper le déroulement physique et financier de l’opération
Estimer les produits de cession et leur échelonnement dans le temps
Quels sont les deux objectifs d’un bilan promoteur ?
Déterminer le prix du terrain (si pas encore acheté)
Déterminer la marge potentielle (si le terrain est déjà acheté)
Quelles méthodes sont principalement utilisées pour établir un bilan promoteur ?
La méthode du compte à rebours
La méthode d’actualisation des flux
Quels sont les avantages de la méthode des flux de trésorerie ?
Plus précise
Permet de traiter les projets en plusieurs phases
Considère les retards et la rémunération des capitaux
Pourquoi la méthode du compte à rebours est-elle populaire en pratique ?
Plus intuitive et simple
Facile à comprendre (sous forme d’additions et de soustractions)
Utilisée couramment sans connaissance approfondie des méthodes
Pourquoi est-il important de « faire tourner » le bilan ?
Le bilan doit être ajusté en fonction des événements opérationnels pour :
Anticiper et réajuster les prévisions selon les résultats de la commercialisation, les dépenses engagées, et l’évolution du marché
Qu’est-ce que le retour sur équité (ROE) en immobilier ?
Le rendement sur équité = bénéfices / équité = gains / capitaux investis.
Il indique l’efficacité et la rentabilité des investissements en capital dans un projet.
Pourquoi l’actualisation est-elle peu utilisée dans la pratique, malgré ses avantages ?
Elle nécessite une connaissance des notions de finance et de mathématiques, et l’estimation du taux d’actualisation peut être subjective et déroutante.
Qu’est-ce que le point mort ?
Le point mort est le niveau de ventes où le bénéfice net sur un projet est nul. À ce niveau, les produits couvrent l’ensemble des charges. Il se calcule en valeur, en nombre d’unités et en date.
Quelle est la différence entre le point mort et le seuil de rentabilité ?
Le point mort est le niveau minimum d’activité pour commencer à faire des profits, tandis que le seuil de rentabilité est le niveau à partir duquel un projet devient rentable, tenant compte des coûts du capital.
Comment se calcule le point mort ?
CA – (CV + CF + Foncier) > 0, où CA est le chiffre d’affaires, CV les charges variables et CF les charges fixes.
Pourquoi est-il important de déterminer le seuil de rentabilité ?
Cela permet de filtrer et d’analyser les projets. Si un projet n’atteint pas le seuil de rentabilité, il n’est pas économiquement viable.
Quelles sont les limites du calcul du point mort ?
Les méthodes peuvent varier selon les projets, la simplification de la réalité, et les effets de seuil dans les capacités de production et de financement.
Qu’est-ce que le seuil de rentabilité financière ?
C’est le niveau de ventes où la valeur actuelle nette (VAN) est nulle, tenant compte du coût du capital.
Quels sont les outils d’analyse coût/volume/bénéfice ?
Les principaux outils incluent le point mort, le point mort de trésorerie et le seuil de rentabilité financière.
Quelle est l’importance de l’analyse du point mort dans un projet immobilier ?
Elle permet de renforcer les compétences dans la gestion d’un projet, de déterminer sa rentabilité et de calculer des ratios financiers clés.
Qu’est-ce que les coûts irrécupérables ?
Ce sont des coûts fixes que l’on ne peut plus récupérer, supportés lorsqu’une firme se retire du marché, incluant des infrastructures difficiles à revendre et des coûts de formation.
Quelle est la nature des coûts irrécupérables ?
Ils sont un sous-ensemble des coûts fixes et sont généralement considérés comme perdus, car on ne peut pas les récupérer.
Quel est l’équivalent anglais des coûts irrécupérables ?
Les coûts irrécupérables sont appelés “Sunk Costs” en anglais, signifiant des coûts qui ont “coulé” ou “sombré”.
Comment les coûts irrécupérables peuvent-ils influencer les décisions de continuer un projet ?
Ils peuvent inciter à poursuivre un projet même lorsque des informations indiquent qu’il ne sera pas rentable, en raison d’investissements antérieurs.
Pourquoi les coûts irrécupérables sont-ils considérés comme des décisions irréversibles ?
Parce qu’ils concernent des dépenses déjà engagées qui ne peuvent pas être récupérées, ce qui les rend non pertinentes lors de l’analyse d’un nouvel investissement.
Quelle est la distinction théorique entre coûts fixes et coûts irrécupérables ?
Les coûts fixes sont des dépenses qui ne changent pas avec le niveau de production, tandis que les coûts irrécupérables (ou “sunk costs”) sont des coûts fixes qui ne peuvent pas être récupérés une fois engagés.
