Registral

Question 1

Segregacion

Answer 1

• La segregacion es la separación de una parte de la finca matriz para construir una finca distinta.
• esto es un acto de dominio
• que no requiere el consentimiento de los titulares de los derechos que graban la finca en cuestión.

Question 2

Principio de indivisibilidad

Answer 2

• El principio de indivisibilidad de la hipoteca, postula que mientras no se cancele el crédito, la hipoteca subsiste integra sobre los bienes hipotecarios.
• aunque la finca hipotecada se divida o sufra cambios físicos.
• en caso de segregacion de la finca hipotecada, la hipoteca grava la finca remanente y la segregada por la totalidad de la suma garantizada, salvo pacto contrario.

Question 3

Actos y derechos inscribibles.

Answer 3

• Como norma general el registro de la propiedad tiene acceso a los derecho reales que recaigan sobre bienes inmuebles.
• los derechos personales tienen acceso al registro por via de excepción cuando la ley lo establezca.
• el contrato de arrendamiento genera, una obligacion de carácter personal, a producirse solo entre las partes que intervienen.
• a manera de excepción el derecho de arrendamiento sobre bienes inmuebles es susceptible de ser inscrito en el registro de la propiedad, si:
  a) se pacta por un periodo de 6 anos o mas
  b) hubiese convenio expreso de las partes a favor de la inscripción.

Question 4

Option a compra

Answer 4

• El contrato de opción es el convenio en virtud del cual una parte concede a otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad decidir respecto a la celebración de un contrato principal.
• se trata de un derecho personal que tiene acceso al registro por excepción si:
  a) es de compra
  b) consta en escritura publica.
• en dicha escritura se consigna
  1) el precio estipulado para la adquisicion de la finca y en su caso, el que hubiera convenido para conceder la opción
  2) el plazo para el ejercito de la opción.

Question 5

Derecho a hogar seguro

Answer 5

• Una persona puede reclamar el derecho a hogar seguro sobre una propiedad que le pertenezca o posea legalmente y sea utilizada como residencia principal exclusivamente.
• cuando la finca ya este inscrita a nombre del titular del hogar seguro, este podrá reclamarlo otorgando un acta ante un notario publico.
• en el caso de la residencia principal del cónyuge superstite, este podrá comparecer al acta sin la comparencia de los herederos titulares de la propiedad.

Question 6

Derecho hereditario

Answer 6

• El derecho hereditario es el derecho abstracto que tienen los herederos sobre el caudal por haberse creado una comunidad hereditaria.
• para inscribir el derecho hereditario en el registro de la propiedad, se requiere presentar copia certificada del testamento, acompañada de los siguientes documentos:
  a) certificado de defunción del testador
  b) una certificación del registro de testamentos acreditativa de que el testamento no ha sido revocado o modificado
  c) la certificación sobre cancelación de gravamen de contribución sobre la herencia del departamento de hacienda.

Question 7

Derecho de superficie

Answer 7

• El derecho de superficie es un derecho real en virtud del cual una persona otorga a otra el derecho de construir en el suelo, subsuelo o vuelo de un bien de su propiedad.
• cuando no se ha realizado construcción, el derecho superficiario a construir se anotara preventivamente a favor del superficiario una vez se presente en el registro la escritura publica en la consta el consentimiento del propietario del terreno a la constitución del derecho de superficie.
• el asiento provisional caduca al finalizar el termino fijado por las partes si no se hace la declaración de obra nueva.
• dicho termino no puede exceder de 5 anos.

Question 8

Derecho de superficie

Answer 8

• Una vez se termine la obra, deberá presentarse la declaración de obra nueva mediante el acta notarial de edificación en el termino fijado.
• el registrador inscribirá la obra nueva como finca independiente y la anotación preventiva se destruirá en inscripción.

Question 9

Actos y derechos inscribibles

Answer 9

• El derecho hereditario se inscribe a favor de los herederos sobre bienes inmuebles que forman parte de la herencia.
• no es inscribible el derecho hereditario sobre bienes específicamente legados.

