Modulo 7 Registro de la Propiedad Flashcards
Asiento
Termino utilizado para identificar cada transaccion sobre la propiedad.
Cada transaccion es hecha separadamente inscrita como un asiento, o inscripcion separada. Cada documento con sus complementarios motivara un solo asiento de inscripcion. En ningun caso se admitiran dos documentos en un mismo asiento de presentacion.
Los asientos de presentacion se conservaran en carpetas duras, las cuales constituiran el Libro Diario de Operaciones. Los mismos se enumeraran en orden correlativo y se mantendran disponibles al publico con las correspondientes medidas de control y precaucion.
Cada asiento de presentacion debera contener los siguientes datos:
1. Numero de asiento y diario.
2. Fecha y hora de presentacion.
3. Identificacion del documento.
4. Derechos cuya inscripcion, anotacion o cancelacion se solicita.
5. Relacion de las tineas: sobre las cuales se interesa las operaciones Mistrales y lugar
de ubicacion de estas.
6. Personas naturales o juridicas a favor de quienes se solicita inscripcion, cancelacion
o anotacion.
7. Valores de las operaciones reglstrales solicitadas.
8. En el sistema de informatica registral, la relacion documentos complementarios
que se acompanan.
9. En el sistema de informatica registral, el numero de serie y valor de cada uno
de los comprobantes y sellos presentados para cubrir los derecho.
10. En el sistema de informatica registral, el nombre del presentante con su direccion postal, numero de telefono, numero de telefax y direccion de correo electronico si tuviere.
11. En el sistema de informatica registral, el nombre, direccion postal, numero de telefono, numero de telefax y direccion de correo electronico si tuviere del abogado notario o abogado autorizante.
Calificacion Registral.
El acto llevado a cabo por el Registrador de la Propiedad mediante el cual se
CALIFICA o “LEGALIZA” la documentation del bien inscrito.
La calificacion registral esta limitada a:
• extender
• suspender o
• denegar
la inscription, anotacion, nota marginal, o cancelation solicitada.
Los registradores calificaran, bajo su responsabilidad la legalidad de los documentos de toda clase en cuya virtud se solicite un asiento. Dicha calificacion comprendera:
• las formas extrinsecas de los documentos presentados
• la capacidad de los otorgantes y
• la validez de los actos y contratos contenidos en tales documentos
Los registradores fundamentaran su calificacion de los actos y contratos a registrarse en
los:
• documentos que se presenten
• los asientos registrales vigentes y
• lasleyes
Seran faltas que impidan la registration del titulo presentado:
1. Las que causen la inexistencia del acto o contrato a registrarse o la nulidad o
anulabilidad de este o del documento presentado.
2. Las que se originen de obstaculos del Registro.
3. Las que se funden en disposiciones de este subtitulo.
4. El no presentar los documentos complementarios necesarios o no acreditarse el
cumplimiento de las formalidades exigidas por las leyes.
La calificacion hecha por el registrador de los documentos presentados sera a los unicos efectos de extender o denegar la inscription, anotacion, nota o cancelation solicitada, y no impedira ni prejuzgara el juicio que pueda seguirse en los tribunales sobre la validez de los documentos calificados, debiendo atenerse el registrador a lo que en aquel se resuelva.
En cualquier caso el registrador podra requerir se produzcan los documentos comple- mentarios necesarios para una adecuada calificacion, bien sean estos notariales, judiciales o administrativos.
Cargas de Una Finca
Las cargas son gravamenes, obligaciones o deudas que tiene una propiedad. La hipoteca, el embargo y la servidumbre son ejemplos de cargas. El que adquiere una propiedad de cualquier manera se coloca en el lugar del dueno anterior. En consecuencia, las cargas que tiene la propiedad le van a afectar.
Certificacion Registral
La Certificacion Registral, es una relacion del estado jurfdico de la propiedad en el Registro de la Propiedad, REALIZADO POR EL REGISTRADOR. La misma tiene caracter oficial e indispensable en toda transaccion, ya que nos suple la informacion necesaria para concluir adecuadamente la transaccion.
Describe la propiedad en virtud de los mismos renglones que lo hace el Estudio de Titulo.
Derecho de Superficie
Es el derecho de propiedad que recae sobres las mejoras que se le hacen a un terreno
cuyo dominio pertenece a otra persona.
