Semaine 4.1 Flashcards
Quels sont les quatre objectifs principaux du bilan financier du projet immobilier ?
Évaluer les besoins du promoteur
Aider dans le processus décisionnel
Établir le prix maximum du terrain
Suivre l’évolution du projet et analyser les variations de paramètres pour maîtriser les risques
Quelle est la première étape pour un promoteur immobilier après avoir identifié un terrain ?
Analyser le potentiel du terrain d’un point de vue juridique, technique, et socio-économique afin de déterminer le coût de revient du projet.
Quels sont les principaux coûts élémentaires recensés dans le bilan financier d’un projet immobilier ?
Terrain (foncier)
Études (techniques, environnementales, etc.)
Fondation
Bâtiment (structure, murs, charpentes, etc.)
Finition et aménagement
Frais financiers
Frais de commercialisation
Service après-vente
Autres frais
Quels sont les quatre chiffres clés qui résument un projet immobilier ?
Le coût du terrain
Le coût des travaux et frais associés
La marge de profit souhaitée
Le résultat à la vente du projet
Quels sont les deux objectifs d’un bilan promoteur ?
Déterminer le prix du terrain (si non acheté)
Déterminer la marge potentielle (si le terrain est acheté)
Quelles sont les deux méthodes principales utilisées pour établir le bilan financier d’un promoteur ?
La méthode du compte à rebours
La méthode d’actualisation des flux
Qu’est-ce que le Coefficient d’occupation du sol (COS) ?
Le COS est la quantité de construction permise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie. Il représente le rapport entre la superficie totale de plancher d’un bâtiment et la superficie totale du terrain.
Que représentent les fonds propres dans un projet de promotion immobilière ?
Les fonds propres, ou capitaux propres, constituent la réserve de départ du promoteur.
Qu’est-ce que l’actualisation ?
‘actualisation est le processus qui consiste à ramener des flux financiers futurs à une valeur présente, pour les comparer ou les évaluer sur une même base temporelle. Elle permet de tenir compte du fait qu’un dollar aujourd’hui vaut plus qu’un dollar demain.
Pourquoi l’actualisation est-elle importante ?
L’actualisation est essentielle car elle permet de comparer des montants d’argent qui sont reçus ou versés à des dates différentes, en tenant compte de la valeur temps de l’argent, et aide à choisir la meilleure option d’investissement ou de financement.
Comment fonctionne un prêt in fine ?
Dans un prêt in fine, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et rembourse le capital emprunté à la fin de la période d’emprunt.
Quelle est la formule de la valeur actualisée ?
La formule de la valeur actualisée est :
𝑉𝐴𝑡 = (𝑋𝑇)/(1+r)T-t
XT : flux à l’instant T
r : taux d’actualisation
t : temps actuel, T : temps futur.
Quelles sont les composantes essentielles d’un emprunt ?
Les composantes essentielles d’un emprunt sont :
Le montant emprunté.
Le taux d’intérêt (fixe ou variable).
Les paiements périodiques (mensuels, trimestriels, etc.).
La date d’échéance pour le remboursement total du prêt.
Qu’est-ce que la méthode du compte à rebours (valeur résiduelle) ?
C’est une méthode utilisée par les promoteurs immobiliers pour estimer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente espéré du projet, auquel on soustrait tous les coûts fixes et variables. Ce qui reste est la valeur du terrain.
Pourquoi parle-t-on de “compte à rebours” dans cette méthode ?
Parce qu’on remonte « à rebours » à partir du prix de vente projeté pour déterminer la valeur du terrain, contrairement à la méthode classique où le terrain est l’un des premiers éléments à évaluer.
Quelles sont les étapes de la méthode du compte à rebours ?
Estimer le prix de vente espéré du projet.
Calculer les coûts fixes (construction).
Calculer les coûts variables (frais financiers, honoraires, marges).
Soustraire ces coûts au prix de vente pour trouver la valeur résiduelle, c’est-à-dire le prix du terrain.
Quels sont les trois types de coûts pris en compte dans la méthode du compte à rebours ?
Coûts fixes : Frais de construction (hard costs).
Coûts variables : Honoraires, frais financiers, commercialisation (soft costs).
Prix du terrain : Ce qui reste après avoir soustrait les autres coûts du prix de vente.
Comment calcule-t-on le prix du terrain avec la méthode du compte à rebours ?
Le prix du terrain est obtenu avec l’équation suivante :
Prix de vente du projet - Coûts fixes - Coûts variables = Prix du terrain
Comment la densité d’occupation du sol (COS) affecte-t-elle le prix du terrain ?
Si la densité d’occupation est supérieure à 1, le prix du terrain augmente proportionnellement. Par exemple, avec un COS de 1.5, le prix du terrain peut passer à 90 $/pi².
Comment les variations du prix de vente influencent-elles la valeur du terrain ?
Si le prix de vente du projet augmente, la valeur du terrain augmente également. Par exemple, une augmentation de 10 % du prix de vente peut entraîner une augmentation de 30 % du prix du terrain.
Quelle est la principale difficulté pour le promoteur dans la méthode du compte à rebours ?
Le promoteur doit trouver un équilibre entre être trop optimiste et offrir un prix trop élevé pour le terrain, ou être trop prudent et perdre le terrain au profit de concurrents.
Quelle est la principale limite conceptuelle de la méthode du compte à rebours ?
La méthode du compte à rebours n’indique pas clairement si la valeur du terrain brut détermine la valeur du terrain à bâtir, ou si c’est l’inverse, c’est-à-dire que la valeur du terrain à bâtir détermine la valeur du terrain brut.
Quelle est la principale différence entre la méthode du compte à rebours et la méthode des flux de trésorerie actualisée ?
La méthode du compte à rebours est plus préliminaire et moins détaillée, tandis que la méthode des flux de trésorerie actualisée permet une analyse financière plus approfondie, prenant en compte le temps et la répartition des coûts sur différentes périodes.
Comment la méthode des flux de trésorerie actualisée tient-elle compte du facteur temps ?
Cette méthode divise le projet en phases, prenant en considération les entrées de fonds (revenus) et les dépenses (coûts) sur différentes périodes, et actualise ces flux pour déterminer leur valeur présente.