Question 10

Para anotar su titulo sobre los bienes legados el legatario debe presentar

Answer 10

a) una instancia con copia certificada del testamento
b) una certificación acreditativa de que el testamento no ha sido revocado ni modificado
c) certificación de defunción

Question 11

Derechos inscribibles: Derecho hereditario

Answer 11

• El legatario de una cosa especifica debe esperar a que los herederos o el albacea autorizado le entregan el bien
• mientras tantos el legatario puede advertir preventivamente su derecho.
• siempre que sea a su vez legatario de parte alícuota o heredero.
• la entrega del legado debe hacerse después de la liquidación y partición de la herencia.
• salvo que los herederos decidan entregarlo sin cumplir con dicha formalidad.

Question 12

Anotacion preventiva embargo

Answer 12

• La anotación preventiva de embargo es el medio a traves del cual el embargo tiene el acceso al registro de la propiedad.
• la anotación preventiva del embargo podrá practicarse, entre otros, sobre bienes inmuebles inscritos.
• la orden autorizando la notificacion del embargo debe estar debidamente certificada y contener la inscripción de la finca, la cantidad que se ordena a asegurar, la fijación de la fianza o las razones legales para su dispensa y las normas o providencias especiales aplicables.

Question 13

Efectos de la anotación preventiva de embargo sobre transmisiones de titulo previas a la anotación

Answer 13

• una anotación de embargo no crea ni declara derecho alguno a favor del anotante.
• produce efectos solo en perjuicio de las adquisiciones posteriores y
• no efectua titulos anteriores a la anotación aunque se hayan inscrito con posterioridad a esta.

Question 14

Cancelacion gravamen hipotecario sobre bienes gananciales

Answer 14

• el titular a cuyo favor se extendió el asiento deberá consentir a la cancelación.
• es suficiente el consentimiento de cualquiera de los cónyuges cuando:
  a) se quiere cancelar un gravamen hipotecario sobre finca perteneciente a la sociedad de gananciales y
  b) el instrumento negociable resulte endosado restrictivamente para su cancelación.
• se presumen gananciales los bienes adquiridos durante el matrimonio cuando los cónyuges están casados bajo el régimen de sociedad legal de gananciales.

Question 15

Cancelación de hipoteca en garantia de instrumentos negociables extraviados.

Answer 15

• Como regla general, las inscripciones de hipoteca se cancelaran mediante escritura otorgada por la persona con derecho a exigir su cumplimiento.
• si el instrumento negociable garantizado con hipoteca se extravió, es necesario instar una acción judicial contra el ultimo poseedor conocido de los instrumentos extraviados y cualquier poseedor desconocido.
• en el pleito se requiere presentar al tribunal que la obligación representada por el referido instrumento quedo extinguida.
• la sentencia que se obtendrá deberá ser presentada en el registro de la propiedad para cancelar la hipoteca.

Question 16

Asientos registrales

Answer 16

• Las inscripciones hechas en virtud de una escritura se cancelaran mediante otra escritura en que exprese su consentimiento del titular a cuyo favor se hubiere hecho el asiento.
• no obstante, se cancelara un asiento a instancia de parte interesada cuando, por declaración de ley o por resultar del titulo que produjo el asiento, quedare extinguido el derecho contenido de una inscripción.
• en caso de hipotecas vencidas a petición de parte, autenticada ante notario, los registradores cancelaran hipotecas que tengan mas de 20 anos:
  a) de vencidas
  b) si no tuvieron termino de vencimiento de construidas.

Question 17

Recalificacion de los errores en los asientos

Answer 17

• Los errores cometido por el registrador al extender un asiento podrán ser corregidos de oficio (por si) o una solicitud de la parte interesada siempre que:
  a) se tenga a la vista el instrumento que motivo la acción
  b) no se afecta los derechos de los titulares posteriores inscritos.
• El registrador no podrá corregir el error si los títulos fueron entregados a los interesados y o o están en las imágenes en pdf de los títulos en la base de datos del sistema de informática resgitral.

Question 18

Recalificacion de los errores de asiento

Answer 18

• Se necesita una resolución judicial ordenando la corrección del asiento cuando la corrección puede afectar los derechos de los titulares posteriores inscritos.
• o haya objeción del Registrador o de una persona interesada en el asiento.