En este derecho, rige el concepto de superficies “solo cedit, quidquid inaedificatur solo cedit”. En efecto, este derecho determina como consecuencia la creacion de un tipo de propiedad “sui generis”, pues al tiempo que se conserva la propiedad del suelo o subsuelo, el titular del derecho superficiario adquiere la facultad de edificar, sobre ese suelo o subsuelo, eonstrucciones que se adhieren en forma temporal. Estas construcciones tienen que ser fijas y no volantes. Cuando el dueno del suelo o subsuelo adquiere las obras realizadas por el superficiario, es porque constituyen la prestacion equilibrante de su sacrificio temporal al no poder hacer en ese mismo suelo o subsuelo cualquier otra construccion fija y, obviamente, tampoco volante. Asume, por lo tanto, una prestacion de no hacer.
Coincidentemente con el concepto del derecho de superficie, los sujetos que intervienen son: de una parte, el dueno del suelo o subsuelo -a quien tambien se le conoce como concedente o superficiante- y, de la otra parte, el titular del derecho de edificar, llamado tambien superficiario.
Documento Privado
Documento subscrito por las partes, valido para llevar a cabo transacciones en particular, compraventa, arrendamiento, etc., que tendra efecto SOLO entre las partes contratantes. Cualquier tercero con mejor derecho sobre la propiedad, podra reclamarlo y veneer en juicio.
El adquiriente nunca tendra seguridad ante reclamaciones de terceros, ya que no tiene el estatus de tercero registral. El documento privado puede o no puede ser subscrito ante un Notario
Documento Publico
Documento otorgado ante Notario, mediante escritura publica debidamente inscrito
en el Registro de la Propiedad:
1. Tendra presuncion de legalidad (Principio de Inscripcion).
2. Se presumira que todos conocen el estado de derecho de la propiedad (Principio de
Publicidad) que surge de la escritura y del Registro.
3. Se entiende que la transaccion realizada se hizo conforme a derecho (Principio de
Legalidad).
4. El adquiriente que advenga en titular de buena fe a titulo oneroso y a su vez
inscriba, estara protegido por el registro (Principio de Fe Publica Registral).
Escritura
Instrumento escrito debidamente ejecutado, inscrito y entregado, que transfiere el Titulo de una propiedad inmueble.
Hay dos tipos de escrituras basicas para transacciones de bienes raices hipotecarias y
de compraventa, entre estas se destacan:
1. Hipotecaria: Hipoteca que ofrece una garantia temporal y condicional al acreedor.
a propiedad garantiza el prestamo.
2. De Compraventa: Documento publico utilizado para expresar una transaccion de
venta, que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Estudio Contributivo
Estado contributivo de la propiedad, generado por el Departamento de Hacienda.
Estudio de Titulo
Documento que nos da la historia de la propiedad en el registro de la propiedad. Por lo general realizado por un particular, una entidad dedicada a dichos fines o por un abogado o firma de estos.
Aunque no existe un formato estipulado por ley, reglamento o politica del Registro de la Propiedad, tipicamente el Estudio de Titulo describe la condition de la propiedad en virtud de los siguientes renglones:
1. Cliente: Empresa o Institution que lo solicita.
2. Solicitante: Nombre del solicitante.
3. Numero del Control: Numero que establece el que realiza el estudio con fines de
control de calidad y administrativos.
4. Finca: Numero de finca, folio, tomo y Section del Registro donde se encuentra
inscrita.
5. Description: Description legal de la propiedad. Urbana o rustica, barrio y
municipio, residencia, condominio, cabida y colindancias. Enclava.
6. Tracto RegistrabDescribe si la propiedad es una separation de un condominio, o de una finca de la cual se segrega en el caso de un terreno. Tambien menciona las fincas que agregaron en caso de una agregacion.
7. Dominio o Propietario
Registral: a. Nombre o nombres, declaration de mayorla de edad, estado civil,
municipio donde reside o residen la persona o personas bajo la cual esta inscrita el imnueble.
b. A quien, por cuanto y bajo que condiciones compraron.
8. Gravamenes:
Por su procedencia: Servidumbres y Condiciones Restrictivas que
afectan la propiedad, si alguna(s).
Por si: Describe la(s) hipoteca(s) que afectan la propiedad y por quien
estan constituidas las mismas.
9. Documentos Pendientes de Inscription: Description de documento pendiente de
inscription, si alguno.
10. Revisados: Otros libros del registro revisados para garantizar que la propiedad
en cuestion no figure en ninguno de estos.