Question 19

Alcance de la facultad calificadora del registrador

Answer 19

• La función calificadora del registrador asegura que al registro solamente accedan los títulos que son validos y perfectos.
• en el caso de venta judicial, será titulo suficiente para inscribir el bien inmueble a favor del adjudicatario la correspondiente escritura, acompañada de los documentos complementarios requeridos.
• El registrador calificara la escritura publica de venta judicial dentro del ámbito de la calificación de los documentos notariales.
• la calificación de los documentos notariales comprende entre otros, la validez de los actos y contratos contenidos en los documentos.
• se consideran faltas que impiden la resgitracion del titulo presentado:
  a) las que causan la inexistencia del acto o contrato a registrar o la nulidad o anulabilidad de este o del documento presentado.
  b) las que originan obstáculos en el registro
  c) las establecidas en la ley.
• la ejecución de una hipoteca requiere que en la primera subasta se utilice el tipo mínimo consignado en la escritura de la hipoteca.
• el incumplimiento con este requisito e una falta que impide la inscripción de la escritura de venta judicial.

Question 20

Alcance de la función calificadora del registrador

Answer 20

• El procedimiento judicial de convalidación (exequatur) es el tramite para reconocer las sentencias dictadas por los tribunales extranjeros.
• los documentos notariales otorgados fuera de Puerto Rico pueden inscribirse si:
  a) contienen legalización y demás requisitos necesarios para su autenticación en Puerto Rico
  b) han sido protocolizados por un notario en Puerto Rico

Question 21

Defectos que impiden la inscripción

Answer 21

• La función calificadora del registrador persigue que solo los títulos validos y perfectos logren acceso al registro de la propiedad.
• Los documentos judiciales tienen acceso al Registro de la propiedad de conformidad con la ley.
• Las sentencias declarativas constituyen títulos inscribibles si contienen bienes o derechos registrados.
• las sentencias no declarativas no constituyen títulos inscribibles.
• a menos que comprendan actos de división o adjudicación de bienes gananciales, si no conllevan la transformación material de la finca.
• si una estipulación en la sentencia solo contiene un compromiso y no una adjudicación de participación se puede denegar la inscripción.

Question 22

Alcance de la función calificadora del Registrador

Answer 22

• Al calificar un documento judicial, el registrador no puede revisar las determinaciones de hecho y derecho de un tribunal.
• Al calificar, un registrador no puede utilizar el conocimiento oficial personal de un hecho.

Question 23

Notificacion de la calificación

Answer 23

• La notificacion debe contener
  a) todos los documentos legales de la calificación
  b) la fecha de caducidad.

Question 24

Escrito de regalificacion

Answer 24

• Al denegar una solicitud de inscripción, el registrador deberá en lo posible señalar en la primera notificacion todas las faltas que encuentre en los documentos presentados.
• luego de la presentación de un escrito de recalificacion, el registrador no esta impedido de hacer otra notificacion, en la que se haga referencia a la primera notificacion con expresión de las nuevas faltas encontradas ademas de las ya señaladas.

Question 25

Cancelación de gravamanes prescritos mediante instancia

Answer 25

• Los asientos se cancelaran mediante documento de la misma naturaleza del que los motivo
• cuando, por declaración de ley o por resultar del titulo que produjo el asiento, quedarse extinguido el derecho contenido en una inscripción, se cancelara el respectivo asiento a petición de la parte interesada.
• en caso de hipotecas, mediante instancia autenticada ante notario, los registradores cancelaran hipotecas que tengan mas de 20 anos de vencidas, siempre que del registro de la propiedad no surjan causas que impidan cancelación.

Question 26

Recurso gubernativo

Answer 26

• La persona interesada que no este conforme con la calificación de registrador podrá presentar un escrito de recalificacion al registrador.
• si el registrador mantiene su calificación original, denegara la inscripción del documento y notificara la denegatoria a la persona interesada, quien podrá corregir los defectos o recurrir oportunamente al Tribunal Supremo de Puerto Rico mediante un recurso gubernativo.
• no podrá interponerse un recurso gubernativo sin haberse presentado oportunamente un escrito de recalificacion.
• Si ese se presenta antes de presentar el escrito de recalificacion ante el registrador, el Tribunal Supremo esta impedido de entenderlo por falta de jurisdicción.