11. Fecha: Fecha en que se efectuo el estudio.
12. Iniciales: Iniciales de la persona que efectuo el estudio.
13. Firma y Sello: Firma y sello de la empresa y/o persona que efectuo el estudio.
El Estudio de Titulo debe realizarse lo mas cerca de la fecha del cierre, ya que el registro de la Propiedad queda abierto a la presentation de nuevos asientos que podrian perjudicar el titulo del comprador.
Finca
Unidad basica del Registro. Puede ser: Urbana Rustica Propiedad Horizontal (Condominio)
Gravamen
Un gravamen es una carga, obligacion, tributo o deuda que pesa sobre un bien inmueble. La hipoteca, el embargo y la servidumbre son ejemplos de cargas. El que adquiere una propiedad de cualquier manera se coloca en el lugar del dueno anterior. En consecuencia, las cargas que tiene la propiedad le van a afectar.
La existencia o ausencia de gravamenes sobre los bienes inmuebles o derechos reales
podra acreditarse en perjuieio de terceros por certification del Registro.
Todo gravamen tiene que estar inscrito para ser valido legalmente. Si un acreedor hipotecario no inscribe su hipoteca/ la deuda no existe legalmente en lo que concierne a una tercera parte inocente.
Ningun comprador inocente es responsable de un gravamen sobre una propiedad que
compra si este no se ha inscrito.
El primer gravamen inscrito es el primero en honrarse, y su ejecucion elimina la
mayoria de los cargos o gravamenes subordinados.
Las excepciones incluyen:
1. Contribuciones sobre la propiedad por el ano actual y por los cinco anos anteriores,
y
2. Las cuotas de mantenimiento atrasadas en un condominio.
Ambos son GRAVAMENES PREFERENTES, esten inscritos o no.
El cobro de las contribuciones del Estado Libre Asociado toman prioridad sobre cualquier otro gravamen, incluso una primera hipoteca. Sin embargo, a menos que no exista un embargo, las contribuciones sobre la propiedad no estan incluidas en el Registro de la Propiedad y se tienen que obtener en un ESTUDIO CONTRIBUTIVO en el Departamento de Hacienda.
Los gravamenes contributivos federales estan inscritos en un Tomo aparte en el
Registro de la Propiedad.
Es de suma importancia recordar que la primera inscripcion es la primera en fila y
tiene derecho a la primera reclamacion.
Hay que recordar que hay gravamenes que no necesariamente surgen del estudio de
Titulo, sino que SURGEN POR DISPOSICION DE LEY, son estos:
1. Cuotas de mantenimiento del regimen de Propiedad Horizontal.
2. Contribuciones sobre la propiedad durante el ano fiscal corriente y cinco (5)
anteriores, si se trata de una hipoteca legal a favor del ELA.
3. Cuotas atrasadas en urbanizaciones cerradas legalmente.
Numero de Catastro
Numero de identification de una propiedad para efectos contributivos.
A continuation una tabla de codificacion del numero de catastro:
Mapa Manzana Parcela Edificio
040-059 034 06
001
Presentacion
“Presentacion” es el acto mediante el cual se recibe en el Registro uno o varios documentos, con el proposito de solicitar su inscription. La misma se podra llevar a cabo mediante una de tres modalidades:
1. Presentacion personal.
2. Presentacion por correo, o
3. Presentacion por telefax.
La presentacion quedara perfeccionada cuando el empleado del Registro encargado de la funcion de presentacion verifique que los documentos cumplen con todos los requisitos de la Ley y del Reglamento vigentes relacionados con la presentacion de documentos, los ingrese en el Libro Diario del sistema informatico registral vigente y emita el correspondiente Recibo de Presentacion.
Principio de Inscripcion
Manera como, en la forma de asientos, se concreta y viabiliza la publicidad registrar. A1 aseverar que la inscripcion es voluntaria, nos referimos a que hay que declararla. La inscripcion es DECLARATIVA o CONSTITUTIVA:
1. Declarativa
Como regia general la inscripcion SOLO DECLARA O PUBLICA LA
EXISTENCIA DEL DOMINIO Y DEMAS DERECHOS REALES, pero no es
presupuesto para su constitution.
Nuestro ordenamiento reconoce el derecho real existente fuera del Registro como eficaz entre las partes, PERO EXIGE SU INSCRIPCION PARA HACERLO VALER FRENTE A TERCEROS HIPOTECARIOS.
O sea, la inscripcion “ni da ni quita derechos”.
2. Constitutiva
La manera de exception en los casos de la hipoteca, de regimen de la propiedad horizontal y de las servidumbres en equidad (por jurisprudencia), la inscripcion es constitutiva.
Es decir, SI NO SE INSCRIBEN NO EXISTEN ESTOS DERECHOS.
En el Registro de la Propiedad se inscribiran los titulos, actos y contratos siguientes:
lro. Constitutivos, traslativos, declarativos o extintivos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales o de trascendencia real impuestos sobre los mismos, y cualesquiera otros que modifiquen alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o las inherentes a dichos derechos reales, aunque no tengan nombre propio, ya pertenezcan a las personas naturales o jurfdicas, al Estado, a los municipios o a las corporaciones publicas.
2do. Adjudication de bienes inmuebles o derechos reales sobre dichos bienes, aunque sea con la obligation de trasmitirlos a otros o de invertir su importe en objetos determinados.
3ro. Arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo de seis (6) anos o mas, o
cuando hubiese convenio de las partes para que se inscriban.
Tambien los subarrendamientos, subrogaciones, cesiones siempre que reunan las
circunstancias antes expresadas.
La opcion de compra o el pacto o estipulacion expresa que determine dicha opcion en cualquier titulo inscribible, siempre que ademas de las circunstancias necesarias para la inscription reuna las siguientes:
Primera: Que se consigne en escritura publica.
Segunda: Precio estipulado para la adquisicion de la finca y, en su caso, el
que se hubiere convenido para conceder la opcion.
Tercera: Plazo para el ejercicio de la opcion. No obstante, la inscripcion de la opcion caducara transcurrido el plazo para ejercerla, o cinco anos de la fecha en que fuese practicada, lo que ocurra primero, sin perjuicio de que pueda otra vez inscribirse por el termino aqui dispuesto si no ha vencido el termino contractual para el ejercicio de la misma.
Sin embargo, en el arrendamiento con opcion de compra, la duracion de la opcion podra alcanzar la totalidad del plazo de aquel, pero caducara necesariamente en caso de prorroga, tacita o legal, del contrato de arrendamiento.
5to. Cuando se hubiere pactado su inscripcion, los contratos de retracto y tanteo convencionales, para la adquisicion del dominio, los que afectaran a terceros solo desde la fecha de su inscripcion en el Registro.
La inscripcion de estos tltulos caducara transcurrido el plazo por el que haya sido concedido el derecho, el cual no podra exceder de diez (10) anos, o cuatro (4) anos desde la fecha del contrato en caso de no haberse estipulado termino.
Sera inscribible la transmision o gravamen de estos derechos siempre que no se
hayan constituido como personalisimos.
6to. El derecho hereditario.
7mo. Resoluciones judiciales firmes en que se declaren la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicion de sus bienes.
Tambien todas las resoluciones que produzcan incapacidad legal para administrar bienes o que afecten a la capacidad civil en cuanto a la libre disposicion del patrimonio, aunque no declaren de modo terminante dichas incapacidades, cual ocurre en los casos en que se declara judicialmente la quiebra o el concurso de acreedores
Algunos principios de tracto sucesivo son:
1. El principio de tracto sucesivo tiene el proposito de mantener el enlace de las adquisiciones, siguiendo el orden regular de los titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos inscritos una continuidad perfecta en orden al tiempo, sin saltar alguno, de suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada finca in matriculada.
2. El principio de tracto sucesivo se manifiesta de dos maneras en los asientos del
Registro:
a. El regimen de la previa inscripcion del derecho a favor de la persona disponente o a la que haya de perjudicar la inscripcion que se interesa, de manera que cada acto dispositivo cuente con su propio asiento.
El requisito de previa inscripcion obliga al Registrador a comprobar que el derecho del disponente consta inscrito a su favor en el Registro.
Si el Titulo presentado aparece otorgado por una persona distinta de la que tiene inscrito el derecho/ se produce la imposibilidad de inscribir. En este caso el Registrador tiene que denegar la inscripcion.
b. “Tracto Sucesivo Abreviado”. Esta permite que en un mismo asiento se hagan constar en orden sucesivos actos dispositivos con las correspondientes adquisiciones concatenadas.
La Ley no considera que comparecer en una escritura en representacion de un titular del titular del derecho inscrito constituye una violacion al principio del tracto sucesivo. Lo que exige la Ley es que conste previamente registrado el derecho de la persona a cuyo nombre sean otorgados los contratos de que se trate.