Question 27

Fe publica registral

Answer 27

• La fe publica registral protege al tercero que confía en las constancias del registro si cumple con los requisitos dispuestos en la ley.
• sin embargo, los terceros adquirentes de legatarios, que no sean a su vez herederos forzosos, tendrán el beneficio de la fe publica, a parir de los dos anos desde la inscripción del titulo hereditario de su transmítete.

Question 28

Doble inmatriculacion como excepción a la protección de la fe publica registral

Answer 28

• Hay doblo inmatriculacion cuando una misma finca se encuentra inscrita en dos folios independientes uno del otro.
• la inmatriculacion a favor de dos titulares distintos hace inoperantes los efectos de la fe publica registral.

Question 29

Tercero registral requisitos

Answer 29

• Uno de los supuestos de inexactitud registral se produce cuando no haya entrado al registro ningún titulo adquirido.
• se reconoce la protección a la persona que adquirió un derecho, confiando en las constancias de un registro inexacto, si cumple con los siguientes requisitos:
  a) Debera tratarse de un tercero civil
  b) de buena fe
  c) que haya adquirido un titulo oneroso
  d) en un negocio intervivos valido
  e) un derecho real inmobiliario.
  f) inscrito a nombre del transmisor en el registro
  g) haya inscrito su adquisicion
  h) no consten clara y expresamente las causas de la inexactitud

Question 30

Tercero registral

Answer 30

• En virtud de la fe publica registral quedan protegidos en su adquisicion todos aquellos que confían en las constancias del registro de la propiedad
• para que opere la referida protección, se requiere que el registro sea inexacto por falta de concordancia con la realidad jurídica extraregistral.

Question 31

Fe publica registral: Principió de la fe publica registral servidumbre de paso

Answer 31

• El principio de la fe publica registral protege el tercero que adquiere un derecho confiando en las constancias del registro de la propiedad, siempre que cumpla con los requisitos dispuestos por la ley.
• la servidumbre de paso por signo aparente surtirá efectos contra el adquirente del inmueble gravado, dada la apariencia manifiesta signos de servidumbre, aunque no haya en el registro de la propiedad constancia alguna de su existencia.

Question 32

Extension de la hipoteca

Answer 32

• Se entenderan hipotecados juntamente con la finca las indemnizaciones concedidas al propietario de los inmuebles hipotecados por el aseguramiento de estos por siniestros ocurridos después de la hipoteca.

Question 33

Extension de hipoteca

Answer 33

• La hipoteca no comprenderá las nuevas edificaciones donde antes no las hubiera.
• mediante pacto las partes pueden ampliar el objeto de la hipoteca para que se extienda a nuevas edificaciones

Question 34

Characteristics de la hipoteca ( Principio de indivisibilidad)

Answer 34

• El principio de indivisibilidad de la hipoteca postula que, mientras no se cancele el crédito, la hipoteca subsiste integra sobre cualquier parte de los bienes hipotecados.
• este principio implica que la hipoteca no sufrirá cambios aun cuando:
  1) la obligacion se disminuya
  2) la finca hipotecada sufra cambios físicos
• las partes pueden pactar en contra de la indivisibilidad y acordar la liberación de cierta parte de la finca gravada o a cancelación de la hipoteca parcial.
• la segregacion es la separación de una parte de la finca de su matriz para construir una finca distinta.
• de no haber pacto contrario, la finca segregada y el remanente responden ante el acreedor hipotecario por la totalidad de la suma garantizada.