Es esencial la comparecencia de TODOS los titulares registrales de un inmueble para
poder transferir para poder transferir el Titulo.
Un funcionario publico que comparezca a una escritura en representacion de una agencia tiene que acreditar en forma autentica sus facultades representativas. De lo contrario, se produce una falta que impide la inscripcion.
Por otro lado, el Reglamento Hipotecario ordena que los documentos otorgados por mandatarios y que afecten bienes inmuebles o derechos reales deban acompanarse de los documentos que acrediten las facultades del otorgante para comparecer y actuar.
Registrador de la Propiedad
El registrador es un funcionario publico designado por el Gobernador con el consejo y consentimiento del Senado de PR por un termino de 12 anos. Esta a cargo de las secciones del registro.
El Registrador no puede desempenarse como abogado o notario ni ocupar ningun otro
cargo publico sea o no remunerado.
Este funcionario determina la validez de la transaction realizada en el documento
presentado para inscription.
Su funcion principal es la CALIFICACION de los documentos. El establece la legalidad de la documentation del bien inscrito, y debera inscribirlo si el mismo no adolece de defecto alguno que impida su inscription.
Para ser nombrado registrador es indispensable reunir los requisitos siguientes:
Primero. Haber sido admitido por el Tribunal Supremo de Puerto Rico al ejercicio de la profesion de abogado y notario, y ser miembro del Colegio de Abogados de Puerto Rico.
Segundo. Tener siete (7) anos de haber estado ejerciendo la profesion de abogado y haber practicado el notariado, asi como disfrutar de buena reputation. Se convalida la experiencia previa como Registrador de la Propiedad por los requisitos de tltulo y experiencia como notario.
El registrador no es un juez.
Registro de la Propiedad:
La Ley Numero 198 del 8 de agosto de 1979, Ley Hipotecaria y del Registro de la Propiedad, constituyo el Distrito Registral de la Propiedad para Puerto Rico. El mismo esta compuesto por 29 Secciones localizadas a traves de toda la isla.
El Registro de la Propiedad es uno de los mecanismos fundamentales para el fortalecimiento de una economia de mercado, pues es este quien garantiza y legitimiza la titularidad, tenencia y transferencia de los titulos de los bienes inmuebles.
El Registro de la Propiedad es una dependencia del Departamento de Justicia cuya funcion principal es la inscripcion o anotacion de las transacciones relacionadas a los bienes inmuebles del pais y sobre los derechos que afectan dichos bienes.
Su funcion principal es:
Indicar la yrocedencia de los titulos de dichos bienes y dar constancia de las transacciones
a los duehos de cada titulo.
Cada una de las 29 secciones del Registro cubre una demarcacion principal definida o sea, unos municipios, barrios o sectores especificos. Las transacciones relacionadas con fincas localizadas dentro del area que cubre una seccion deben inscribirse en esa
A continuacion un desglose de las secciones y los municipios o barrios que
incluye cada seccion:
El Registro de la Propiedad tiene por objeto:
“la registration de los actos y contratos relativos a los bienes inmuebles mediante un sistema de publicidad de titulos que contienen las adquisiciones, modifieaeiones y extensiones del dominio y demas derechos reales sobre dichos bienes, los derechos anotables sobre los mismos y las resoluciones judiciales que afecten la capacidad civil de los titulares.”
En cada seccion se inscribiran los titulos referentes a las fincas situadas dentro de su eircunscripcion territorial. Si una finca estuviese situada en la eircunscripcion de dos o mas secciones o demarcaciones, se hara en todas ellas la primera inscription describiendose la totalidad de la finca y la portion correspondiente a cada seccion o demarcation, continuandose su registral en aquella seccion en cuya demarcation radique su mayor parte. En caso de que la cabida en cada demarcation sea igual, se continuara el en aquella donde lo solicite el titular. De esta circunstancia se tomara razon en todas las secciones donde se halla inmatriculada la finca.
Los asientos del Registro en cuanto se refieren a los derechos inscritos estan bajo la salvaguardia de los tribunales de justicia y producen todos los efectos legales que a ellos correspondan mientras dichos tribunales no hagan declaration en contrario.
El proposito principal del Registro de la Propiedad es:
• llevar constancia en sus libros sobre la description de los bienes
• a quien pertenecen
• las condiciones en que se encuentran en cuanto a cargas o gravamenes y otros extremos
con el proposito de que esta information pueda llegar a conocimiento del publico en
general.