Question 35

Presentacion de documentos: Requisito indispensable otorgamiento de escritura de adjudicación

Answer 35

• Para transferir parte de la titularidad de un bien inmueble perteneciente a la sociedad legal de gananciales de un cónyuge a favor del otro, la sentencia de divoricio por si misma no es suficiente.
• es requisito indispensable el otorgamiento de una escritura de adjudicación.
• con la escritura de adjudicación se acompañara copia certificada de la sentencia de divorcio como documento complementario

Question 36

Presentación de documentos

Answer 36

• Los documentos relativos a actos o contratos sujetos a inscripción expresaran todas las circunstancias que necesariamente deben contener la primera inscripción relativas a los otrogantes, las fincas y a los derechos objeto de la inscripción.
• en aquellos casos donde el acto o contrato que se pretende inscribir requiera la existencia de algún documento o documentos complementarios que acrediten las facultades representativas o autoridad del compareciente, se requiere que se relacionen en el acto o contrato.
• no sera necesario que esos documentos se presenten ante el registro.

Question 37

Presentacion de documentos escritura de segregacion

Answer 37

• Para que la escritura de segregacion pueda quedar inscrita se deber presentar:
  a) la resolucion de autorización de la agencia o dependencia gubernamental estatal o municipal designada por ley para la autorización de la segregacion.
  b) el plano de inscripción aprobado por la agencia o dependencia gubernamental estatal o municipal correspondiente.
  c) la escritura publica donde comparecen todos los titulares.

Question 38

Legado (revocación táctica)

Answer 38

• Las disposiciones testamentarias son probablemente revocables.
• un legado queda revocado tacitamente si el testador enajena la cosa legada.

Question 39

Mecanismo de inmatriculacion, expediente de dominio

Answer 39

• El expediente de dominio es un procedimiento judicial para inmatricular una finca cuando su titular no tiene titulo inscribible.
• no declara hechos ni derechos, sino que justifica el dominio del proponente.

Question 40

Mecanismo de inmatriculacion, expediente de dominio

Answer 40

• el expediente de dominio es un procedimiento judicial para inmatricular una finca cuando su titular no tiene titulo inscribible.
• el tramite de el expediente de dominio requiere el cumplimiento estricto con todas las formalidades establecidas por la ley.
• la resolucion del tribunal que declara justificado el dominio es el documento que se presenta para la inscripción en el registro de la propiedad.
• en dicha resolucion debe consignarse específicamente el cumplimiento con los requisitos establecidos.
• cuando se pretenda inscribir una finca en comunidad y no promovieren el oportuno expediente todos sus integrantes, será obligatoria la citación personal de los demás cotitulares.

Question 41

Mecanismos de inmatriculacion expediente de dominio

Answer 41

• Las resoluciones recaídas en el procedimiento de expediente de dominio son producto d aun tramite ex parte no contencioso.
• No constituye cosa juzgada, por lo que no impide un juicio declarativo posterior.

Question 42

Mecanismos de inmatriculacion expedienté de dominio

Answer 42

• El expediente de dominio es un procedimiento judicial para que el propietario que carezca de titulo inscribible pueda inscribir su dominio en el registro de la propiedad
• el tramite de expediente de dominio requiere el cumplimiento estricto con las formalidades establecidas por la ley.
• la resolucion del tribunal que declara justificado el dominio es el documento que se presenta para la inscripción en el registro de la propiedad.
• en dicha resolucion debe consignarse específicamente el cumplimiento con los requisitos establecidos.
• el promovente notificara personalmente o por correo certificado con copia de su escrito al alcalde del municipio en que radiquen los bienes.

Question 43

Agrupacion

Answer 43

• La agrupación es un acto de riguroso dominio cuya facultad corresponde exclusivamente al titular.
• cuando se agrupan dos fincas, se forma una distinta de las que componen, la que se inscribirá como una nueva finca en el Registro de la Propiedad.
• la ley establece que se pueden agrupar fincas si:
  a) pertenecen a un solo titular.
  b) son colindantes
• No es posible agrupar una finca que pertenece a la sociedad legal de gananciales con una finca que pertenece a uno de los cónyuges, por razones de que se trata de fincas que no pertenecen al mismo dueno.

Question 44

Agrupacion

Answer 44

• La agrupación es un acto de riguroso dominio cuya facultad corresponde exclusivamente a su titular
• La agrupacion consiste en la union de una o mas fincas, las cuales se extinguen para formar una finca nueva que queda inscrita bajo un numero de finca diferente.
• La agrupacion registral requiere que todas las fincas estén previamente inscritas en el registro de la propiedad.