El Secretario de Justicia NOMBRA al Director Administrative del Registro, quien
desempena sus funciones a discretion del Secretario.
Los Registradores del Registro de la Propiedad son NOMBRADOS por el Gobernador de Puerto Rico con el consejo y consentimiento del Senado. Estos desempenan su cargo por un termino de 12 anos o hasta que su sucesor tome posesion del mismo.
El Registro de la Propiedad tiene un papel de vital importancia en la economia de la Isla. Sus constancias dan publicidad a terceras personas de los contratos ahf inscritos en los que se constituyen, modifican o se extinguen derechos reales sobre bienes inmuebles.
El Registro debe siempre ser el punto de partida para el interesado en realizar cualquier negocio sobre una propiedad inmueble. El momento de consultar el Registro es antes de comprar o de contratar sobre un bien inmueble. Si adquiere sin consultar, el vendedor puede no ser el dueno de la propiedad y lo que surja del Registro siempre le va a afectar.
Para cumplir con esta encomienda, el Registrador de la Propiedad califica bajo su responsabilidad la legalidad de aquellos documentos en cuya virtud se solicite se practique una operation. De esta manera, al dar publicidad a dichas transacciones, el Registro de la Propiedad brinda seguridad y garantia a las mismas.
La persona interesada en inscribir algun documento viene obligada a pagar una cantidad de dinero que se conoce como derechos. Los derechos para cada caso se fijan en la Ley de Aranceles a base del valor de la finca o del negocio. Los derechos se pagan en las Colecturias de Rentas Internas donde le entregan un recibo llamado
“Comprobante de Pago”.
Cada documento tiene que venir acompanado de sus comprobantes correspondientes al momento de su presentation en el Registro.
El Registro de la propiedad es un ARCHIVO PUBLICO, de donde se puede determinar el estado juridico de los bienes inscritos. En dicho archivo estan voluntariamente inscritos los gravamenes y ventas de propiedades inmuebles.
Dicho Registro Incluye:
1. Nombre del propietario.
2. Description legal de la propiedad.
3. Colindancias.
4. Precio y Fecha de Compra.
5. Gravamenes (si alguno).
a. Hipotecas
b. Opciones
c. Arrendamientos
d. Usufructos
6. Embargos (si alguno).
7. Servidumbre (si alguno).
8. Condition de Restrictivas (si alguna).
El registro de la propiedad tiene por objeto la inscripcion o anotacion de los tltulos, actos o contratos relativos al dominio y demas derechos reales sobre bienes inmuebles.
El registro de la propiedad sera publico para los efectos de determinar el estado de
los bienes inmuebles o derechos reales anotados e inscritos.
Registrar la propiedad NO ES REQUERIDO POR LEY, ES UN ACTO VOLUNTARIO. La ley no requiere que el comprador inscriba su compra de la propiedad. Sin embargo, la propiedad permanecera inscrita a nombre del vendedor hasta que este asi lo haga.
No obstante, en los casos de los derechos de hipoteca y del regimen de propiedad
horizontal, la inscripcion es obligatoria, ya que si no se inscribe no existe el derecho.
El Registro NO da fe de cabida. Es decir que el Registro no da fe de las caracteristicas
fisicas de los inmuebles.
Los tltulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no esten debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, NO PERJUDICARAN A TERCERO. AI utilizarlos correctamente, protegen al comprador
de hacerse responsable de gravamenes o restricciones sobre un bien inmueble que el
desconoce.
Si el vendedor vuelve a vender la propiedad y el segundo comprador inscribe su compra, la propiedad es suya legalmente. Por lo tanto, aunque la inscripcion no es mandataria como tal, es sumamente deseable.
El Registro de la Propiedad estara adscrito al Departamento de Justicia y funcionara bajo la direction de un Director Administrative quien sera responsable ante el Secretario de Justicia. Dicho Director Administrative desempenara los deberes y tendra las responsabilidades que le sean asignadas por el Secretario, quien podra delegarle lo concerniente a la organization, administration y funcionamiento de las distintas secciones, incluyendo la asignacion a las mismas del personal. El Secretario asignara los registradores a sus correspondientes secciones.
Excepto SI MEDIA JUSTA CAUSA, los documentos se registraran dentro de los 60
dias siguientes ha su:
• presentation o
• de corregidas las faltas senaladas o
• de radicado el escrito de recalcificacion
Para poder inscribir, en la mayorfa de los casos se requiere que el negocio conste en escritura publics realizada ante un notario. Esta escritura tiene que estar acompanado de:
• los comprobantes de pago y
• de una minuta de presentation
En algunos casos el acto que se va a inscribir puede constar en una sentencia de un Tribunal o una certification administrativa que expide el Gobierno o una de sus Agencias.
En resumen, el Registro de la Propiedad es la oficina publics o institution del gobierno del Estado Libre Asociado de Puerto Rico encargada de dar publicidad a las transacciones relacionadas con los bienes inmuebles, tales como, una casa, un solar, una finca o un edificio. Esta adscrito administrativamente al Departamento de Justicia
y consiste de una oficina central dirigida por un director administrative y 29 secciones u
oficinas localizadas a traves de toda la isla.
La persona interesada en inscribir algun documento viene obligada a pagar una cantidad de dinero que se conoce como derechos. Los derechos para cada caso se fijan en la Ley de Aranceles a base del valor de la finca o del negocio. Los derechos se pagan en las Colecturfas de Rentas Internas donde le entregan un recibo llamado “Comprobante de Pago”.
Cada documento tiene que venir acompanado de sus comprobantes correspondientes al momento de su presentation en el Registro. A continuation encontrara un enlace para ganar acceso a una Calculadora en donde podra estimar los derechos a pagar si esta interesado en inscribir algun documento en el Registro de la Propiedad.
El registro tiene cuatro (4) PRINCIPIOS REGISTRALES:
A. Publicidad (dar notifieacion).
Se refiere que el Registro da notifieacion, publica el estado juridico de un inmueble a fin de que pueda conocerse el verdadero estado de una propiedad de suerte que el de que buena fe contrate sobre ella, no sufra perjuicio alguno por haber confiado en la seguridad que le brinda el Registro.
B. Espeeialidad.
Tambien se conoce como el principio de la determinacion o especificacion.
Se refiere a la necesidad de concretizar e individualizar, en los libros del registro los
bienes, los derechos y los titulares del sujeto.
C. Legalidad.
Este principio garantiza que lo que se inscriba se ajuste a las normas legales
vigentes para que exista una eoncordancia entre los asientos y la realidad juridica.
La trascendencia de los efectos de la inscripcion hace imperioso que, antes de inscribir el Registrador someta a un control, es decir, califique el Titulo que pretende entrar al Registro, para evitar que en el consten derechos que carezcan de valor juridico.
El proposito de la calificacion es que en las inscripciones y anotaciones en el Registro
no haya errores
D. Fe Publica Registral.
La Fe Publica Registral es la base del sistema. El PROPOSITO del registro es la de proteger terceros adquirientes que confiaran en las en las constancias del Registro al realizar su adquisicion.
Mediante este principio, el titular que tenga la condicion de tercero hipotecario adquiere el derecho inscrito a su favor aunque el transmitente no hubiese sido el verdadero titular o el derecho de este se resuelva por causas que no aparezean expresamente en el registro.
Para ser tercero registral, el mismo debe cumplir con los siguientes requisitos:
1. Adquirir un derecho real mediante escritura publica.
2. De quien surge del registro como titular.
3. Inscribir el titulo.
4. Actuar de buena fe.
Una cosa es la fe publica registral y otra cosa es la garantia de cabida.
El Registro de la Propiedad NO ES GARANTIZADOR DE CABIDA.
Es decir que por regia general el Registro no da fe de las caracteristicas fisicas de los inmuebles.
La fe publica NO se extiende a:
1. La existencia o no de una finca.
2. Su cabida exacta.
3. Las cualidades de esa finca.
Esta regia general sufre exception en los casos de la Ley de Condominios. Por exception como no existe el regimen de propiedad horizontal hasta que no se inscribe en el Registro la escritura matriz y los pianos, NO puede haber diferencias entre lo que dice el Registro y la realidad de la cabida de cada apartamento. En ese caso, el Registro si es una garantia de cabida, mediante la fe publica registral.
El Registro de la Propiedad nos suple information en relation a:
1. Titulo, modo y fecha de adquisicion.
2. Cabida, colindancias, colindantes.
3. Gravamenes, tales como hipotecas, opciones, arrendamiento, usufructo,
servidumbres y embargos.
4. Condiciones restrictivas, tales como, servidumbres en equidad y prohibition de
enajenar.
Seguro de Titulo
El Seguro de Titulo es una poliza que se compra para asegurar la limpieza del Estudio de Titulo.