Question 45

Principio de la especialidad

Answer 45

• En virtud de el principio de especialidad, se requiere que los documentos que se presenten en el Registro de la Propiedad sean claros y específicos en cuando al contenido del derecho, su extension y su titularidad.
• en el caso de la hipoteca, este principio requiere, como norma general, que las identidades del deudor y del acreedor surjan del instrumento.
• por via de excepcion, en escrituras de constitución de hipoteca en garantía de instrumentos pagaderos al portador no es necesario que surja la identidad del acreedor.

Question 46

Tracto sucesivo

Answer 46

• El principio de tracto sucesivo exige que para inscribir un derecho real este conste previamente inscrito a favor del transmisor.
• procede denegar la inscripción si el derecho aparece a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión.

Question 47

Actos y derechos inscribibles: Derecho hereditario

Answer 47

• el principio de tracto sucesivo requiere que, para inscribir la transmisión de un derecho real sobre un bien inmueble, deberá constar previamente inscrito el derecho del transmítente.
• procede denegar la inscripción si el derecho aparece registrado a favor de persona distinta de la que lo transmite.
• la inscripción del derecho hereditario a favor de los herederos no será obstáculo para que se inscriba el dominio sobre un inmueble a favor del adquirente siempre que:
  a) haya adquirido directamente del causante
  b) en virtud de titulo fehaciente otorgado por el mismo

Question 48

Rectificacion de cabida

Answer 48

• La rectificación de cabida de las fincas ya inscritas podrá hacerse constar en el registro por:
  a) escritura publica
  b) expediente de dominio
• La rectificación se hará por escritura publica cuando se trate de un exceso no mayor del 20% de la cabida registrada
• se hará mediante expediente de dominio cuando el exceso fuere mayor del 20%
• cuando se requiera la acreditación de la mensura de una finca, se hará mediante la certificación de mensura por el agrimensor autorizado que la practicó.
• no se requiere que la escritura de rectificación de cabida comparezca el agrimensor que practico la mensura.

Question 49

La certificación de mensura deberá:

Answer 49

A) ser debidamente jurada por el agrimensor autorizado que la practico
b) hacer constar la citación de los propietarios colindantes.
c) hacer constar que la mensura se efectuó correctamente.

Question 50

Actos registrales: Cancelación

Answer 50

• Como norma general, el titular a cuyo favor se expidió el asiento deberá consentir a la cancelación.
• bastara con el consentimiento de cualqueira de los cónyuges si:
  1) se quiere cancelar un gravamen hipotecario sobre la finca perteneciente a la sociedad de gananciales.
  2) el instrumento negociable es endosado restrictivamente para su cancelación.

Question 51

Principio de indivisibilidad

Answer 51

• La indivisibilidad es una de las características de la hipoteca.
• este principio postula que mientras no se cancele el crédito, la hipoteca subsistirá integra sobre la totalidad de los bienes hipotecados.
• como consecuencia, la hipoteca no sufrirá cambios aunque:
  a) se disminuya la obligacion
  b) la finca sufra cambios físicos.
• las partes pueden pactar en contra de la indivisibilidad de la hipoteca y lograr la liberación de cierta parte de la finca gravada o la cancelación parcial de la hipoteca.
• se podrá pedir la cancelación parcial de la hipoteca con respecto a una finca si:
  a) la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito fue dividida entre varias fincas y
  b) fue pagada la parte del crédito con que estuviera gravada la finca con respecto a la cual se pide la cancelación.

Question 52

Raccion de reunadacion de tracto registral

Answer 52

• La concordancia entre el registro y la realidad jurídica extraregistral podrá lograrse, entre otros, mediante la reunadacion de tracto sucesivo interrumpido.
• en el caso del dueno de una finca inscrita que no aparece como titular registral, para la reunadacion de tracto este deberá:
  a) instar acción ordinaria contra los que aparecen en el Registro como titulares.
  b) hacer constar los titulares intermedios y citarlos.