La investigation de un titulo envuelve enterarse de la historia legal de una propiedad. Esto se realiza investigando los archivos publicos para descubrir quienes aparecen como duenos anteriores en los registros, escrituras previas, hipotecas, juicios, procedimientos y divorcios, ejecucion de hipoteca, algun gravamen sobre impuestos y construction y otras cosas que puedan afectar al titulo.
Si la investigation del titulo revela defectos obvios, usted puede pedirle al vendedor que efectue procedimientos legales para limpiar dichos defectos. O, puede salirse del convenio.
Tambien hay defectos escondidos que pudieran no salir a la superficie aun durante el minucioso examen del titulo. Uno de ellos pudiera perjudicar su posesion de la propiedad, aun despues de haber cerrado, por lo que el seguro del titulo es tan crucial. Su abogado en bienes raices puede ayudarle a rectificar cualquier problema que surja a lo largo del proceso como resultado de estos defectos escondidos.
Algunos ejemplos de defectos escondidos incluyen lo siguiente:
• Escrituras perdidas o falsificadas
• Vendedor(a) casado(a) que se hace pasar por soltero(a)
• Reclamaciones de herederos que no han sido divulgados
• Personificar a otra persona
• Errores cometidos por empleados de las cortes
• Descripcion legal incorrecta de la propiedad
• Contratos firmados por menores de edad o personas mentalmente incompetentes
• Declaracion impropia de herederos
• Confusion del tftulo como resultado de nombres iguales
El proposito del seguro del titulo es el de protegerse contra estos tipos de defectos. El examen del titulo, por un profesional entrenado, es la primera linea de defensa - y proteccion. La poliza de seguro del titulo es la segunda linea de proteccion para todo lo que el examen del titulo no haya revelado (defectos escondidos).
Dichas polizas de seguro protegen tanto al comprador como al vendedor, contra la eventualidad de que salgan a relucir errores en el estudio de titulo. Por ejemplo, si en el futuro resulta ser que hubo algun titulo fraudulento inscrito sobre la propiedad.
Las mismas protegen al prestamista (poliza de prestamista) o al comprador (poliza de propietario) contra perdidas ocasionadas por disputas sobre el dominio de una propiedad.
Es indispensable determinar si se necesitara endosos especiales para complementar su poliza de titulo estandar. Esta cobertura extendida se usa a menudo para proteger a los duenos de condominios y Unidades Planificadas de Desarrollo (“PUDs”), pero hay muchos tipos diferentes de endosos que se usan por distintas razones.
Un endoso es algun tipo de cobertura adicional de seguro del titulo, que le protege de
situaciones que no estan incluidas en su poliza.
Servidumbre
Una servidumbre es un DERECHO QUE VA LIGADO A UNA PROPIEDAD. Es una carga establecida sobre un inmueble para uso y utilidad de otro inmueble, perteneciente a otro propietario. Es el derecho real del titular de un inmueble sobre el de otro.
Puede ser de paso, donde por ejemplo usted es dueno de una propiedad y en su patio hay un poste de electricidad. Si usted lee la escritura aparecera una servidumbre a favor de la Autoridad de Fuentes Fluviales (Energia Electrica). Esto significa que ellos tienen acceso por su propiedad a este poste. En casos donde hay una finca enclaustrada detras de la suya, y el otro no tiene salida, una de las fincas aledanas debera proporcionarle una servidumbre de paso.
Existen ademas las servidumbres de luces y vistas. Estas evitan que alguien le construya un edificio al lado suyo. Esta servidumbre es adquirible solamente yendo al tribunal y pidiendola luego de 20 anos.
Por su origen la servidumbre puede ser:
1. Legal: Establecida por ley.
2. De Equidad: Consisten de unas restricciones y condiciones, constituidas voluntariamente segun lo acordado entre las partes.
3. Personales: Unida a la persona para cuyo beneficio han sido establecidas y terminan
al terminar la vida de la persona a quien se le adjudico o este renuncia a la misma.
4. Prediales: Establecidas para beneficio de una propiedad.
Nota
En Puerto Rico para que una servidumbre sea valida tiene que estar inscrita en el Registro
de la Propiedad. Si no esta inscrita, no es valida.
Si usted va a comprar una casa o propiedad y en el Estudio de Titulo aparecen servidumbres lealas bien. En Puerto Rico actualmente hay pleitos millonarios sobre asuntos relacionados con servidumbres que el que compra no leyo.
